Comprare casa direttamente da un privato...che verifiche fare?

Roberto Ponziani, 29/11/2008 8.02:

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Condominio
Accertamenti presso l'amministrazione del condominio

1. Verificare l'assenza di spese condominiale arretrate dovute e non pagate dal venditore per l'anno in corso e quello precedente
2. Verificare l'assenza di delibere o previste esecuzioni di lavori condominiali
3. Verificare che la destinazione d'uso per la quale viene venduto l'immobile corrisponda a quanto previsto nel regolamento contrattuale di condominio

Diritto di famiglia - Proprietà
Accertamenti dello stato civile e/o del contratto di provenienza

1. Verificare che la persona o le persone che promettono l'immobile in vendita sia o siano effettivamente i proprietari esclusivi, senza comunione legale, diritti di nuda proprietà, uso o usufrutto e che il bene non sia pervenuto da donazione
2. Accertare che il venditore coniugato non sia separato o divorziato (rischio per l'assegnazione dell'immobile)

Catasto
Accertamenti presso l'Ufficio del Territorio

1. Effettuare la visura catastale aggiornata, dell'immobile, anche storica per controllare i passaggi, le variazioni avvenute e la corretta destinazione d'uso e la sussistenza della particella al Catasto Terreni (in caso di resede urbano)
2. Verificare che la planimetria catastale e la mappa corrispondano allo stato di fatto dell'immobile
3. Eventualmente effettuare la visura catastale di tutti i subalterni dell'immobile per verificare eventuali altre proprietà

Urbanistica
Accertamenti presso l'Ufficio tecnico del Comune

1. Accertarne tutti gli atti amministrativi che riguardano l'immobile ovvero Concessioni, autorizzazioni, art. 26, D.I.A. ed altro, Concessioni a Sanatoria o richieste Certificati di abitabilità e/o agibilità, apertura e chiusura lavori (un lavoro aperto ma non chiuso diventa un abuso); estrarre copie ultimo progetto e verificare la conformità (anche degli ingombri esterni del fabbricato) dell'immobile, planimetricamente, prospettivamente, di destinazione d'uso, ecc…
2. Accertare la destinazione di P.R.G. dell'area interessata e di eventuali varianti e piani strutturati
3. Accertare tutti i vincoli del fabbricato (idrogeologico, paesaggistico, di emergenza ambientale, belle arti, sismico, geologico, stradale, ferroviario, lottizazioni, cimiteriale, …)
4. Verificare l'assenza di opere eseguite e soggette al deposito della pratica sismica
5. Verificare il tipo di fognatura esistente in sito e la regolarità dell'impianto di smaltimento dei liquami

Stato di fatto
Accertamenti in sito

1. Verificare lo stato libero dell'immobile, anche tramite accertamenti presso l'ufficio delle Entrate (ex Registro) per l'esistenza di contratto di locazione
2. Se l'immobile è locato verificare il contratto di locazione, con particolare attenzione al canone, alla durata, ad eventuali diritti di prelazioni
3. Verificare lo stato degl'impianti tecnologici
4. Verificare l'assenza di lesioni sulle strutture, sui pavimenti, sui paramenti, in copertura e verificareeventuali infiltrazioni d'acqua, ecc…
5. Nel caso di terreni non urbani, accertare l'assenza di condizioni di prelazione a favore dei confinanti
6. Verificare l'assenza di elementi di disturbo nei pressi (discoteche, locali notturni in genere, discariche, impianti industriali, strade ad alta percorrenza di mezzi pesanti

Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli
Accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari

1. Accertare il titolo di provenienza
2. Verificare che tutti gli atti successivi non contengano elementi pregiudizievoli (vendite anche di porzioni, servitù, ipoteche, pignoramenti, …)
3. Accertare l'assenza di precedenti servitù
4. Accertare l'assenza di diritto di superficie

Far verificare in altra sede rischi di fallimento del venditore, omissioni fiscali, atti sottocosto, successione, ICI, ecc…
Atti contestuali al rogito
a cura delle parti

1. Denuncia Questura del venditore
2. Denuncia variazione ICI
3. Volture utenze


Il compromesso va scritto come fosse il rogito, con in più gli accordi per l'interregno (date, azioni da fare, termini, eventuali penali, chi paga quello e chi paga questo).

