Dilemma

intanto ho scoperto il vostro forum grazie ad AI, quindi qualcosa di buono lo fanno ...

Veniamo al dilemma .. che è davvero atroce.
Sarò un po'lunga, ma altrimenti non capite perchè è un dilemma.

Allora ..
ho venduto delle proprietà per cui mi trovo con una buona liquidità, tuttavia insufficiente ad acquistare un quadrivani decente a firenze senza mutuo (ovvero 70/80 mq due camere, soggiorno, cucina: specifico perchè da altre parti 4vani è come 5 qui), ma non manca tanto .. quindi sto in attesa e alla finestra sperando calino almeno quel 10% che mi consentono il passo .. Non mi aspetto un calo maggiore perchè mi interessano immobili di qualità in buona zona, che si svalutano meno, e perchè sono in affitto (alto) e tutta una serie di ragioni pratiche (neonato appena arrivato) mi spingono a non poter attendere a lungo.

Nel mentre di questa attesa che succede?
Mio padre ha deciso di donarmi un immobile accatastato C/2 di 29 mq utili con annessa terrazza di 45, nella città dove è rimasta mia sorella e i miei nipotini e che essendo di mare tanto male non è ..
Questo immobile non è possibile trasformarlo in abitativo per altezza insufficiente (2,20) in più pende una ordinanza di demolizione sul bagno (dato che non è sanabile) ... non è possibile cambiare le cose manco alzando i soffitti (visto che siamo a tetto, piano peraltro) chiedendo i permessi perchè la zona è vincolata. L'immobile è in una palazzina anni 50 schifosetta, ma tutta attorno sono palazzi anche 800 e quindi ho chiedo la modifica al PRG o nisba e anche questa non so se basti.

Fatta questa premessa ..
accanto alla mia soffitta ce ne è un'altra che pur essendo anche leggermente più piccola ha ottenuto grazie al condono dell'85 la trasformazione in abitativo. (ARGHHHHHHHHHHHH .. se mio padre avesse sopraelevato prima di vendere l'appartamento di cui era pertinenza la soffitta avrebbe potuto addirittura in regola anche aumentare la superficie chiudendo parte del terrazzo)
Ora .. e qui siamo all'inghippo ..
da quanto ho capito tutti i vincoli suddetti si superano se la soffitta in questione fosse pertinenza di un abitativo nello stesso palazzo.
E come ho detto la soffitta accanto è abitativa. Ora non so se tale svincolo vale anche quando la mia soffitta fosse pertinenza di un condonato .. però potrebbe essere (diciamo devo approfondire) ..

Credo che cominciate a capire ..
dopo quasi 40 ANNI l'ultima proprietaria della soffitta(appartamento) accanto .. VENDE!

l'ho scoperto per caso, anzi lo ha scoperto mia sorella che sta cercando qualche occasione ..
La proprietaria tra l'altro ha fatto a mio padre un'offerta irrisoria (30.000 euro) per la nostra soffitta (che sarà pure un c/2 ma almeno 50.000 in quella zona li vale almeno ORA) che io (come prossima donata) ho rifiutato. Oltrettutto per lei, come per me la sua, vale di più.

Questo è l'annuncio .. non ridete ..
pensate che un'altra agenzia la tratta a 140.000
la zona è ricercatissima, lo stabile con lavori recentissimi (due anni fa hanno rifatto tutto, fosse comprese) però si tratta di 28 mq netti condonati, con altezza 2,20, con esposizione nord (il bilocale) .. molto bella la terrazza, meglio della mia (che è quella che notate in fondo dietro il muretto divisorio mentre la mia soffitta è quella cosa con tutte le finestrine che si vede la chiude da un lato) e i condizioni se ricordo bene simil fatiscenti .. era affittata da anni ad un vecchietto a poco
inoltre è un terzo piano con due piani di scale morbidi e il terzo allucinante (anche se esiste di peggio) ....
e infine io non ho la certezza che la terrazza sia di proprietà, non ce l'ho perchè manco il condominio lo sa (sono cambiati tutti i proprietari negli ultimi anni e prima non c'era amministratore) e gli atti sono molto approssimativi (se vi dicessi che la mia che nel 72 era allegata all'appartamento in teoria al momento della costruzione nel 54 era allegata ad un altro? e non ho trovato atti intermedi .. c'è un casino pazzesco), anzi nel fascicolo costruttivo non sono riportate le piante e l'abitabilità data nel 54 parrebbe addirittura conteggiare quei locali come di servizio ..


