Repubblica — 21 aprile 1985: CONGELATO A ROMA IL MERCATO IMMOBILIARE

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guido.zip
00giovedì 24 aprile 2008 17:15
Repubblica mette online tutti gli articoli dal 1984. Ci sarà da divertirsi. Per esempio ho trovato questo interessante articolo del 1985.

CONGELATO A ROMA IL MERCATO IMMOBILIARE
Repubblica — 21 aprile 1985 pagina 3 sezione: AFFARI & FINANZA


Cali reali del 30-40%:

" ... PER dieci case offerte sul mercato se ne vendono - in media - non più di tre. E su dieci vendute soltanto una viene trattata in contanti. La situazione del mercato immobiliare a Roma è tutta in queste cifre. La Cariplo (Cassa di Risparmio delle Province Lombarde) segnalava, nell' indagine curata dal suo servizio "mutui ipotecari", la totale "assenza di mutamenti significativi dei prezzi alla fine del 1984". A quattro mesi di distanza la situazione non è cambiata. I valori immobiliari sono tuttora fermi al livello del 1983. In qualche caso addirittura al livello del 1982. La svalutazione ha quindi tagliato le quotazioni del 30 e anche del 40 per cento."

Allora come oggi, lo straniero salvifico (allora erano i commercianti libici, adesso ci sono i mafiosi russi):

"Tra gli stranieri c' è comunque anche un' eccezione: i libici. La colonia libica a Roma è ormai una piccola "lobby".Il suo anello forte è formato da commercianti che vendono soprattutto scarpe e abbigliamento .. "

Ahi ahi ahi, che leggo! .. case in vendita al di sotto del prezzo di costruzione!!!:

" Le case che una volta costituivano il piatto forte del mercato, quelle dei quartieri periferici, sono praticamente fuori mercato. Può sembrare paradossale ma oggi è più facile vendere un appartamento da mezzo miliardo che uno da 150 milioni". Per non parlare della periferia estrema, dove siamo alla paralisi vera e propria, dove la soglia della domanda solvibile è scesa a 70-80 milioni di lire, dove chi vuole vendere una casa usata spesso è costretto a offrirla a un prezzo inferiore a quello del puro e semplice costo di costruzione."

Agenti immobiliari romani che rifiutano di trattare la periferia:

" In una situazione del genere, il mercato risulta diviso nettamente a metà. La prima metà, costituita dalle aree centrali e semicentrali dove l' offerta è sostenuta, ma la domanda è discreta e diventa decisamente buona per gli alloggi migliori. La seconda metà costituita dalla periferia meno interessante che alcuni agenti immobiliari romani non vogliono nemmeno trattare"

PS. Come riferimento per le fasi storiche del mercato immobiliare prendete per esempio questo grafico.



.


iverson1
00giovedì 5 giugno 2008 13:36
Re:
guido.zip, 24/04/2008 17.15:


Può sembrare paradossale ma oggi è più facile vendere un appartamento da mezzo miliardo che uno da 150 milioni".


150 milioni del '84 non erano mica pochi è ..
guido.zip
00giovedì 5 giugno 2008 13:46
Re: Re:
iverson1, 05/06/2008 13.36:


150 milioni del '84 non erano mica pochi è ..




il coefficiente di rivalutazione 1984-2008 é 2.3809

www.istat.it/prezzi/precon/rivalutazioni/val_moneta_2007.html

(150000000 * 2.3809 / 1936.27) = 184 mila euro



iverson1
00giovedì 5 giugno 2008 19:12
Re: Re: Re:
guido.zip, 05/06/2008 13.46:




il coefficiente di rivalutazione 1984-2008 é 2.3809

www.istat.it/prezzi/precon/rivalutazioni/val_moneta_2007.html

(150000000 * 2.3809 / 1936.27) = 184 mila euro







si e tu i conti li fai con l'istat?? [SM=g7576]
allora del 2000 a oggi il coeficiente è 1.16 ... ti sembra veritiero!?
guido.zip
00venerdì 6 giugno 2008 15:16
Re: Re: Re: Re:
iverson1, 05/06/2008 19.12:


si e tu i conti li fai con l'istat?? [SM=g7576]



Certo. Se vuoi, sempre utilizzando dati ISTAT, posso calcolare quanto sarebbero valsi nel 2000 i 150 milioni del 1985, rivalutati in base a parametri diversi dall'inflazione, per esempio il PIL procapite.

