Il Mattone, la Borsa e la Psicologgggia.

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guido.zip

00giovedì 24 luglio 2008 13:48

Ipotesi sullo sviluppo della crisi

.

Di solito si associa il crollo del mattone ad una crisi generalizzata, ipotizzando una prima fase di crollo veloce a una seconda fase di lenta erosione dei prezzi.

Sarebbe la cosa migliore dal punto di vista di chi aspetta a comprare, ma siamo sicuri che andrà così?

Forse il vero crollo dei prezzi immobiliari si avrà quando i venti di crisi saranno passati (tra un paio d'anni?) e l'economia ripartirà: borsa in salita a partire da livelli bassissimi (offerta di case in aumento) e tassi di interesse in aumento (richiesta in diminuzione).

In questo momento paradossalmente la crisi economica provocata dal mattone protegge il mattone stesso da una caduta libera. I tassi non si possono alzare più di tanto (e quindi è ancora facile indebitarsi), e non esistono grandi alternative di investimento. Quindi gran parte di chi mette casa in vendita in realtà è inconsciamente terrorizzato dall'idea di riuscire a venderla realmente, mettere i soldi in banca o in borsa e vederseli sparire.

E' molto indicativa la soddisfazione con cui il neoutente della discussione romana annunciava trionfalmente di non essere riuscito a vendere casa. Secondo me 3/4 di chi mette la casa in vendita oggi spara prezzi improponibili proprio per non correre il rischio di venderla (la mente umana è strana: avete presente quelli che cercano lavoro sperando di non trovarlo?).

E' vero che non si possono fare semplici schematizzazioni "borsa su - immobiliare giù e viceversa" ma, considerate che le compravendite annuali di case stanno sul 2-3% del patrimonio immobiliare, mentre le seconde case date in affitto o tenute sfitte sono quasi 10 volte di più. Che succede se anche solo il 10% dei proprietari decide di liberarsi dei rispettivi inquilini e vendere casa per investire in borsa? Magari in un momento in cui i tassi salgono e non è possibile per chi acquista fare mutui di lunga durata?

E' vero anche che negli anni appena passati sono aumentati contemporaneamente sia gli immobili che la borsa, a causa della bolla del credito (tassi reali negativi), ma credo che una volta usciti da questo pasticcio il credito facile ce lo scorderemo per molto tempo, e quindi borsa e immobiliare torneranno ad andare in controfase.

Forse quando questo grafico toccherà il fondo e ricomincerà a salire stabilmente con tassi di sconto al 6-7% sarà il momento di cominciare senza fretta a cercare casa.

Che ne dite?

PS. Il grafico mi fa pensare che senza il credito facile la bolla immobiliare sarebbe già scoppiata nel 2004, alimentando la salita della borsa (i dati prima del 98 non considerateli, perché l'Italia non era ancora entrata nell'euro e si temeva ancora che ne restasse fuori, quindi è normale che la borsa fossa depressa)

Di seguito alcuni dati di psicologgggia su cui riflettere.

Sondaggio: "Il mattone è l'investimento migliore possibile?""

Risposte affermative:

2000: 19% (40% risparmi in azioni e 25% in case)
2001: 39%
2002: 50-53%
2003: 59-66% (13% risparmi in azioni e 27% in case)
2004: 70%
2005: 66%
2006: 70-76%
2007: 55%

2003: " ... nel 2000 il 40 per cento degli investimenti degli italiani era investito in azioni e il 25 in case; nel 2003, alle azioni è stato destinato il 13% degli investimenti e alle case circa il 27,5%. Nel 2000, per il 54,2 per cento degli italiani la casa era l'investimento più sicuro, mentre nel 2003 la percezione di sicurezza è arrivata all'84,9 per cento. Quanto alla qualità dell'investimento, nel 2000, il 18,8 per cento degli italiani riteneva che il mattone fosse il migliore investimento possibile, nel 2003 l'indice è schizzato al 66 per cento"

www.corriere.it/Rubriche/Economia/2004/02_Febbraio/11/puntoeconom...

2004: " ... Il miglior investimento. Indicazione che viene confermata dal sondaggio svolto da Ipsos per Acri: il 70% degli intervistati ritiene l'investimento immobiliare il modo migliore per salvaguardare, oggi, il proprio risparmio (erano il 59% nel 2003, il 53% nel 2002, il 39% nel 2001). Il sondaggio evidenzia che la diminuita possibilità di risparmio delle famiglie italiane si coniuga con una diffusa sfiducia che provoca un atteggiamento diffidente e di scarsissima disponibilità all'investimento e l'alternativa sembra ormai porsi tra investimento immobiliare e liquidità."

www.acri.it/6_news/6_news_files/CS20031030.PDF
www.finanzaonline.com/forum/archive/index.php/t-211631.html

2006: "C’è invece una ripresa di coloro che preferiscono l’investimento immobiliare: il 70% contro il 66% del 2005"

www.acri.it/4_rise/modulistica/comunicati_stampa/files/com_stampa_200774_95531_cs2006...

2007: "I risparmiatori convinti che l'acquisto di una casa sia la migliore forma di investimento scendono dal 76 al 55 per cento.""

www.italiannetwork.it/news.aspx?ln=it&id=912
www.repubblica.it/2007/10/sezioni/economia/case-prezzi/nomisma-novembre/nomisma-novem...

2007: "l’impiego del risparmio in strumenti finanziari pare avere una funzione di ripiego, o strumentale, nella prospettiva di riuscire ad accedere a un investimento immobiliare. Questo risulta infatti come l’investimento ideale non solo per il 70% dell’intero campione, ma anche per il 62% dei possessori di azioni e/o di titoli di stato, e per il 57% degli investitori in
fondi."

www.acri.it/4_rise/modulistica/comunicati_stampa/files/com_stampa_200774_95531_cs2006...

Altri rapporti sul risparmio qui:
www.acri.it/7_even/7_even0003.asp

SULSA

00giovedì 24 luglio 2008 14:02

Re: Ipotesi sullo sviluppo della crisi

guido.zip, 24/07/2008 13.48:
.

In questo momento paradossalmente la crisi economica provocata dal mattone protegge il mattone stesso da una caduta libera. I tassi non si possono alzare più di tanto (e quindi è ancora facile indebitarsi), e non esistono grandi alternative di investimento. Quindi gran parte di chi mette casa in vendita in realtà è inconsciamente terrorizzato dall'idea di riuscire a venderla realmente, mettere i soldi in banca o in borsa e vederseli sparire.

E' vero che gli italiani sono innamorati del mattone e lo considerano il bene rifugio x eccellenza, ma io mi pongo una domanda: dopo la folle corsa all'acquisto e all'indebitamento scriteriato delle famiglie italiane, che oltre a destinare tutti i propri risparmi hanno anche attinto ai soldi delle banche indebitandosi non poco, negli ultimi anni, con quali soldi si impedisce al mattone la caduta libera? In altri termini, i pochi che hanno liquidità e ancora non hanno comprato attendono ancora un pò in attesa di prezzi decisamente più bassi (parcheggiando nei pct i propri risparmi), mentre chi deve comprare indebitandosi, non avendo molto cash ed essendo diventato più difficile indebitarsi, dove li trova i soldi x impedire la caduta libera del mercato immobiliare?

talenti76

00giovedì 24 luglio 2008 15:07

chi ferma la caduta del mattore

Penso che la crisi nelle vendite sia iniziata da relativamente poco:

I proprietari si aspettano di ricavare molti soldi (livello del 2006) e penso che abbasseranno le loro pretese scalino per scalino,
quindi penso ci voglia tempo per loro..