Che fare?
Ovviamente non darei la cifra ma anche calando parecchio resta alta (io sarei dell'idea che ad 80mila è presa) pur risparmiando agenzia ...

www.casa.it/annuncio.aspx?ID=7383933&partner=nestoria

Soprattutto perchè io adesso ho pelo pelo per comprare qui, la mia prima vera casa .. e solo a medio termine forse riesco a sbloccare un reddito .. quanto a mutuo non mi daranno niente o quasi date le mie entrate .. non vale la pena, penso chiederò 30.000 euro all'inpdap che ha tassi da mutuo per i prestiti per i lavori .. quando comprerò a firenze ..
Solo che .. questo immobile se mi consentisse di trasformare in abitativo il mio sarebbe meraviglioso .. e anche non fosse ma mi fosse consentito (e non è detto dato il regolamento edilizio del cavolo che c'è .. pensate che il nuovo non può essere sotto i 55 mq .. ma so'pazzi?) aprire una porta di collegamento io avrei il bagno e la cucina e una camera (nella soffitta-bilocale acquistata e l'area giorno nella mia parte .. potendo demolire quanto contestato e non avere più problemi) ..
Ma se mentre sblocco una fonte di reddito (non finanziario e manco immobiliare) aggiuntiva (che cmq non arriva a coprire questo esborso)mi capita la casa giusta a firenze? AIUT AIUT ..
Ho paura che un'occasione così, se potessi fare e sanare come spero, non mi capita più .. se davvero posso sistemare le cose nella mia soffitta le ho raddoppiato il valore, quale che sia nel tempo. Oltre ad avere un immobile reale da usare come seconda casa quando vado da mia sorella, soprattutto ora che ho anche un bimbo.


Azz .. scusatemi .. non so se ce l'avete fatta a seguirmi ..
Io per ora pensavo di far fare una controproposta a mio padre che dovrebbe dargli una risposta alla sua il 10/9 .. facendo finta di non sapere nulla e offrendo 60.000 del resto la superficie è praticamente identica, è meno luminosa ma tagliata meglio e il terrazzo non si sa se è suo davvero .. e così darei il doppio di quanto ha offerto a me considerato che è abitativo . non mi può dire niente . se lei ha avuto il coraggio ..
Ma al di là di questo?
Io credo che intorno a 70/80 vende se non è cretina .. perchè più passa il tempo peggio è ..

Ho dalla mia che è stato pubblicizzato malissimo .. o troppo ma troppo caro oppure dicendo che è im buone condizioni quando non lo è: in ogni caso visite perdute e/o a vuoto.

Qualcuno conosce il mercato di livorno?


PS la tipa proprietaria non ridete .. è di roma .. e benestante ... (salvo buffi, come dicono a roma)

per essere più chiara (non conteggiando i 30mila in prestito inpdap che mi servirano per lavori al minimo nella prima casa quando la comprerò) pur con un altra entrata a medio termine io resto sotto di 50.000 come minimo .. inoltre mi impoverisco di quanto ho attualmente investito e quindi non riesco più a coprire i 2/3 dell'affitto con gli interessi. e dovendo aspettare cali si traduce in un impoverimento di 3500 euro l'anno.
Il fatto è che la mia soffitta prendendo a riferimento il mercato attuale non vale più di 50mila così com'è e io l'ho aggratis (se non la prendo mio padre in alternativa mi sa che non mi darebbe più di 45mila euro: è una lunga storia, dovrebbe compensare una donazione a mia sorella e non si decide a farlo e a farlo bene, che se lo facesse .. lasciamo perdere .. )

