Fonte:
Un punto di vista sui mercati - 11/03/2008
Negare...sempre
Oggi è stato il turno
dell'ufficio studi di
Gabetti. E' stato il turno di cosa ?
Dell'ennesimo
articolo in cui si dice
tutto e il
contrario di
tutto pur di
NASCONDERE al
parco buoi la
situazione in cui versa il settore
immobiliare.
Leggiamo il
divertente quanto
contraddittorio articolo, corredato dei miei commenti in rosso.
(ANSA) - ROMA, 11 MAR - Tengono le quotazioni del mercato immobiliare, ma l'offerta continua ad aumentare e le transazioni diminuiscono.
Per dare credibilità all'articolo cosa c'è di meglio che smentire subito una delle leggi alla base dell'economia? Da che mondo è mondo, quando l'offerta di un prodotto aumenta, il prezzo diminuisce; ma a quanto pare il mercato immobiliare per una motivazione non nota ai comuni mortali non segue questa regola. Ne prendiamo atto....
Inoltre si segnala un netto calo dell'investimento immobiliare privato tranne che in alcune zone universitarie. A dirlo è l'ufficio studi Gabetti che segnala anche come le richieste d'acquisto e la disponibilità di spesa non danno cenni di diminuzione. Quindi la previsione per il mercato è di "una sostanziale tenuta delle quotazioni degli immobili" e prevale "la view di un 'soft landing' nel 2008, anche per le aspettative di prossime diminuzioni dei tassi da parte della Bce".
Ecco un altro concetto duro da digerire. Gli investimenti sono in calo, ma le richieste di acquisto e la disponibilità di spesa non danno cenni di diminuzione...sarà, ma questo non si concilia affatto con le indicazioni di un mercato immobiliare in rallentamento che abbiano ormai appreso da altre fonti, dalla contrazione del mercato dei mutui (fonte Banca d'Italia) e dal dipinto che i mass media ogni giorno fanno delle tasche degli italiani: sempre più vuote. Evidentemente Gabetti ha una clientela molto facoltosa e ben distinta dall'italiano medio.
A loro dire le quotazioni degli immobili dovrebbero tenere. Chissà cosa intendono dire con "sostanziale" tenuta....ma la cosa che mi fa saltare sulla sedia è quel "SOFT LANDING".
Ogni volta che si parla di soft landing, poi il mercato crolla. Questo eufemismo lo usò per primo Greenspan nel 2000 e abbiamo poi visto cosa è successo alle borse e all'economia americana. Qualche mese fa l'ha usato anche Bernanke...e abbiamo visto in quali acque stia nuovamente navigando l'economia USA. Adesso ci si mette Gabetti con l'immobiliare (lo hanno già fatto altri, anche negli USA)....meglio toccare ferro.
Trovo MERAVIGLIOSO poi che Gabetti trovi addirittura il coraggio di scrivere che ci si attendono diminuzioni dei tassi di interesse da parte della BCE. E per quale motivo ? Per contenere il tasso di cambio contro il Dollaro ?
Sull'argomento Weber, membro della BCE è stato molto chiaro anche oggi. Chissà perchè preferisco fidarmi più di lui che degli studi in conflitto di interesse delle agenzie immobiliari....
Per quanto riguarda i tempi di vendita Gabetti ritiene che si stiano "stabilizzando" su livelli elevati, intorno ai 6 mesi. Una parte dei venditori ha rivisto le proprie aspettative di vendita al ribasso, e questo è positivo per la dinamica degli scambi.
E' nettamente diminuita la domanda d'investimento immobiliare privata, che rimane circoscritta a poche zone universitarie. In particolare nel secondo semestre del 2007 si sono registrate delle quotazioni immobiliari leggermente positive.
Eccoci adesso alla prima contraddizione. Poche righe sopra si è scritto che i prezzi tengono, e adesso si dice che gli immobili restano in vendita anche 6 mesi e che una parte (ovviamente se ne guardano bene dal mettere un numero) ha rivisto le prospetive di vendita al ribasso, che detto in altre parole significa che HA ABBASSATO IL PREZZO.
D'altra parte, un immobile in vendita per 6 mesi COSTA tasse e svalutazione del capitale, che con un mercato in ribasso non è del tutto trascurabile. Per fare un esempio un immobile dal quale si possono realizzare 150.000 Euro, rimasto invenduto per 6 mesi costa solo in fatto di interessi non percepiti 2625 Euro (investimenti in semplici BOT dal rendimento pari al 3,5% netto annuo).