Nelle colonne della tabella sono riportati:

1) grandezza misurata
2) valore procapite nel 1985 convertito in euro
3) valore procapite nel 2000 convertito in euro
4) rapporto PIL2000/PIL1985
5) milioni di lire 2000 corrispondenti a 150 milioni nel 1985



indirizzo immagine: img389.imageshack.us/img389/8421/screenshot032ax3.png

Capisco i motivi che indurrebbero un istituto centrale di statistica come l'ISTAT a sottostimare l'inflazione, ma gli stessi motivi dovrebbero indurlo a ritoccare al rialzo altri parametri come la crescita del PIL o l'aumento dei consumi. Quindi se facciamo una bella media di tutte le righe della tabella si dovrebbe riuscire a filtrare l'eventuale "effetto tarocco".

Facendo la media si ottengono 372 milioni di lire (192k euro) che sono più o meno il prezzo 2000 di un appartamento medio alla periferia di Roma. Quindi erano sì tanti soldi, ma sempre 1/3 di quello che chiedono oggi.

iverson1, 05/06/2008 19.12:


allora del 2000 a oggi il coeficiente è 1.16 ... ti sembra veritiero!?



Anche se non escludo che l'inflazione possa essere taroccata di qualche decimo di punto (giocando sulla definizione di inflazione), invito tutti a riflettere sugli aspetti seguenti.

1) Il paniere è variabile. Se per esempio le vongole aumentano da 10 a 20 euro/kg, e tutti quelli che mangiavano spaghetti alle vongole si mettono a mangiare spaghetti con le cozze (che nel frattempo sono anch'esse aumentate da 3 a 6 euro/kg), l'ISTAT registra che "vanno di moda le cozze", cambia il paniere e registra una diminuzione del costo della vita (da 10 euro/kg a 6 euro/kg per un chilo di "molluschi del tipo consumato con maggiore frequenza"). In un periodo di redditi che crescono poco e di consumi che si modificano in fretta per far fronte agli insufficienti aumenti di reddito, la differenza non è da poco. Quindi questo +16% registrato dall'ISTAT per il periodo 2000-2008 magari è un +40% di aumento di prezzi a paniere costante (dato inventato da me) corretto da un -18% dovuto al cambiamento della struttura dei consumi.

2) L'inflazione é una media. Per banalizzare, il 40% del punto precedente viene da una media di beni aumentati del 100% (che purtroppo ci sono) e altri beni diminuiti del 20% (che se ci riflettete sono tanti). Per di più è una media nazionale, e quindi se il dato generale è 3.6% in alcuni contesti può essere del 2% e in altri del 6%. Inoltre, dove è al 6% per alcune strutture di consumi può essere anche più alta. Quindi se uno insiste a portare i propri esempi personali vuol dire che non ha capito cosa è una media.

3) I media tendono spesso ad enfatizzare troppo le cose. Per esempio prendo due cose che secondo i media sarebbero aumentate in maniera spropositata. La benzina nel 2000 costava 2145 lire al litro (1.11 euro), oggi 1.50 euro. L'aumento è del 35% in otto anni, Un pacco di pasta Barilla costava 1200 lire nel 2000, oggi costa da 60 ai 70 centesimi. Non mi pare che ci sia da strapparsi i capelli. Poi sicuramente è vero che sono in corso forti aumenti delle materie prime, ma per ora gli effetti sul costo della vita non mi sembrano siano enormi.

4) Effetto psicologico.Se le zucchine aumentano da 2000 lire a 2 euro o più la cosa viene vissuta come un vergognoso sopruso e rimane scolpita nella memoria per decenni. Quando poi tornano da 2 euro a 1 euro non ci si fa nemmeno caso.

5) Passaggio lira-euro. Nel passaggio sono stati giustamente ignorati gli aumenti speculativi destinati a rientrare a breve. Questo ha dato un colpo mortale all'immagine dell'ISTAT. Però secondo me si sono comportati in maniera corretta, perché altrimenti avrebbero amplificato gli effetti delle speculazioni, e gli aumenti da transitori sarebbero diventati strutturali.

Mi rendo conto (soprattutto a causa del punto 5) che oggi difendere i dati ISTAT sull'inflazione senza suscitare sorrisetti e ammiccatine (o accuse di difendere chissà che interessi) è una impresa improba.

Però quello dell'inflazione è un dato fondamentale per fare qualsiasi valutazione economica, e non ci si può affidare a stime caserecce basate sulle tariffe degli idraulici o sui prezzi delle fragole a natale.