al momento i prezzi nella zona di appartamenti ristrutturati (sul serio e non per finta) sono sui 3500 su superfici maggiori, di quelli che cascano a pezzi intorno ai 2500 se ben affacciati che sono la maggior parte nella zona (è una delle zone più care della città) (parlo di venduto.. non gli annunci)

Ai valori attuali il valore totale del tutto sarebbe
2.000 ca mq per 30 commerciale abitativo da ristrutturare e di altezza minima = 60mila
1000 ca (e mi sono tenuta bassa .. non ho considerato che essendo pertinenza adiacente e magari comunicante vale di più) per altrettanti e sono altri 30.000
100 mq di terrazza al 33% per 2000 mq sono altri 60mila (o 30mila se ne ha solo l'uso della sua parte)

quindi posso dire che 120/150mila sia un valore assicurato totale non gonfiato ..

considerato che ci sono almeno 30mila euro di lavori
considerato che rinuncio a ca 40mila euro da mio padre per averla
siamo a 70.000
considerato anche cali del 50% parrebbe convenire cmq
ma presa per l'appunto a 70/80 mila .. e basteranno ? vista la zona? visto il mercato ancora strano (a livorno almeno gli annunci sono ancora ai prezzi di fine 2006: fonte mia sorella che segue il mercato da tre anni)
che faccio ?
aiut

PS dimenticavo .. sto cavolo di immobile ha un valore affettivo
con 120mila euro a livorno si comprano bilocali .. non in quella zona, ma già ristrutturati e grandi più o meno uguali (complessivamente intendo) ma senza terrazza.

terrazza con vista mare molto bella, ristrutturata sarebbe bellissima.

Però come hai detto tu "Non mi aspetto un calo maggiore perchè mi interessano immobili di qualità in buona zona, che si svalutano meno, e perchè sono in affitto (alto) e tutta una serie di ragioni pratiche (neonato appena arrivato) mi spingono a non poter attendere a lungo. "

pensa prima alla casa dove vuoi allevare tuo figlio e che ti serve per lavorare... comprala, POI , se ti restano soldi o vuoi mutuo e la porzione al mare è ancora disponibile (si perche magari non riesce a venderla per un anno e passa...) facci un pensiero

ho telefonato a mio padre e gli ho detto, nascondendogli che so che è in vendita (per più motivi: il suo carattere e i casini di cui è capace e il desiderio si proponga neutrale) e gli ho detto di fare una controproposta alla loro (di acquistare la nostra soffitta a 30mila)di 65mila per la loro.
Ho pensato che 60 faceva forse ribrezzo, cinquemila in più non cambiano la sostanza delle cose e dà l'illusione di essere appetibile . Inoltre così è -40% rispetto alla richiesta di 110mila, che ho letto qui è la base da cui partono a Roma.
Domani chiamo il notaio per la mia donazione e visto che ci sono (e i controlli sono quasi identici) quasi quasi volevo proporgli di farmi i controlli su quell'immobile (vediamo se così risparmio qualcosina) con la promessa che farei il rogito da lui (del resto è stato notaio anche per la divisione dei beni di mia sorella e gli ha dato un parere aggratis sui casini che facevamo per la successione che tra tutti i pareri sentiti, visto che l'atto era controverso e anomalo, mi era parso il più equilibrato e fondato .. insomma mi pare proprio un buon professionista, mi dà fiducia) e chiamo un conoscente architetto per incaricarlo di approfondire la questione edilizia (del resto gli devo dare l'incarico di trovare una soluzione ponte per rendere vivibile la mia soffitta, che ha non pochi problemi sopra).
Spero di risparmiare almeno 1000 euro dando gli incarichi assieme .. certo se salta tutto ne butto almeno 500 ma d'altra parte bisogna pur investire se si vuole guadagnare. ;-) Farò finta sia un investimento in un future. :-D

