A Budapest minacce di caduta
Maurizio Cannone
05 giugno 2010
Praga e Budapest, i gioielli architettonici del l'Europa del l'est. Le due capitali, che hanno beneficiato del boom immobiliare negli anni passati, hanno poi imboccato percorsi separati negli ultimi tempi.
Se Praga ha visto un calo delle attività, Budapest è in piena crisi. Di ieri la notizia del rischio default del paese, con conseguente crollo della moneta locale, il fiorino. Una situazione che potrebbe spingere in una
ulteriore crisi il settore immobiliare. Se fino a ieri a Budapest gli italiani hanno continuato a investire, tanto da rappresentare il 15% degli acquirenti di case sopra i cento mq, con una spesa media di 80mila euro (dati Tecnocasa), in futuro la musica potrebbe cambiare.
Nel 2009 l'appartamento più economico comprato da un nostro connazionale è stato un monolocale da 17 mq nel distretto VI, pagato 22mila euro. Il più costoso, un intero piano di un palazzo nel distretto II, pagato 700mila euro.
A Budapest i prezzi sono calati anche oltre il 10% nel 2009, ma per chi comprava in euro risultavano invariati a causa della rivalutazione del fiorino ungherese, fino ai giorni scorsi. Ma i margini di trattativa sul prezzo richiesto erano anche del 20 per cento. La capitale ungherese ha visto un calo delle compravendite del 50% nel 2009 rispetto al 2008, tanto da spingere il governo a una serie di profondi interventi per tentare di rilanciare il mercato.
A cominciare dalla riduzione della tassa di registro sull'acquisto di immobili portata dal 6 al 4 per cento. «Anche in tema di mutui le novità sono profonde – spiega Stefano Accornero, Tecnocasa Budapest –. Nel 2009 sono stati in termini numerici in calo del 60% rispetto al 2008 e le sofferenze bancarie sono in crescita. Come in Italia, anche qui i mutui erano concessi per importi anche del 100% sul valore degli immobili con i problemi di sostenibilità della rata che oggi coinvolgono molte famiglie». E oggi non è più possibile acquistare casa con un mutuo al 100% in valuta. Da marzo, infatti, il limite massimo è fissato al 75% se il prestito è stipulato in fiorini ungheresi, se in euro al 60% e al 45% per le altre valute. Si temono ora gravi scompensi nel mercato immobiliare: il crollo del fiorino rispetto alla divisa elvetica rischia di rendere impossibile il pagamento delle rate, con possibili conseguenze devastanti sia sul piano sociale sia per l'intero sistema bancario del paese.
Ungheria come la Grecia. Il governo ammette: «Non è esagerato parlare di rischio default»
Le zone della città più richieste in centro sono quelle dei distretti I, II e VII per l'area collinare di Buda, con prezzi che fino a ieri partivano da mille euro per arrivare a 4mila per gli immobili d'epoca ristrutturati, con vista sulla città. Quotazioni da 700 a 4mila euro al mq per la zona di Pest, con i distretti più richiesti V, VI e IX. Finora si pensava che in queste zone il valore degli immobili sarebbe rimasto al riparo dagli scossoni del mercato. Una previsione che viste le recenti novità non si può più confermare, anche se i permessi di costruire si sono dimezzati nel 2009, da 12mila del 2008 a 6mila (dati Reag), e l'offerta di nuovi immobili di qualità subirà un forte calo. Proprio nei giorni scorsi, poi, la municipalità della capitale magiara aveva preso la decisione di realizzare un massiccio piano di vendite di immobili e aree comunali che avrebbero dovuto garantire un flusso di cassa di otto miliardi di fiorini solo per quest'anno.
A Praga il mercato è più vivace (i nuovi permessi di costruire sono calati solo del 7% nel 2009) nonostante la crisi, tanto che i prezzi sono previsti in aumento nel 2010. Anche il mercato dei mutui, in calo del 34% nel 2009 rispetto al 2008, è dato in ripresa nel corso dell'anno. «Lo scorso anno sono stati edificati 37mila nuovi appartamenti, in calo del 14% sul 2008 – spiegano dagli uffici di Praga della Camera di commercio italiana per la Repubblica Ceca –. Per quest'anno ci aspettiamo una ripresa sia delle nuove costruzioni sia dei prezzi». E stanno lavorando per far ripartire il mercato con una serie di iniziative di marketing, come la partecipazione alla fiera del real estate, Eire, che si terrà a Milano il prossimo 8 giugno. Uno stand illustrerà le opportunità del mercato immobiliare di Praga. Non solo. Ultimamente le amministrazioni di Berlino, Budapest e Praga hanno siglato un'alleanza per promuovere le tre metropoli in paesi come il Brasile, la Corea, la Cina e l'India.
Intanto i prezzi negli ultimi due anni sono calati di un modesto 4% in centro, mentre in periferia si è arrivati al 30 per cento. Oggi la quotazione media in città è di 2mila euro al metro quadrato, contro i 2.400 euro dell'inizio del 2008 (fonte Reag). Motivo questo che mantiene alti i prezzi nelle zone più richieste, anche se ormai è diventata consuetudine una trattativa sul prezzo richiesto, prassi sconosciuta fino a due anni fa quando il mercato galoppava. Per esempio, è impossibile oggi trovare in vendita un negozio in via Na Príkope, la principale strada dello shopping di Praga, e il canone d'affitto non scende dai 2.100 euro al metro quadrato l'anno fissato nel 2009. Per le abitazioni, non calano mai i prezzi in via Parigi (Parížská Ulice) dove un metro quadrato costa anche 12mila euro.
Lo stesso nella Piazza Vecchia (Staromestské námestí) dove i prezzi arrivano a 8mila euro. «Nelle zone più centrali e pregiate la crisi non si sente – spiega Vincenzo De Blasio, responsabile Tecnocasa a Praga –. Anzi, è difficile trovare appartamenti di alto livello. Buone occasioni possono essere in questo periodo gli immobili da ristrutturare. Spesso i proprietari non vogliono sopportare i costi dei lavori e preferiscono vendere, a volte a prezzi interessanti. Prezzi che in centro non scendono mai sotto i 2.500 euro al metro. E gli italiani comprano in questa zona. Nelle aree più periferiche invece si può arrivare anche a meno di mille euro al metro quadrato, se da ristrutturare, ma diventa più difficile sia vendere sia affittare. E se si acquista per investimento non è la posizione ideale».
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