Quali criteri o strumenti possiamo adottare per valutare il giusto prezzo dell'immobile?

(sylvestro), 21/10/2010 11.46:

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1) Numero di stipendi necessari per saldare

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(sylvestro), 21/10/2010 11.46:

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2) Numero di affitti

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(sylvestro), 21/10/2010 11.46:

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3) Prezzi di vetrina

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(sylvestro), 21/10/2010 11.46:

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4) Prezzi dell'AdT

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(sylvestro), 21/10/2010 11.46:

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5) Parere tecnico
6) Indagini sul posto

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(sylvestro), 24/10/2010 13.36:

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"Il valore di una casa è pari a quattro anni di stipendio. il resto è speculazione"


Sabato, 20 febbraio, 2010

Alcune settimane fa avevamo pubblicato una notizia su quanti anni di stipendi ci vogliono per comprare una casa. Calcolando per ipotesi che l'intero importo del salario vada destinato alla casa, emergeva che dai 17 di Venezia ai 4 di Biella, la media in Italia è di 12 anni. La casa di riferimento, a titolo di esempio, era un bilocale

Manuel Caraballo, economista della società immobiliare spagnola izadi aq, ha scambiato con idealista alcune considerazioni sulla differenza tra valore e prezzo della casa. "Se cominciassimo a dare il giusto valore alle case, eliminando il valore ricchezza o speculativo, quattro anni di stipendio per comprarne una sarebbero più che sufficienti"

Caraballo non usa il concetto di "valore ricchezza o speculativo" in senso negativo. Ne prende atto, come di un elemento che contribuisce a definire il prezzo, che non è il valore, delle case. Dal valore al prezzo intervengono molti fattori di mercato, tutti governati dall'aspettativa che i prezzi delle case crescono sempre

Il mercato deve aver subito un'impennata di aspettative e di speculazioni se in soli dieci anni i prezzi delle case sono quasi duplicati. Nel 1999 infatti gli anni di stipendi necessari per acquistare un bilocale erano in media 7,5

Tutti vorrebbero sapere cosa succederà adesso. La domanda di case di proprietà in italia è sempre alta, ma in questo momento, a causa della crisi e delle restrizioni sui mutui, le vendite sono calate. Anche molti proprietari non si decidono a vendere, perché sperano che i prezzi tornano a salire. Molti potenziali acquirenti non si decidono a comprare perché sperano che i prezzi scendano ancora

Questa impasse potrà sbloccarsi solo se la situazione economica migliorerà e l'accesso ai mutui tornerà ad essere più flessibile. Un'altra via d'uscita sarebbe invece culturale: smettere di pensare al valore ricchezza o speculativo e concentrarsi in quello d'uso. Più facile a dirsi che a farsi quando tutti vorremmo comprare a poco e veder crescere il prezzo della casa una volta acquistata

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laplace77, 24/10/2010 22.08:

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qui 4-4,5 anni di stipendio, su un altro thread erano 240 mesi (20 anni) di affitto...

incrociando, con 4 anni di stipendio, si dovrebbero pagare 20 anni di affitto, ossia l'affitto dovrebbe essere il 20% dello stipendio (da annuale a mensile cambia poco)

sbaglio?

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(sylvestro), 24/10/2010 22.17:

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ehmm ... stai cercando di dirmi che non pago abbastanza?

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laplace77, 24/10/2010 22.20:

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perche', quanto prendi e quanto paghi?


a roma c'e' gente che prende 1000 euro e ne spende 400...

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DrJeckyll, 26/10/2010 10.19:

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4 anni di stipendio per una casa?

Un rapporto del genere è pura utopia, non serve la calcolatrice scentifica. Anche supponendo una entrata di 3000 euro al mese, pari a 36K anno la moltiplicazione restituisce un risultato di 144K che non è applicabile in nessun caso.

144.000€ non bastano nemmeno per costruire una casa anche considerando di essere proprietari del terreno.

