Fonte: ilsole24ore.com - di Lucilla Incorvati - 06/03/2010
Il mattone renderà, ma meno di prima
Chi ha puntato sul mattone nell'ultimo decennio ha portato a casa risultati per molti versi irripetibili. All'alba del 2000 il mercato immobiliare italiano residenziale, in piena salute, faceva segnare rialzi medi dei volumi di case compravendute dell'8% annuo (periodo 1997 -2000). «Poi nel biennio successivo all'arrivo della moneta unica, il calo dei tassi sui mutui e la crescita impetuosa della domanda di chi fino ad allora la casa di proprietà l'aveva solo desiderata – spiega Alessandro Ghisolfi dell'ufficio studi Ubh – ha dato quell'ulteriore spinta ai prezzi che hanno raggiunto il loro apice nel 2006.
A partire dal 2007 i valori delle abitazioni sono cresciuti sensibilmente meno e poi via via la crescita si è bloccata fino a intraprendere quel processo di riduzione ancora in atto». Dal confronto sui prezzi nominali di vendita a livello decennale (tasso di inflazione incluso) emergono infatti variazioni percentuali interessanti. E non solo nelle grandi aree metropolitane, ma anche in molte medie città d'Italia. La forbice che emerge tra i dati forniti nelle diverse città dagli operatori interpellati (per esempio gli incrementi medi a Milano oscillano tra un + 83,7 e un 105,9%, mentre a Bologna tra il 36% e il 75%) si spiega con il diverso mercato di riferimento degli immobili e quindi dei prezzi utilizzati per le statistiche.
Ma chi ha investito comprando una casa dieci anni fa non ha portato a casa solo il cosiddetto capital gain. A questo spesso si è aggiunto un rendimento legato alla locazione dell'immobile. Si tratta sempre, però, di un rendimento lordo in quanto nell'analizzare i frutti di questo investimento vanno considerate alcune voci di spesa ricorrenti (imposte e tasse in fase di acquisto e successive, oltre ai costi di mantenimento e gestione dell'immobile) che variano in base a diversi elementi oggettivi e soggettivi.
«Anche i redditi da locazione nel decennio si sono ridotti – spiega Fabiana Megliola dell'ufficio stampa Tecnocasa – e secondo noi vanno a livellarsi verso il basso: nelle grandi aree urbane in media si sono ridotti di due punti ma a Milano sono passati da un rendimento medio del 6% nel 2001 ad uno del 3,7% nel 2009». Insomma, anche affittare una casa renderà meno. E in futuro che cosa ci si può aspettare? «Difficile fare previsioni oltre i due anni – commenta Luca Dondi di Nomisma – nelle grandi città per tutto il 2010 e parte del 2011 sia i prezzi, sia i canoni saranno ancora in un'area negativa».
«Volendo ipotizzare quanto potrebbe fruttare l'investimento di un bilocale nei prossimi cinque anni – spiega Guido Lodigiani dell'ufficio studi Gabetti – ci immaginiano un trienno 2010,2011,2012 ancora con prezzi in calo o stagnanti e un bienno successivo con prezzi leggermente in salita. Sul rendimento complessivo rispetto al passato avrà un'incidenza maggiore la componente legata dalla locazione. Per fare un esempio concreto le abitazioni situate nei quartieri universitari renderanno decisamente di più». «Sulla parte dei prezzi – fa eco Ghisolfi – in cinque anni ci aspettiamo una variazione dei prezzi che nelle grandi città potrà raggiungere al massimo un 15%, decisamente più contenuta rispetto a quello che abbiamo visto nel decennio scorso».
"Buoni investimenti"!
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Marco