A meno che qualche costruttore non abbia fatto il passo piu lungo della gamba e debba rientrare dei mutui delle banche e allora in quel caso scenderà il mercato di brutto

Fino all'evento di cui sopra secondo me si scenderà molto lentamente e secondo me le vendite sono in sofferenza da 8/9 mesi...
Forse troppo poco per vedere la discesa

guido.zip

00giovedì 24 luglio 2008 15:14

Re: Re: Ipotesi sullo sviluppo della crisi

SULSA, 24/07/2008 14.02:

E' vero che gli italiani sono innamorati del mattone e lo considerano il bene rifugio x eccellenza

Hai letto bene il mio post? I documenti che ho citato dimostrano che l'amore per il mattone, come quello per la borsa, va e viene, e la memoria storica è molto corta (solamente la capacità di fare affari sballati toppando il timing rimane rigorosamente costante)

".. Nel 2000 il 40 per cento degli investimenti degli italiani era investito in azioni e il 25 in case; Quanto alla qualità dell'investimento, nel 2000, il 18,8 per cento degli italiani riteneva che il mattone fosse il migliore investimento possibile, nel 2003 l'indice è schizzato al 66 per cento."

SULSA, 24/07/2008 14.02:

... io mi pongo una domanda: dopo la folle corsa all'acquisto e all'indebitamento scriteriato ... dove li trova i soldi x impedire la caduta libera del mercato immobiliare?

Quello che dici è vero, ma per ora sta solo provocando la caduta libera delle compravendite, mentre i prezzi richiesti rimangono a livelli folli, anche se con lievi riduzioni.

Probabilmente il mercato non va in caduta libera (dal punto di vista dei prezzi) a causa delle vendite di sostituzione (scambio di figurine tra proprietari).

In questo momento chi deve vendere per liquidità, mancando investimenti alternativi attraenti (le obbligazioni e i titoli di stato proteggono appena dall'inflazione, esponendo al rischi di fallimenti e default, mentre gli indici di borsa continuano a scendere), lo fa molto malvolentieri, e solo se trova il pollo che strapaga. Piuttosto che vendere a quanto chiede il compratore mettono in affitto l'appartamento e aspettano di avere le idee chiare su come "sistemare" i soldi (e questo spiega il fatto che gli affitti paradossalmente calino più dei prezzi di acquisto, pur diminuendo la domanda di acquisto e aumentando la domanda di affitti).

Quello che ipotizzavo è che per vedere il ritorno alla normalità (ritorno dei prezzi ai livelli del 1998 + inflazione) dovremo aspettare che si allontanino le turbolenze sulle borse, e forse ci vorrà qualche anno. Fino ad allora forse ci sarà solo una piccola discesa.

Considerate poi che chi vende per parcheggiare i soldi in BOT può permettersi di aspettare un anno o due, chi vende per investire in borsa in un anno rischia di perdere un potenziale guadagno del 100%, e quindi è molto ma molto più malleabile in trattativa.

E quindi (quando arriverà il momento) i veri pionieri dei forti ribassi saranno proprio quelli che vendono per investire in borsa.

Vi immaginate cosa succederebbe se solo un 10% dei 5-6 milioni di appartamenti sfitti o affittati venisse messo contemporaneamente sul mercato da PROPRIETARI ANSIOSI di vendere in fretta per non perdere il boom di borsa che si profila all'orizzonte?

Probabilmente il 90% dei proprietari della borsa non ne vorrà sentire parlare, ma ci sarà un 10% di persone "scafate" che sa come muovere i soldi e farli fruttare diversificando i rischi.

Magari ora ci può essere chi vende di fretta per necessità, ma è anche vero che sono sempre i soliti sciacalli a trarne vantaggio, e non credo che l'impatto sul mercato possa essere così forte (a meno di catastrofi globali che nessuno si augura).

.

PeterPan78.

00giovedì 24 luglio 2008 15:29

Mah... io dalla mia esperienza personale posso dirti che c'è un po' di tutto, ma fra le motivazioni maggiori della vendita:

- anziani rimasti soli (spesso in una grande casa/villetta) che vogliono andare a vivere con i loro figli (questa è la motivazione in assoluto al primo posto!) o in casa più piccola (uno di questi casi ha ribassato da 250 K a 229 K)

- persone che hanno già comprato la casa "più grande" e quindi devono per forza vendere

- gente che quando entri in casa ci tiene molto a sottolineare i pregi dell'abitazione (per carità... è normale...) ma la vedi che ci mette patòs e per qualche motivo importante deve vendere. A volte ti accorgi alla prima occhiata che c'è difficoltà economica

- gente che si è trasferita lontanissimo (anche in altre regioni) per lavoro e comunque "a distanza" ha un peso morto da gestire (non so perchè decidono di non affittare)

Sinceramente di proprietari e sicuri di sè del tipo "o te la prendi al prezzo che dico io non se ne fa nulla" ne ho visti pochi, anzi forse nessuno.

I prezzi sono quasi sempre dichiarati "trattabili" anche se poi di fatto c'è poca predisposizione a scendere ma questo è indotto dal fatto che magari:
- il fratello 2 mesi prima ha venduto allo stesso prezzo una casa più brutta
- il vicino ha venduto l'anno scorso a 10.000 € in più

Nessuno vuole passare per "scemo" insomma, sono ancorati (ancora per poco secondo me) al mercato recente.

E poi, pro-scoppio bolla, ci sono sempre quei bei cantierini abbandonati lì... in mezzo ai verdi prati....

guido.zip

00giovedì 24 luglio 2008 15:52

Re:

PeterPan78., 24/07/2008 15.29:
Mah... io dalla mia esperienza personale posso dirti che c'è un po' di tutto, ma fra le motivazioni maggiori della vendita:

- anziani rimasti soli (spesso in una grande casa/villetta) che vogliono andare a vivere con i loro figli (questa è la motivazione in assoluto al primo posto!) o in casa più piccola (uno di questi casi ha ribassato da 250 K a 229 K)

- persone che hanno già comprato la casa "più grande" e quindi devono per forza vendere

- gente che si è trasferita lontanissimo (anche in altre regioni) per lavoro e comunque "a distanza" ha un peso morto da gestire (non so perchè decidono di non affittare)

Sono tutti casi di "scambio di figurine".

PeterPan78., 24/07/2008 15.29:

Sinceramente di proprietari e sicuri di sè del tipo "o te la prendi al prezzo che dico io non se ne fa nulla" ne ho visti pochi, anzi forse nessuno.

I prezzi sono quasi sempre dichiarati "trattabili" anche se poi di fatto c'è poca predisposizione a scendere ma questo è indotto dal fatto che magari:
- il fratello 2 mesi prima ha venduto allo stesso prezzo una casa più brutta
- il vicino ha venduto l'anno scorso a 10.000 € in più

Nessuno vuole passare per "scemo" insomma, sono ancorati (ancora per poco secondo me) al mercato recente.

Per ora si parla di limature del 20% su prezzi gonfiati del 200% rispetto alla normalità (1998) e incrementati ulteriormente di un altro 10% per avere un margine di trattativa. Per "calo" intendo ben altro.

PeterPan78., 24/07/2008 15.29:

E poi, pro-scoppio bolla, ci sono sempre quei bei cantierini abbandonati lì... in mezzo ai verdi prati....

Forse il problema è che i costruttori non sanno bene come investire in modo sicuro e redditizio la liquidità che ricaverebbero (viste le varie bolle che stanno scoppiando e che ancora dovranno scoppiare nell'immediato futuro: derivati etc.). Una volta che le nubi si diraderanno vedrai che begli sconti!

In sintesi, quello che volevo dire è che fino a quel momento non mi aspetterei crolli spettacolari dei prezzi (dopo sì).

