Fonte: Il Sole 24 ORE - di Marco Liera - 02/01/2010
Ringraziano Paolo Vittori (FOL) per la segnalazione del documento
Le case in affitto? Spesso sono un pessimo investimento
Mi trovo a dover gestire un “problema” e non vorrei sbagliare. Si tratta del patrimonio dei miei genitori. In un paese di provincia, possiedono degli immobili piuttosto vetusti che hanno sempre fatto il loro “lavoro”, in quanto venivano affittati
regolarmente. Da qualche anno le cose sono cambiate, gli immobili vengono affittati, ma il più delle volte i miei genitori non riescono a riscuotere l’affitto perché gli inquilini noti pagano. Si ricorre dunque ai legale, ma nonostante tutto gli affitti anche se non riscossi devono essere ugualmente dichiarati. Io ho
consigliato ai miei genitori di vendere il compendio immobiliare e di vivere più serenamente. A questo punto mi faccio questa domanda: e poi? Su che cosa si può e si deve investire per avere un capitale garantito, con una minima crescita e ottenere un flusso di reddito costante mensile, affinché i miei genitori possano continuare a vivere? Ho provato a farmi consigliare da un private banker di una banca, ma mi ha proposto libri e libri di strumenti (fondi di fondi eccetera) dei quali non ho capito nulla, figuriamoci i miei genitori. Abbiamo pertanto abbandonato l’operazione. Non esistono delle opportunità di investimento semplici, comprensibili e non rischiose? In fin dei conti non chiediamo dei rendimenti stellari, ma ci
accontentiamo di un 3/4 per cento.
La piccola proprietà immobiliare è uno dei miti del risparmio degli italiani. Certamente ha avuto uno scopo molto importante nelle fasi di iperinflazione, in presenza di divieti agli investimenti all’estero. Dove sarebbe finita la ricchezza di milioni di italiani del ceto medio, se negli anni 70 non avessero investito i loro risparmi nelle case?
Ma adesso qualsiasi risparmiatore ha la possibilità di investire in strumenti finanziari che possono dare profili rischio rendimenti attesi - tenuto conto dell’inflazione assai più efficaci delle case in affitto. Il cui fascino resiste soprattutto per motivazioni emotive o per deficit cognitivi (come, appunto, la scarsa conoscenza degli impieghi alternativi). È positivo che lei stia invece cercando di affrontare più razionalmente gli investimenti della sua famiglia, rendendosi conto che la soluzione tradizionalmente perseguita dai suoi genitori forse non funziona più. Non è semplice cambiare una cultura familiare favorevole all’investimento immobiliare, per di più sostenuta dalla percezione (giusta o sbagliata che sia) che «il matto ne non tradisce mai».
Fatti i dovuti conti, e pagate tutte le tasse, investire in case per poi affittane può rivelarsi un pessimo investimento. E allora perché la percezione è sovente diversa? Molto semplice:
perché in pochi fanno i dovuti conti (che devono includere i costi di sfitto, il rischio morosità, la manutenzione straordinaria) e perché non tutti pagano le tasse. Pochi giorni fa sul «Corriere della Sera», edizione milanese, un lettore raccontava che nella località di montagna dove va a passare le vacanze esiste un’economia sommersa diffusa basata sul turismo. I percettori di redditi non dichiarati di quella località negli anni passati investirono “tipicamente” in appartamenti, che “tipicamente” affittano in “nero” ai turisti. Non necessariamente questi investimenti in “nero” danno dei ritorni imbattibili; però anche qui ciò che conta è la percezione di essersi risparmiati illecitamente non soltanto le tasse, ma anche le scocciature e i costi informativi connessi alla valutazione di alternative di investimento.
Certo, chi possiede immobili è convinto che, pur tenendo presente costi e tasse, la rivalutazione del mattone riesca a coprire almeno l’inflazione. E questo è quanto è accaduto fino a oggi, nella stragrande maggioranza dei casi, per quanto riguarda gli acquisti fatti nei decenni passati. Ma il grande vantaggio degli immobili posseduti è quello di non avere un prezzo pubblicato tutti i giorni sui quotidiani. E torniamo alle distorsioni cognitive: se le case fossero quotate in tempo reale, il loro prezzo evidenzierebbe una grande volatilità, che allontanerebbe non pochi estimatori. L’opacità del valore delle case induce poi gli investitori privati a detenerle con il corretto orizzonte temporale (lustri o decenni). Su mercati stranieri dotati di sistemi di valutazioni più puntuali dei nostri, il prezzo delle case ha già denunciato perdite significative (si veda il grafico in basso).
Va detto che l’industria finanziaria non ha fatto il massimo per sedurre i risparmiatori innamorati del mattone. La percezione che lei ha avuto dal private banker che ha interpellato non è isolata. Perché i risparmiatori dovrebbero lasciare ciò che percepiscono come certo per l’incerto, soprattutto quando l’incerto è popolato da conflitti di interessi e complicazioni inutili?
Il fatto è che le alternative semplici all’impiego immobiliare esistono, soprattutto perché lei ha aspettative di rendimento realistiche. Per iniziare, però, dovrebbe ragionare in termini di rendimenti attesi reali, ossia al netto dell’inflazione. Per esempio, un ritorno dell’l% al netto dell’inflazione (e delle imposte) è compatibile con la prudenza desiderata da lei e dai suoi genitori, ed è anche ottenibile utilizzando strumenti a ritorno reale come i bond indicizzati a costo della vita in euro (emessi da Italia, Francia, alcune banche italiane ed enti sovranazionali). Perché il private banker non gliene ha parlato? Forse perché non li conosce bene neppure lui; o perché non ha alcun interesse a proporglieli (e a informarsi al riguardo), visto che ci guadagnerebbe soltanto le commissioni di negoziazione, assai inferiori a quelle garantite dai vari fondi che deve vendere.
Una lista di titoli indicizzati all’inflazione è inclusa nella tabella a pagina 39. Non va sottovalutata tuttavia la preparazione richiesta per investire in questi strumenti in modo consapevole. E qui arrivo al punto. Può anche darsi che lei scopra che altri investimenti facciano al caso suo (titoli di stato a cedola nominale, un mix 90% Etf obbligazionari/10% azionari, e così via). Ma per costruirsi una soluzione adeguata dovrebbe maturare una preparazione adeguata in materia finanziaria. Non è detto che lei sia interessato a farlo. In quel caso non le resterebbe che tornare da un intermediario finanziario (banca, promotore finanziario, private banker), o da ari consulente finanziario fee-only (pagato soltanto a parcella) sperando di essere più fortunato rispetto al primo tentativo.
