Fonte: Corriere della Sera - 4/7/2005 - di Cometto Maria Teresa
Perché lo sboom degli immobili è più dannoso dei crac di Borsa
La recessione del 2001 può impallidire a confronto di una possibile frenata di marca immobiliare. Perché lo scoppio del mattone «gonfiato» è molto più pericoloso dello sboom delle quotazioni azionarie patito nel Duemila. Lo pensano diversi economisti, fra i quali Thomas Helbling e Marco Terrones del Fondo monetario internazionale (Fmi), che hanno pubblicato due studi che confrontano le bolle nei mercati azionari e immobiliari, e analizzano i fattori della crescita dei prezzi in una ventina di Paesi industrializzati, dagli Stati Uniti al Giappone, compresa l'Italia. Siamo, scrivono, in una fase di crescita delle quotazioni immobiliari «inusuale sia per la sua forza sia per la sua durata». La media degli aumenti sul periodo di oltre 30 anni analizzato dagli economisti del Fmi (1971-2003) è dell'1,7% annuo, con Spagna e Gran Bretagna in testa al ritmo del 3,6% di rincari annui, l' Italia al 2,3%, gli Usa all' 1,3% e, ultima, la Germania allo 0,1%. Ma se questa media è ragionevole, in linea con la crescita del Prodotto interno lordo per abitante e con i consumi, il saliscendi dei prezzi anno per anno è stato molto volatile e nel trentennio si sono registrati due importanti crolli delle quotazioni immobiliari superiori al 14% all' inizio degli anni Ottanta e Novanta. E questi crolli sono stati più sincronizzati di quelli delle Borse mondiali verificatisi, per esempio, nel 1972-73 e nell' 87. Un fenomeno che riflette non il legame diretto fra i diversi mercati immobiliari, ma la sincronizzazione delle politiche monetarie. La stranezza dell'attuale boom è che i prezzi hanno continuato a salire anche durante la recessione del 2001 o mentre le economie dei vari Paesi rallentavano. E il motivo determinante, secondo gli studiosi del Fmi, è stata la discesa dei tassi di interesse. Inaugurata, si sa, proprio per limitare i danni dell'altra bolla, quella azionaria. Ma ora si rischia il boomerang. «Il crollo dei prezzi delle case in passato ha causato sviluppi macroeconomici molto più gravi di quelli successivi allo scoppio di una bolla borsistica», osservano Helbling e Terrones. I consumi privati cadono di più, il sistema bancario può andare in crisi per il peggioramento della qualità dei crediti ipotecari; e anche le quotazioni delle altre forme di investimento, compresa quella azionaria, soffrono. Il timore oggi è che un crollo americano possa frenare consumi e import con effetti letali in tutto il mondo, a partire dalla Cina. A scatenare la crisi, teoricamente, potrebbe essere il rialzo dei tassi di interesse. Finora non è accaduto. Negli Usa i mutui, nonostante la marcia al rialzo suonata da Alan Greenspan, sono rimasti molto bassi. Nessuno sa spiegare perché, nemmeno il governatore. Che da parte sua continua a negare l' esistenza di una bolla immobiliare nazionale. Figuriamoci globale.
Metà 2005, in pieno boom immobiliare, in tempi non sospetti.
Vedi anche:
Ora il pericolo sono gli immobili
Is The Housing Market About to Bubble Over?