Poi c'è l'ipotesi del crollo generalizzato dell'economia, ma questi scenari (altamente improbabili) li lascerei a Benettazzo&C.

.

PeterPan78.

00giovedì 24 luglio 2008 16:03

Non sempre però nello "scambio di figurine" si gioca sul sicuro: tipico il caso in cui uno ha già comprato una cas "esosa" e deve vendere per tanto a tutti i costi...se le offerte non arrivano... arrivano gli avvoltoi... Dimmi se sbaglio.

Altro fattore da non trascurare, per avvallare la tua ipotesi, sarebbe capire quanto gli italiani "amano" il bot.

Faccio questo ragionamento: secondo me quei pochi che sono ancora liquidi sono le stesse persone che nella vita hanno l'atteggiamento "prudente" in economia e che da sempre fanno bot, anche quando il tasso di questi è sceso a livelli ridicoli. Sono le stesse che MAI avrebbero stipulato il variabile qualche annetto fa.

Bene, credo che questa tipologia di individui, la maggior parte dei potenziali acquirenti rimasti in circolazione, venga "molto" attratta anche dai soli recenti bot al 4% di rendimento dopo anni di magra assoluta.

Bisognerebbe avere dei numeri di massa....

Spero di essermi riuscito a spiegare, sono una pippa del settore...

TobaccoFlower

00giovedì 24 luglio 2008 16:13

Bel post, bravo guido. :)
Riassume tutte le ragioni della mia ansia di queste ultime settimane.
Visto che cerco una tipologia di casa particolare, ho il timore di non riuscire più a trovarla, tra un anno o due.
Anch'io ho riflettuto a lungo su questi risvolti; e mi aspetto un brusco ridimensionamento dell'offerta.

Ragionando come farebbe un ignorante medio (che è quello che sono, in questo campo), mi è capitato di chiedermi se i soldi che i miei vecchietti hanno alle Poste siano sicuri, vista l'aria che tira... Quanta gente si farà le stesse domande ?

L'unica "consolazione" - come dire: non è che per disgrazia, se gode il pover'uomo - è che tutti sti soldi in giro non ci sono e che i nostri stipendi già esigui verranno ulteriormente corrosi negli anni a venire, questo farà scendere ancora la domanda, per cui chi ha necessità di vendere dovrà per forza abbassare i prezzi. Ricordiamoci che il mercato non è composto solo da investitori (che sono quelli che hanno i soldi) ma anche e soprattutto da chi compra una casa per viverci (cioè noi, che a dirla tutta, stamo abbastanza co' le pezze ar kulo) [SM=g7560]

jolnar76

00giovedì 24 luglio 2008 16:37

Mio malgrado devo quotare in toto guido.zip, ho già espresso altrove il timore che lo scarso appeal dei mercati finanziari finirà per aiutare il mattone.
In genere i mercati sono in controfase.

guido.zip

00giovedì 24 luglio 2008 17:19

Re:

PeterPan78., 24/07/2008 16.03:
Non sempre però nello "scambio di figurine" si gioca sul sicuro: tipico il caso in cui uno ha già comprato una cas "esosa" e deve vendere per tanto a tutti i costi...se le offerte non arrivano... arrivano gli avvoltoi... Dimmi se sbaglio.

Se il prezzo è veramente molto basso la casa del privato (o la palazzina del costruttore in difficoltà) magari se la compra qualche sciacallo che la rimette subito in vendita al prezzo di mercato. Poi se succede una catastrofe alla Benettazzo con fallimenti a catena è un altro discorso, ma speriamo che non succeda.

PeterPan78., 24/07/2008 16.03:

Altro fattore da non trascurare, per avvallare la tua ipotesi, sarebbe capire quanto gli italiani "amano" il bot.

Faccio questo ragionamento: secondo me quei pochi che sono ancora liquidi sono le stesse persone che nella vita hanno l'atteggiamento "prudente" in economia e che da sempre fanno bot, anche quando il tasso di questi è sceso a livelli ridicoli. Sono le stesse che MAI avrebbero stipulato il variabile qualche annetto fa.

Bene, credo che questa tipologia di individui, la maggior parte dei potenziali acquirenti rimasti in circolazione, venga "molto" attratta anche dai soli recenti bot al 4% di rendimento dopo anni di magra assoluta.

Per onestà va detto che il discorso che facciamo qui ogni tanto - "con le cedole dei BOT mi pago l'affitto" - in realtà è una boiata che diciamo tanto per tirarci su di morale.

In realtà dal rendimento va tolta l'inflazione, che sta quasi al 4% (quella teorica dell'ISTAT), e quindi non resta quasi nulla. Se si ritiene poi che il dato dell'inflazione sia pesantemente taroccato (come pensa la maggior parte degli italiani, io personalmente no), il rendimento reale sarebbe addirittura negativo, altro che pagare l'affitto! E questo ragionamento gli italiani lo sanno fare, anche quelli più sprovveduti. Evidentemente negli ultimi anni questa considerazione ha spinto molti a fare follie per comprare casa, con le conseguenze che sappiamo.

Il discorso giusto da fare è piuttosto che è perdere qualche decina di migliaia di euro di affitto proteggendo dall'inflazione i propri soldi è un male minore piuttosto che perderne centinaia di migliaia comprando casa al massimo del ciclo

Se compro a 500k invece di 300k, perdo 200k più gli interessi, cioè perdo 300k o 400k, se sto in affitto tre o quattro anni ne perdo solo 30 o 40, oltre che dormire molto più tranquillo di chi ha un mutuo sulle spalle. Una perdita di 30 o 40k euro una volta nella vita è gestibile e si rimargina facilmente (non si può pretendere di essere sempre fortunati).

Tutto quello che si può fare è minimizzare i danni.

Poi, l'ipotesi di rimanere tutta la vita in affitto è certamente praticabile in paesi come la Germania, dove gli affitti sono irrisori rispetto ai redditi, ma in un paese come l'Italia significa rimanere in balia degli speculatori rischiando ogni momento di essere travolti. Quindi appena si può è meglio comprare (aspettando quando tutti venderanno le case per investire in borsa).

PS. Ma Laplace e Grella non dicono niente? Siete voi a parlare sempre di borsa!

.

laplace77

00giovedì 24 luglio 2008 18:06

Re: Re:

guido.zip, 24/07/2008 17.19:

Per onestà va detto che il discorso che facciamo qui ogni tanto - "con le cedole dei BOT mi pago l'affitto" - in realtà è una boiata che diciamo tanto per tirarci su di morale.

In realtà dal rendimento va tolta l'inflazione, che sta quasi al 4% (quella teorica dell'ISTAT), e quindi non resta quasi nulla. Se si ritiene poi che il dato dell'inflazione sia pesantemente taroccato (come pensa la maggior parte degli italiani, io personalmente no), il rendimento reale sarebbe addirittura negativo, altro che pagare l'affitto! E questo ragionamento gli italiani lo sanno fare, anche quelli più sprovveduti. Evidentemente negli ultimi anni questa considerazione ha spinto molti a fare follie per comprare casa, con le conseguenze che sappiamo.

Il discorso giusto da fare è piuttosto che è perdere qualche decina di migliaia di euro di affitto proteggendo dall'inflazione i propri soldi è un male minore piuttosto che perderne centinaia di migliaia comprando casa al massimo del ciclo

Se compro a 500k invece di 300k, perdo 200k più gli interessi, cioè perdo 300k o 400k, se sto in affitto tre o quattro anni ne perdo solo 30 o 40, oltre che dormire molto più tranquillo di chi ha un mutuo sulle spalle. Una perdita di 30 o 40k euro una volta nella vita è gestibile e si rimargina facilmente (non si può pretendere di essere sempre fortunati).

