Fonte: La Nazione.it - Prato - 07/12/2007 - di Leonardo Biagiotti
Ringraziando Stelafe per la segnalazione
Scendono i prezzi delle case. Si compra meno per il caro mutui
Giù i prezzi, giù le transazioni, giù la richiesta di mutui. Anche in città il mercato immobiliare tira il freno e chiude l'anno con valori in linea con quelli di fine 2006, come dire che negli ultimi dodici mesi non è successo nulla. Anzi, qualcosa sì. I mutui a tasso variabile sono cresciuti senza sosta
Prato, 7 dicembre 2007 - Giù i prezzi, giù le transazioni, giù la richiesta di mutui. Anche in città il mercato immobiliare tira il freno e chiude l'anno con valori in linea con quelli di fine 2006, come dire che negli ultimi dodici mesi non è successo nulla. Anzi, qualcosa sì. I mutui a tasso variabile sono cresciuti senza sosta e alla fine questa variabile ha inciso parecchio sull'andamento del mercato. In più Prato continua ad essere una 'fabbrica' di case, se è vero che anche negli ultimi sei mesi gli immobili da mettere in vendita sono aumentati del 5%, mentre il numero dei possibili acquirenti si assottiglia sempre di più per mancanza di disponibilità economiche. Insomma, c'è più offerta e meno domanda, in più accendere un mutuo costa caro. Tutti 'sonniferi' per il mercato delle compravendite.
A questo bisogna aggiungere che i prezzi sono sì diminuiti rispetto alla prima parte dell'anno, ma non in modo da 'seminare' affari. Ultimo elemento, sono cambiati i clienti. Se finora i monolocali, ad esempio, erano molto ricercati dai single, oggi il caro-mutui spaventa anche loro: chi vuole andare a vivere da solo, almeno all'inizio, preferisce gli affitti, anche questi in leggero ribasso sia per la disponibilità di immobili che per la domanda più fiacca, scoraggiata nel recente passato da prezzi altissimi.
La fotografia emerge dai dati relativi al secondo semestre 2007 che saranno pubblicati sulla nuova edizione dell'Osservatorio immobiliare della Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali. Tra la prima e la seconda parte dell'anno la vita di chi deve vendere si è fatta più dura. Mediamente la differenza fra i prezzi richiesti e quelli finali è del 6% con un calo generale delle quotazioni che risparmia soltanto "immobili di particolare pregio, che non fanno mercato", come avverte il presidente pratese della stessa Fiaip Pietro Villani (affiancato dal segretario provinciale Andrea Picconi e da Andrea Cecchi, responsabile dell'Osservatorio).
Le transazioni sono calate del 10% rispetto a sei mesi fa, quando già si era registrato un calo consistente di passaggi di proprietà: "Il dato è in linea con la diminuzione dei mutui - riprende Villani - A livello nazionale c'è stato un calo del 30 per cento e non credo che Prato faccia eccezione".
Nonostante tutto, comunque, il mutuo resta lo strumento unico per l'acquisto della casa (il 90% dei casi) e prevale la formula mista per cercare in qualche modo di aggirare la trappola dei tassi variabili, "ma sono sempre di più anche coloro che cercano di rinegoziare il debito con gli istituti di credito", aggiunge il leader Fiaip che poi dà un'interpretazione diversa dell'abbondanza di immobili: "Non si tratta solo di nuove costruzioni, perché ci sono tante persone che sono costrette a vendere... Ma il vero problema oggi è trovare chi è disposto a comprare". Già, chi spende? Soprattutto famiglie di lavoratori dipendenti o autonomi, prevalentemente italiani (il 60%), mentre le giovani coppie acquistano "solo se hanno i genitori alle spalle" e magari con mutui lunghissimi fino a 40 anni. In media, comunque, i prestiti durano 25 anni e finanziano fino al 70% del valore dell'immobile. Si cercano soprattutto case di medie dimensioni, dai 60 metri in su, ma tra i compratori, negli ultimi sei mesi, solo uno su cinque è stato un imprenditore.
La mappa dei prezzi vede sempre La Pietà e la Castellina nettamente avanti a tutti (fino a 3.300 euro al metro quadrato per un immobile nuovo), mentre reggono bene i comuni della provincia, che costano praticamente quanto Prato est (Mezzana, via Zarini, via Ferrucci, viale Montegrappa e viale della Repubblica). Restano quotati il centro storico e Prato nord (50 euro di differenza al metro quadrato per i prezzi massimi), mentre cala ancora il valore delle case in via Pistoiese e a S.Paolo (fino a 1.900 euro al metro). Stabili i prezzi dei parcheggi. I posti auto scoperti costano 15mila euro in centro, 10mila in semicentro e 8mila in periferia, mentre quelli coperti valgono 18mila euro in centro, 13mila in semicentro e 10mila in periferia. Infine i box singoli: 25mila euro in centro, 18mila appena fuori e 13mila in periferia.
Secondo i dati raccolti dagli agenti immobiliari sono in ribasso anche gli affitti. Le locazioni sono invariate, mentre i prezzi "sono diminuiti intorno al 7-8 per cento", dice ancora Villani. Le case di 50 metri quadrati si possono trovare a 600 euro, mentre quelle più grandi (60-70 metri) tra i 620 ed i 650 euro. Le abitazioni di 90 metri sono quotate intorno agli 800 euro, anche se non mancano eccezioni al rialzo: "Comunque oggi si possono ottenere dei trilocali a 700 euro, un prezzo difficile da spuntare qualche mese fa - commentano gli agenti immobiliari - Se le compravendite resteranno ferme, il prossimo anno le locazioni dovrebbero tornare ad aumentare".
Il mercato delle case non tira e quello degli affitti resta fermo, ma ce n'è un altro che sembra proprio morto: quello dei fondi commerciali. "Ci sono pochissime richieste", ammettono dalla Fiaip. Anche in questo caso i prezzi per l'acquisto sono bloccati a un anno fa e il costo delle locazioni è diminuito del 5%, ma le transazioni non sono riprese. Anzi, sono calate di un altro 5%. Un fondo commerciale si paga fino a 4mila euro al metro in centro, 2.300 in semicentro e 1.900 euro in periferia. Per gli uffici invece c'è più movimento rispetto a qualche mese fa, anche se non si può certo parlare di un mercato in ebollizione. Lo dimostrano i prezzi per l'acquisto, fermi a dicembre 2006: fino a 2.100 euro in centro, viale Montegrappa e via Valentini e fino a 2.200 in viale della Repubblica.