2 DICEMBRE 2010 – PGT DI MILANO E MERCATI IMMOBILIARI
Il PGT di Milano è a rischio bolla quanto il mercato immobiliare!
Più di 300mila unità in cerca di abitanti
I numeri di Scenari “Immobiliari”
e dell’Assessore Masseroli
REAL ESTATE – IMMOBILIARE | I numeri del Mercato immobiliare sono falsi e gonfiati. Ve l’abbiamo scritto L’immobiliare italiano risale per la bolla fiscale! presentando il Terzo Rapporto Immobiliare 2010 di Nomisma (importante società di studi economici, agenzia di rating per l’Industria delle Costruzioni e per l’Industria Immobiliare Italiana), smentito dai dati Istat.
Dopo Nomisma, è stata la volta di Scenari Immobiliari: istituto indipendente di studi e ricerche, analizza i mercati immobiliari e l’economia del territorio in Italia e in Europa; fondata nel 1990 da Mario Breglia (che è anche socio onorario di AICI – Associazione Italiana Consulenti e Costruttori Immobiliari – AICI, elenco soci 2010) è la più grande banca dati di valori e compravendite, guru del mattone per imprenditori e immobiliaristi; tra le attività anche pubblicazioni, seminari a inviti e forum a pagamento tra cui l’European Outlook organizzato tutti gli anni a Santa Margherita Ligure.
Mercoledì 1 dicembre, alla Sala Colonne di Palazzo Affari ai Giureconsulti a Milano, Scenari Immobiliari e AIM, Associazione Interessi Metropolitani hanno organizzato il convegno Il nuovo pgt: conseguenze e impatti sulla città e sul mercato immobiliare. Scenari Immobiliari ha presentato lo studio che avrebbe dovuto tracciare il quadro dettagliato di quello che sarebbe stato lo sviluppo della città con l’introduzione del Pgt. Studio che non è stato commissionato da AIM, ma è stato realizzato da Scenari Immobiliari che di AIM, Associazione culturale fondata nel 1987 da un gruppo di imprese e banche milanesi (tra i soci, Gruppo Bancario Credito Valtellinese, Intesa San Paolo, a2a, Gruppo Falck…) per promuovere ricerche e progetti sulla città di Milano, è socio e nel cui Consiglio Direttivo c’è anche Mario Breglia.
I dati presentati da Breglia dimostrano che nel periodo 2016-2030, quando il Pgt sarà entrato a regime, l’offerta media annua di case a Milano ammonterà a 40mila abitazioni all’anno di cui 5mila nuove, mentre nel quinquennio 2010-2015 saranno 38mila annue di cui 4.300 nuove… se moltiplichiamo le 40mila abitazioni all’anno per 15, otteniamo 600mila abitazioni che, se sommate alle 190mila (le 38mila del quinquennio precedente moltiplicate per 5) fanno 790mila abitazioni totali… senza considerare l’invenduto che a Milano oggi è pari a 100mila abitazioni…
Abbiamo chiesto a Breglia, se l’offerta totale non fosse alta…38mila abitazioni all’anno per 5 anni, dal 2010 al 2015, vuol dire 190 mila…
No, è totale quel dato… non è annuo…
38mila abitazioni all’anno… è annuale, abbiamo visto la ricerca…
Ah, sì….
190mila dal 2010 al 2015… dopo l’Expo, dal 2016 al 2030, parliamo di 40mila case… quindi 40mila per 15 anni… fa 600mila…. dimentichiamoci dell’invenduto, sommiamo questo dato alle 190mila dei 5 anni precedenti… il totale fa 790mila…
… troppe moltiplicazioni…troppe
mi scusi, 38 dal 2010 al 2015 all’anno….. 40 mila dal 2016 al 2030 all’anno…. il totale è 790mila…. sono tante…
sì… non lo so… però….
A Milano ci sono 100mila abitazioni invendute…
Questo dipende dal mercato…
…guardiamo i dati, le transazioni vanno dalle 28mila alle 32mila che è stato il massimo storico nel 2007…. se si parla di 38mila nel primo quinquennio e 40mila nel secondo periodo, significa che mediamente ogni anno ci saranno dalle 6 alle 8mila case che rimarranno invendute… se le moltiplichiamo per 20 anni….