Tutto quello che si può fare è minimizzare i danni.

Poi, l'ipotesi di rimanere tutta la vita in affitto è certamente praticabile in paesi come la Germania, dove gli affitti sono irrisori rispetto ai redditi, ma in un paese come l'Italia significa rimanere in balia degli speculatori rischiando ogni momento di essere travolti. Quindi appena si può è meglio comprare (aspettando quando tutti venderanno le case per investire in borsa).

PS. Ma Laplace e Grella non dicono niente? Siete voi a parlare sempre di borsa!

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quoto il resto, aggiungendo che:

- e' meglio "buttare" 2-4-8 anni di affitto piuttosto che dover fare un mutuo di 5-10-20 anni piu' lungo, specie se nel frattempo l'inflazione picchia, le case calano e i bot almeno ti mantengono il capitale;

- sull'italietta vs. la germania ho gia' detto...

sulla borsa: se ne riparla a settembre quando mi scadono i bot

l'altro ieri stavo per prendere STM a 6.75 dopo il -6%, nell'ottica di rivenderla al rimbalzo (ha fatto un +4% ieri, oggi ha toccato i 7.25), solo che "non m'ha retto la pompa" (sarebbe stato un 0,5 per azione, un 7,4% in due giorni, che annualizzato... magari!!!)

le borse sono scese parecchio, ma non ti so dire se e' ora di entrare, proprio non saprei...

ciao

svasco

00giovedì 24 luglio 2008 18:26

Re: Re:

guido.zip, 24/07/2008 17.19:

Per onestà va detto che il discorso che facciamo qui ogni tanto - "con le cedole dei BOT mi pago l'affitto" - in realtà è una boiata che diciamo tanto per tirarci su di morale.

In realtà dal rendimento va tolta l'inflazione, che sta quasi al 4% (quella teorica dell'ISTAT), e quindi non resta quasi nulla. Se si ritiene poi che il dato dell'inflazione sia pesantemente taroccato (come pensa la maggior parte degli italiani, io personalmente no), il rendimento reale sarebbe addirittura negativo, altro che pagare l'affitto! E questo ragionamento gli italiani lo sanno fare, anche quelli più sprovveduti. Evidentemente negli ultimi anni questa considerazione ha spinto molti a fare follie per comprare casa, con le conseguenze che sappiamo.

Il discorso giusto da fare è piuttosto che è perdere qualche decina di migliaia di euro di affitto proteggendo dall'inflazione i propri soldi è un male minore piuttosto che perderne centinaia di migliaia comprando casa al massimo del ciclo

Se compro a 500k invece di 300k, perdo 200k più gli interessi, cioè perdo 300k o 400k, se sto in affitto tre o quattro anni ne perdo solo 30 o 40, oltre che dormire molto più tranquillo di chi ha un mutuo sulle spalle. Una perdita di 30 o 40k euro una volta nella vita è gestibile e si rimargina facilmente (non si può pretendere di essere sempre fortunati).

Tutto quello che si può fare è minimizzare i danni.

Poi, l'ipotesi di rimanere tutta la vita in affitto è certamente praticabile in paesi come la Germania, dove gli affitti sono irrisori rispetto ai redditi, ma in un paese come l'Italia significa rimanere in balia degli speculatori rischiando ogni momento di essere travolti. Quindi appena si può è meglio comprare (aspettando quando tutti venderanno le case per investire in borsa).

PS. Ma Laplace e Grella non dicono niente? Siete voi a parlare sempre di borsa!

.

Quindi avevo ragione io? [SM=j7569]

Che dite Marco e tutti gli altri hanno comprato casa? [SM=g7564]

x Giemmeppi..devi ringraziore mr zen? [SM=j7568]

De che? Se acquistavi nel 2004 pensa quanto avresti risparmiato:
tassi mooolto più bassi;
costo al mq mooolto più basso;
pensa quanto avresti risparmiato.
Dovevamo ascoltare blec ...altro che quei 4 maghi (otelma) [SM=g7755]

guido.zip

00giovedì 24 luglio 2008 18:30

Re:

TobaccoFlower, 24/07/2008 16.13:
Bel post, bravo guido. :)
Riassume tutte le ragioni della mia ansia di queste ultime settimane.
Visto che cerco una tipologia di casa particolare, ho il timore di non riuscire più a trovarla, tra un anno o due.
Anch'io ho riflettuto a lungo su questi risvolti; e mi aspetto un brusco ridimensionamento dell'offerta.

Secondo me l'offerta "vera" è fatta da chi mette in vendita casa al prezzo stimato dall'agente immobiliare e la vende in poche settimane. Tutte le tonnellate di annunci che compaiono mese dopo mese su portaportese sono un'offerta fasulla di gente che non ha nessuna intenzione seria di vendere. Magari sono anche convinti che facendo comparire insistentemente certi prezzi sui giornaletti la gggente si abitui all'idea che quelli sono i prezzi normali e prima o poi si rassegni a pagarli.

Così come la "domanda vera" è fatta da chi è comunque disposto a trovare un punto di incontro con il venditore, e non da noi che vogliamo comprarla al prezzo che diciamo noi (coerente con i fondamentali e distante dai valori attuali).

La mia ipotesi è che la vera esplosione dell'offerta "vera" ci sarà quando la borsa avrà toccato il fondo e comincerà a risalire.

La "domanda vera" riesploderà (forse) quando i prezzi saranno tornati ai fondamentali (anno 2000 + inflazione) e le borse saranno risalite ai massimi.

I tempi non li sa nessuno, potrebbe volerci 1 anno come 5 anni, speriamo 1 e non 5.

Poi non capisco proprio perchè una certa tipologia di case (col terrazzo e/o i pavimenti originali) dovrebbe trovarsi più facilmente in una fase di mercato piuttosto che un'altra. Scommetto che questo segreto del mercato te l'ha rivelato in gran confidenza un AI.

In questa fase di mercato gli AI sono pericolosi, meglio astenersi dalle visite per un paio d'anni, tanto non c'è fretta, prima che ricomincino a salire i prezzi hai voglia ...

.

laplace77

00giovedì 24 luglio 2008 18:38

Re: Re: Re:

svasco, 24/07/2008 18.26:

Quindi avevo ragione io? Che dite Marco e tutti gli altri hanno comprato casa?

x Giemmeppi..devi ringraziore mr zen? De che? Se acquistavi nel 2004 pensa quanto avresti risparmiato:
tassi mooolto più bassi;
costo al mq mooolto più basso;
pensa quanto avresti risparmiato.
Dovevamo ascoltare blec ...altro che quei 4 maghi (otelma)

tassi piu' bassi?

quali, quelli variabili, che poi sono saliti?

fonte: sole24ore

Chi si indebitava a 20 anni a inizio 2004, per esempio, pagava minimo un 3,4% di tasso globale se sceglieva il variabile, e il 5,9% se invece optava per il fisso. Ora le migliori offerte a 20 anni per il fisso sono al 5,7%, per il variabile al 5,5% (fonte Mutuionline).

e' facendo cosi' che svariate famiglie ora sono nei guai:
se qui ci sono i maghi otelma, tu sei Do Nascimiento,
bel consiglio gli avresti dato

prezzi al mq piu' bassi?

quelli in vetrina, forse, ma allora "intrattabili"

dal 2004 sono saliti di un 20%?

tanto puoi spuntare in trattativa, oggi

e il rapporto domanda/offerta e' cambiato parecchio...

un esempio concreto?
la casa che ho venduto io forse ora me la quoterebbero un 20% in piu',
ma non la riuscirei a vendere...

chiedi a Cesare...

e siamo solo all'inizio della discesa,
facile parlare adesso,
ci risentiamo a settembre 08,
poi a marzo 09, a settembre 09,
tanto io prima non compro certo...