Quando riportiamo queste notizie ci vuole un minimo di spirito critico e di realismo.

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laplace77, 26/10/2010 11.16:

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noi le abbiamo riportate, a pubblicarle e' stato qualcun altro...

vai a sentire lui, no?

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DrJeckyll, 26/10/2010 12.28:

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Infatti ho scritto "riportare".
Poi se vuoi sottilizzare utilizzando questo tono provocatorio sei libero di farlo con me il flame non attacca.

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laplace77, 26/10/2010 12.38:

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figurati,
a me ha solo dato fastidio il tono del tuo post,
come se fosse colpa nostra...

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DrJeckyll, 10/26/2010 10:19 AM:

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4 anni di stipendio per una casa?

Un rapporto del genere è pura utopia, non serve la calcolatrice scentifica. Anche supponendo una entrata di 3000 euro al mese, pari a 36K anno la moltiplicazione restituisce un risultato di 144K che non è applicabile in nessun caso.

144.000€ non bastano nemmeno per costruire una casa anche considerando di essere proprietari del terreno.

Quando riportiamo queste notizie ci vuole un minimo di spirito critico e di realismo.

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dgambera, 26/10/2010 12.50:

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Beh, cosa ci vedresti di strano?
Nel 2003 la stessa casa degli anni '50 che oggi vendono a 280k era in vetrina a 135k

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DrJeckyll, 10/26/2010 2:33 PM:

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Ci vedrei di strano che il 2003 era otto anni fa e di cose ne sono cambiate parecchie. Comunque di case piccole vecchie e fatiscenti ce ne sono a josa, quando si parla di prezzi di riferimento bisogna anche specificare dove e quanto è grande. Roma è un caso a parte.

Vogliamo trovare una casa a 50K, cioè 4 anni di stipendio di un operaio?
A Caprarola (VT), nel borgo, si trovano bilocali a quel prezzo.

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dgambera, 26/10/2010 14.46:

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Guarda, io a Roma ci vivo da 11 anni e prima vivevo nel profondo Sud, dove di realtà piccole ce ne sono a quintalate.

Detto questo, quanti esempi di case "non nuove" i cui prezzi sono raddoppiati nel giro di 4 anni vuoi portati per convincerti che ciò che è successo non è altro che speculazione e che i costi di costruzione sono utilizzabili come spiegazione solo per il nuovo costruito su terreni acquistati in bolla? Ed il tutto è avvenuto a redditi praticamente fermi: parliamo di questo che si fa prima a comprendere le cose, ma ti prego, risparmiami la storia del Calippo e della pizza, che ho appena finito di pranzare

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DrJeckyll, 10/26/2010 3:04 PM:

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No guarda, vedo che la sai lunga e quindi ti risparmio la leggenda di Calippo e Pizza.
Però allora non stiamo a sprecare 1000 post appresso ad un articolo scritto da uno spagnolo che non conosciamo che parla di case spagnole e della sua idea del rapporto stipendio casa quando la realtà Italiana non si presta a tali ragionamenti visto che la differenza di prezzo tra Roma ed una città a 10 km è abissale.

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DrJeckyll, 10/26/2010 3:04 PM:

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P.S. L'altro ieri mi sono seduto al caffè greco ed ho preso un cappuccino. Ho pagato 7€. Eppure un economista spagnolo mi spiegava che mischiare del latte e del caffè...

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DrJeckyll, 26/10/2010 10.19:

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4 anni di stipendio per una casa?

Un rapporto del genere è pura utopia, non serve la calcolatrice scentifica. Anche supponendo una entrata di 3000 euro al mese, pari a 36K anno la moltiplicazione restituisce un risultato di 144K che non è applicabile in nessun caso.

144.000€ non bastano nemmeno per costruire una casa anche considerando di essere proprietari del terreno.

Quando riportiamo queste notizie ci vuole un minimo di spirito critico e di realismo.

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serafin., 10/26/2010 3:11 PM:

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ma che dici ???

parli solo di Roma e di altre grandi città vero ?

