Ok, il prezzo è giusto!!!

kemar71, 17/09/2012 14.39:

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Tante volte è in questo forum è stato posto il dilemma.

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Loziodigekko, 17/09/2012 15.14:

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(1) Nel caso del proprietario di prima casa il ragionamento si traduce con "quanto risparmio di affitto comprando il bene? E quanto e' il valore di questo risparmio?".

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Loziodigekko, 17/09/2012 15.14:

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Nella sua versione base e' un concetto di una semplicita' disarmante e tante volte puo' essere una bussola per orientarsi in una qualsiasi valutazione di mercato, non solo immobiliare.

Il concetto base e' che il valore di un bene tende ad essere sul lungo periodo pari alla capitalizzazione dei suoi redditi futuri.

Traducendo: il valore di un immobile sul lungo periodo dipende direttamente da quanta ricchezza e' in grado di produrre. E dato che la produzione di ricchezza di un immobile e' data dal suo canone di affitto, ne deriva che il valore di un bene immobile dipende direttamente dalla sua potenzialita' di produrre reddito, ovvero alla sommatoria dei suoi redditi futuri.

Nel campo dell'immobiliare tradizionalmente si utilizzano i vent'anni di fitto per le case e quindici per gli immobili commerciali/industriali.

Perche' e' così? Perche' questo tradizionalmente e' (ed era, e probabilmente continuera' ad essere) l'orizzonte di investimento di medio/lungo periodo di un essere umano.

Un tempo corrispondeva al divario di tempo che intercorreva tra due generazioni (un tempo ci si accasava e si facevano figli molto prima di oggi, la media del primo figlio era appunto sui vent'anni).

Nella pratica si prende il canone di affitto annuale, si tolgono le spese fisse sicure dovute principalmente alla tassazione e lo si moltiplica per venti.

Nell'esempio di 1100-1200 euro/mese postato da rosariogua sono 13200/14400 euro annui che, tolti un qualche cento euro di IMU, fanno un 12500/14000 euro netti.(1)

Moltiplichiamo per 20 e otteniamo una forbice di valori compresa tra 250 e 280 mila euro.

Semplice ed indolore.

Ho semplificato un poco per non essere prolisso (ci starebbe tutto un discorso sula capitalizzazione dei redditi in presenza di diversi valori di sconto dovuti alle varie possibilita' di evoluzione dei tassi di interesse), ma il succo e' questo.

(1) Notare che ho calcolato l'IMU in quanto tassa spettante al proprietario, ma NON ho calcolato le tasse sul reddito da affitto. Il motivo e' che il valore dell'utilizzatore e' ragionato dal lato, appunto dell'utilizzatore, ovvero di colui che fisicamente usufruisce del bene. Nel caso del proprietario di prima casa il ragionamento si traduce con "quanto risparmio di affitto comprando il bene? E quanto e' il valore di questo risparmio?".

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ktm76, 20/09/2012 10.25:

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Una domanda: ma il canone di affitto non è soggetto ad aumenti, se non altro ISTAT?...in vent'anni non credo che uno lascia il canone di affitto sempre uguale...

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Loziodigekko, 20/09/2012 11.10:

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Il fair-value e' un metodo per calcolare un valore in un determinato momento.

Per sapere quanto e' il valore di un bene a oggi (settembre 2012) prendo il valore del canone netto annuo realizzabile oggi (diciamo 1100 euro per 12 meno 600 euro di IMU) e lo moltiplico per 20.

L'evoluzione del canone su quel singolo immobile e' irrilevante.

Non sto calcolando quale sara' il valore FUTURO di un bene (e, per converso, non mi interessa quale era il valore PASSATO), sto calcolando il valore a OGGI.

Il bello e' che questo metodo segue alla perfezione il mercato.
I canoni di affitto si apprezzano? Il valore sale.
Il mercato degli affitti scende? Il valore scende di conseguenza.

Semplice ed efficace come bussola.

Se fra X anni il canone sara' diverso (e ovviamente lo sara'), allora il valore sara' diverso (sempre vent'anni di canone meno la tassazione fissa).

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Loziodigekko, 20/09/2012 11.10:

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Il fair-value e' un metodo per calcolare un valore in un determinato momento.

Per sapere quanto e' il valore di un bene a oggi (settembre 2012) prendo il valore del canone netto annuo realizzabile oggi (diciamo 1100 euro per 12 meno 600 euro di IMU) e lo moltiplico per 20.