[SM=g7576]

svasco

00giovedì 24 luglio 2008 18:47

Re: Re: Re: Re:

laplace77, 24/07/2008 18.38:

tassi piu' bassi?

quali, quelli variabili, che poi sono saliti?

fonte: sole24ore

Chi si indebitava a 20 anni a inizio 2004, per esempio, pagava minimo un 3,4% di tasso globale se sceglieva il variabile, e il 5,9% se invece optava per il fisso. Ora le migliori offerte a 20 anni per il fisso sono al 5,7%, per il variabile al 5,5% (fonte Mutuionline).

e' facendo cosi' che svariate famiglie ora sono nei guai

prezzi al mq piu' bassi?

quelli in vetrina, forse, ma allora "intrattabili"

dal 2004 sono saliti di un 20%?

tanto puoi spuntare in trattativa, oggi

e il rapporto domanda/offerta e' cambiato parecchio...

un esempio concreto?
la casa che ho venduto io forse ora me la quoterebbero un 20% in piu',
ma non la riuscirei a vendere...

chiedi a Cesare...

e siamo solo all'inizio della discesa,
facile parlare adesso,
ci risentiamo a settembre 08,
poi a marzo 09, a settembre 09,
tanto io prima non compro certo...

Di quale mercato parli? A Roma ..oggi una casa la paghi almeno 1.500 euro (media) in più rispetto al 2004. Lo sconto (più o ..meno) c'è sempre stato.

p.s. ma quante volte ci dobbiamo risentire..nel 2004..rimandavate al 2005..nel 2005 (marco vedeva già i cali...grande!)al 2006 etc
siamo a metà 2008....COMPRO SOLO SE ME LO CONSIGLIA BLEC...

ocy2001

00giovedì 24 luglio 2008 18:52

Re: Re: Re: Ipotesi sullo sviluppo della crisi

guido.zip, 24/07/2008 15.14:

Probabilmente il mercato non va in caduta libera (dal punto di vista dei prezzi) a causa delle vendite di sostituzione (scambio di figurine tra proprietari).

In questo momento chi deve vendere per liquidità, mancando investimenti alternativi attraenti (le obbligazioni e i titoli di stato proteggono appena dall'inflazione, esponendo al rischi di fallimenti e default, mentre gli indici di borsa continuano a scendere), lo fa molto malvolentieri, e solo se trova il pollo che strapaga. Piuttosto che vendere a quanto chiede il compratore mettono in affitto l'appartamento e aspettano di avere le idee chiare su come "sistemare" i soldi (e questo spiega il fatto che gli affitti paradossalmente calino più dei prezzi di acquisto, pur diminuendo la domanda di acquisto e aumentando la domanda di affitti).

.

Mi è piaciuta la metafora delle figurine [SM=g7576]

Sono le stesse perplessità che ho anche io e che mi portano a pensare che probabilmente più che scoppio della bolla ci sarà uno sgonfiamento...
Come più volte detto i fattori psicologici incidono sul mercato immobiliare più che in altri.
Anche io penso che se la borsa fosse andata bene in questo momento, avremmo visto una maggiore elasticità sul fronte prezzo.

Ricordiamo tutti che nel periodo dell'euforia per la borsa, quando tutti, ma proprio tutti!, parlavano di borsa come se fossero analisti finanziari, l'interesse per il mattone era veramente residuale.

L'unica domanda che si pone è: se la borsa riprendesse, i piccoli risparmiatori, dopo le "scoppolate" ricevute negli anni scorsi, si fiderebbero di nuovo ad investire in borsa?

PS: post interessante! Esplicita organicamente gran parte di quei dubbi che nei gg. scorsi, in maniera più o meno frammentata o velata,molti di noi avevano espresso nei post.....
Anche per esorcizzare la paura?! [SM=g7564]

guido.zip

00giovedì 24 luglio 2008 19:01

Re: Re: Re: Re:

laplace77, 24/07/2008 18.38:

Chi si indebitava a 20 anni a inizio 2004, per esempio, pagava minimo un 3,4% di tasso globale se sceglieva il variabile, e il 5,9% se invece optava per il fisso. Ora le migliori offerte a 20 anni per il fisso sono al 5,7%, per il variabile al 5,5% (fonte Mutuionline).

Considerando l'inflazione (2% nel 2004 e 3.7% oggi), i tassi reali (che sono quelli che bisogna guardare) per il fisso sono passati dal 4% del 2004 al 2% del 2008.

Comunque i conti si faranno alla fine della discesa, è inutile farli adesso sulla base di ipotesi.

Comunque fare un acquisto importante come quello della prima casa con l'ansia dei prezzi che crescono di settimana in settimana non lo trovo positivo. Va a finire che per l'ansia di concludere si prende una casa che poi non piace o non è adatta, magari sbagliando i calcoli e indebitandosi oltre le proprie possibilità. Molto meglio comprare con tutta calma con i prezzi stabili o in leggera discesa.

.

laplace77

00giovedì 24 luglio 2008 19:25

Re: Re: Re: Re: Re:

svasco, 24/07/2008 18.47:

Di quale mercato parli? A Roma ..oggi una casa la paghi almeno 1.500 euro (media) in più rispetto al 2004. Lo sconto (più o ..meno) c'è sempre stato.

p.s. ma quante volte ci dobbiamo risentire..nel 2004..rimandavate al 2005..nel 2005 (marco vedeva già i cali...grande!)al 2006 etc
siamo a metà 2008....COMPRO SOLO SE ME LO CONSIGLIA BLEC...

manda il cv a nomisma

laplace77

00giovedì 24 luglio 2008 19:39

Re: Re: Re: Re: Ipotesi sullo sviluppo della crisi

ocy2001, 24/07/2008 18.52:

...
L'unica domanda che si pone è: se la borsa riprendesse, i piccoli risparmiatori, dopo le "scoppolate" ricevute negli anni scorsi, si fiderebbero di nuovo ad investire in borsa?
...

perche', dopo le scoppolate del 92-94 si sono ricordati della sola che presero?

confronta qui

riportato dall'ottimo guido, fonte archivi di Repubblica

IL CROLLO E' FINITO, MA NON C' E' UN VERO MERCATO Non sarà più come prima la rosea aspettativa, peraltro sempre soddisfatta dalla realtà, che qualunque ammasso di mattoni e cemento possa rivalutarsi più dei titoli di Stato o anche soltanto più dell' inflazione. Non sarà più come prima l' idea, che sembrava far parte del patrimonio genetico degli italiani, che comunque convenga acquistare un immobile invece che investire i propri soldi in altro modo e andare in affitto. Il cambiamento epocale che ci sta di fronte si può riassumere in una semplice, banale domanda che si sentirà sempre più risuonare nelle stanze in cui si trattano le compravendite da parte di operatori e famiglie: "Quanto rende?". Mentre prima si chiedeva: "Quanto costa?". "In passato - spiega Roberto Mostacci, direttore del Cresme, uno dei più accreditati istituti di ricerca immobiliare - le cose funzionavano così: chi comprava per investimento si accontentava di rendimenti stracciati del 2-3 per cento, tanto l' affare era assicurato dalle rivalutazioni in conto capitale. Oggi chi investe guarda prima di tutto al rendimento, che deve essere almeno del 6-8 per cento. Il prezzo è dunque diventato una variabile dipendente". Sono bastati quattro anni per far cambiare fisionomia al mercato, che forse non ha ancora trovato una nuova stabilità, ma che certo non è più quello di prima.

