jago76
00sabato 23 agosto 2008 12:38
Introduco questa nuova discussione per evidenziare una delle grandi cause, spesso sottovalutate, della bolla immobiliare e cioè l'assenza di una polita per la casa in Italia da molti anni, precisando che per "politica della casa" intendo, detto brutalmente, l'azione politica che costruisce e vende o affitta alloggi pubblici a prezzi fortemente calmierati a talune categorie di cittadini che posseggono determinati requisiti di reddito.
Andando con ordine, per capire l'enorme danno che l'assenza di tale politica ha determinato per l'Italia, premetto sinteticamente i principali aspetti dell'attuale situazione:
1) i prezzi sono esplosi negli ultimi anni e, salva la ciclicità del mercato e delle varie crisi che si sono succedute nel tempo (vedi anni 70, vedi primi anni 90 ecc...), dopo l'introduzione dell'Euro, la corsa, fino ad oggi, non si è più fermata e il livello è oramai insostenibile. (Vi ricordate che negli anni 80 e nei primi anni 90 con il famoso "miliardo di lire" ci compravi una villa e neppure piccola???)
2) ho già detto, in un altro post, che l'annunciata immissione sul mercato della vendita di tot case pubbliche attualmente detenute in locazione non so in quale misura potrà influenzare/accellerare l'attuale crisi. Si tratta infatti di immobili che, stando a quanto è successo finora, vengono sì venduti, ma di solito sono coloro che già ci abitano che li comprano. Questo determina che il numero effettivo di immobili immessi sul mercato a prezzi calmierati è molto inferiore al numero totale degli immobili dismessi. E' pur vero che gli inquini che acquistano l'immobile già occupato da loro sono persone che, di conseguenza, NON SI RIVOLGERANNO MAI AL MERCATO e quindi creeranno un effetto di mancata domanda più che di domanda a prezzi inferiori. Anche questo, in parte, può far scoppiare la bolla.
3) il vero crollo sarà determinato dalla gente che, semplicemente, non compra più perchè non ha soldi. Punto e basta. Tanto più aumenterà la massa di invenduto, tanto più scenderanno i prezzi.
Ci tengo a precisare che in una situazione come quella attuale, compratori e venditori non sono sullo stesso piano (il famoso "libero mercato"..tutte balle...): le persone che DEVONO comprare a tutti i costi (sfrattati, nuove famiglie, ecc) e che quindi possono ancora essere "strangolati", sono un numero decisamente inferiore a chi DEVE o VUOLE vendere. Intendo dire che, salvo esigenze particolari, molta gente che magari un tetto l'ha già, può tranquillamente rinviare l'acquisto della casa mentre quelli che vendono, di solito, lo fanno non per sport (non si svegliano alla mattina e dicono "che faccio oggi? Gita al lago o metto in vendita la casa"?)e COMUNQUE tenere un immobile invenduto e non affittato è fonte di costi non indifferenti (ICI elevata-visto che di solito non sono prime case-, spese condominiali, oneri straordinari ecc.., manutenzione...) che, dopo anni di mancata vendita, ne erodono il valore.
4) finche si potevano ottenere mutui ingenti (visti i tassi bassi che determinavano una"rata" di rimborso altrettanto bassa e quindi una magiore erogabilità), tutti avevano più soldi a disposizione e accettavano prezzi assurdi.
La riprova di ciò: negli anni 80, con i tassi al 10/12% quasi NESSUNO prendeva a mutuo 300.000.000 di lire, la rata di rimborso sarebbe stata assurdamente alta: chi aveva un tale redditto, ha fatto un'altra cosa: E' STATO IN AFFITTO AD EQUO CANONE PER ANNI (fate bene attenzione: l'equo canone è finito con la legge del 1998 e da allora sono pian piano esauriti i vecchi affitti...vedete come i tempi coincidono), ha accumulato il denaro e poi ha comprato con la liquidità messa da parte e/o con piccoli mutui. Conseguenza: i prezzi delle case sono restati bassi. Ma vi immaginate un bilocale nel 1988 a 350.000.000 di lire...????
Tutto ciò premesso, la grande colpa della politica è stata quella di non costruire più nulla o poco.
Sarebbe bastato determinare per legge che una quota complessiva del totale delle licenze edilizie concesse (esempio il 20 o il 30%) fosse di edilizia pubblica o privata convenzionata da destinare a determinate categorie di reddito.
Questo avrebbe deteriminato un naturale calmiere sul mercato, COME E' AVVENUTO IN GERMANIA, che, detto tra noi, non mi sembra certo un PAESE COMUNISTA...ma semplicemente uno stato che pensa di più al bene comune ed ai propri cittadini, visto che la casa E' UN BENE FONDAMENTALE, come il pane e l'acqua.
