Nomisma - i dati sul mercato immobiliare italiano

Copio e incollo un post di Frank messo per errore nella discussione sbagliata.

Prime ammissioni di Nomisma

Da LA STAMPA di oggi
Case, il mercato frena e teme i tassi

"Non si parla ancora di crollo, ma bisogna valutare attentamente limpatto di ulteriori aumenti del costo del danaro: si stima del 4% tra giugno e luglio, ma forse altri nel corso dellanno. Gli investitori potrebbero farsi predere dal panico e uscire dal mercato mentre chi deve comprare potrebbe rinviare la decisione creando così le condizioni per un brusco calo delle quotazioni".


www.lastampa.it/redazione/cmsSezioni/economia/200705articoli/21770gi...

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Vedi anche: Tabelle prezzi e rendimenti 1999 by Nomisma

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" ... La casa dunque non è più un investimento sicuro? Tra il 1997 e il 2006 in Giappone cè stato un calo dei valori del 32%, potrebbe verificarsi anche in Italia un fenomeno analogo? «Non ci sono le condizioni per una prospettiva così catastrofica ma bisogna essere prudenti - dice Dondi (Nomisma)"



E dal 1991 a oggi quanto é stato il calo?



Mi sa che non se la immaginano neanche loro la mazzata che gli deve arrivare.

Comunque anche loro cominciano ad ammettere che la festa é finita.

Domanda: Il variabile ritorna a essere unopportunità?
Risposta: «Va bene per chi è consapevole di poter sopportare a breve un eventuale incremento della rata, per poi risparmiare quando i tassi torneranno ad assestarsi verso il basso. Con il fisso si assicura una migliore pianificazione finanziaria ma si potrebbe spendere di più in termini di interessi passivi»

EH?! Verso il basso?
Le cose sono due: o questo qui è fuori dalla realtà o c'ha altri interessi...

Macs

Fonte: Un punto di vista sui mercati - 13/07/2007

Per Nomisma il mercato immobiliare va bene...mah...

Riguardo ai dati relativi all'andamento del mercato immobiliare, oggi è stato il turno di Nomisma. I suoi dati vanno in direzione contraria rispetto alla tendenza evidenziata dagli studi usciti negli ultimi giorni.

Secondo Nomisma il peggio del ribasso del mercato immobiliare è alle spalle.
La cosa mi lascia allibito. Mi domando come questo possa essere possibile, visto che il mercato immobiliare è in difficoltà solo da qualche mese e i tassi di interesse, vero problema di questo mercato, sono destinati a salire almeno fino a Dicembre 2007, quando saranno quasi sicuramente al 4,5%, ma con buone probabilità saranno al 4,75% entro Marzo 2008. Oltre non è dato fare previsioni pena smettere di fare previsioni basate su dati oggettivi e dedicarsi all'arte divinatoria.

Ma non finisce qui, sia perché i tassi potrebbero salire ancora dopo Marzo 2008, sia perché SICURAMENTE non scenderanno immediatamente dopo l'ultimo rialzo (che sapremo essere stato l'ultimo solo dopo mesi). Sono infatti in molti (disinformati) a credere che i tassi salgano e scendano come un titolo azionario. I tassi raggiungeranno un livello di "neutralità" e rimarranno a quel livello fino a quando la BCE lo riterrà adeguato. Non è nemmeno detto che se i tassi andassero al 4,75% e poi la BCE non facesse più azioni di politica monetaria per 1 anno, qualora riprendesse ad intervenire sui tassi di interesse, lo farebbe per abbassarli. Chi vuol vedere i tassi crollare o tornare al 2%, deve "sperare" in uno shock esogeno, con attentati in stile 11 Settembre o in una improvvisa (quanto ad oggi improbabile) recessione economica mondiale.

Tornando ai dati, la stessa FIAIP (www.fiaip.it), che avrebbe tutto l'interesse nel dire che il mercato immobiliare va a gonfie vele, ha diffuso le statistiche del suo osservatorio immobiliare circa l'andamento del mercato negli ultimi 6 mesi del 2006 e nei primi 6 mesi del 2007 ed ha evidenziato come il numero delle transazioni si sia drasticamente ridotto, cosiccome sono in diminuzione i prezzi e soprattutto la differenza tra il prezzo (spesso assurdo) inizialmente richiesto e quello cui l'immobile viene effettivamente venduto. Inoltre le previsioni sui prossimi mesi del 2007 sono negative.

Inoltre FIAIP spiega quale METODO ha utilizzato per fare le sue statistiche, cosa di nel caso di Nomisma non ho trovato traccia, sia nel suo comunicato che nel sito.

E' possibile che Nomisma abbia fatto le sue rilevazioni solo sugli immobili di pregio, quelli oltre i 500.000 Euro, che difficilmente conoscono crisi, perché i paperoni sono più o meno sempre gli stessi e non si fanno problemi se un appartamento anziché pagarlo 450.000 Euro lo pagano 400.000 Euro o 500.000 Euro. Ma questa è solo una mia ipotesi, tanto per giustificare l'assurdità del contenuto del comunicato uscito oggi.

Il mercato delle case di città per il popolo lavoratore lo abbiamo tutti sotto gli occhi.
Come si fa a dire che i prezzi stanno salendo o che sono saliti nei mesi scorsi ???
Le strade delle città sono sempre più piene di cartelli "Vendesi", ogni mese c'è sempre più gente che vede la propria casa all'asta perché non sta dietro le rate del mutuo (basta consultare il sito delle aste giudiziarie per rendersene conto), nelle vetrine delle agenzie ci sono sempre le stesse case in vendita, da mesi, e da qualche mese sto iniziando anche a vedere i prezzi di case invendute da mesi, in discesa di almeno il 10% già nell'annuncio di vendita.