Questo lo dico non perché voglia difendere l'ISTAT, ma perché penso che proprio una errata percezione dell'inflazione (anche favorita dai media) ha portato tante persone negli anni passati a comprare case a prezzi folli con la convinzione che fosse il modo migliore di difendere i propri risparmi da una inflazione galoppante stile anni 70 (abilmente mascherata dall'ISTAT), oppure con la convinzione di fare il grande affare della vita prendendo un mutuo gigantesco con un tasso di interesse più basso dell'"inflazione vera".

Per finire questa filippica, invito chi considera l'euro al pari della carta straccia a ricordare che l'euro è il marco allargato, e a dare ogni tanto un'occhiata qui.

www.properties-in-germany.de/Condos.htm

.
guido.zip
00venerdì 6 giugno 2008 15:49
Tabelle storiche ISTAT
fabio_c
00venerdì 6 giugno 2008 17:51
Tabelle ISTAT
Anche se il riferimento bisognerebbe farlo con il potere di acquisto della moneta di chi comprerebbe l'immobile, per avere un quadro più completo della situazione vi mando anche l'andamento dei costi di costruzione per edifici di civile abitazione ricavati da dati ISTAT, che possono rappresentare un "paniere settore costruzioni". E' tratto dal mensile "Lavori Pubblici", numero di gennaio 2008.

http://im0.freeforumzone.it/up/15/53/582191551.jpg

Dal 1984 al 2006 (ultimo dato disponibile in questa tabella) il coefficiente è al metro quadro: 906,09 / 356,26 = 2,5433
Se poi vogliamo aggiungere un altro 4% (almeno, ferro e rame sono aumentati molto per colpa dei cinesi) negli ultimi due anni: 2.5433 * 1,04^2 = 2,7808

fabio
laplace77
00venerdì 6 giugno 2008 20:53
Re: Re: Re:
guido.zip, 05/06/2008 13.46:




il coefficiente di rivalutazione 1984-2008 é 2.3809

www.istat.it/prezzi/precon/rivalutazioni/val_moneta_2007.html

(150000000 * 2.3809 / 1936.27) = 184 mila euro








alla faccia di quelli che "e' colpa dell'euro"...


...e alla faccia di quelli che "mio padre ha comprato nel 19.. e ora la casa vale tot"...


e' pieno di cojonazzi che, non sapendo fare i conti, danno benzina alle bolle...
...e quindi nessuna pieta' per chi c'e' rimasto fregato...

[SM=g7626] [SM=g7626] [SM=g7626]
iverson1
00venerdì 18 luglio 2008 10:21
Re: Re: Re: Re: Re:
guido.zip, 06/06/2008 15.16:



Anche se non escludo che l'inflazione possa essere taroccata di qualche decimo di punto (giocando sulla definizione di inflazione), invito tutti a riflettere sugli aspetti seguenti.

.



qualche decimo di punto?? ma il 16% dal 2000 ad oggi ti sembra anche lontanamente veritiero??
io vedo tutti i prezzi raddoppiati o quasi.
Le case lasciamo perdere.
ma tutto il resto, dal semplice gelato o pizza alle spese del meccanico ecc
La gente nel '00 con 3 milioni al mese ci campava a roma, oggi con 1600€ ci fai la fame, altro che 16% ...

grella
00venerdì 18 luglio 2008 18:15
Re: Re: Re: Re: Re:
guido.zip, 06/06/2008 15.16:



Anche se non escludo che l'inflazione possa essere taroccata di qualche decimo di punto (giocando sulla definizione di inflazione), invito tutti a riflettere sugli aspetti seguenti.


www.properties-in-germany.de/Condos.htm

.



Questo argomento l'avevamo già affrontato un anno fà e ora ti dico il perchè secondo me questi calcoli sono sbagliati:

Il paniere se non sbaglio in italia è un calderone con fagioli e palmari ............secondo me andrebbe suddiviso così:

-Beni primari (a)

-Beni secondari (b)

-Beni di lusso (c)

Questi a loro volta rappresentano all'interno della loro categoria

-BENI DI CONSUMO



-Beni di consumo deperibili (a,b)

-Beni di consumo a lunga conservazione (a,b)

-beni di consumo di lusso deperibili e a lunga (c)


-BENI DUREVOLI





-Beni durevoli primari (a) (es. prima Abitazione)

-Beni durevoli secondari (b)

-Beni durevoli di lusso (c)



Tutto quello che appartiene alla categoria A dovrebbe esser tutelato dallo stato con appositi ammortizzatori sociali e leggi antispecualtive che prefissino un range di prezzo variabile trimestralmente e proporzionalmente al tasso ufficiale !!






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