Fonte: Wallynius - 07 aprile 2006 - Scritto da Wally alle 18:40 per la categoria
Economia,
Finanza
De bolla immobiliare
Il Censis giorni addietro ha rivelato che secondo le sue analisi statistiche dovremo attenderci un atterraggio morbido e che pertanto non ci sarà la tanto ventilata bolla immobiliare.
Bah. Ho dei dubbi scoprendo che il 54,8% di un campione statistico di ben 266 notai ha dichiarato che lo scoppio sia un pericolo inesistente, sia perché 266 notai probabilmente sono la totalità della popolazione dei rogitomani italiani, sia perché mi viene alla mente che comunque vada l'economia per loro sarà sempre un successo. Altri dubbi sull'analisi mi sovvengono leggendo questo passo:
La continuazione di un rialzo di tali proporzioni risulterebbe, oltre che improbabile, anche pericolosa in quanto metterebbe in evidenza il prevalere di tendenze speculative massificate.
Ho dei dubbi, poiché credo che le tendenze speculative massificate siano presenti ed evidenti dal 1997, ovvero da quando in Italia c'è stato un sostanziale ribasso dei tassi che ha reso convenienti i mutui e che ha spinto tante famiglie, non solo giovani coppie, a pensare di comprare la casa dei propri sogni indebitandosi un po' di più del normale perché tanto se lo sarebbero potuto permettere. Gli speculatori, le banche, i costruttori hanno più o meno sfruttato l'onda, adeguandosi alle esigenze del mercato e cercando di sfruttare il possibile allargando le aree edificabili quando possibile. Dal 1997 dalle mie parti ho visto sorgere parecchie aree artigianali dal nulla (molte ancora vuote, penso all'area a sud di Bagnolo Mella) e aree residenziali dove una volta c'erano solo circonvallazioni (Castelmella). Tutte nate a seguito dell'aumento del prezzo al metro quadro il quale ha fatto sognare costruttori e venditori, incentivando in questo modo i comuni compiacenti ad operare di conseguenza.
A Microeconomia ti insegnano che quando l'offerta supera la domanda il prezzo tende a calare immediatamente. Nel caso delle aree artigianali, da tempo l'offerta sta superando la domanda, ma non vedo cali di prezzo. Questo dimostra implicitamente che la concorrenza perfetta è una chimera, questo lo sanno anche i libri di storia delle elementari se qualcuno li volesse leggere, ma non è questo il punto. Qualcuno è ancora convinto di vendere queste aree a quel prezzo e aspetta. Cosa? Di trovare qualcuno che lo compri, magari incentivato dal fatto che il prezzo degli immobili continuerà a crescere. Secondo me prima o poi i venditori non troveranno più il pollo da spennare a cui far credere che l'investimento immobiliare è sicuro. Il problema è capire il quando.
Gran parte degli analisti, e il sottoscritto (che analista non è), sono concordi sul come, in altre parole che il calo arriverà quando i tassi saranno piuttosto alti da non permettere ad alcune famiglie di pagare le rate con il proprio (doppio) reddito. Questo perché la domanda di aree residenziali è sostenuta in gran parte dagli speculatori che, se finanziati dalle banche, hanno la faccia tosta da poter convincere qualunque direttore di banca ad aspettare perché qualche acquirente arriverà ad acquistare a quel prezzo, magari proprio un altro speculatore. Chi invece ha tutto da perdere e non ha il minimo credito in banca, se non la casa che ha ipotecato per potersela permettere è la chiave di volta di un arco che si sta sgretolando. Se una famiglia non è in grado di pagare il mutuo dovrà vendere la casa. E' una delle possibilità, la più brutta. Se il numero di piccoli proprietari che compirà questo gesto avrà una certa consistenza allora il prezzo delle case inizierà a calare, perché l'esigenza di vendere sarà, per famiglie e banche, quasi immediata. Sarà allora che gli speculatori se la faranno sotto e vedranno perdere i propri guadagni come un investitore di borsa che ha acquistato le sue azioni al picco del mercato.
Il quando potrebbe essere piuttosto vicino. Secondo me, dipende a quando si raggiungerà il tasso pronti contro termine ad un valore sopra il 3,25%. E' inutile aggiungere, quindi, che non sono d'accordo con le ottimistiche previsioni del Censis come presentate da Repubblica.it.
Un po' datato ma ora come ora molto attuale!
Marco