Si ribadisce poi che la domanda di INVESTIMENTO immobiliare privata è diminuta...Insomma cala la domanda da parte di chi compra casa per andarci ad abitare, cala la domanda degli investitori e Gabetti vuole raccontarci che i prezzi tengono. Ma a quali prezzi si riferiscono ? Mah...non è dato sapere.
E' nettamente diminuita la domanda d'investimento immobiliare privata, che rimane circoscritta a poche zone universitarie. In particolare nel secondo semestre del 2007 si sono registrate delle quotazioni immobiliari leggermente positive.
Fra le città si sono distinte Cagliari e Torino con incrementi intorno al 5%. Il dato di Milano non deve ingannare, perché a fronte di una metropoli con valori sostanzialmente stabili ci sono quartieri, e sono diversi, interessati direttamente o indirettamente da riqualificazioni urbanistiche o nuove stazioni della metropolitana, che ne hanno modificato il dato medio. Valori fermi a Roma e Napoli. Segno negativo a Verona. "Con lo scenario attuale - si spiega - prevediamo per fine anno flessioni del numero di compravendite nell'ordine del 3.5%. Gli sconti che si possono spuntare in sede di chiusura della trattativa d'acquisto vanno dal 12 al 15% sul prezzo inizialmente richiesto.
Fino a qualche riga fa scrivevano che i prezzi stanno tenendo e si crede terranno ancora e adesso parlano di sconti che vanno dal 12% al 15% sul prezzo iniziale. Ma li rileggono gli articoli prima di scriverli ? Faccio notare che uno sconto del 10% su una proposta iniziale di prezzo di 180.000 Euro sono 18.000 Euro > 1 anno di lavoro senza spendere una lira di un salariato medio....
Rimane molto forte il fenomeno della provincializzazione e dell'attrazione esercitata dai mercati del primo e secondo hinterland rispetto alle periferie urbane. Le motivazioni che portano ad uno spostamento delle fasce più giovani della popolazione sono molteplici, per questo il fenomeno è di lungo periodo e difficilmente si arresterà nel futuro prossimo. Nelle grandi città l'offerta immobiliare è abbastanza sbilanciata verso tagli medio-grandi rispetto alla domanda. La maggior flessibilità favorisce invece i piccoli centri, dove le nuove realizzazioni sono sicuramente più razionali e adatte alla nuova struttura socio-demografica della popolazione, che vede crescere il numero di famiglie, ma diminuire il numero medio di componenti. Ecco il quadro dell'andamento dei prezzi degli immobili in alcune città: CITTA' VAR % II SEMESTRE 2007 BARI 3.4% BOLOGNA 2.8% FIRENZE 2.6% CAGLIARI 5.0% GENOVA 3.5% MILANO 5.3% NAPOLI 0.0% ROMA 0.9% TORINO 5.2% VERONA -5.2% (ANSA).
Inutile dire che queste percentuali di crescita dei prezzi non mi trovano daccordo nemmeno un pò. Ribadisco che basta tenere d'occhio qualche vetrina delle agenzie immobiliari e i relativi siti internet per rendersi conto che i prezzi nella migliore delle ipotesi non scendono.
Qualche giorno fa sono finiti i saldi immobiliari Remax. Alcuni giorni prima della fine dei saldi, ho preso nota degli immobili e dei prezzi di saldo in vendita nella mia zona. Sapete cosa è successo dopo la fine dei saldi ? Che i prezzi sono rimasti quelli di saldo, e in alcuni casi sono scesi ulteriormente....
Concludo fornendo qualche numero sulla mirabolante performance del titolo Gabetti a Piazza Affari..
Il titolo
Gabetti da
Gennaio 2008 segna un bel
-17,7%.
Da
Gennaio 2007 segna un
-50,92%....non c'è dubbio sul fatto che il
settore immobiliare vada a
gonfie vele...
Nota: La performance negativa è comune a tutti i titoli del settore immobiliare quotati a Piazza affari.
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Vedi anche:
La decelerazione dei prezzi delle case e' "normale"
Prezzi degli immobili: qualche calcolo
Per Nomisma il mercato immobiliare va bene...mah...
Immobiliare: la crisi e' ormai nota a (quasi) tutti
Mercato immobiliare: crollo delle compravendite
Mercato immobiliare: altre conferme della crisi