Detto questo ieri sera ho fatto un po' di conti ..
ho considerato che 80mila è la cifra massima oltre la quale chi compra per investire non compra più ..
infatti se si considera 80mila + 10mila tra imposte e altro + almeno 30.000 di lavori siamo a 120mila ... investiti in titoli di stato a breve c'è un rendimento del 3,6% = 4300 E senza però copertura inflazione
l'immobile in vendita affittato non può rendere più di 500 euro, diciamo 400 di media quindi sono 4800 euro annui - 33% (tra imposte e varie, basse perchè le spese condominiali fisse non esistono quasi e i millesimi sono pochi per quelle straordinarie, quando oltretutto le spese serie sono già state fatte e pagate ovvero tutte le facciate, la copertura del lastrico, l'ingresso condominiale e le fosse) = 3200 ... con in più, avendo acquistato bene, forse un recupero di almeno 1/3 dell'inflazione reale, al momento di una vendita successiva dopo magari dieci anni.
70.000 sarebbe un affare.

Mi pare dunque fuori prezzo a 110mila .. considerando che con 130mila si compra un oggetto diverso, ovvero niente terrazza e 40mq utili, in zona molto peggio, ma con soffitti 2,70 e non 2,20 .. quindi tutta la clientela di singles e giovani coppie che compra per viverci è tagliata fuori
livorno e quel punto non è sufficientemente appetibile da chi livornese non è e non ha legami in città (come invece la sottoscritta), non la compra chi cerca casa al mare .. compra con poco di più a tirrenia, marina di pisa, donoratico (senza terrazza, ma di fronte a spiagge con mare più balneabile) ..
quindi resta solo l'acquirente per messa a reddito e i conti sono quelli sopra ..

Mia sorella condivide questa analisi del mercato, lei però sarebbe per offrire di più perchè secondo lei potrei farne anche un immobile da mettere io a reddito, dato che le mie entrate sono insufficienti al mio fabbisogno (essendo una single mum) .. ma così mi perderei la casa al mare per l'estate e se non ho redditi per il quotidiano, figuriamoci per le vacanze (pur con l'entrata extra .. o meglio andrei pari .. ma allora ?); è vero però che in caso di emergenza potrei davvero affittare ed essendo la superficie maggiore potrei pensare anche ad un 6000 lordi annuali ..
Lei sarebbe per la mega ristrutturazione per farne un oggetto da amatori proprio perchè la vede solo in chiave di messa a reddito anche per me (oltre che di valorizzazione del posseduto); io sarei per usarla io quindi non ha senso ci spenda sopra chissà quanto (se poi un domani vinco 80mila euro al lotto ne riparliamo :-) ) ..
mio padre viceversa quando gli ho detto di fare la controproposta non mi ha detto che è una follia ma non coglie tutta l'utilità e tutto il guadagno (un po' come il commento sopra: io devo prima pensare a casa qui) e per lui è una proposta (quella a 65mila) oltre la quale è bene non mi spinga.

Staremo a vedere.. domani o dopodomani mio padre lancia informalmente l'offerta (dato che vanno appurate alcune cose, quindi per iscritto non si mette niente prima).

Dimenticavo: ho letto il rapporto immobiliare dell'agenzia del territorio secondo semeste 2007. Livorno ha avuto un calo del NTN del 12%, uno dei peggiori dati dei capoluoghi toscani (peggio solo prato e pistoia, firenze per inciso è solo a -2,7% sigh).