La caparra (non acconto) deve essere "confirmatoria ex art. 1385 C.C., da computarsi in conto prezzo al momento del rogito notarile" (perchè la caparra è fuori al pagamento del prezzo per il legislatore e per questo è tassata con una imposta "agevolata" dello 0,50% invece che il normale registro del 3% sulle scritture private). Fate bene i conti se fossero previsti acconti perchè in fase di registrazione all'AdE (obbligatoria) potreste trovarvi a pagare di più di quanto dovuto (andando in credito di imposta).
Considerate che l'AdE, in presenza di caparra confirmatoria e di acconti previsti chiede per il totale il 3% di imposta (che recupererete al rogito).

Al rogito sceglierete l'opzione prezzo-valore, facendo due dichiarazioni sostitutive denuncerete TUTTO l'importo ma pagherete solo sulla base imponibile data dal valore catastale automatico, che è molto più basso di norma, con notevole risparmio, quindi NON versate cifre fuori dalle scritture e pagate con assegni.

Il compromesso non fatelo da soli, fatelo dal Notaio.

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Agny81, 29/11/2008 8.31:

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grazie gentilissimo...
madò quante cose da verificare , ci sarà da impazzirci!!
comunque le verifiche me le leggo con calma, parlando dell'ultima parte, io ho letto che c'è una differenza tra acconto e caparra: l'acconto in caso di trattativa saltata ti viene restituito, la caparra no, tu come mai consigli la caparra?
riusciresti quando hai tempo a spiegarmi meglio il concetto in grassetto?? non ci capisco niente
cos'è l'Ade?? ed è questa Ade che decide se quello che versi è un acconto o una caparra?
grazie!!

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pax2you, 29/11/2008 10.28:

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Vorrei innnanzitutto ringraziare Roberto, che e' un AI immmagino, e che ha presentato un post molto istruttivo e che io stesso non sarei stato in grado di scrivere in modo cosi esaustivo e chiaro.

In secondo luogo pero' vorrei porre l'attenzione su due punti.
1) il prezzo dell'immobile
le previsioni sono per un'ulteriore calo dei prezzi ma questo non significa che fare un acquisto ora sia sbagliato.
Non e' detto che nella zona in cui e' ubicato l'immobile questo caso non rappresenti già un buon acquisto sia a livello finanziario che per motivi che vanno oltre solo questo aspetto.
2) ci sono i timori per una restrizione del credito per cui sarebbe opportuno,se l'acquisto viene svolto tramite un mutuo, essere certi di poterlo ottenere prima di impegnarsi nell'acquisto.
In questo caso credo che lo stesso Roberto possa dare le necessarie informazioni.

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Agny81, 29/11/2008 11.55:

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relativamente a questa frase:

Queste imposte vengono pagate anche al preliminare di compravendita (compromesso), che puoi fare anche in forma privata non autenticata (senza notaio) ma che comunque DEVI registrare (non trascrivere che non è obbligatorio anche se consigliabile) presso l'AdE (Agenzia delle Entrate).


per il compromesso cosa è meglio fare: privatamente o dal notaio?? considerato che non siamo esperti, se si va dal notaio si è più tutelati? quanto ti costa rispetto a farlo privatamente? grazie!!

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Agny81, 29/11/2008 12.10:

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ah ok, quindi di tutte le verifiche da fare scritte sopra (che appunto neanche sto lì a scervellarmi per cosa vogliono dire perchè faccio prima a chiedere al mio ragazzo) sai dirmi quali vengono fatte dal notaio e quali invece dobbiamo fare da soli??

lui no fa il geomatra di professione, ma si occupa di cose totalmente diverse, accatastamenti, rilievi, frazionamenti...queste cose qua..
quindi sì di certo nè sa più di me, ma non che sia espertissimo!!

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Agny81, 29/11/2008 11.44:

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dunque:
- geomtra di fiducia ce l'ho già...è il mio ragazzo
- mutuo --> se l'appartamento piace ai miei, loro mi aiutano, di conseguenza tra risparmi miei, dei miei genitori, del mio ragazzo e dei suoi, non ci servirebbe il mutuo!! se invece l'appartamento ai miei non piace, loro non mi aiutano, ma avremmo bisogno solo di 30.000 euro, e avendo due lavori a tempo indeterminato non dovremmo avere problemi giusto?

