Fonte:
Un punto di vista sui mercati - 23/01/2008
Mercato immobiliare: altre conferme della crisi
La
crisi del mercato
immobiliare e' finalmente
conclamata, e solo pochissimi accettano di comprare appartamenti, magari in condizioni penose, a prezzi da attico a Montecarlo.
Nessuno si permette piu' di negare l'esistenza della crisi e non passa giorno senza che esca una notizia, o l'esito di una ricerca a conferma di cio'.
Trovo significativa la
ricerca targata
Tecnocasa del
21 Gennaio che ho riportato di seguito.
Casa: Tecnocasa, Mercato Frena Con Crisi Credito,Prezzi Giu'
(ANSA) - ROMA, 21 GEN - La crisi del credito contagia anche il mercato immobiliare e il 2008 già si annuncia come un anno in frenata per le compravendite e per i prezzi, soprattutto nel Sud Italia.
Secondo le previsioni di Tecnocasa, i ribassi toccheranno anche il -3%. In media, comunque, le grandi città registreranno oscillazioni dei prezzi da -2% a +2%.
A pesare sul mercato sono l'allungamento dei tempi di vendita, la crescente difficoltà di incontro tra domanda e offerta e soprattutto, spiega la catena di agenzie immobiliari, "i segnali che arrivano dal mercato creditizio e che stanno generando una situazione di maggiore riflessione in coloro che devono acquistare casa". Non a caso chi soffre di più sono coloro che per comprare casa devono ricorrere ad un mutuo considerevole, primi fra tutti i giovani, gli stranieri e le famiglie monoreddito.
(E secondo loro domanda e offerta si incontrano ritoccando il prezzo solo del 2%...ma perfavore!!!)
Meno difficoltà potranno invece avere coloro che acquistano un immobile in sostituzione (e che quindi hanno già un immobile da vendere per poi acquistare) o coloro che già dispongono di un discreto capitale iniziale e che si indebitano per importi non troppo alti.
Per l'anno in corso c'é da attendersi "una tenuta sui tagli medio-piccoli e un calo delle quotazioni sui tagli più grandi". Terranno anche le zone e gli immobili signorili. Gli acquirenti avranno comunque un più ampio margine di trattativa sui venditori perché sul mercato ci sarà una maggiore offerta di immobili rispetto al passato.
Potranno esserci delle flessioni di prezzo nelle aree meno servite, più periferiche e con un'offerta immobiliare non di qualità. Le realtà di provincia, in particolare quelle "a misura d'uomo", dovrebbero invece continuare a riscontrare il favore degli acquirenti e registrare quotazioni ancora stabili o in leggero incremento. Riteniamo che terranno anche i comuni dell'hinterland, in particolare quelli della seconda cintura, dove i prezzi degli immobili sono ancora accessibili, a patto che siano ben collegati con le città più grandi.
"L'andamento del mercato - conclude Tecnocasa - sarà strettamente correlato a quello del mercato creditizio, sempre più prudente nell'erogazione del credito. Infine le strategie che saranno intraprese dalla Bce avranno un ruolo importante su quello che potrà essere il trend futuro di entrambi i mercati".
Ecco una tabella con le previsioni di Tecnocasa sull'andamento dei prezzi nel 2008, città per città.
BARI -2%/+1% BOLOGNA -2%/0% FIRENZE -1%/+1% GENOVA -1%/0% MILANO 0%/+2% NAPOLI -1%/+1% PALERMO 0%/+2% ROMA 0%/+1% TORINO 0%/+2% VERONA -1%/0% UDINE -3%/-1%(ANSA).
Prima di tutto,
tanto di cappello a Tecnocasa, che pur essendo in conflitto di interessi, e non avendo interesse a parlare di mercato immobiliare in calo,
ammette la difficolta' della situazione.
Analizzando l'articolo osservo pero' che:
1) Il fatto che
la crisi del credito contagi anche
il mercato immobiliare non e' affatto una sorpresa, anzi mi sembra del tutto
normale e prevedibile. Considerando gli
eccessi degli
anni passati, era evidente che una
restrizione del credito (tassi piu' elevate e banche piu' attente a fare prestiti) avrebbe posto un
freno alla
compravendita degli
immobili e ai
prezzi gonfiati anche grazie a tassi troppo bassi.
2) Non si capisce quale sia la
base di calcolo per dire che il
ribasso potra' raggiungere in certi casi anche il
3%...
Lo
sconto sul prezzo di vetrina si aggira mediamente intorno al
10%-15%...solo per
aprire la
trattativa (parlo per esperienza diretta), dal che ne deduco che i prezzi ai quali viene chiusa la transazione siano significativamente inferiori a quelli di 1 o 2 anni fa, e non di certo di un 3%...
D'altra parte, con i
tassi di interesse sui
mutui, minimo al 4,7%, troverei
strano che su un
appartamento da
150.000 Euro, il compratore si accontenti di
chiudere il passaggio a
145500. Non credo proprio siano
4500 Euro a fare da
spartiacque tra un
mutuo sostenibile e uno
insostenibile.
E' la stessa ricerca Tecnocasa a dire che chi soffre di piu' e' chi deve ricorrere ad un mutuo....
3)
Concordo con la ricerca riguardo al fatto che "le strategie che saranno intraprese dalla Bce avranno un ruolo importante su quello che potrà essere il trend futuro di entrambi i mercati", nel senso che il calo dei prezzi potrebbe arrestarsi se la BCe decidesse di tagliare i tassi di interesse in modo pesante. Un taglio dello 0,25% o anche dello 0,5% difficilmente avrebbe effetti.
4) Le
oscillazioni dei prezzi nelle citta' riportati a
fondo pagina, mi trovano invece in
totale disaccordo. La
fascia di oscillazione e'
troppo stretta e
non rispecchia minimamente quello che chiunque puo' vedere tenendo d'occhio gli immobili invenduti ormai da mesi nelle
vetrine delle
agenzie e sui relativi
siti internet.
I
cali dei prezzi sono a
2 cifre percentuali, e non certo nell'ordine del 2%;
se il calo dei prezzi fosse nell'ordine del 2% non ci sarebbe alcuna crisi....
Vedi anche:
La decelerazione dei prezzi delle case e' "normale"
Negare...sempre
Prezzi degli immobili: qualche calcolo
Per Nomisma il mercato immobiliare va bene...mah...
Immobiliare: la crisi e' ormai nota a (quasi) tutti
Mercato immobiliare: crollo delle compravendite