.e Nomisma dice che invece il mercato va bene. Così, siccome non mi fido più di nessuno, mi è venuto un dubbio.."ma chi c'è nell'azionariato di Nomisma ?" Mi sono detto:
"Stai a vedere che c'è qualcuno che ha interesse a che non si dica che il mercato imobiliare va male, magari perché ha un sacco di case che nessuno vuole più comprare se non con forti sconti."
"Stai a vedere che c'è qualcuno che non gradisce che si sappia che case comprate ai prezzi di qualche mese fa e affittate, offrono un rendimento inferiore a qualunque titolo di Stato".
"Stai a vedere che c'è qualcuno che non riesce più a vendere i mutui al 100% a tasso variabile, che fino a qualche mese fa andavano via come il pane."

Così da bravo malfidato quale sono, ho visitato la pagina del sito di Nomisma che riepiloga gli azionisti.
A voi valutare se c'è puzza di conflitto di interessi, o se io sono un menagramo, che predica la crisi di un mercato che invece va benissimo.

Di seguito riporto il comunicato stampa relativo allo studio di Nomisma uscito oggi, non prima di avervi detto che supponendo di avere oggi 150.000 Euro liquidi, e di investirli su un BOT a 12 mesi, (che rende il 4,4% lordo annuo), e investendo con una banca on-line che si prende al massimo 18 Euro per farvi fare l'investimento, ci si mette in tasca senza troppa fatica il 4% netto, pari a 6000 Euro l'anno, ovvero 500 Euro al mese.
Dubito che con 150.000 Euro ci si riescano a fare ONESTAMENTE 500 Euro di affitto netti (tasse, ICI, spese condominali ecc.) al mese.
Allora, se avete 150.000 Euro da investire li mettete nel mattone o sui mercato obbligazionario ?...e io ho fatto l'esempio con il BOT che è lo strumento meno rischioso e più a breve scadenza di tutti.figurarsi se si va su un CCT, un BTP, o una obbligazione corporate.



MILANO (Reuters) - Nonostante i timori domestici e internazionali sul mercato del mattone, nel primo semestre del 2007 i prezzi degli immobili in Italia sono ancora saliti.

Nonostante una crescita inferiore agli scorsi anni, con segnali di rallentamento nel numero di compravendite e di raffreddamento dei rendimenti, il real estate tiene botta e "accantona definitivamente lo spauracchio bolla speculativa" a favore di un meno traumatico 'soft landing'.

Sono queste le conclusioni dell'ultimo rapporto Nomisma sul mercato immobiliare del 2007 che evidenza un incremento medio annuo dei prezzi delle abitazioni pari al 5,6% (+3% l'ultimo semestre) e un aumento di uffici e negozi del 6,1% e del 6,2%.

Per la seconda parte del 2007 è prevista una crescita del 3,6% per le abitazioni, del 4,9% per gli uffici e del 5,3% per i negozi, mentre per il 2008 gli incrementi previsti saranno rispettivamente del 5,6%, del 4,3% e del 2,6%.

Si conferma, per contro, un generale affievolimento della domanda, che trova riscontro nell'allungamento dei tempi medi di vendita e locazione, nell'aumento dello sconto riconosciuto in corso di trattativa e nella riduzione del numero dei contratti. "Il numero delle compravendite nel corso del 2007 è destinato a flettere leggermente rispetto ai livelli record di quasi 850.000 compravendite raggiunti nel corso del 2006", soprattutto nei maggiori centri urbani, si legge nello studio.

ATTENZIONE: PRIMA PARLANO DI CRESCITA E POI DI AFFIEVOLIMENTO DELLA DOMANDA. MA SE LA DOMANDA SCENDE, COME FANNO A SALIRE I PREZZI ??? QUI DI DISTORCONO LE BASI DELL'ECONOMIA.

"Il settore, lasciati alle spalle i total return superiori al 15% dei primi anni 2000, si è inserito in una nuova fase di mercato in cui le oscillazioni saranno più contenute, ma che sembra presentare resistenze piuttosto forti a qualsiasi tentazione deflativa", sostiene Nomisma.

A sostenere il mercato contribuisce anche la componente extracomunitaria, che rappresenta il 10,1% (con punte del 16,4% a Padova e del 16,5% a Milano) dei contratti di compravendita e il 20% di quelli di locazione.

Sul fronte finanziario, l'industria dei fondi immobiliari ha raggiunto un valore complessivo netto stimabile in 21,6 miliardi; hanno perso slancio invece le società immobiliari quotate che, dalla fine di febbraio ad oggi, hanno lasciato sul terreno circa il 30%; più 8,9% il leasing immobiliare nel primo trimestre, che ha raggiunto i 5 miliardi di euro.