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giulioc2, 30/11/2008 23.46:

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per cifre molto basse possono fare a meno del mutuo e dei relativi costi di notaio facendo un prestito bancario.
qui c'è una guida adempimenti in caso d'acquisto
e confappi
in aggiunta a quanto detto da "ilmigliore" Ponziani al quale faccio i complimenti e mi rammarico non averlo qui a milano

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Agny81, 01/12/2008 8.35:

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grazie, comunque mia madre ha visto l'appartamento, le piace, quindi potrà aiutarmi con quei 30.000 euro che mancano, di conseguenza non ci serve mutuo
abbiamo già telefonato e l'appartamento è già bloccato fino a giovedì, così in questi giorni ci facciamo un pò di ricerche in catasto per vedere se è tutto a posto...
è probabile che loro, avendo fatto un mutuo, avranno un'ipoteca della banca sull'appartamento giusto? per fare in modo che quando noi paghiamo, loro con i nostri soldi estinguano l'ipoteca cosa bisogna scrivere di preciso sul compromesso??

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Agny81, 01/12/2008 8.38:

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RIGUARDO A QUESTO ESEMPIO CHI MI PUò AIUTARE??



Esempio
la casa costa 140mila

tu fai un preliminare per 40mila di caparra confirmatoria, paghi (oltre al resto) 200 euro (40mila X 0.50%) + 168 + 14,62 di marca da bollo per ogni 4 pagine (o cento righe) e per ogni allegato firmato, 3,72 di diritti fissi (le AdE comunque fanno tutte come vogliono informati presso quella di competenza).

Altro caso.

Stessa casa

Caparra 20mila in conto prezzo, seguita da un pagamento intermedio come acconto di 20mila (non caparra). Pagherai stavolta 40mila X 3 % = 1200 euro di registro, oltre a tutto il resto di cui sopra.

Mettiamo per assurdo che la casa che compri costi si 140mila ma abbia una rendita catastale di 300 euro e tu compri prima casa.

Il valore automatico della casa in oggetto, con quella rendita, prima casa è dato dalla formula:

(rendita catastale + 5%) X Coefficente (110)

quindi avremo

(300+5%) * 110= 34650

sulle quali tu dovresti pagare 1040 euro circa di imposta di registro e invece ne hai già pagate 1200!

nel caso conla confirmatoria invece hai pagato 200 e adesso versi la differenza (1040-200= 840)

Lo stato te li rende, ma poi.... ;)

Inoltre la caparra rafforza la possibilità di richiedere l'esecuzione in forma specifica o la restituzione doppia o il trattenimento (per il venditore) a garanzia del Obbligo reciprocamente preso (sinnalagma).



L'HO LETTO PIù E PIù VOLTE MA FACCIO UN Pò FATICA A CAPIRE..
vediamo se ho capito giusto:

allora con la caparra da quanto leggo si pagano 200 euro di imposta di registro (caparra x 0,50%)
e fin qui ci siamo
ma quei 1040 che vengono fuori dopo cosa sono??
e cosa significa che lo stato li rende, ma poi??

grazie

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Agny81, 01/12/2008 14.08:

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ok quindi in sintesi è meglio la caparra perchè l'imposta di registro è lo 0,50%, anzichè il 3% come per l'acconto??

altra domanda...mia madre stamattina si è procurata il loro atto di compravendita...l'hanno pagato 122.000!! mi pare impossibile, dato che era nuovo, e a noi dopo 3 anni chiedono 145.000
può essere che abbiano dichiarato qualcosa in meno??
come si può conoscere la cifra esatta che avevano pagato??
GRAZIE!!

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Agny81, 01/12/2008 14.08:

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ok quindi in sintesi è meglio la caparra perchè l'imposta di registro è lo 0,50%, anzichè il 3% come per l'acconto??

altra domanda...mia madre stamattina si è procurata il loro atto di compravendita...l'hanno pagato 122.000!! mi pare impossibile, dato che era nuovo, e a noi dopo 3 anni chiedono 145.000
può essere che abbiano dichiarato qualcosa in meno??
come si può conoscere la cifra esatta che avevano pagato??
GRAZIE!!