Anche in questo caso, faccio un esempio pratico.
Se prendete 10 coppie di giovani di reddito normale/medio (che, in Italia significa un complessivo netto di 2500 € in due al mese QUANDO VA MOLTO BENE e quindi un reddito netto annuale 30.000 €, sempre che non si tratti di precari o simili) se invece di farsi strozzinare da 10 venditori e da 10 mutui, almeno 3 o 4 di queste coppie avessero potuto accedere ad edilizia pubblica o convenzionata con costi bassi e mutui molto leggeri, solo i restanti 6 si sarebbero dovuti rivolgere al "libero mercato", con l'ovvia conseguenza che se ci sono solo 6 compratori ma ci sono 10 venditori, il compratore può giocare al ribasso, il venditore difficilmente può giocare al rialzo.
Io ho visto personalmente (in una delle poche iniziative di edilizia convenzionata a Bergamo di qualche anno fa) acquirenti che andavano in agenzie immobiliari e chiedevano il prezzo di appartamenti.
A fronte delle richeste già spropositate di allora, molti rispondevano "beh, ma allora vado a far domanda per il complesso qui di fronte in edilizia convenzionata".
Risultato: nel giro di 4 mesi, prezzi degli immobili nella zona ribassati del 30% (parlo per esperienza familiare diretta)SENZA NESSUNA BOLLA IMMOBILIARE SCOPPIATA. Poi, ovviamente, esauriti gli alloggi pubblici (peraltro molto curati e ben rifiniti), i prezzi delle case attorno sono tornati a risalire.
Anche in tali casi, per evitare speculazioni, basterebbe introdurre per legge un divieto di vendita sugli appartamenti acquistati in edilizia convenzioanta più rigido: esempio entro i primi tot anni si può rivendere, ma solo al medesimo prezzo di acquisto aumentato dell'inflazione.
Ovviamente, come sempre in Italia, si troverebbe il modo di farla franca, ma se solo ci fossero dei controlli seri...
Quindi, in sintesi, dove manca l'iniziativa di costruzione pubblica, i prezzi, gestiti esclusivamente da interessi privati (che, per definizione sono gli interssi di CHI VENDE, visto che difficilmente i compratori riescono a mettersi d'accordo e fare cartello) aumenteranno fino a scoppiare.
Al contrario, se la politica avesse gestito decentemente questo problema, il mercato si sarebbe dovuto adeguare: o almeno, molte persone avrebbero avuto la casa che oggi non possono permettersi.
Ed infatti è questo il vero nodo del problema: la politica deve valutare che quando un bene fondamentale come la casa AUMENTA SPROPOSITATAMENTE rispetto al reddito mensile, è ora di intervenire immettendo case ad un prezzo politico (ovviamente solo per le fasce più deboli). Il mercato resta libero -per i più ricchi- ma l'interesse pubblico è maggiormente tutelato.
Chiudo con una battuta, ma neppure tanto "battuta": se nei prossimi mesi ci saranno inziative politiche A FAVORE DEI VENDITORI / COSTRUTTORI / SPECULATORI /IMPRESARI VARI...è la volta buona che vado in piazza e non a mani nude...
Purtroppo credo che sarà così.
jago76
00domenica 24 agosto 2008 11:13
Re: Re:
Applausi!!!
Aggiungerei soltanto che i nostri cari politici hanno lasciato campo libero alle banche, le quali sono state corree nella più colossale truffa economica a danno di cittadini italiani: ora che cominciano i problemi cercano vie per salvare capra (banche) e cavoli (polli).
Alla tua soluzione ce n'è una alternativa: emigrare proprio nella nazione che hai citato, che dovrebbe essere la più civile in Europa e smettere di dare soldi a coloro che li usano nei modi peggiori.
A proposito. Io sto cercando in giro, ma non riesco a trovare qualcosa che descriva chiaramente qual è il sistema di agevolazioni statali della Germania per le abitazioni, soprattutto edilizia residenziale pubblica e regolamentazione dei contratti di affitto.
Te hai qualcosa?
Mi sto documentando. tieni inoltre conto che in paesi come la Germania, la quota di case di proprietà è molto inferiore a quella italiana e l'affitto è molto più diffuso.
Inoltre (questo dato l'avevo sentito su una trasmissione di approfondimento, mi sembra Report di qualche mese fa), in alcune città, per ogni casa costruita e venduta privatamente, ne abbiamo una pubblica, di solito costruita e venduta (o affittata) dai comuni. Si parla quindi di un buon 45 / 50% di case "pubbliche". Cmq a breve spero di avere notizie più aggiornate.