Re: Re: Re:
ocy2001, 20/09/2009 9.29:
Grazie per le spiegazioni.
La metratura taroccata a Roma è ormai una consuetudine
E quando fai notare all'AI che forse forse i mq, sia pure commerciali, sono un po' esagerati, neanche si imbarazza.
Semplicemente insiste.
Della serie, negare sempre negare
Guarda, è una delle cose che mi manda più al manicomio.
Sicchè i prezzi al mq "reali" a roma sono molto molto più alti!
alle mie parti, prima di acquistare, per consuetudine la parte acquirente prende un tecnico che fa tutte le verifiche, e prima della proposta come minimo fa un sopralluogo e controlla visure e planimetrie, quindi un Ai che usasse tali "trucchi" si troverebbe scoperto perdendo tempo, cliente, soldi e nome. :)
Poi ci ono gli errori, qeulli si fanno, ma come ti o detto sopra, hanno vita breve e hanno una sola conseguenza: la figuraccia dell'AI: anch enoi facciamo cazzate sai :D
Però ricorda, il perzzo/mq è un parametro di confronto, non di dterminazione del prezzo, sembra la stessa cosa ma non lo è.
Un terrazza a Roma sul colosseo probabilmente costa più delle stanze abitabili, poi il prezzo al mq si distribuisce su tutta la casa: es.
Abbiamo un bilocale con terrazza con vista sul colosseo.
La casa viene valutata x dove x è il risultato del valore della abitazione "y" e il valore della terrazza con vista sur colosseo "z".
Mettiamo che l'AI abbia già venduto dei bilocali, ma senza terrazza, in quel fabbricato o comunque in quella zona, e che sappia valutare bene la casa, che senza la terrazza costa al mq esattamente o quasi quanto quelle pecedentemente vendutte, ok?
Speignadosi meglio, l'AI potrebbe procdere in due modi:
valutare la parte abitabile (il valore Y) esattamente come il bilocale che ha venduto prima nell stesso fabbricato e sommarci una cifra a corpo per la terrazza (il valore "z")
Quindi mettiamo ch evaluta il bilo di 50mq 120k e la terrazza di 25mq 40k
Facendo il calcolo comerciale secondo i criteri dettati dalla ISO eo dal Decreto sopra descritto avrebbe una metratura commercialee di circa 61mq 1:1 del apprtamento, 0,25 fino a 25mq ).
Qulla casa avrebbe un valore ipotetico di 160k/56= €/mq 2857,00
La stessa casa senza terrazza, venduta poco prima dal nostro Ai, avrebbe invece il valore ipotetico di 120k/50= €/mq 2400
Capisci il concetto?
Il secondo metodo che può usare è quello dei punti di merito, un pochio più complicato, ma di solito lo si usa nelle stime, commentando punto per punto, realizzando coefficienti che poi si fondono in un unico coefficiente che porta a un valore.
Il punto è che il bilocale con la terrazza a un occhio inesperto pare sicuramente esagerato rispetto a quello senza, confrontandole.
questo succede perchè si prende un valore driassuntivo di confronto come il prezzo/mq come parametro incontestabile per ogni confronto, sbagliando grossolanamente.