TobaccoFlower

00giovedì 24 luglio 2008 19:39

Re: Re:

guido.zip, 24/07/2008 18.30:

Poi non capisco proprio perchè una certa tipologia di case (col terrazzo e/o i pavimenti originali) dovrebbe trovarsi più facilmente in una fase di mercato piuttosto che un'altra. Scommetto che questo segreto del mercato te l'ha rivelato in gran confidenza un AI.

In questa fase di mercato gli AI sono pericolosi, meglio astenersi dalle visite per un paio d'anni, tanto non c'è fretta, prima che ricomincino a salire i prezzi hai voglia ...

.

Accetterei più di buon grado consigli da Sbirulino piuttosto che da un AI, quindi sta' tranquillo. [SM=g7560]

E' un'idea che mi sono fatta monitorando le zone che mi interessano, tutto qui. Se l'offerta si ridurrà si ridurranno anche le probabilità di trovare quello che cerco, mi sembra logico.

laplace77

00giovedì 24 luglio 2008 19:41

Re: Re: Re: Re: Re:

guido.zip, 24/07/2008 19.01:

Considerando l'inflazione (2% nel 2004 e 3.7% oggi), i tassi reali (che sono quelli che bisogna guardare) per il fisso sono passati dal 4% del 2004 al 2% del 2008.

particolare molto interessante...

giemmeppi

00giovedì 24 luglio 2008 21:52

Re: Re: Re: Re: Re:

svasco, 24/07/2008 18.47:

p.s. ma quante volte ci dobbiamo risentire..nel 2004..rimandavate al 2005..nel 2005 (marco vedeva già i cali...grande!)al 2006 etc
siamo a metà 2008....COMPRO SOLO SE ME LO CONSIGLIA BLEC...

nel 2004 non c'ero e vivevo nell'inconsapevolezza, quindi non so come mi sarei comportato e che consigli avrei dato; diciamo che i prezzi 2005 li ho visti tornare solo negli ultimi mesi, prima effettivamente non avevano fatto che aumentare, nel 2006 e 7. Ma il trend è oggettivamente invertito, adesso vale davvero la pena aspettare: se in 6 mesi si sono mangiati due anni di aumenti, magari in un altro anno se ne mangeranno altri 24 di mesi - et voila, back to 2003

ocy2001

00giovedì 24 luglio 2008 23:41

Re: Re: Re: Re: Re: Re:

giemmeppi, 24/07/2008 21.52:

nel 2004 non c'ero e vivevo nell'inconsapevolezza, quindi non so come mi sarei comportato e che consigli avrei dato; diciamo che i prezzi 2005 li ho visti tornare solo negli ultimi mesi, prima effettivamente non avevano fatto che aumentare, nel 2006 e 7. Ma il trend è oggettivamente invertito, adesso vale davvero la pena aspettare: se in 6 mesi si sono mangiati due anni di aumenti, magari in un altro anno se ne mangeranno altri 24 di mesi - et voila, back to 2003

Be', io ho vissuto la bolla praticamente per intero...all'inizio, nel 2000, perchè c'erano delle persone vicine che stavano comprando....quindi conoscevo bene i prezzi (ma io non avevo ancora risparmi! [SM=g7600]

).

Poi, con un timing di uno "sfigato" assurdo (ah ah! [SM=j7568]

), verso il 2003 ho iniziato a sondare il terreno....ed ho visto i prezzi salire esponenzialmente! Avendo chiarissimi i prezzi del 2000, arrivati al 2004 mi ero convinta che i prezzi ormai fossero arrivati ai massimi....leggevo libri su bolle, i rapporti Nomisma! [SM=j7568]

ero convinta che i prezzi sarebbero scesi....in realtà hanno come dite voi, continuato a salire, differentemente dai precedenti cicli! [SM=g7564]

A quel punto, visto che i prezzi erano divenuti insostenibili, ma, nello stesso tempo, non volevo rinunciare a costruirmi la mia vita mettendo come condizione a sposarmi la casa! (secondo i diffusi luoghi comuni), abbiamo deciso di andare in affitto. Anche gli affitti erano molto alti! [SM=j7568]

A volte ho pensato di aver sbagliato a non aver comprato nel 2004 credendo che i prezzi sarebbero scesi...ma col senno di poi sono bravi tutti!
E' che davvero non riuscivo a spiegarmi come nel 2005 e 2006, a prezzi già alri, si potesse andare così oltre!
In realtà, analizzando la situazione in maniera più distaccata (grazie alla "pausa" di quasi 2 anni di ricerche!), ho capito che, al di là del mio interesse specifico e della mia frustrazione, i cicli immobiliari dovevano essere valutati nel medio-lungo termine. E' inutile avere fretta!

Il fatto che questo ciclo sia stato più lungo di altri è probabilmente dovuto ad una serie di concause e coincidenze (tra le quali i tassi di interesse tenuti forzosamente bassi, la borsa che non si è mai in maniera netta "ripresa", etc).

Cio' pero' non implica che questo ciclo sia diverso dagli altri nella dinamica...è solo durato un po' di più...ma questo ha reso i prezzi ancora più insostenibili! Magari ci vorrà un po' perchè si notino significativi cali...d'altronde un 10% di calo è niente rispetto alle percentuali di incremento registratesi...
ma il calo alla fine ci sarà e potrebbe essere ancora più marcato rispetto a quello dei cicli precedenti.

Quindim tranquilli, il calo ci sarà per forza! Bisogna solo avere un pochino di pazienza!
D'altronde la pazienza è la virtu' dei forti [SM=j7569]

PS: nella mia zona ancora non si è al 2004, ma comunque si è più bassi del 2006-2007. Alcune stanno resistendo meglio ...ma è solo questione di tempo!

PeterPan78.

00giovedì 24 luglio 2008 23:58

Rileggo la tesi e le risposte di Guido con un po' di delusione devo ammettere... della serie "..non potevi dircelo prima invece di farci illudere?...".
:D :D :D

Vorrei parlare di Agenzie Immobiliari a questo punto: che succederà? Appurato che i soldi per comprare (a questi prezzi) non li ha nessuno.
Appurato che le vendite sono per lo più fittizie (ragionamento Guido.zip).
Nell'immediato ci aspettiamo: ribassi dei prezzi di vendita minimi (circa 5%).
Sconti in trattativa un po' più cospicui (15-20%) laddove c'è veramente l'intenzione di vendere?
E' questo il famoso soft-landing?
Le Agenzie così restano comunque in grandissima sofferenza a mio avviso, tantissime rischiano di chiudere baracca. Non credete che proprio da loro potrebbe arrivare l'aiuto decisivo a non prendere certi incarichi con prezzi troppo gonfiati?
Domani vi posto come ho fatto a farmi fare subito uno sconto da 295 a 260 arruffiandomi un AI con una semplice email.

Altra cosa. Quali sono le vendite vere e NON da figurina? Solo quelle delle persone che vogliono liquidi per andare a giocarsi la ex casa in borsa?

Dico il tutto senza presunzione e ironia... sto solo cercando di capire. Grazie. ;)

@Ocy
E' quel "pochino" che spaventa.... io sono partito da pochi mesi e già smanio di avere una casetta tutta mia.... e ho saputo del fenomeno bolla praticamente 10 giorni fa.... Non oso immaginare quelli più istruiti di me che aspettano magari dal 2004... e i cui nervi e la cui pazienza sono messi a durissima prova ormai.

Pegasus@

00venerdì 25 luglio 2008 00:03

Re: Ipotesi sullo sviluppo della crisi

guido.zip, 24/07/2008 13.48:
.

Di solito si associa il crollo del mattone ad una crisi generalizzata, ipotizzando una prima fase di crollo veloce a una seconda fase di lenta erosione dei prezzi.