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Vedi anche:

La decelerazione dei prezzi delle case e' "normale"
Negare...sempre
Prezzi degli immobili: qualche calcolo
Immobiliare: la crisi e' ormai nota a (quasi) tutti
Mercato immobiliare: crollo delle compravendite
Mercato immobiliare: altre conferme della crisi

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA
FOCUS SU BOLOGNA
Workshop CESI-GALOTTI Casalecchio di Reno
4 maggio 2010

Andamento del numero di compravendite

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA
FOCUS SU BOLOGNA
Workshop CESI-GALOTTI Casalecchio di Reno
4 maggio 2010

Fatturato del mercato immobiliare
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ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA
FOCUS SU BOLOGNA
Workshop CESI-GALOTTI Casalecchio di Reno
4 maggio 2010


Numero di compravendite
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ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA
FOCUS SU BOLOGNA
Workshop CESI-GALOTTI Casalecchio di Reno
4 maggio 2010


Prezzi medi abitazioni nuove
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ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA
FOCUS SU BOLOGNA
Workshop CESI-GALOTTI Casalecchio di Reno
4 maggio 2010


Previsioni per il 2010
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ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA
FOCUS SU BOLOGNA
Workshop CESI-GALOTTI Casalecchio di Reno
4 maggio 2010


Milano - Prezzi medi abitazioni
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ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA
FOCUS SU BOLOGNA
Workshop CESI-GALOTTI Casalecchio di Reno
4 maggio 2010

Bologna - Sconti
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I rapporto sul mercato immobiliare 2010


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Nomisma però sottolinea che il mercato immobiliare italiano non è ancora del tutto fuori pericolo, dato che il mancato calo dei prezzi non sta a significare automaticamente che il rischio bolla è alle spalle. E' necessario infatti tenere conto del rapporto tra le quotazioni immobiliari e la disponibilità delle famiglie italiane. Da tale punto di vista i valori attuali non sembrano sostenibili da parte della fascia di popolazione avente redditi medio—bassi.
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link-guida-edilizia

Mercato immobiliare, domina la stagnazione (Fonte: iljournal.it - 23/07/2011)

Le case e gli immobili d’Italia vivono ancora una situazione critica. La conferma è giunta dall’ultima analisi pubblicata da Nomisma, l’associazione che appunto osserva questo tipo di mercato: l’aggettivo che più si addice per descrivere il momento attuale è uno soltanto, “stagnante”. Perché c’è così tanta stagnazione? L’andamento dei prezzi nel 2011 e nel 2012 è stato rivisto al ribasso, la crisi è stata affrontata e in parte superata, ma rimangono ancora la fragilità e il rischio di nuove ricadute. La stessa Nomisma ha anche individuato dei possibili fattori che possono spiegare una simile performance, vale a dire le dimensioni del nostro debito pubblico, la debolezza dell’economia e l’instabilità politica. I prezzi medi delle case sono scesi di oltre sette punti percentuali in termini nominali e del doppio in quelli reali, ma le transazioni immobiliari non riescono proprio a ripartire. Il discorso, poi, riguarda i diversi tipi di edificio, senza nessuna esclusione, quindi il calo è modesto per abitazioni, uffici, negozi e quant’altro. Dal 2007 ad oggi le compravendite totali sono diminuite di ben 250mila unità e un motivo per un crollo così vistoso vi devono essere. Nomisma ne è certa, il 2011 non sarà ancora un anno stabile, anzi si prevede un nuovo minimo dei volumi di vendita. Un altro rischio che bisogna monitorare nella maniera più assoluta è quello di un eccesso di offerta: in effetti, il mercato al dettaglio delle famiglie non va certo bene, gli investimenti sono fin troppo cauti e nemmeno l’estero riesce a dare una mano. Il mattone, classico bene rifugio su cui anche molti italiani hanno sempre fatto affidamento, non è più in grado di assolvere al suo ruolo, si tratta semplicemente di prenderne atto: la maggiore dose di ottimismo che oggi ci si può permettere è quella di sperare in una stagnazione non troppo accentuata.

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Beh... noi ci eravamo arrivati "qualche" anno fa, chi ha investito i propri soldi nell'immobiliare con lo scopo di proteggerli non se la passerà bene.

Marco

Mercato immobiliare, niente ottimismo per il real estate (Fonte: quotidianocasa.it - 29/07/2011)

Non accenna a rimarginarsi la ferita inferta al mercato immobiliare dalla crisi economica e finanziaria interna e internazionale. A quanti sostengono che il peggio è passato Nomisma oppone realisticamente la forza dei numeri tutt'altro che positivi

Cautela. Sembra questa la parola chiave del secondo Rapporto sul mercato immobiliare 2011, presentato recentemente alla stampa da Nomisma.

Prima di tutto per non alimentare facili entusiasmi senza che ve ne siano i motivi reali, cioè radicati effettivamente nel mercato.

Fatta questa premessa, e appunto per non far credere che il peggio sia passato il Rapporto avverte: “Lo spauracchio di una “doppia recessione” appare tutt’altro che scongiurato, alla luce della perdurante debolezza della domanda sul fronte interno, e della percezione di rischiosità del contesto rispetto a quello internazionale.”

Gli ottimisti, per natura o per tornaconto, sono avvertiti.

Venendo ai dati concreti il Rapporto ne evidenzia principalmente due, fondamentali:
1. la rigidità dei prezzi;
2. la diminuzione del numero di trattative e compravendite immobiliari.

Quanto al primo elemento “La criticità del contesto accentuerà la pressione ribassista sui prezzi, la cui capacità di tenuta non potrà non avere conseguenze sulle dinamiche generali del settore in termini di livelli di attività.”

Il secondo aspetto è ugualmente molto preoccupante, stante la previsione “di un nuovo minimo dei volumi di compravendita“, dato come abbastanza realistico, con “scambi pari a 590.600 unità“, ma con cali fino “a quota 575 mila transazioni“, che vuol dire -6/7% nel secondo trimestre 2011.

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Vedi anche: Caro mattone: scendono i prezzi ma gli italiani non comprano (Fonte: finanza.tiscali.it - 29/07/2011)

«La diminuzione dal 2008 a oggi è stata minore del previsto».

