Scenari .... Immobiliari

timetoprickit, 27/04/2009 23.08:

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Tanto per addolcire il clima, ho una riflessione da proporre. Anche se concordo che le case siano sopravvalutate, penso che sia difficile al momento azzardare una previsione di un crollo (cioè un calo del 25-40 per cento in 1-3 anni), anche se non si può escludere. Ho in mente tre scenari.

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timetoprickit, 27/04/2009 23.08:

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Scenario 1 (il peggiore). La crisi economica si rivela meno acuta e duratura del previsto, c’è una ripresa moderata e le banche centrali riescono a evitare una fiammata inflazionistica, aumentando i tassi di interesse ma senza doverli portare troppo in alto. In questo caso temo che i prezzi degli immobili rimangano più o meno fermi sui livelli di oggi (il lavoro di riequilibrio lo fa lentamente l’inflazione)

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timetoprickit, 27/04/2009 23.08:

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Scenario 2 (medio). La crisi si prolunga (ulteriore aumento della disoccupazione e ristagno del PIL + eventualmente deflazione). In questo caso penso i prezzi potrebbero calare, ma farlo lentamente, per cui ribassi generalizzati del 30-40% si avrebbero nell’arco di 5-10 anni)

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timetoprickit, 27/04/2009 23.08:

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Scenario 3 (il più favorevole). La crisi si prolunga, o addirittura peggiora, e le banche centrali “decidono” che per aggiustare le cose serva far aumentare di molto l’inflazione (quindi, stagflazione). I tassi a lungo termine (quindi anche il fisso sui mutui) salirebbero di molto (un po’ come fecero prima della crisi della lira), spiazzando molti potenziali acquirenti che non potrebbero accedere ai mutui necessari per comprare ai prezzi attuali perché il peso della rata sul reddito sarebbe troppo alto.

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timetoprickit, 27/04/2009 23.08:

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Ovviamente questo scenario è il più favorevole per chi non risente della crisi e, avendo dei soldi da parte, non è costretto a chiedere un mutuo troppo elevato. Per altri, a partire da chi perde il lavoro, sarebbe una mazzata (che al di là degli interessi personali non auguraro a nessuno).

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dgambera, 27/04/2009 23.25:

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Come vedi il fatto che le quotazioni hanno raggiunto certi livelli porta verso una sola direzione, senza via di scampo.
A meno che non pensi che a breve ci sia lavoro per tutti e a stipendi doppi o quasi.

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timetoprickit, 28/04/2009 0.11:

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Non so quanto lo scenario 1 sia probabile, ma non è implausibile. A differenza di esperienze analoghe (es. il 29 o la crisi giapponese negli anni 90), i governi e le banche centrali si stanno muovendo nella direzione giusta (anche se tanti non la pensano così perché temono un eccesso di spesa pubblica e/o inflazione, che ci rimanda allo scenario 3)

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timetoprickit, 28/04/2009 0.11:

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Scenario 2. E’ chiaro che i disoccupati non potrebbero comprare, ma i tassi molto bassi per un periodo prolungato sosterrebbero la domanda di tutti gli altri (come d’altra parte è accaduto negli ultimi anni anche negli Stati Uniti, dove i prezzi hanno iniziato a scricchiolare dopo che la Fed ha alzato il costo del denaro). In Giappone la bolla immobiliare è scoppiata a partire dall’87-88; a Tokio i prezzi sono scesi

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timetoprickit, 28/04/2009 0.11:

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Scenario 3. Non avevo in mente un’inflazione come nella Repubblica di Weimar (diversemigliaiapercento) o in molti paesi sudamericani negli anni ottanta (100% o più), ma un’inflazione alta rispetto agli standard del dopoguerra nei paesi sviluppati (quindi 10-20 per cento). Ma basterebbe a mettere fuori mercato molti compratori.

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timetoprickit, 28/04/2009 0.11:

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Secondo me negli ultimi anni i prezzi sono saliti in tutto il mondo o quasi proprio perché, complice il calo dell’inflazione, le banche centrali hanno potuto guidare i tassi verso livelli molto bassi. Se prendi un mutuo di 150mila euro a 25 anni a un tasso fisso dell’8%, la rata mensile è di quasi 1200 euro; se il tasso scende al 4%, la rata si riduce a 800 euro. E’ chiaro che anche se il tasso reale (cioè corretto per l’inflazione fosse lo stesso nei due casi, perché l’inflazione nel secondo caso è la metà, si è naturalmente portati a prendere quel mutuo quando il tasso è più basso).

