In calo le quotazioni degli immobili nel primo trimestre 2009

IN CALO LE QUOTAZIONI DEGLI IMMOBILI NEL PRIMO TRIMESTRE 2009

L’ufficio studi UBH ha fornito oggi un aggiornamento al 31 marzo 2009 sulle tendenze e le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano.

Variazioni % nominali dei prezzi di vendita di abitazioni libere usate (marzo2009/marzo2008)

TORINO -6,9
MILANO -5,2
GENOVA -6,8
VERONA -5,5
PADOVA -7,7
VENEZIA -4,0
TRIESTE -4,3
BOLOGNA -8,0
FIRENZE -6,3
ROMA -4,2
NAPOLI -9,0
BARI -7,5
CATANIA -5,0
MESSINA -7,0
PALERMO -8,3

Confrontando il primo trimestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008 rileviamo prezzi in calo in tutte le grandi città. Resistono solo i centri storici di Milano e Roma dove i valori hanno mantenuto una certa stabilità e le compravendite si chiudono a prezzi simili a quelli di inizio 2008.
“Sul fronte prezzi in questi primi tre mesi del 2009 non ci sono quindi forti variazioni negative da segnalare, resta l’analisi sul raffronto gennaio 2008 – marzo 2009 che indica una flessione circa del 10,0% nominale medio per le abitazioni vecchie da ristrutturare e del 5,5% nominale medio per le abitazioni nuove o ristrutturate”, commenta Alessandro Ghisolfi, direttore dell’ufficio studi UBH. Se il ciclo negativo della domanda si farà più forte, questo indurrà sempre più venditori a ridurre il prezzo o a ritirare dal mercato il prodotto in attesa di tempi migliori. In sostanza, potremmo assistere a due scenari differenti: una riduzione dell’offerta oppure, più probabile, una riduzione dei prezzi. Ad oggi, dopo aver certificato che la discesa dei valori nel 2008 è stata dell’8,8%, riteniamo che non sia azzardato attendersi ancora una riduzione, ma non superiore a 9 punti percentuali nominali.

La domanda che oggi si muove meglio è quella “liquida”
“Oggi il mercato cittadino è fortemente caratterizzato da acquirenti con una sana e robusta base di liquidità, che sono intenzionati ad acquistare senza dover ricorrere a forti richieste di finanziamento. Quantificando in termini percentuali possiamo stimare che la domanda dei compratori “liquidi” oggi copre più del 50% del totale. I dati definitivi del 2008 hanno infatti fatto segnare un deciso decremento delle compravendite effettuate con l’ausilio di un mutuo, (-27,0%) a cui si aggiunge la diminuzione del capitale complessivo erogato che è stata di circa il 28,0%”, aggiunge Alessandro Ghisolfi.
Una ulteriore conferma sulla crescita di questa tipologia di domanda arriva dagli “investitori di ritorno” dai mercati finanziari. Sempre più alto è il numero di coloro che decidono di reinvestire parte dei loro risparmi nell’acquisto di un immobile (+2% solo negli ultimi 12 mesi) sia abitativo che non. Il tasso di crescita della domanda da investimento è tornato vicino alle cifre doppie dei primi anni ’90 (+8,5%), spinto anche dalle possibilità di poter trattare maggiormente sui prezzi di vendita.

La dicotomia del mercato: in un quadro di ridimensionamento generale, nelle grandi città il mercato è più vivace.
“Si confermano le tendenze rilevate a fine 2008: nelle grandi città la domanda ha rallentato ma in misura minore rispetto ai comuni della provincia; cresce la difficoltà ad acquistare delle famiglie meno liquide, si alza la barriera del merito creditizio ed è in forte diminuzione della domanda dei lavoratori stranieri”, commenta Ghisolfi.
Alla fine del primo trimestre 2009 il mercato immobiliare residenziale italiano conferma quelle che erano le tendenze registrate alla fine dell’anno scorso: le compravendite sono scese sia nelle grandi che nelle medie città ma a velocità differente. La velocità maggiore è data dagli scambi in discesa delle medie e piccole realtà urbane localizzate soprattutto nella provincia delle maggiori aree metropolitane (-4,5% rispetto al primo trimestre 2008). Nei grandi centri urbani la frenata è più contenuta (-3,2%). La tendenza al calo degli scambi nei comuni della Provincia investe, seppur con differenti pesi, tutte le macroaree del Nord, del Centro e del Sud del Paese.

Il “Piano Casa”: quali conseguenze per il mercato.
Al di là di tutte le considerazioni sulle normative che le Regioni dovranno approvare e sulle tempistiche dell’iter di approvazione del “Piano Casa”, ancora in via di definizione, si possono già fare alcune riflessioni, squisitamente di mercato, ipotizzando come queste liberalizzazioni potrebbero impattare su domanda e offerta, in particolare nel segmento residenziale. Innanzi tutto il piano interessa delle tipologie abitative che si trovano in gran parte al di fuori delle aree metropolitane: nelle macro aree della Provincia e nei piccoli comuni non capoluogo. L’impatto eventuale potrebbe quindi essere negativo per la dinamicità del mercato di queste piccole realtà e in particolare per la domanda di sostituzione e per l’offerta del prodotto di nuova realizzazione.
“L’eventuale rallentamento del ciclo di ricambio fra domanda e offerta potrebbe lasciare poco spazio al mercato della sostituzione e allo sviluppo di nuove costruzioni. Questi rischi sono particolarmente forti proprio dove la composizione dell’offerta è caratterizzata da un’ampia incidenza del prodotto di nuova realizzazione. In particolare Regioni come il Veneto, la Lombardia, il Lazio, la Puglia e la Sardegna, dove si è assistito a sviluppi immobiliari ad uso residenziale notevoli e tuttora in corso, sono più esposte all’eventualità di una brusca frenata della domanda per sostituzione che rappresenta da sempre il motore del mercato residenziale”, conclude Ghisolfi, direttore dell’ufficio studi UBH.