Mercato immobiliare: stagnazione per i prossimi due anni (Fonte: guidaacquistocasa.it - 26/03/2012)

Secondo l’ultimo rapporto emesso da Nomisma, il primo nel 2012, sul settore immobiliare, per il prossimo biennio le più probabili previsioni vedranno sostanzialmente una stagnazione delle compravendite ed una riduzione delle quotazioni.

Intanto i numeri sulle operazioni effettuate nel 2011 parlano chiaro attestandosi a quota 598 mila circa (residenziale) e cioè su livelli minimi che si sono registrati nell’ultimo triennio ben lontani dalle oltre 840 mila dell’anno 2006.

Per il 2012 è prevista una riduzione, anche se di piccola entità, sul numero di transazioni che dovrebbero aggirarsi nei dintorni delle 594 mila unità, ed anche i prezzi dovrebbero ridursi del 1,6%.

Si noti comunque come, nonostante il perdurare della debolezza di mercato, il numero delle operazioni sembra rappresentare un minimo livello al di sotto del quale, anche all’inasprirsi della crisi e nell’ottica di un tracollo peggiore tutt’altro che remoto, il settore faccia fatica a scendere.

Quindi in conclusione le speranze alimentate nei primi mesi del 2011 e derivanti da piccoli segnali di ripresa vengono vanificate lasciando spazio solo alla consapevolezza di una situazione che vede il non incontrarsi della domanda nei confronti dell’offerta, a discapito dell’assorbimento dell’eccesso di immobili invenduti.

Ringraziando stelafe per la segnalazione di questo articolo.

Nomisma, il calo dei prezzi supera le previsioni: su Casa24 Plus i dati delle grandi città (Fonte: casa24.ilsole24ore.com - di Paola Dezza - 22/11/2012)

Il lungo autunno del mercato immobiliare si avvia verso un rigido inverno. La speranza di una ripresa dopo quattro anni di crisi ormai è un lontano ricordo. È l'incipit di Nomisma nel l'Osservatorio presentato ieri sull'andamento dei prezzi nel 2012.
È questo il quadro, poco rassicurante sul fronte immobiliare del nostro Paese, anche se organi istituzionali ed enti indipendenti che analizzano il mattone si affannano a specificare che il forte calo delle compravendite (vedi articolo nell'altra pagina) non è stato seguito da un crollo delle quotazioni.

Dell'Osservatorio Nomisma sulle 13 principali città italiane - dove sono concentrati il 41% degli scambi -, il dato più eclatante è che il calo dei prezzi (nominali, quindi al lordo dall'inflazione), anche a livello annuale, è stato tutto sommato contenuto e omogeneo: in media il metro quadro vale il 4% in meno di un anno fa. Una perdita ben maggiore però delle attese che la stessa Nomisma formulava 12 mesi orsono per il 2012: -0,8 per cento.
Negli ultimi 12 mesi le peggiori performance delle quotazioni si sono registrate a Firenze e Torino, dove i cali dei valori del mq si sono attestati rispettivamente al -5,9% e al -4,7%. Più contenute le perdite a Milano e Roma (-3,9% in entrambe i casi) e ancor più a Bari (-2,9%), Cagliari (-3%) e Palermo (-3,1%). Si tratta di dati di estrema sintesi, un dato secco sulla città che media tra tipologie abitative e zone in cui sono situate. Se si scende nel dettaglio si rilevano alcune modifiche a seconda delle tipologie abitative e delle zone. In generale negli ultimi sei mesi i cali non hanno superato il 3% se non in rari casi. «La situazione è peggiore delle attese pur pessimistiche che avevamo enunciato lo scorso luglio – spiega Luca Dondi, responsabile della divisione real estate di Nomisma –. L'anno si chiuderà con 465-466mila compravendite (stima Nomisma). Ed è proprio l'oscillazione contenuta dei prezzi a pregiudicare in qualche modo un'attività superiore di scambi». «Il fatturato residenziale quindi – dice Dondi – scende dai 127,3 miliardi di euro del 2007 agli 80 miliardi previsti per fine 2012».

Il pericolo bolla dunque è scongiurato dai dati? Gli esperti dicono di sì. Non da ultima Bankitalia di recente ha dichiarato che sul mercato immobiliare «in Italia si registrano meno scambi, ma in nessun modo una caduta rovinosa dei prezzi». Certo sono sempre più numerosi i pareri che propendono per un calo dei prezzi consistente nei prossimi mesi.
Lo scenario generale ha spinto la stessa Nomisma a riformulare le previsioni per i prossimi anni. «Le previsioni per le principali grandezze macro-economiche nel periodo 2012- 2015 – fanno sapere da Nomisma – fanno emergere un peggioramento dello scenario italiano. La stretta fiscale in atto nel nostro Paese sta erodendo il potere d'acquisto delle famiglie, che subirebbe nel 2012 un brusco crollo (-3,4%), con la prospettiva di una contrazione rilevante (-1,6%) anche nel 2013. Ciò è confermato anche dagli indicatori del clima di fiducia delle famiglie, che hanno ormai toccato i minimi storici. La contrazione del potere d'acquisto è determinata anche dalle condizioni di deterioramento del mercato del lavoro». Pertanto, alla luce del peggioramento del quadro congiunturale, Nomisma si aspetta nel 2013 un calo dei prezzi - a valori correnti - delle abitazioni pari al 4,3% (-0,4% era l'attesa formulata 12 mesi fa), per ridursi al 2,4% nel 2014 (l'Osservatorio 2011 indicava già per quell'anno un dato positivo di crescita delle quotazioni del mattone residenziale dello 0,9%) e tornare a segnare una lievissima ripresa nei prezzi nel 2015 con un rialzo dello 0,7%. Se si guarda città per città nei prossimi due anni saranno Firenze e Bologna a segnare le perdite più rilevanti nelle quotazioni, rispettivamente a - 6,1% e -5,2% nel 2013 e -4,1% e -3,4% nel 2014. Milano e Torino saranno i centri urbani in cui il mattone resisterà meglio alle pressioni di discesa dei prezzi per segnare nel 2015 un incremento dei valori rispettivamente del 2,1% e del 2,4 per cento.