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timetoprickit, 28/04/2009 0.11:

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Il grafico di Laplace purtroppo non è confortante. A inizio anni 80 i prezzi scendono del 25 per cento, ma in 5 anni e in termini reali (buona parte del lavoro lo ha fatto l’inflazione). A inizio anni 90 una cosa simile, con un calo reale di solo il 12 per cento in 4 anni)

Scusate per i post chilometrici

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timetoprickit, 28/04/2009 0.14:

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Aggiungo, come nota di speranza, che bisogna poi vedere come sono andate le cose nelle grandi città come Roma o Milano.

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timetoprickit, 28/04/2009 1.05:

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Contesto la tua affermazione sull’inflazione. I dati dell’ISTAT, che non sono truccati, non hanno mai avallato il detto popolare 1000 lire = 1 euro. Alcuni studi hanno fatto vedere che c’è in quel detto una forte componente di “illusione monetaria”. Insomma, la gente non ha memoria dei prezzi delle cose che compra (e io sono tra questi) e il passaggio all’euro ha funzionato da catalizzatore.

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timetoprickit, 28/04/2009 2.44:

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Nel mio post successivo avevo riconosciuto le possibili differenze di oscillazione tra grandi città e altre zone, comunque hai fatto benissimo a precisarlo, perché è importante.

Gli altri sottointesi, ammetto che non li avevo colti, ma probabilmente perché sono tutti o quasi fuorvianti.

Il consumo non è una misura della capacità di spesa di un’economia, ma è la scelta di spesa. La capacità di spesa è data dal reddito (che poi è funzione della ricchezza accumulata, quella umana che genera i redditi da lavoro e quella fisica che genera i profitti e le rendite). Quindi innanzitutto il rapporto andrebbe fatto con il reddito. Chiaramente, nel lungo periodo reddito e consumi non possono divergere, quindi potrebbe accadere come dici tu che i consumi scendono; ma, appunto come dici tu (delocalizzazioni, perdita di competitività, e altro) scendono i consumi perché scende il reddito. E questo può accadere tramite una riduzione del livello del reddito o un aumento dell’inflazione.

Se il reddito (medio) scende (parlo in termini reali), possono accadere due cose. La prima è che scendano un po’ tutti (dipendenti pubblici e privati, autonomi, profitti, magari anche pensioni), e in questo caso sicuramente i prezzi di immobili scendono, ma a un ritmo non lontano a quello dei redditi, quindi crollo di tutti i redditi (es. -30% in due anni??) = crollo delle case; discesa lenta e inesorabile dei redditi (es. -30% in 10 anni, che è tantissimo = discesa lenta IN TERMINI REALI degli immobili). Non so se comunque queste situazioni siano favorevoli a chi oggi (me compreso) sta alla finestra sperando in tempi migliori. La seconda cosa che può succedere è che tanti redditi scendano mentre tanti altri aumentano (il tutto più o meno rapidamente), cioè aumenta la disuguaglianza. E molti studi (e anche il buon senso) sostengono l’ipotesi che l’aumento della disuguaglianza determini l’aumento dei prezzi di immobili (soprattutto dove l’offerta è relativamente rigida, come ad esempio nei centri delle grandi città e nelle zone costiere degli Stati Uniti). Anzi, per alcuni l’aumento della disuguaglianza negli USA spiega in buona parte il boom immobiliare e del credito degli ultimi 20 anni (a parte le degenerazioni della finanza degli ultimi 2-3 anni).