Ciao Olly,
conosco un po’ il mercato di Livorno, vorrei comprare lì, ma sto traccheggiando in attesa di consistenti cali.
Mi sembra di capire che si sta parlando della zona Goito, Montebello, proprio davanti alla terrazza Ma scagni. Concordo la zona è bella ma chiedere 110.000 euro per 28 mq, terrazza non adiacente e senza ascensore francamente mi pare una follia. E poi la signora ha valutato la tua 30.000 euro quindi aveva intenzione di comprare e poi ha deciso di vendere? Non capisco.
Se la sua vale 110k la tua non meno di 100k insieme 57 mq con 2 grandi terrazze hanno un valore di 210k ? Mi sembra francamente troppo in una città tendenzialmente “povera” come Livorno in cui con 100K ci prendi anche 60 mq in zone meno prestigiose certo, ma ristrutturati con i soffitti alti il giusto e magari anche arredati. Io personalmente ho visto a 160k un bellissimo bivano alla fine di via Mazzini, 10 mt da piazza Attias in palazzo dell’800 completamente ristrutturato da architetti con balconcino che si affaccia nel verde. L’ho visto lo scorso anno. E secondo me ancora non lo hanno venduto. Ne avevamo valutato l’acquisto insieme all’appartamento a pianerottolo: 110 mq più 70 mq di terrazza, completamente ristrutturato, per il quale erano partiti da 520 e dopo un anno chiedevano 420.
Per quanto riguarda la terrazza non mi preoccuperei molto degli atti, se è in possesso della venditrice da più di 20 anni e nessuno ha detto niente c’è il meccanismo dell’usucapione. Per chiarimenti ulteriori comunque puoi chiedere all’amministratore.
La tua proposta a 65k mi sembra anche troppo considerato: i 30k di ristrutturazioni e i 40 di mancata eredità, ti costa 135 k, che per una soffitta di 2.20 anche in zona buona, non è poco.
La metti a reddito: lascia perdere pagandoci l’ici e l’irpef se fai tutto in regola, massimo chiedi 500 alla fine ti rimangono 200 euro scarsi. Se poi ti pagano e non ti succede come a me inquilino moroso: un anno di affitto perso danni per 2000 euro e ringrazio il cielo che sia andato via da solo senza dover iniziare una procedura esecutiva.
E poi se la affitti ti perdi il punto d’appoggio per l’estate. D’altronde neanche ad affittarla ai turisti....... per andare al mare ai Pancaldi? Nella rassegna stampa un articolo parla di cali consistenti a Firenza, chissà che continuando cos+ tu nnon riesca a comprarti prima casa e seconda. Anche perché magari per te ha un valore affettivo, ma non credo che la signora abbia la fila di acquirenti. Comunque sia in bocca al lupo. e facci sapere

Ciao Magda, grazie per i consigli ..
com'è che sei di cagliari e conosci livorno?
a proposito .. l'appartamento in corso mazzini per caso è in una palazzina con la facciata verdolina, sul lato dx andando verso l'attias? sai perchè? ci sono passata davanti la scorsa settimana e mi ha attratto da morire ...

I conti sono un po' diversi ... il mio vale al massimo 50mila .. credo sia più realistico un 40/45mila ...
sono infatti 30 mq commerciali coperti e 48 di terrazza quindi un 45 commerciali ... e rimane accatastato c/2 senza possibilità di farci niente .. oltre che è alto 2,20, anche se complice la tripla esposizione (per di più considerevole: l'ultima cosa che mi preoccupa sono i rapporti areoilluminanti .. c'è luce penso per il doppio se non di più di superficie) e un bel pavimento in cotto appare molto più ampio e vivibile.

I 40/45 mila che mi dovrebbe dare mio padre non è così semplice averli . praticamente prendermi questa soffitta è il modo migliore per prenderli ...