Dai dati dell'Osservatorio emerge anche che la domanda è sempre più concentrata per l'acquisto della prima casa e meno come investimento, anche per via del calo dei rendimenti tali da rendere il mattone meno interessante che in passato. I canoni mensili in contrazione e le nuove tasse hanno ridotto il rendimento lordo annuo che oggi in media non supera il 4,8 per cento.
Data la congiuntura, quanto si può spuntare oggi in sede di trattativa? Lo sconto per abitazioni usate arriva al massimo del 16,5% a Napoli mentre si contiene al 12% a Milano, minimo valore nelle 13 città. Per il nuovo a Cagliari lo sconto più basso, che resta al 7,5%, che sale all'8% a Padova fino al 15% sempre di Napoli.

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I prezzi del mattone nelle 13 maggiori città italiane

BARI - È la città che negli ultimi 12 mesi, secondo Nomisma, ha contenuto il calo dei prezzi del mattone residenziale sotto il 3% nominale (al lordo dell'inflazione)

BOLOGNA -Qui le compravendite di abitazioni hanno segnato la performance peggiore nel terzo trimestre 2012, secondo l'agenzia del Territorio: -29,9%

CAGLIARI - Nella città sarda il calo dei prezzi nominali nel 2012 è stato pari al 3%, solo l'1,3% nel segmento di pregio

CATANIA - I valori al metro quadrato in città rimangono in media pari a 1.359 euro, in calo del 3,3% negli ultimi 12 mesi secondo Nomisma

FIRENZE - È la città che ha messo a segno la peggiore performance nei prezzi a 12 mesi: -5,9%. Per Nomisma sarà la peggiore città per discesa delle quotazioni anche nel 2013 e nel 2014

GENOVA - Nella città ligure i prezzi sono scesi nel 2012 del 3,5%, del 4,3% nelle aree periferiche

MILANO - Il capoluogo lombardo tutto sommato tiene con cali delle quotazioni del 3,9%, parimerito con Roma. I valori del residenziale in media si attestano a 3.300 euro al metro quadrato

NAPOLI - È la città con lo sconto più ampio in sede di trattativa: lo scarto tra prezzo richiesto e prezzo effettivo della compravendita arriva al 16,5%

PADOVA - Lo sconto medio che si spunta in sede di trattativa è pari all'8%

PALERMO - È tra le città del sud che meno subiscono le pressioni sui prezzi

ROMA - Nella capitale perdono più valore le periferie (-4,9%) delle zone di pregio (-2,9%).

TORINO - Perdite di valore del mattone del 4,7% per il capoluogo piemontese, già alle prese con gravissimi problemi economici che coinvolgono la Regione e molti Comuni. La discesa delle compravendite si arresta però a -15% circa

VENEZIA - I prezzi qui torneranno a crescere nel 2015, in linea con il resto del mercato, mettendo a segno nelle previsioni di Nomisma un aumento dello 0,7%

Ringraziando molly_bloom di FOL.

Nomisma: le previsioni per l'immobiliare sono pessime fino al 2014 (grafici) (Fonte: idealista.it - 22/11/2012)

Nomisma - III rapporto sul mercato immobiliare 2012 (Bologna, 21 novembre 2012)

Se il 2012 si sta confermando l'anno della profonda crisi immobiliare, il 2013 potrebbe andare anche peggio. a dirlo è il rapporto elaborato dall'osservatorio sul mercato immobiliare di nomisma. La società di studi economici prevede infatti un'ulteriore diminuzione delle compravendite e avvisa: il potenziale recessivo è ben superiore a quanto segnalato finora dalla discesa dei prezzi.

Previsioni
Solo una completa inversione di tendenza delle politiche europee, con un ruolo della bce capace di riattivare il credito, potrebbe invertire la situazione. Chi immaginava una piccola ripresa per fine 2012 non solo rimarrà deluso, ma dovrà fare i conti con ulteriori cali nel 2013. Le 600mila compravendite del 2011, in pratica, resteranno un ricordo lontano.

Mutui
Il mercato immobiliare ha sviluppato infatti in questi anni una dipendenza del credito, venuto meno il quale si è bloccato. Né gli stipendi, né i risparmi sono infatti in grado di sostenere l'acquisto di una casa per molte famiglie, nonostante la discesa dei prezzi sia già dell'ordine del 10-15%.

