Fonte:
Un punto di vista sui mercati - 08/01/2008
Immobiliare: la crisi e' ormai nota a (quasi) tutti
Con il consueto ritardo che caratterizza i mezzi di comunicazione di massa tradizionali, rispetto al Web, finalmente la voce della crisi del mercato immobiliare arriva anche alle orecchie dei cittadini che non hanno la possibilita' di accedere alla rete.
Nel corso dell'edizione serale del
7 Gennaio 2008, il
TG2 ha pronunciato testualmente le seguenti parole (ore 21.20):
"Molti i fattori che stanno incidendo sulla domanda di abitazioni: la generale situazione di difficoltà economica, i prezzi troppo elevati delle case e negli ultimi mesi la crescita dei tassi di interesse sui mutui".
Credo per la prima volta da quando la crisi del mercato immobiliare e' in atto, un mezzo di comunicazione di massa, mette nella lista delle cause della crisi,
IL PREZZO TROPPO ELEVATO DELLE CASE.
Finalmente e' stato sfatato un tabu' all'italiana, secondo cui i prezzi delle case non scendono mai.
Questa credenza popolare, poteva avere motivo di esistere fino a qualche anno fa, quando la tendenza di lungo termine dei tassi di interesse era al ribasso.
Nel corso dell'inegrazione europea, infatti, i
tassi di interesse applicati dalle banche centrali dei paesi membri della UE, hanno dovuto convergere sostanzialmente verso i tassi applicati dalla Bundesbank tedesca, il che prevedeva una
progressiva discesa degli stessi.
Cio' ha garantito, grazie anche ad una dinamica salariale che prevedeva una crescita degli stipendi abbastanza regolare e il mantenimento del potere di acquisto, che i prezzi degli immobili si potessero sempre rivalutare.
Nel corso degli
ultimi anni sono pero' venuti meno alcuni dei fattori chiave che avevano garantito questo equilibrio. Uno su tutti, e' legato ai tassi di interesse.
In seguito all'
11 Settembre e ai crack finanziari di
Enron e
Worldcom, e ad un venir meno della fiducia degli investitori, i
tassi di interesse sono stati portati a livelli
troppo bassi, sia negli
USA che in
UE.
Cio' ha innescato il
boom del mercato immobiliare, che e' proseguito fino a quando i
tassi di interesse hanno
ripreso a salire, rendendo le
rate dei mutui sempre piu' costose, e non permettendo piu' l'aquisto a qualunque prezzo degli immobili (come gia' detto piu' volte).
Da qui, l'atteso calo dei prezzi degli immobili, visto che la gran parte degli italiani compra casa facendo un mutuo.
A tal proposito, mi sono sempre chiesto quale fosse l'
esposizione media degli
italiani in tema di mutui.
Ieri ho finalmente trovato una
risposta, in un
report dell'
Agenzia delle Entrate.
E' stata pubblicata una tabella riassuntiva, che illustra provincia per provincia, qual'e' stato l'importo medio dei mutui sottoscritto dai cittadini.
I dati presentati, vanno oltre ogni mia peggiore previsione.
La
MEDIA NAZIONALE dell'indebitamento da mutui, nel
2006 e' stata pari a
127.598 Euro !!!
In
71 provincie su 99, la media e'
superiore a 100.000 Euro !!!
Mi sembra evidente che alla luce di questi dati un aumento MINIMO dei tassi di interesse come quello cui abbiamo assistito negli ultimi anni, un misero +2% totalmente inadeguato a contenere l'inflazione (che infatti e' al 3,1%), abbia mandato in crisi molte persone.
Ecco la classifica delle prime 10 provincie per dimensione media dei mutui sottoscritti:
Qui potete scaricare la tabella completa in formato pdf.
Le difficolta' per le famiglie italiane sono confermate anche dalla Banca d'Italia:
MUTUI E CONTI IN ROSSO, CRESCONO LE SOFFERENZE PER LE FAMIGLIE
ROMA - Aumentano le famiglie in difficoltà con le rate del mutuo e di prestiti bancari, oppure con il conto in "rosso".
In un anno l'ammontare delle "sofferenze" bancarie che fanno capo a famiglie italiane è cresciuto dell'8,45% e ha sfondato quota 11 miliardi di euro. Ad ottobre scorso il "conto" non pagato delle famiglie italiane è salito a 11.292 milioni di euro, ben 880 milioni in più dei 10.412 di un anno prima. A misurare le difficoltà delle famiglie italiane è la Banca d'Italia che nel supplemento "Banche e Fondi comuni" del bollettino Statistico riporta i dati sulle sofferenze delle "famiglie consumatrici" aggiornati allo scorso ottobre.
La crescita del 'rosso' rilevata per le cosiddette famiglie consumatrici (+8,45%) - che riguarda le rate per i mutui e il credito al consumo ma anche lo stato di conti corrente e pagamenti con carte di credito - mostra una progressione più alta rispetto all'andamento delle sofferenze dell'intero sistema "privato". Qui, nell'arco dello stesso anno, il credito vantato dagli istituti si è gonfiato di ulteriori 1.682 milioni, facendo lievitare il 'conto' dai 47.728 milioni di ottobre 2006 ai 49.410 milioni di ottobre 2007: ma in termini percentuali la crescita è stata del 3,5%, quindi due volte e mezzo più bassa dell' 8,45% delle famiglie consumatrici. Il dato relativo alle sofferenze delle famiglie è complessivo e non consente di estrapolare le diverse voci che danno corpo alla difficoltà.
Ma, certamente, l' aumento dei tassi di interesse a livello internazionale, ha fatto lievitare il costo delle rate, soprattutto per i mutui. Anche questo emerge tra le righe delle tabelle elaborate da Via Nazionale. In particolare i dati sulle nuove operazioni relative a prestiti in euro alle famiglie indicano che gli interessi richiesti sono saliti da una media del 4,82% del novembre 2006 al 5,71% dello scorso ottobre (con una stima di lieve rallentamento al 5,66% nel mese di novembre 2007).
L'incremento è stato di 0,84 punti. Più contenuta la crescita è stata sui prestiti superiori ai 10 anni, in gran parte rappresentati da mutui immobiliari: si è passati dal 5,29% del novembre 2006 al 5,83% dello scorso ottobre (0,54 punti). Nonostante la crescita dei tassi le famiglie fanno sempre più ricorso ai debiti. Il totale dei mutui per l'acquisto di un'abitazione con durata superiore ai 5 anni, a novembre scorso, ha sfiorato i 265 miliardi di euro, passando in particolare dai 239.392 milioni di novembre 2006 a 264.125 milioni. La crescita delle richieste ha così segnato un incremento di 24.733 milioni, in 12 mesi, in altri termini un balzo in avanti del 10,3%. In aumento anche il ricorso al credito al consumo: i prestiti oltre i 5 anni hanno superato i 25 miliardi di euro a novembre scorso (passando da 20.871 milioni a 25.585 milioni). Così, tirate le somme, si scopre che tra mutui e piccoli prestiti le famiglie, in un solo anno, si sono accollate più di 38 miliardi di debiti in più.
Vedi anche:
La decelerazione dei prezzi delle case e' "normale"
Negare...sempre
Prezzi degli immobili: qualche calcolo
Per Nomisma il mercato immobiliare va bene...mah...
Mercato immobiliare: crollo delle compravendite
Mercato immobiliare: altre conferme della crisi