Re: Re: difatti..ma quali prezzi boom..il prezzo medio non e' il median price!
marco---, 04/01/2013 07:19:
Ti ringrazio per la precisazione, sicuramente utile, ma il grafico
S&P/Case-Shiller Home Price Indices mi sembra "parlare" chiaro, qualcosa sta cambiando rispetto al 2009. Ricordo che:
- è un indice composito formato da 20 città
- è letteralmente crollato nel 2008/2009 e dunque non indica certamente le villette monofamiliari di cui parlavi. Per ora, se non altro,
si può affermare che il crollo si sia arrestato, giusto?
Non sto tifando per l'immobiliare ma sto cercando di non essere di parte, penso che sia importante, altrimenti commetteremmo l'errore che commise chi negli anni trascorsi ha ignorato la crisi immobiliare credendo nella "religione mattone". Personalmente preferirei non comportarmi alla stessa maniera anche se nel senso opposto.
Così come ho riconosciuto a suo tempo il crollo del mercato USA, mi sembra corretto adesso riconoscere, almeno, che qualcosa negli USA sta cambiando, poi se tra 3 mesi ci sarà un nuovo tonfo allora non mancherò certamente di evidenziarlo, ci mancherebbe altro!
Faccio così, giusto per discutere...
E' solo un sereno scambio di opinioni con da parte mia qualche punta di eccesiva passione.
Concordo sul fatto di ragionare sui dati senza seguire il tifo per una o l'altra parte.
Avevo scritto un post pieno di dati ma poi l'ho perso.sigh!
Saro' piu' sintetico e il filo del discorso sarà meno logico per questioni di tempo.
Dal sito di zillow rileviamo che:
In genere in USA si vendono piu' villette(single home) che appartamenti(condo/co op) fanno eccezione alcune grosse città(es.NYC)
Se guardiamo i dati di zillow sulla california risulta:
range di compravendite al mese nel 2012 di villette
30.000-40.000
anni pre bolla
30.000-58.000
appartamenti(condo/co op)
9.000-6.000 2012
15.000-9.000 pre bolla
compranvendite inferiori del 13% e del 7% rispettivamente rispetto ad un anno prima.
Abbiamo quindi volumi piu' bassi ed in calo e se li uniamo ai dati sul fatto che si vendono piu' case di valore alto possiamo concludere che il peso delle case per ricchi e' aumentato ed e' questo il dato interessante e nuovo che si differenzia da un paio di anni addietro.
Il prezzo delle case e' sostenuto(stop del crollo nel 2012) a differenza degli anni precedenti dalla classe medio alta.
I dati di zillow ci possono fornire informazioni interessanti sul mercato usa e che ci fa comprendere alcune grosse differenze(si potrebbe anche fare un raffronto dell'imi e dei tempi di compravendita per sfatare qualche luogo comune che ci viene spacciato...ma forse anche per comprendere perchè da noi il movimento dei prezzi e delle compravendite sembra diverso).
Riguardo l'S&P home price index concordo che va considerato anche ora ma così come allora non rappresentava un crollo dei prezzi ovunque negli US(es washington-columbia) ora non rappresenta una ripresa in tutti gli US.
Non solo ma io penso, ma e' chiaro che e' solo il mio pensiero, che sia una ripresa stagionale così come si deduce dal seguente grafico(solo single home ma maggioranza del mercato quasi ovunque in usa) e che gìà si e' presentata almeno 3 volte negli ultimi 3 anni.
Certo non e' detto che anche questa volta sia un effetto stagionale.
Qui si puo' smanettare con un po' di parametri per farsi un'idea della situazione in california e non solo
zillow
nabh