Sconti
Per questa ragione il margine di trattativa è l'unico capace di far concludere un'operazione. l'impennata dello sconto medio applicato, a partire dal 2011, è infatti notevole, ed ha raggiunto la soglia del 15% nelle grandi città

Ringraziando pax2you per questa segnalazione.

nomisma, nel 2013 prezzi delle case -5%. rilancio del settore se si riattiva il credito (tabelle) (Fonte: idealista.it - 20/03/2013)

Il peggioramento delle aspettative relative al reddito delle famiglie, la difficoltà di accesso al credito e la crisi delle transazioni determineranno un'ulteriore deflazione dei prezzi delle abitazioni. l'anno in corso dovrebbe chiudersi con una contrazione di circa cinque punti percentuali, mentre nel 2014 la caduta si attesterà intorno al 4%. a dirlo è l'ufficio studi di nomisma, che vede non nella contrazione del valore delle case, quanto nella riattivazione dei mutui la chiave di svolta per rilanciare il mattone

contrazione mutui

a determinare un'enorme difficoltà di accesso al credito è stata, da una parte, l'inasprirsi dei criteri di erogazione del credito, e, dall'altra, la crisi ecomica. a preconsuntivo del 2012, le erogazioni si sono attestate nell'ordine di 25,8 milioni di euro, con una flessione pari al 47,4% rispetto al 2011. l'inasprirsi dell'accesso al credito è collegato a una percezione maggiore nelle prospettive di rischio di alcuni settori, tra questi proprio quello immobiliare



reprecing nelle città intermedie

dall'analisi dell'andamento dei prezzi delle case nelle 13 città intermedie, emerge che il calo delle quotazioni è stato di gran lunga il più intenso dall'inizio della crisi. ed è paragonabile a quello registrato nelle 13 città di maggiori dimensioni sul finire dello scorso anno. ma il reprecing delle abitazioni non è sufficiente a dare slancio alla domanda, e le possibilità di rilancio del mercato immobiliare a medio termine dipendono dal settore bancario



tempi di vendita

si sono allungati ulteriormente i tempi di vendita, accentuando il trend che aveva caratterizzato questo indicatore già nel corso del 2011. nel 2012 e nei primi mesi del 2013 si è avuto un ulteriore balzo in avanti, con incrementi nell'ordine dei 2 mesi per le abitazioni nuove, dei 2,5 mesi per quelle usate e dei 2,7 mesi per uffici, capannoni e box auto. i tempi di vendita si sono così attestati tra i 9 mesi per le abitazioni nuovi e i 13 mesi per i capannoni industriali. le aspettative dell'offerta si scontrano con le ridotte capacità di spesa del fronte domanda, tanto che chi è intenzionato a vendere lo deve fare praticando uno sconto elevato sul prezzo richiesto

previsioni 2013-2014

per il prossimo biennio nomisma prevede un ulteriore detoriamento del prezzo delle abitazioni, nell'ordine del 5% nell'anno in scorso e del 4% per il 2014

Prezzi degli immobili, previsto un ulteriore calo (Fonte: Corriere Economia - 15/04/2013)

L'immobiliare non si riprende. L’allarme di Dondi (Nomisma) (Fonte: osservatoriofinanziario.com - di Elisa Vannetti - 10/09/2014)

I prezzi non sono ancora stabili. La richiesta di mutui è ancora irrilevante. E non c’è molto da sperare in decreti legge salvifici. “Per assorbire l’edilizia già realizzata ci vorranno anni e una parte rischia di diventare vecchia prima si essere utilizzata. L’eccesso di offerta riguarda anche il settore commerciale e industriale”, rileva il direttore generale di Nomisma. Intanto il mattone non è più interessante per gli investitori, per via del carico fiscale. “E la sperequazione interna del prelievo è molto maggiore che all’estero”, denuncia Dondi. In altre parole: non sempre a maggior valore corrisponde maggior prelievo. Per i prossimi mesi...

Di recente si è tornato a parlare di un ritorno dell’immobiliare, accompagnato da un incremento della domanda di mutui per l’acquisto della prima casa. E c’è chi pensa che la crisi che ha colpito il settore abbia finalmente svoltato la china e sia in fase discendente. Secondo Of-Osservatorio finanziario in realtà la ripresa della domanda di finanziamenti è irrilevante. Ma come sta andando veramente tutto il comparto? E che cosa ci si deve aspettare per i mesi a venire? Lo spiega Luca Dondi, Direttore Generale di Nomisma, la società indipendente che realizza attività di ricerca e consulenza economica per imprese, associazioni e pubbliche amministrazioni. Che ha svelato, senza mezzi termini, che la fine del tunnel non è vicina. Di chi è la colpa. E quali misure (drastiche) devono essere intraprese per riuscire a superare la recessione.

Of: Da alcune parti si saluta la ripresa dell’immobiliare ...
Dondi: È vero che nei mesi scorsi, soprattutto a fine 2013, si era diffuso un po’ di ottimismo rispetto agli anni più cupi della crisi. Si pensava ad un’inversione di tendenza dei volumi di compravendita e ad una dinamica recessiva dei prezzi in via di esaurimento. Anche se si trattava comunque di un cauto ottimismo: non ci si aspettava una vera e propria ripresa.

Of: Invece poi cosa è successo?
Dondi: C’è stato un peggioramento della situazione economica generale del Paese. Siamo tornati in recessione e si è aggiunto il problema deflazione. La domanda è necessariamente ancora molto debole.

Of: Anche se la disponibilità di credito per famiglie è leggermente migliorata...
Dondi: Ma è ancora insufficiente.

Of: Anche la pressione fiscale contribuisce però...
Dondi: Certo. Ma, in realtà, questo è un aspetto che va influire più che altro sulla componente di investimento.

Of: Cioè?
Dondi: Chi deve acquistare per utilizzo diretto nella maggior parte dei casi lo farebbe a prescindere dalle tasse applicate. Il problema, semmai, è un altro.

Of: Ce lo dica...
Dondi: La sperequazione interna del prelievo, che è molto maggiore rispetto a quanto accade all’estero, soprattutto rispetto agli altri paesi europei. C’è una elevata disparità nella ripartizione del carico fiscale che non è distribuito in modo coerente e equilibrato, sia tra territori diversi che all’interno della stessa città. In altre parole: non sempre a maggior valore corrisponde maggior prelievo.