No, rimangono… cioè si sommano negli anni precedenti.. cioè negli anni successivi…
…scusi, le transazioni nel 2009 sono state 32.000, il massimo storico… se moltiplichiamo questo dato per il periodo 2010-2030, otteniamo 640mila transazioni in 20 anni… se sottraiamo a 790mila, il totale dell’offerta abitativa, quest’ultimo dato… abbiamo 150mila abitazioni invendute… senza calcolare l’invenduto di oggi… è altissimo..
No… ogni anno c’è l’invenduto dell’anno precedente, più le nuove costruzioni, più l’invenduto dell’anno…
…appunto… sono tante…
No, non è che rimane invenduto per 5 anni… se un’abitazione su 4 rimane invenduta, viene aggiunta l’anno successivo… e l’anno successivo se ne possono costruire un po’ meno…
Mi sta dicendo che i dati, 38mila per il primo quinquennio e 40mila per il secondo periodo,… non sono dati annuali, sono valori da cui va sottratto l’invenduto dell’anno precedente?
…certo… l’invenduto rimane anno per anno e viene assorbito dall’anno successivo… abbiamo fatto un’ipotesi… noi abbiamo fatto una media, ma in realtà alcuni anni va meglio e alcuni peggio…
…per cui i dati sono…
la media non è corretta, avremmo dovuto fare tutte le tabelle anno per anno… l’anno medio è per dimostrare una tesi non per fare un convegno sul mercato immobiliare… noi abbiamo fatto un’ipotesi, queste sono simulazioni.
Breglia, nel presentare la ricerca al tavolo dei relatori, parla di suggestioni… e invita a guardare i dati e a prenderli per quello che sono, suggestioni… e precisa sono ipotesi, possono variare…
I dati di Scenari Immobiliari, precisa Breglia, non guardano all’Expo, non pensano a quale incremento l’Esposizione Universale potrebbe portare in città… sono previsti posti di lavoro a Milano? Se fosse, ci sarebbe anche una domanda abitativa… E, precisa la ricerca, i dati non prendono in considerazione l’housing sociale, vera preoccupazione però del Pgt e dell’Assessore Masseroli, ma per Breglia un buco nero nella mia ricerca
Abbiamo chiesto a Breglia, che ha parlato di disponibilità di abitazioni a prezzi più abbordabili, come sarà possibile?
Non sarà possibile, perché se non faccio una vera politica di costruzioni a prezzi bassi e in affitto non posso modificare il mercato…
Breglia lancia frecciate all’Assessore Masseroli, per abbassare i prezzi delle abitazioni, il Comune dovrebbe incentivare trasformazioni di aree dismesse consentendo maggiori volumetrie però facendo soltanto case in social housing… dovrebbe coinvolgere molto le cooperative, essere più presente sul mercato… proprio quello che l’Assessore non vuole fare….. e Masseroli, risponde Breglia non ha letto il Pgt… No, Breglia ha detto “Facciamo i conti a prescindere dall’Housing sociale”… fare i conti su un piano del territorio in cui, nelle grandi aree, il 35% sarà obbligatoriamente in housing sociale… credo che sia una semplificazione… un’ipotesi di lavoro che falsa molto i numeri finali……
Breglia non parla di abbassare i prezzi delle case perché vorrebbe dire sgonfiarli e quindi ammettere che quelli attuali sono falsi… anche se, sgonfiare i prezzi delle abitazioni sarebbe l’unica soluzione per far ripartire il mercato, vendere il nuovo già costruito e far fuori l’invenduto. L’economia italiana è crollata, le famiglie sono in crisi, il reddito (dati Istat) è a crescita zero dal 1997 a oggi… se il prezzo delle case non viene allineato alle attuali possibilità degli italiani, e quindi non viene riportato al valore dei redditi degli anni ’90, le case non verranno vendute… L’immobiliare italiano ritorna alla Lira, si venderà solo al prezzo degli anni ’90!
Breglia dichiara che il numero delle nuove abitazioni ogni anno dipenderà dall’invenduto dell’anno precedente… se ho tanto invenduto, costruirò di meno… Partiamo dai dati presentati: se l’invenduto fosse pari a 40mila abitazioni, vuol dire che delle 40mila ipotizzate ne realizzerò zero… il nuovo sarà zero… i costruttori saranno felici…
Greta La Rocca HOUSE LIVING AND BUSINESS