Sarebbe la cosa migliore dal punto di vista di chi aspetta a comprare, ma siamo sicuri che andrà così?

Forse il vero crollo dei prezzi immobiliari si avrà quando i venti di crisi saranno passati (tra un paio d'anni?) e l'economia ripartirà: borsa in salita a partire da livelli bassissimi (offerta di case in aumento) e tassi di interesse in aumento (richiesta in diminuzione).

In questo momento paradossalmente la crisi economica provocata dal mattone protegge il mattone stesso da una caduta libera. I tassi non si possono alzare più di tanto (e quindi è ancora facile indebitarsi), e non esistono grandi alternative di investimento. Quindi gran parte di chi mette casa in vendita in realtà è inconsciamente terrorizzato dall'idea di riuscire a venderla realmente, mettere i soldi in banca o in borsa e vederseli sparire.

E' molto indicativa la soddisfazione con cui il neoutente della discussione romana annunciava trionfalmente di non essere riuscito a vendere casa. Secondo me 3/4 di chi mette la casa in vendita oggi spara prezzi improponibili proprio per non correre il rischio di venderla (la mente umana è strana: avete presente quelli che cercano lavoro sperando di non trovarlo?).

E' vero che non si possono fare semplici schematizzazioni "borsa su - immobiliare giù e viceversa" ma, considerate che le compravendite annuali di case stanno sul 2-3% del patrimonio immobiliare, mentre le seconde case date in affitto o tenute sfitte sono quasi 10 volte di più. Che succede se anche solo il 10% dei proprietari decide di liberarsi dei rispettivi inquilini e vendere casa per investire in borsa? Magari in un momento in cui i tassi salgono e non è possibile per chi acquista fare mutui di lunga durata?

E' vero anche che negli anni appena passati sono aumentati contemporaneamente sia gli immobili che la borsa, a causa della bolla del credito (tassi reali negativi), ma credo che una volta usciti da questo pasticcio il credito facile ce lo scorderemo per molto tempo, e quindi borsa e immobiliare torneranno ad andare in controfase.

Forse quando questo grafico toccherà il fondo e ricomincerà a salire stabilmente con tassi di sconto al 6-7% sarà il momento di cominciare senza fretta a cercare casa.

Che ne dite?

PS. Il grafico mi fa pensare che senza il credito facile la bolla immobiliare sarebbe già scoppiata nel 2004, alimentando la salita della borsa (i dati prima del 98 non considerateli, perché l'Italia non era ancora entrata nell'euro e si temeva ancora che ne restasse fuori, quindi è normale che la borsa fossa depressa)

Di seguito alcuni dati di psicologgggia su cui riflettere.

Sondaggio: "Il mattone è l'investimento migliore possibile?""

Risposte affermative:

2000: 19% (40% risparmi in azioni e 25% in case)
2001: 39%
2002: 50-53%
2003: 59-66% (13% risparmi in azioni e 27% in case)
2004: 70%
2005: 66%
2006: 70-76%
2007: 55%

2003: " ... nel 2000 il 40 per cento degli investimenti degli italiani era investito in azioni e il 25 in case; nel 2003, alle azioni è stato destinato il 13% degli investimenti e alle case circa il 27,5%. Nel 2000, per il 54,2 per cento degli italiani la casa era l'investimento più sicuro, mentre nel 2003 la percezione di sicurezza è arrivata all'84,9 per cento. Quanto alla qualità dell'investimento, nel 2000, il 18,8 per cento degli italiani riteneva che il mattone fosse il migliore investimento possibile, nel 2003 l'indice è schizzato al 66 per cento"

www.corriere.it/Rubriche/Economia/2004/02_Febbraio/11/puntoeconom...

2004: " ... Il miglior investimento. Indicazione che viene confermata dal sondaggio svolto da Ipsos per Acri: il 70% degli intervistati ritiene l'investimento immobiliare il modo migliore per salvaguardare, oggi, il proprio risparmio (erano il 59% nel 2003, il 53% nel 2002, il 39% nel 2001). Il sondaggio evidenzia che la diminuita possibilità di risparmio delle famiglie italiane si coniuga con una diffusa sfiducia che provoca un atteggiamento diffidente e di scarsissima disponibilità all'investimento e l'alternativa sembra ormai porsi tra investimento immobiliare e liquidità."

www.acri.it/6_news/6_news_files/CS20031030.PDF
www.finanzaonline.com/forum/archive/index.php/t-211631.html

2006: "C’è invece una ripresa di coloro che preferiscono l’investimento immobiliare: il 70% contro il 66% del 2005"

www.acri.it/4_rise/modulistica/comunicati_stampa/files/com_stampa_200774_95531_cs2006...

2007: "I risparmiatori convinti che l'acquisto di una casa sia la migliore forma di investimento scendono dal 76 al 55 per cento.""

www.italiannetwork.it/news.aspx?ln=it&id=912
www.repubblica.it/2007/10/sezioni/economia/case-prezzi/nomisma-novembre/nomisma-novem...

2007: "l’impiego del risparmio in strumenti finanziari pare avere una funzione di ripiego, o strumentale, nella prospettiva di riuscire ad accedere a un investimento immobiliare. Questo risulta infatti come l’investimento ideale non solo per il 70% dell’intero campione, ma anche per il 62% dei possessori di azioni e/o di titoli di stato, e per il 57% degli investitori in
fondi."

www.acri.it/4_rise/modulistica/comunicati_stampa/files/com_stampa_200774_95531_cs2006...

Altri rapporti sul risparmio qui:
www.acri.it/7_even/7_even0003.asp

Proviamo però a vedere la situazione non solo dal punto di vista di chi vende (offerta) , ma anche da quello di chi compra (Domanda).

E' opinione abbastanza diffusa che vi sia già stato nel I Sem 2008 un calo sostenuto delle NTN , si sente parlare spesso di un 20-25% , che su proiezione annuale corrisponderebbe a 600-650.000 rispetto alle circa 800.000 di fine 2007.

Il Sentiment diffuso sembra indicare un trend ulteriormente in calo nel II Sem 2008 e anche per il 2009.

Le domande che mi/vi pongo sono queste: Fino a che punto la diminuzione dei prezzi è "slegata" dal numero delle NTN ? E' possibile ipotizzare che di fronte a un "crollo" delle NTN in 1-2 anni , e magari poi ancora , il calo dei prezzi non ne sarebbe proporzionalmente influenzato ? E plausibile che lo sconto medio possa rimanere sul 15-20% ? Oppure , è corretto immaginare che vi sarebbe una correlazione molto piu stretta e duratura nel tempo ?

Io sono portato a credere che se i prezzi si dovessero stabilizzare su "limature del 20%" il mercato si paralizzerebbe completamente. L'unica possibilità che intravedo è un progressiva , ma forse lenta , ulteriore discesa dei prezzi fino a degli sconti minimi del 30-40% , non credo che la gente tornerà a comprare prima. Credo questo sia il minimo prezzo in assoluto che il mercato del mattone abbia da pagare , la versione d'uscita super-soft...

Resta il fatto di capire se con uno sconto del 30-40% , a fronte di aumenti medi negli ultimi anni del 200% , abbia comunque senso comprare , e la risposta potrebbe essere effettivamente : forse no , proprio perchè è probabile che una nuova fase di "bolla" della borsa , "giustamente" post-crisi , farebbe da detonatore amplificando e velocizzando molto il calo dei prezzi , riportandoli su valori vicini al 98 + inflazione.

In sintesi se dovessi lanciarmi in una previsione direi : se la borsa resta giù , comunque calo costante e progressivo , almeno fino al 30-40% , con "botto della borsa" crollo si potrebbe arrivare fino ai "fondamentali"...

