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martedì, 9 giugno 2009
Pronti alla deflazione…?! Scenari Complessi della Finanza Immobiliare
Da una innovativa Agorà di competenti organizzata da OSMI – Borsa Immobiliare (CCIAA di Milano), ecco i possibili scenari complessi per affrontare prima e meglio di altri una fase deflativa con ribassi immobiliari, e non solo…
29 maggio 2009
Il vero talento nella Complessità, quello del ComplexManager, è saper immaginare scenari possibili prima e meglio di altri – Francesco Varanini
“Gli immobili non possono scendere!”, “L’unico investimento sicuro è il mattone!” e altri dogmi come questi sono parte integrale della cultura economico-finanziaria degli italiani, dimentichi del ribasso del ’92-’96 (LINK al grafico “a nido d’ape” della Reddy’s Group).
Gli italiani adorano “il mattone”, lo sanno tutti.
Gli italiani ignorano la finanza, lo sanno alcuni che sfruttano tale ignoranza per raggirarli, aumentando così la spirale di diffidenza, ostilità, ignoranza, truffe e ulteriore diffidenza, ecc, ecc…
L’ambizione di diffondere una moderna cultura scientifica di Finanza Immobiliare sembra una pia utopia a fronte di due termini che, in Italia, rappresentano quasi un ossimoro.
Ossimoro oppure Opportunità..?! Buona la seconda!
L’aumento di volatilità anche nel settore immobiliare crea il presupposto di un intervento sano della finanza, che vive di volatilità. Per ‘cavalcare’ i fenomeni complessi con la loro imprevedibile volatilità, occorre anzitutto abbandonare vecchi concetti di “prevedibilità” e di “investitori razionali” tanto cari a quella finanza che ha affossato le economie con l’attuale Crisi Globale (al cubo!) credendo (e fidandosi…) di modelli matematici statistici anziché caotici.
Le opportunità, quindi, dal mondo immobiliare cresceranno all’aumentare della sua volatilità, ma soltanto per “le menti preparate” – preparate alla complessità, al caos, e alle loro logiche.
Soltanto menti preparate ai concetti basilari della Teoria della Complessità (magari con un pizzico di Teoria dei Giochi e di Scienze cognitive…) potranno sviluppare il vero Talento della Complessità: saper immaginare scenari possibili prima e meglio di altri - battendo così la concorrenza non sui prezzi, ma sulle capacità visionarie, e acquisendo coloro che rimarranno sul campo.
Menti che non si fidano di quei “negazionisti” che già invocano una ripresa delle economie presentando la crisi come una “brutta nottata” – già passata…
Menti che si fidano molto più di grafici e, soprattutto, del lavoro di team di persone competenti di finanza e di immobili per elaborare creativamente scenari e visioni, attraverso un innovativo Brainstorming Complesso, che permettano di prevenire, anticipare e (perché no…?) sfruttare proficuamente la bolla immobiliare e il caos – consapevoli che il Caos favorisce le menti preparate!
Quanti sono informati che la “ crisi subprime ” americana è stata causata da una prima ondata di rinegoziazioni di mutui nel 2007-8 che sarà letteralmente sommersa dal prossimo tsunami in arrivo a fine 2009 e per tutto il 2011…?! (LINK al grafico “Rinegoziazione dei mutui USA, nelle varie tipologie, dal 2007 al 2016” , da Il Sole 24 Ore, domenica 12 Aprile 2009, pag. 25, articolo di Mario Margiocco: “La crisi dei mutui USA finirà nel 2012”)
Quanti sono consapevoli di un ritorno all’economia reale attraverso sempre più plausibili scenari deflazionistici (magari una Deflazione Morbida – pilotata) rispetto a quelli inflazionistici, tanto cari a Trichet e ai suoi ossessivi aumenti dei tassi BCE… fino al 15 settembre 2008 ?! (LINK al grafico “Tassi BCE e curva Libor dal 2001”)
E quanti, infine, sanno integrare queste e altre informazioni con creatività e immaginazione per cavalcare proficuamente le attese turbolenze caotiche, senza avere alcuna consapevolezza scientifica dei fenomeni complessi e caotici…?
Ecco l’ambizione della CCIAA di Milano attraverso OSMI – Borsa Immobiliare: creare una nuova generazione di professionisti, agenti, mediatori, imprenditori che sappiano finalmente coniugare Finanza e Immobili, partendo dall’esperienza di team di competenti che, nelle periodiche Agorà di Finanza Immobiliare producano, e chiariscano il perché, di “eventi trigger” e scenari quali:
Possibili Eventi Trigger e Scenari emersi dall’Agorà del 27.11.08
(Verificato / Non Verificato a oggi)
Eventi Trigger
Scenari
· un’asta di Titoli di Stato disattesa (NV)
· moti sociali (V: Grecia, dicembre 2008; rapimenti managers in UK e FR, inizio 2009…)
· crisi di una compagnia assicurativa (NV, ma 2 nuove crisi di AIG…)
· atti terroristici in grandi città (V: Bombay, pomeriggio 27.11.08)
· una nuova ‘bolla’ legata alle carte di credito (NV)
· qualche caso di bank run (NV)
· una nuova guerra medio-orientale (NV? Escalation di tensione da inizio 2009: crisi di Gaza, attacchi ‘verbali’ dall’Iran…)
N.B.: era stata accennata la possibilità di epidemie, non notificata a verbale per una sua minore probabilità rispetto agli altri Eventi Trigger citati (V? Rischio di “epidemia suina” a metà aprile – da confermare)
· Deflazione prossimi 2-3 anni
· Inflazione successiva
· Rallentamento e stasi delle compravendite residenziali per i prossimi 5 anni.
· ribasso dei prezzi medi pari al 30% almeno ( in tempi però non unanimemente condivisi)
“Eventi trigger” e scenari che servono per fornire indicazioni operative sia a professionisti e imprenditori, sia alle istituzioni e che hanno portato l’Agorà più recente (28 aprile 2009) a pronunciarsi come segue:
Agorà 28 aprile 2009: conclusioni e indicazioni.
Gli Agorànauti, alla luce degli scenari e delle indicazioni della precedente Agorà riconsiderate sulla base del brainstorming odierno:
· ribadiscono i precedenti eventi trigger, enfatizzando i rischi negativi di un’asta di Titoli di Stato disattesa e di epidemie (con ripercussioni socio-economiche),
· integrano gli eventi trigger negativi con plausibili segnali positivi di natura statale: “piano casa per PMI”, “incentivazione all’affitto”, “perequazione urbanistica”, “immediato avvio dei lavori per EXPO 2015”;
· attendono un periodo deflativo di circa 1-2 anni, più corto quindi dell’agorà precedente ma forse più intenso, che potrebbe trovare fine con la fine della crisi dei mutui americani nel 2012, come suggerito dal grafico “Rinegoziazione dei mutui USA”( LINK )
· valutano nel 30% medio (con “tenuta dei prodotti casa” e crollo delle “case commodity”) l’impatto di tale deflazione sui prezzi immobiliari residenziali, come suggerito anche dalla plausibile richiusura della spirale del grafico “a nido d’ape” [di Reddy’s Group – LINK ] nel periodo 1975 – 2008. Sui tempi rimane una non unanimità.