L'evoluzione del canone su quel singolo immobile e' irrilevante.

Non sto calcolando quale sara' il valore FUTURO di un bene (e, per converso, non mi interessa quale era il valore PASSATO), sto calcolando il valore a OGGI.

Il bello e' che questo metodo segue alla perfezione il mercato.
I canoni di affitto si apprezzano? Il valore sale.
Il mercato degli affitti scende? Il valore scende di conseguenza.

Semplice ed efficace come bussola.

Se fra X anni il canone sara' diverso (e ovviamente lo sara'), allora il valore sara' diverso (sempre vent'anni di canone meno la tassazione fissa).

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ktm76, 20/09/2012 11.21:

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Ovvio che la domanda che nasce spontanea è: vedremo mai (sopratutto a Roma...) case in vendita al fair value?

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Loziodigekko, 20/09/2012 11.48:

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Delle due l'una: o il reddito medio romano e' il doppio di quello torinese (e non mi pare che sia così), oppure c'e' una stortura del mercato.

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ktm76, 20/09/2012 12.17:

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D'accordissimo con te, che a Roma ci sia una stortura del mercato è sotto gli occhi di tutti. Il fatto è proprio andare a capire i motivi della stortura.
Noi paragoniamo il reddito medio (1200-1300€/mese) ai prezzi di mercato, e diciamo che c'è un'enorme sproporzione, giusto. Ma Roma è affollata da una pletora di privilegiati (migliaia di statali con stipendi d'oro, centinaia e centinaia di dirigenti delle sedi centrali delle industrie con sede a Roma, ereditieri di ricche famiglie romane di professionisti (medici, notai e avvocati), titolari di aziende turistiche di rilievo, titolari di ristorazione di alto livello, ecc ecc ecc) che continuano e continueranno ad avere i soldi per pagare i prezzi folli della capitale.
La domanda, quindi, rimane sempre piuttosto alta. Certo, se prima in una micro-zona della città c'erano 500 persone a cercare, 10 dei quali con i soldi pronti, ora ce ne saranno 200, di cui magari solo 3-4 con i soldi in mano, ma sempre ci sono. E infatti gli immobili più "carini" vengono comunque venduti.
In questi 2 anni che mi sono messo a cercare, avrò visto almeno 50 case, di cui solo 3 veramente meritevoli. Indovina un po'? Sono state vendute tutte e 3, e non certo al fair value....
Il mercato sta scendendo, per fortuna, ma da qui ad arrivare al fair value a Roma lo vedo come un miraggio....speriamo...!!

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ktm76, 20/09/2012 12.17:

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Noi paragoniamo il reddito medio (1200-1300€/mese) ai prezzi di mercato, e diciamo che c'è un'enorme sproporzione, giusto. Ma Roma è affollata da una pletora di privilegiati (migliaia di statali con stipendi d'oro, centinaia e centinaia di dirigenti delle sedi centrali delle industrie con sede a Roma, ereditieri di ricche famiglie romane di professionisti (medici, notai e avvocati), titolari di aziende turistiche di rilievo, titolari di ristorazione di alto livello, ecc ecc ecc) che continuano e continueranno ad avere i soldi per pagare i prezzi folli della capitale.
La domanda, quindi, rimane sempre piuttosto alta.

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Loziodigekko, 21/09/2012 08.25:

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Non so se passare da 27mila euro l'anno a 32mila procapite possa giustificare il fatto che una famiglia di Roma deve mettere in budget 150/200mila euro in piu' di una famiglia di Torino a parita' di alloggio per avere una casa medio-buona.

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frank--, 21/09/2012 10.25:

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Il metodo di calcolare il valore moltiplicando per 20 il fitto annuo ricavabile corrisponde alla cosiddetta stima a capitalizzazione dei redditi che si ottiene dalla seguente formula

V= R/n

dove V è il valore di mercato R e il reddito annuo e n e il saggio di capitalizzazione.

Nel caso empirico citato n = 5%

Dividendo infatti il fitto annuo per 0,05 si ottiene lo stesso valore che moltiplicandolo per 20.

Il problema è che il cosiddetto saggio di capitalizzazione non è sempre il 5%, ma può essere anche il 4 o il 3% o anche il 6 o il 7%.

Se applichiamo pertanto percentuali diverse dal 5% il valore risulta molto diverso.
Pertanto le stime a capitalizzazione dei redditi possono essere aleatorie in quanto piccole variazioni del saggio di interesse determinano variazioni di valori significative.

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