Pega

Pegasus@

00venerdì 25 luglio 2008 00:17

Re:

PeterPan78., 24/07/2008 23.58:
Rileggo la tesi e le risposte di Guido con un po' di delusione devo ammettere... della serie "..non potevi dircelo prima invece di farci illudere?...".
:D :D :D

Mi sembra di capire che Guido parlava del "crollo vero" , quello che riporta ai valori 98+ inflazione , ovvero a sconti del 50-60-70% che si potrebbe verificare solo nel momento in cui la bolla si spostasse di asset , sulla borsa.

PS: Cmq per 2 secondi, prima di leggere con attenzione il suo post , avevo pensato anche io che gli avesso craccato user e pass... [SM=g7576]

Pega

grella

00venerdì 25 luglio 2008 04:10

Re: Ipotesi sullo sviluppo della crisi

guido.zip, 24/07/2008 13.48:
.

Di solito si associa il crollo del mattone ad una crisi generalizzata, ipotizzando una prima fase di crollo veloce a una seconda fase di lenta erosione dei prezzi.

Sarebbe la cosa migliore dal punto di vista di chi aspetta a comprare, ma siamo sicuri che andrà così?

Forse il vero crollo dei prezzi immobiliari si avrà quando i venti di crisi saranno passati (tra un paio d'anni?) e l'economia ripartirà: borsa in salita a partire da livelli bassissimi (offerta di case in aumento) e tassi di interesse in aumento (richiesta in diminuzione).

In questo momento paradossalmente la crisi economica provocata dal mattone protegge il mattone stesso da una caduta libera. I tassi non si possono alzare più di tanto (e quindi è ancora facile indebitarsi), e non esistono grandi alternative di investimento. Quindi gran parte di chi mette casa in vendita in realtà è inconsciamente terrorizzato dall'idea di riuscire a venderla realmente, mettere i soldi in banca o in borsa e vederseli sparire.

E' molto indicativa la soddisfazione con cui il neoutente della discussione romana annunciava trionfalmente di non essere riuscito a vendere casa. Secondo me 3/4 di chi mette la casa in vendita oggi spara prezzi improponibili proprio per non correre il rischio di venderla (la mente umana è strana: avete presente quelli che cercano lavoro sperando di non trovarlo?).

E' vero che non si possono fare semplici schematizzazioni "borsa su - immobiliare giù e viceversa" ma, considerate che le compravendite annuali di case stanno sul 2-3% del patrimonio immobiliare, mentre le seconde case date in affitto o tenute sfitte sono quasi 10 volte di più. Che succede se anche solo il 10% dei proprietari decide di liberarsi dei rispettivi inquilini e vendere casa per investire in borsa? Magari in un momento in cui i tassi salgono e non è possibile per chi acquista fare mutui di lunga durata?

E' vero anche che negli anni appena passati sono aumentati contemporaneamente sia gli immobili che la borsa, a causa della bolla del credito (tassi reali negativi), ma credo che una volta usciti da questo pasticcio il credito facile ce lo scorderemo per molto tempo, e quindi borsa e immobiliare torneranno ad andare in controfase.

Forse quando questo grafico toccherà il fondo e ricomincerà a salire stabilmente con tassi di sconto al 6-7% sarà il momento di cominciare senza fretta a cercare casa.

Che ne dite?

PS. Il grafico mi fa pensare che senza il credito facile la bolla immobiliare sarebbe già scoppiata nel 2004, alimentando la salita della borsa (i dati prima del 98 non considerateli, perché l'Italia non era ancora entrata nell'euro e si temeva ancora che ne restasse fuori, quindi è normale che la borsa fossa depressa)

Di seguito alcuni dati di psicologgggia su cui riflettere.

Sondaggio: "Il mattone è l'investimento migliore possibile?""

Risposte affermative:

2000: 19% (40% risparmi in azioni e 25% in case)
2001: 39%
2002: 50-53%
2003: 59-66% (13% risparmi in azioni e 27% in case)
2004: 70%
2005: 66%
2006: 70-76%
2007: 55%

Lasciando perdere la vecchia storiella borsa sale mattone scende che ormai è obsoleta,vorrei far notare solo alcune cose spero interessanti riguardo l'argomento Macro-economico-Italia!!!!

1 Rating del paese in cui poggiano i mattoni............

2 Divergenza prezzi immobili con altri paesi con rating migliore del nostro...

3 Divergenza numero proprietari immobile (%) da altri paesi con rating superiore al nostro....

4 Prospettiva popolazione nel medio lungo termine e numero abitazioni residenziali esistenti sul territorio nazionale......

5 Il mattone è un bene patrimoniale immobile che non genera utili e non può essere trasferito in altra area del mondo per dare maggior resa in quanto non produttivo........

6 Una società quotata (o meno) può invece espandere il proprio businnes in ogni area del mondo .........

Per farla breve..........è più facile secondo me vedere due-tre cicli di borsa di medio periodo realizzarsi che rivedere l'immobiliare solo avvicinarsi ad uno dei rialzi del secolo scorso (quest'ultimo compreso .....)!!! [SM=g7600]

Mo ve l'ho detto..........e come sempre con sincerità.... [SM=j7569]

P.S Sparate pure a zero nun c'è problema........... [SM=g7752]

PeterPan78.

00venerdì 25 luglio 2008 10:11

In effetti il mondo è cambiato e la globalizzazione avvalla pesantemente il tuo discorso.

Guido.zip, mi è venuta in mente un'altra cosa riguardo al tuo discorso, dimmi se potrebbe stare in piedi secondo te.

Chi è abituato a investire i capitali in borsa dovrebbe conoscere molto bene anche l'andamento del mercato immobiliare (quindi dovrebbe sapere le cose che ci scriviamo noi qui sul forum in merito alla bolla).
Allo stesso modo "sanno" che fra qualche tempo (come dici da 1 a 5 anni) la borsa, ciclicamente, si riprenderà.
ORA: siccome sono persone che "sanno" e "vedono lungo", a questo punto non conviene che inizino a vendere fin da ora il loro capitale immobiliare in modo tale da metterlo da parte (i bot sono un investimento praticamente sicuro) per averlo pronto da investire in borsa fra un po'?

Semplificando: ho la casa che "drogata" vale 100.
La droga sta finendo, so che oggi posso ottenere 90 e mantenere più o meno 90 tramite semplici bot fino a quando la borsa non si riprende.
So che domani la droga sarà finita e al momento di investire per la casa mi daranno 50.

Può essere plausibile?

jolnar76

00venerdì 25 luglio 2008 11:13

La fine della speculazione sicuramente ha dato una mano all'inversione del trend, ma i cali veri ci saranno quando la gente comune si deciderà a vendere a prezzi più ragionevoli.
Per fortuna la memoria è corta, bisogna aspettare che svanisca la memoria dei prezzi recenti, bisogna aspettare che l'uomo di strada non ricordi più a quento si vendevano le case nel 2006.
Bisogna aspettare che veda il 'vicino' vendere ad un prezzo più basso,che diventerà quindi il nuovo riferimento.

TobaccoFlower

00venerdì 25 luglio 2008 11:35

Nella mia abissale ignoranza mi sto chiedendo se sono così tanti gli italiani che investono in borsa... Siamo sicuri che la quantità di quelli che vendono casa per investire in borsa sia tale da influenzare il mercato in un futuro prossimo?
Forse i milanesi saranno più scafati, non so, ma qui nel Lazio che siamo un po' più bburini, non mi sembra ci sia tutta 'sta gente che compra azioni... Almeno, io non ne conosco nessuno... ^__^

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