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dgambera, 26/10/2010 15.15:

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Sì, ma di qualunque città parli, confronta pere con mele, visto che parla di costi di costruzione recenti rispetto a case costruite decenni fa

Poi esce fuori col discorso che negli ultimi anni sono cambiate parecchie cose. "Eh ce lo so" che sono cambiate tante cose, ma nulla vieta che cambino nel senso opposto. Da quando sto a questo mondo mi hanno sempre detto che di irreversibile c'è solo una cosa, anche se c'è qualcuno molto in alto che sta cercando di porvi rimedio

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serafin., 10/26/2010 3:28 PM:

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allora quasi quasi faccio la foto e la posto ...

palazzina 4 appartamenti indipendenti

cartello fuori dal cantiere con i "partecipanti" all'opera

6 muratori della ditta piu una ditta esterna per gli impianti

costo compelssivo 360 mila euro

360 diviso 4 = 90 mila euro ad appartamento
immagino comprensivo di tutte le tasse e tassine comunali Bucalossi
ecc ecc

in 6 muratori più una ditta esterna per fare 4 appartamenti

e anche il costo dei materiali è un po una leggenda metropolitana...


immagino che a roma i costi siano più alti

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serafin., 26/10/2010 15.11:

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ma che dici ???

144mila euro di costruzione avendo già il terreno mi sembra un assuridtà

parli solo di Roma e di altre grandi città vero ?

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serafin., 26/10/2010 15.28:

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allora quasi quasi faccio la foto e la posto ...
palazzina 4 appartamenti indipendenti
cartello fuori dal cantiere con i "partecipanti" all'opera
6 muratori della ditta piu una ditta esterna per gli impianti
costo compelssivo 360 mila euro
360 diviso 4 = 90 mila euro ad appartamento
immagino comprensivo di tutte le tasse e tassine comunali Bucalossi
ecc ecc
in 6 muratori più una ditta esterna per fare 4 appartamenti
e anche il costo dei materiali è un po una leggenda metropolitana...
immagino che a roma i costi siano più alti

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DrJeckyll, 10/26/2010 3:59 PM:

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Dai che alla fine stiamo dicendo la stessa cosa.
90K per un appartamento, in una piccola palazzina è il costo di costruzione. Se sei a Roma aumenta tutto di un tot e metti il costo del terreno. Poi mettici il guadagno, se li fai per venderli vedi se riesci a metterli sul mercato a 140K.

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DrJeckyll, 26/10/2010 15.51:

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Ti sembra un'assurdità o è un'assurdità?

Mio zio ha un terreno a Borgo Santa Maria (LT) ed è già arrivato a 150K€ per costruire una casa, non un castello e ha ancora tante cose da finire.

Se conosci qualcuno che ultimamente ha affrontato l'avventura della costruzione da zero fammi sapere.

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dgambera, 26/10/2010 16.03:

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Stai continuando su questa linea, ma non capisco il perchè.

Nell'articolo si parlava di case nuove o di case in generale?

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DrJeckyll, 26/10/2010 15.59:

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Dai che alla fine stiamo dicendo la stessa cosa.
90K per un appartamento, in una piccola palazzina è il costo di costruzione. Se sei a Roma aumenta tutto di un tot e metti il costo del terreno. Poi mettici il guadagno, se li fai per venderli vedi se riesci a metterli sul mercato a 140K.

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laplace77, 26/10/2010 16.10:

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dici che tanto a roma (come a milano) arriva sempre gente, che qui cmq "si trova lavoro"?

sul terreno, al costruttore: a me che importa se hai comprato il terreno in bolla? mo' te lo devo paga' io? l'investimento e' il tuo, se avessi costruito e venduto per tempo, il guadagno sarebbe stato il tuo... e invece sei arrivato tardi, mo' la perdita tua te la devo coprire io? io non sono esposto con le banche, ne' lo voglio essere nel futuro, non ho fretta, magari compro qualcosa del genere all'asta...

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