Però è molto corretta l'osservazione che fai tu riguardo alla necessità di considerare il valore complessivo che potrebbe avere l'immobile costituito dalla mia soffitta e l'altra assieme.
E sinceramente penso che nella peggiore delle ipotesi possa essere considerato questo
100 mq ca di terrazza considerati ad 1/4 (data l'incidenza sul coperto) a 1000 € mq = 25mila
30 mq di C2 a 1000 € mq = 30mila
28 mq dell'altro immobile a 1800 € mq = ca 50mila
= 105mila ...

da qui però risulta che la mia offerta a 65mila è corretta ...
anche perchè l'altro immobile fa 43 mq commerciali .. li considero medi a 1500 e fa di nuovo ca 65mila ...

Cmq la questione si complica ...
sono stata a livorno e ho fatto un po' di indagini oltre ad andare a vedere l'immobile con l'AI
L'immobile è stato condonato (pratica chiusa a gennaio 2008) ma resta da vedere se ha l'abitabilità, che secondo un mio conoscente architetto è molto strano abbia data l'altezza .. insomma sarebbe condonato il bagno, sarebbe una soffitta con bagno, ma non un abitazione ..
c'è da dire che l'accatastamento come abitativo che non è probatorio risale prima del 1991 (anno in cui è stata venduta all'attuale proprietà) e che non è stato contestato manco dalla polizia edilizia il fatto che fosse affittata ad un residente.
Quindi sono in fase di indagine.
Quello che posso fare è solo delle aperture per collegare i due immobili, questo è certo .. mentre molto più incerto è, sempre sia abitazione, poter sopraelevare superando i vincoli urbanistici in quanto la norma che lo consentirebbe è nata con una ratio diversa (per rendere abitabili soffitte sottotetto utilizzate da appartamenti sotto e non adiacenti).
Ho sollevato l'obiezione dell'abitabilità con l'AI che è rimasta sorpresa in quanto per quanto di sua conoscenza è abitativa, cmq mi ha detto che c'è un geometra che ha tutte le carte .. in ogni caso siamo rimaste che carta canta quindi se l'agibilità ce l'ha esiste il foglio che la testimonia, va solo guardato che il dichiarato tanto nell'agibilità, che nel condono, che al catasto corrisponda allo stato dei luoghi.
Chiaramente lei per prima ha riconosciuto che se non ha l'abitabilità il suo valore scende paurosamente (rispetto ai 110mila chiesti) e per me a quel punto è anche troppo 65mila .. vale al max 50mila considerandola rispetto alla mia .. bagno in più (che non è assolutamente poco) e terrazza con vista migliore, ma minore superficie coperta, esposizione in confronto pessima, pavimento da rifare completamente (e smontando l'attuale) e terrazza non direttamente accessibile (per quanto a due metri dall'uscio) ...
Penso farò una visura storica catastale per capire quando è stata scorporata dall'appartamento cui era legata e quando è diventa A/4.

Quanto all'immobile .. hanno messo delle piastrellacce orrende .. era meglio nulla .. ti tocca pure levarle visto che non puoi fare triplo strato, soprattutto se il soffitto è 2,20 .. la cucina divide una finestrina con il bagno (quindi il primo vano non ha quasi luce .. a me non frega niente perchè aprirei sul mio che a quell'altezza ha due finestrine esposte a sud, ma agli aspiranti clienti hehehehehe) e appare molto più opprimente della mia a causa della suddivisione in più vani e dell'esposizione a nord per quanto aperta ...
comunque non ero impazzita ... le finestre erano due !


Quanto ad affittarla (ma deve essere abitativa per poterlo fare e qui di nuovo sono a chiedermi cosa sia meglio per me) ho visto che c'e richiesta di mono/bilocali a prezzi convenienti (tipo 3/400 euro) da parte di insegnanti per il periodo autunno inverno .. a me starebbe benissimo ... quel tanto che copro le spese e faccio qualche innovazione a costo zero .. (oltre a non pagare i canoni per le utenze .. e poi qualcuno mi innaffierebbe le piante sul terrazzo se volessi mettercele