Of: Cosa bisognerebbe fare quindi?
Dondi: La revisione del catasto è un’esigenza ineludibile. Vanno ridefinite le basi imponibili rendendole coerenti con la redditività ricavabile dagli immobili, evitando di limitarsi ad interventi su moltiplicatori e aliquote da cui nulla di effettivamente migliorativo può scaturire.
L’incertezza e la gravosità del carico fiscale riducono l’attrattività del comparto, nonostante i prezzi degli immobili siano ancora in calo.

Of: Di quanto si sono ridotti?
Dondi: Rispetto al 2007, cioè agli anni pre-crisi si è verificata una contrazione di circa il 20%. Chi deve vendere è costretto a ridimensionare le aspettative e i tempi di vendita si sono enormemente allungati. Per il 2014, poi, nonostante taluni ipotizzassero l’avvio di una risalita, i prezzi hanno continuato a flettere.

Of: Ma quale è la tendenza?
Dondi: La tendenza non è destinata a modificarsi nemmeno nei mesi a venire.

Of: E le compravendite?
Dondi: Il calo delle compravendite è stato drastico: nel 2006 se ne sono registrate 870.000, nel 2013 poco più di 403.000. E le previsioni per i prossimi due anni parlano di un numero che dovrebbe attestarsi abbondantemente sotto le 500.000 unità.

Of: Ma i prezzi ora saranno stabili?
Dondi: Non è ancora possibile dire che i prezzi abbiano raggiunto un livello di equilibrio. Confrontando il valore attuale degli immobili ad uso residenziale con le capacità di spesa delle famiglie, risulta chiaro che la riduzione di prezzo da sola non basta a far ripartire il mercato.
E poi alle difficoltà del mercato di questi anni ha concorso il ritardo con cui i prezzi si sono adeguati alle condizioni del contesto.

Of: E con quali conseguenze?
Dondi: L’approccio iniziale di operatori e privati è stato eccessivamente conservativo. Quando la crisi è scoppiata, e nessuno poteva immaginarne durata e portata, i prezzi sono rimasti rigidi, nonostante sia stato ben presto chiaro che la domanda non sarebbe più stata nelle condizioni di indebitarsi come in passato e sostenere quei livelli.

Of: E quando i venditori si sono trovati costretti a ridurre i prezzi?
Dondi: La situazione era ormai fuori controllo e i correttivi di valore da apportare per sperare di vendere sempre più consistenti.

Of: Ed è ancora così?
Dondi: In parte sì, soprattutto se si tiene conto che la capacità di spesa delle famiglie nella maggior parte dei casi non può prescindere da fonti di aiuto esterne. Che si tratti della banca o della rete familiare. E permangono elementi di debolezza e precarietà della domanda. E questi hanno radici profonde che interessano la più ampia sfera della nostra economia.

Of: Può spiegarci a cosa si riferisce?
Dondi: La crisi del mercato immobiliare influenza In modo drammatico tutto il sistema economico italiano. Ed ha coinvolto tutti i settori dell’edilizia, comprese le categorie lavorative nell’indotto.

Of: È un cane che si morde la coda insomma...
Dondi: Il mercato dell’edilizia è cambiato e occorre acquisirne consapevolezza. Per riuscire a superare la situazione attuale, la recessione e la crisi del comparto immobiliare è necessario puntare su innovazione tecnologica e riqualificazione.

Of: Cosa si deve fare quindi?
Dondi: Riqualificare, riutilizzare e adottare metriche di misurazione delle prestazioni in ogni fase del processo riconosciute a livello internazionale. C’è poco spazio per nuovo prodotto realizzato su terreno vergine, specie se costruito con logiche obsolete, il territorio è già ampiamente sfruttato ed è un bene prezioso che occorre salvaguardare.

Of: C’è più offerta che domanda? Non si costruirà più?
Dondi: In tutte le principali città, e non solo, ci sono stabili realizzati, pronti da abitare, finiti nei dettagli ma ancora invenduti. Per assorbire l’edilizia già realizzata ci vorranno anni e una parte rischia di diventare vecchia prima si essere utilizzata. E l’eccesso di offerta non è un problema circoscritto al solo settore residenziale.

Of: Mi faccia un esempio...
Dondi: In molte realtà si è fatta la scommessa che il mercato terziario, anche sulla scorta dell’introduzione dell’alta velocità, potesse improvvisamente avere un’attrazione sovralocale. E’ il caso di alcuni capoluoghi della Lombardia, del Veneto o di Bologna, che grazie ai collegamenti veloci resi possibili dai treni, si credeva avrebbe potuto scalfire la centralità di Milano, intercettando una parte della domanda internazionale. In realtà le cose sono andate diversamente. Milano ha mantenuto, seppure appannata, la sua leadership e la scommessa dei territori alla base della proliferazione edilizia è stata persa, con ricadute negative tutt’altro che metabolizzate.

Of: Ma se non si può più costruire che fine fa l’edilizia?
Dondi: Si trasforma. Perché se non è più opportuno puntare sul nuovo vuol dire che bisogna pensare al “vecchio”. E quindi riqualificare.

Of: Intende ristrutturare?
Dondi: In un’accezione ampia del termine. E non parlo solamente di immobili ad uso residenziale. Ci sono complessi terziari e intere aree industriali e commerciali che andrebbero ripensate e rifunzionalizzate.

