Rapport Natixis septembre 2008 sur l'immobilier

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Activité/Construction
· L’investissement dans la construction a reculé au deuxième trimestre 2008 et la
tendance annuelle est clairement au ralentissement dans ce secteur parallèlement à la
décélération puis à la baisse des prix immobiliers constatée fin 2006.· Le fléchissement marqué des encours de crédits hypothécaires sur la période récente
suggère qu’aucune reprise de l’activité de construction n’est à prévoir à horizon des
prochains trimestres. Toutefois, une révision de la fiscalité du secteur (impôt foncier,
mesures en faveur des primo-accédants) est au menu de la prochaine loi de Finances
et pourrait lui apporter un soutien.
FBCF construction (en %)
-2,5
0,0
2,5
5,0
04 05 06 07 08
-2,5
0,0
2,5
5,0
Variations trimestrielles
Variations annuelles
Sources : Datastream
Prix immobiliers
· Le cycle d’activité et de prix immobiliers entamé en 1999 est très clair : une phase
d’accélération jusqu’en 2003, puis une phase de décélération se terminant par un recul
entre octobre 2006 et juillet 2007, largement lié à l’augmentation des taux
hypothécaires. Depuis, l’activité et les prix peinent à se redresser.· Les perspectives de ralentissement marqué de l’économie, la dégradation du marché du
travail, le niveau de prix déjà élevé et la situation conjoncturelle du secteur suggèrent
une baisse des prix à horizon des 12 prochains mois. Néanmoins, la fin du cycle de
resserrement monétaire et l’absence de « bulle » immobilière devraient limiter l’ampleur
du repli (de l’ordre de 5%).
Indicateur mixte d'activité et de prix dans
l'immobilier résidentiel (GA en %)
-10
-5
0
5
10
15
20
25
99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
-10
-5
0
5
10
15
20
25
Source : Bloomberg
Financement
· Les ménages sont sensibles aux mouvements de taux d’intérêt dans la mesure où la
majorité des crédits hypothécaires sont révisables - ou fixes pour seulement un an. Or,
ce type de taux a suivi la tendance à la hausse dans le sillage des taux directeurs BCE
et dépassent désormais les 6%.
· L’encours de crédits hypothécaires ralentit très fortement depuis le début de l’année et
menace désormais de se contracter.
· Les modalités de l’accord entre l’Association Bancaire Italienne (ABI) et le Trésor, signé
en mai dernier et portant sur la renégociation des charges d’intérêts, doivent encore être
discutées avant son entrée en vigueur au 1er janvier 2009. L’objectif majeur est de
soutenir les ménages endettés à taux variables.
Crédits immobiliers (GA, en %) et taux d'intérêt
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
04 05 06 07 08
-4
0
4
8
12
16
20
Taux d'intérêt sur prêts immobiliers, G
Crédits hypothécaires, D
Source : Datastream
Indicateurs du marché immobilier Caractéristiques du marché immobilier italien
2007 2008 2009
Structure du marché hypothécaire
Taux d'intérêt hypothécaire 5,6 5,9 --
Prix immobiliers (% GA) -1,8 -3 -5
Construction
Investissement résidentiel (% GA) 4,1 -- --
Construction en % VA 1,4 -- --
Emploi dans la construction (en % Emploi total) 8,4 8,3 --
Ménages
Taux de propriétaire 80% -- --
Dette immobilière (% du PIB) 17 16,7 --
Sources : nationales
· Marché hypothécaire parmi les plus étroits de l’UE 15, mais
en forte expansion sur les 10 dernières années.
· Financement principalement à taux variables.
· Coûts de transaction élevés comparativement aux autres
pays de l’UE.
· Près de 80% des résidents sont propriétaires de leur
logement.
· Logement social peu développé.
· Les banques italiennes sont pour la plupart des banques
universelles. Cependant, des instituts spécialisés italiens
et étrangers ont intégré le marché du financement
immobilier et contribué à son développement.

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