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laplace77, 28/04/2009 14.49:

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infatti ora sta calando il reddito della "classe media", il che sta spingendo al ribasso i consumi:

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14:36 - Commercio: Confcommercio, per i consumi ancora nessun risveglio

Nel I trimestre chiuse 10mila imprese, rischio occupazione

(Il Sole 24 Ore Radiocor) - Roma, 28 apr - "I dati sulle
vendite in valore del dettaglio confermano, come gia'
anticipato dall'Indicatore Consumi Confcommercio, il
permanere di una fase di accentuata debolezza della domanda
interna per consumi delle famiglie, in linea con un contesto
economico nazionale ed internazionale ancora critico". Cosi'
l'Ufficio Studi Confcommercio sui dati Istat. "La tendenza a
comprimere l'acquisto di beni da parte delle famiglie
interessa, ormai da alcuni mesi, le diverse tipologie di
consumo con punte particolarmente elevate per abbigliamento
e mobili che si traduce in una continua riduzione del numero
di imprese operanti nel settore. Nel primo trimestre del
2009, infatti - afferma una nota - il saldo tra iscrizioni e
cessazioni delle imprese del commercio al dettaglio e'
risultato negativo di oltre 10 mila unita', con effetti
preoccupanti anche sul versante occupazionale. E' dunque
auspicabile - conclude Confcommercio - che la ripresa del
clima di fiducia nel mese di aprile, registrata sia sul
versante delle famiglie che delle imprese, sia un sintomo
dell'attenuarsi della fase recessiva anche se segnali di
ripresa si potranno presumibilmente registrare solo verso la
fine dell'anno".

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e ovviamente spinge al ribasso anche la capacita' di pagare rate elevate...


la cosa che volevo notassi e' come nei precedenti 2 cicli,
i consumi crescevano, a causa di una crescita dei redditi,
la quale consentiva un "oscillare al rialzo" dei prezzi delle case



ora che scendono i redditi e quindi
sia i consumi che le rate sostenibili,
i prezzi delle case "oscilleranno al ribasso":

al calo "da sbolla" si aggiunge il calo "da impoverimento"





aggiungi alle considerazioni reddituali le considerazioni occupazionali e siamo a caporetto...





aggiungi alle considerazioni occupazionali
il trend demografico, finora retto dall'immigrazione
che con la perdita di posti di lavoro sara' duro mantenere,
e ti rendi conto che le prospettive a lungo termine
per il mattone in italia sono pessime, altro che rivalutazione...

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dgambera, 28/04/2009 14.55:

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ACQUISTI E AFFITTI, STRANIERI IN RITIRATA

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laplace77, 28/04/2009 14.57:

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manco a farlo apposta, ma ti giuro non l'avevo visto...


...ripensavo sempre alle considerazioni dell'ottimo guido...

...quelle sulle correlazioni demografia-mattone,
non solo in termini di numero di abitanti,
ma anche di eta' della popolazione e scelte conseguenti...


chapeau a guido...


e un grazie anche a te per la "controprova"

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timetoprickit, 28/04/2009 15.51:

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Quello che sto cercando far passare è che non è detto che questi movimenti siano abbastanza bruschi da causare una forte correzione dei prezzi (diciamo 30-40%) in un paio di anni. Ovviamente non si può escludere

Io la vedo un po' più complessa. Innanzitutto consumi e abitazione non sono necessariamente come ad esempio caffè e zucchero, che per ogni caffè che bevi consumi una bustina di zucchero. Nel lungo periodo è chiaro che in media la gente non insiste a vivere in una casa di 300mq se poi non ha soldi per comprare il latte ai figli, e viceversa difficilmente si vedono persone che abitano in una stamberga e poi hanno uno yacht ormeggiato in Sardegna. Ma nel breve le preferenze possono spostarsi anche di molto. E la gente preferisce comprimere i consumi, almeno finchè può, piuttosto che dimezzare la metratura o spostarsi in una zona diversa e peggiore. Soprattutto in Italia. Ovviamente chi perde il lavoro magari deve vendere la casa al mare o anche quella dove abita. Ma se c'è una crisi così profonda, bisogna tenere conto anche di quelli che il lavoro no lo perdono e magari hanno la possibilità di risparmiare qualcosa di più, e potrebbero scegliere di mettere i soldi nel mattone, dato che con l'economia allo sfascio nessuno si fida più delle borse (e magari neppure dei titoli di stato).

Per me il risultato finale non è quindi così scontato.

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timetoprickit, 28/04/2009 15.51:

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Assolutamente d'accordo sul trend di lungo periodo e la demografia. Ma appunto si parla del lungo periodo

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