Of: In che modo?
Dondi: Coinvolgendo pubblico e privato in un disegno che vada oltre le micro-ristrutturazioni incentivante, che rimangono un importante strumento di ammodernamento del patrimonio immobiliare ma che vanno al più presto contestualizzate in un quadro strategico più ampio. Non è il singolo, l’imprenditore, o l’impresa edilizia a doversene occupare.

Of: E chi allora?
Dondi: Le amministrazioni comunali. Sono in gioco gli interessi di intere città, e non si tratta solo di riavviare un mercato che sta soffrendo di una grave crisi. È chiaro, infatti, che per riqualificare bisogna avere un disegno strategico, porre il fulcro dell’attenzione sul territorio e ripartire da lì. E deve esserci necessariamente una strategia dell’ente locale, occorre pensare la città in maniera unitaria e non come somma di micro pezzi.

Of: Quindi andranno ridisegnate magari aree industriali da adibire al residenziale?
Dondi: Non necessariamente. Vanno individuate vocazioni e centralità e in funzione di quelle ripensati i contenitori urbani.

Of: E questa riqualificazione che effetto avrebbe sull’economia italiana?
Dondi: L’effetto è legato alle possibilità di assorbimento e alle dimensioni del mercato, la riqualificazione è una modalità per predisporre l’offerta, certamente più costosa rispetto alla costruzione ex novo, ma senz’altro più opportuna.

Of: Il governo sta preparando il nuovo pacchetto di norme sblocca-Italia che dovrebbe contenere nuove agevolazioni per la ristrutturazione. Come la vede?
Dondi: Il rinnovo degli incentivi per la riqualificazione e l’efficientamento sarà previsto nella Legge di stabilità, mentre quelli per gli investimenti immobiliari contenuti nello decreto sblocca-Italia sono subordinati all’individuazione delle coperture. Se anche dovessero superare il vaglio dei tecnici, non dobbiamo aspettarci eccessivi stimoli, non unicamente a causa dell’esiguità dell’incentivazione. Se attendiamo decreti salvifici corriamo il rischio di aspettarci una ripresa destinata a non materializzarsi.

Of: La crisi del mercato immobiliare però ha provocato anche un’altra conseguenza: il mattone non è più usato a scopo di investimento.
Dondi: È in parte vero ed è un fenomeno ciclico, non si tratta di una novità assoluta. Tra il 1992 e il 1998 c’è stata l’ultima grave crisi e anche in quell’occasione il mattone era stato temporaneamente accantonato. Il mattone come bene rifugio fa più parte dell’aneddotica che dell’esperienza degli ultimi 20 anni.

Of: Si potrebbe dire però che questa situazione ha permesso ad altri di avvantaggiarsi. Penso per esempio ai livelli record di raccolta nel risparmio gestito...
Dondi: In un certo senso effettivamente è così, ci sono impieghi che hanno beneficiato del modesto appeal del mattone negli ultimi anni. In queste dinamiche, come abbiamo detto, un ruolo non trascurabile è da attribuire alle incombenze fiscali che gravano su coloro che acquistano a scopo di investimento.

Of: Le stesse difficoltà si registrano anche nel settore corporate, commerciale e industriale?
Dondi: Qui gli investimenti sono nettamente al di sotto dei livelli per crisi, anche se in questo caso il ruolo della componente fiscale nell’orientamento delle dinamiche è decisamente inferiore. Prima della crisi il volume annuo raggiungeva 8,5-9 miliardi, ora ci attestiamo abbondantemente sotto i 4, a fronte degli oltre 150 miliardi investiti a livello europeo.

Of: Cosa dobbiamo quindi aspettarci per i mesi a venire?
Dondi: La ripresa nel 2014 è stata fin qui davvero modesta. I piccoli segnali di miglioramento sono stati attenuati dal progressivo deteriorarsi del quadro economico. La prospettiva del settore è inevitabilmente legata dalla dinamica economica generale. Dipenderà dalle disponibilità di spesa delle famiglie e dalla loro capacità di indebitamento, dalle scelte delle banche e dall’adeguamento dei prezzi.

Of: Perciò bisogna aspettare prima la ripresa dell’economia...
Dondi: E avere pazienza. L’uscita dalla nuova recessione favorirà la stabilizzazione del mercato immobiliare. Ci vorranno ancora alcuni anni prima di tornare ad un segno positivo sul fronte dei prezzi. E’ ancora presto per decretare la fine della crisi nel mercato immobiliare.

Of: Insomma, deve fare il suo decorso...
Dondi: Sì, si può anche vederla in questo modo. E purtroppo, al momento, non ne conosciamo la lunghezza.

Prendiamo nota, poi verificheremo cosa sarà accaduto.

cosa accadrà ai prezzi degli immobili delle grandi città nel prossimo biennio (tabelle) (Fonte: idealista.it - 27/03/2015)

quest'anno continuerà la flessione dei prezzi delle case, con una discesa più accentuata a firenze (-3,8%), roma (-3,4%) e cagliari (-3,2%). i valori toccheranno il fondo il prossimo anno per poi registrare una breve salita nel 2017. e' quanto affermato dall'osservatorio immobiliare di nomisma che ha registrato l'andamento dei prezzi di abitazioni, uffici e negozi in tre grandi città

secondo l'osservatorio di nomisma, per il 2015 si prospetta un nuovo calo dei prezzi mediamente dell'ordine dei tre punti percentuali: -2,9% per le abitazioni, -3,1% per gli uffici e -2,6% per i negozi. la fase di discesa si concluderà nel 2016, con una sostanziale invarianza rispetto ad oggi, mentre nel 2017 si avrà l'attesa inversione con una risalita tra il 2,5% e il 3% a seconda dei comparti