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Agny81, 01/12/2008 14.08:

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ok quindi in sintesi è meglio la caparra perchè l'imposta di registro è lo 0,50%, anzichè il 3% come per l'acconto??

altra domanda...mia madre stamattina si è procurata il loro atto di compravendita...l'hanno pagato 122.000!! mi pare impossibile, dato che era nuovo, e a noi dopo 3 anni chiedono 145.000
può essere che abbiano dichiarato qualcosa in meno??
come si può conoscere la cifra esatta che avevano pagato??
GRAZIE!!

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Roberto Ponziani, 01/12/2008 14.26:

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1) In soldoni si può dire così, anche se lascia troppi spiragli.

2) Più che conoscere quanto lo hanno pagato devi valutare quanto valga in confronto a quello che il mercato ti offre e al trend attuale. ocnsidera che a quella spesa devi aggiungere le imposte e le spese, che avendo comprato da ditta equivalgono almeno al 4% più spese, direi siamo su 7000.

;)

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Agny81, 02/12/2008 7.15:

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al di là delle cifre al metro quadro che non conosco, sono due mesi che giriamo per agenzie immobiliari, quindi ci siamo fatti un pò l'occhio di com'è il mercato nella mia zona e direi che comunque 145.000 (ma noi tenteremo di scendere a 140.000 per il fatto che ci lasceranno l'appartamento appena fra sei mesi, faccio bene no??) per un appartamento praticamente nuovo (3 anni) e di 83 mq, sono un prezzo abbastanza onesto...

avrei un altra domanda...
allora, purtroppo non ho qui davanti i documenti, però ci siamo fatti dare il contratto di mutuo. Loro hanno chiesto un mutuo di 95.000 euro, com'è possibile che la banca gli ha fatto un'ipoteca del valore di 190.000 euro???
voi ieri dicevate che per estinguere la loro ipoteca noi non dovremmo pagare lui ma direttamente la banca. però lui ormai pagando le rate ha da saldare ancora circa 70.000 euro, quindi come faremo?? dovremmo dare 70.000 euro alla banca ed il resto a lui??
tutte queste cose vanno scritte nel compromesso??

GRAZIE siete davvero gentili!!!

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Roberto Ponziani, 02/12/2008 8.26:

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All'atto, interverrà un impiegato della banca creditrice che ritirerà la somma e firmerà al notaio l'asenso alla cancellazione dell'ipoteca, il notaio provvederà a cancellare l'ipoteca originaria e a iscrivere la nuova (se prendete il mutuo) contestualmente.

L'ipoteca che la banca iscrive a garanzia è sempre di primo grado e va da 1,5 a 3 volte l'importo erogato.

Alcuni istituti erogano con mandato irrevocabile, di solito al mometo della iscrizione dell'ipoteca (20-40gg) altri invece pagano con assegno immediatamente. In entrmbi i casi farsi spiegare dalla banca se il tasso nell'interregno tra il rilascio del titolo (assegno o mandato) e l'avvenuta iscrizione dell'ipoteca o il pagamento della prima rata il tasso sia più alto, perchè considerano un pre-finanziamento. Farsi spiegare bene la cosa, non ve lo dicono mai.

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Agny81, 02/12/2008 8.50:

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non ho capito cosa vuol dire la parte in grassetto??
noi comunque non faremo mutuo!!
dici che è meglio se andiamo nella banca dove loro hanno fatto il mutuo a chiedere? oppure bisogna andare con i due ragazzi che vendono perchè altrimenti non ci daranno info se loro non sono presenti??

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xyzfra, 02/12/2008 9.50:

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Come ti ho già scritto (mi leggi?) i venditori devono farsi dare dalla banca una lettera coi conteggi per l'estinzione e la clausola che una volta estinto il mutuo si impegnano a comunicarlo all'agenzia del territorio per la cancellazione automatica dell'ipoteca ai sensi della legge Bersani. La lettera la porti al notaio e ci pensa lui. I soldi per l'estinzione non devi darli alla parte venditrice ma alla banca per l'estinzione del mutuo e dell'ipoteca.

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Agny81, 02/12/2008 9.53:

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certo questo l'avevo capito, grazie!!
era la parte in grassetto che non avevo capito,purtroppo con tanti termini tecnici mi ero persa, in pratica la parte che non capivo significava quello che tu avevi già scritto prima?? chiedo scusa allora

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