Perché i prezzi sono aumentati così tanto? e Quando finirà il caro casa?
Questi due articoli che ho trovato non hanno data ma sono molto istruttivi.
Il boom immobiliare è un segno di vitalità, in contrasto con la situazione economica generale. Per molti aspetti è un segnale dell'inquietudine delle famiglie che con la corsa al mattone cercano di esorcizzare il peggio che potrebbe venire.
Ha varie cause economiche e psicologiche ed una premessa: la ricchezza accumulata dalle famiglie è 9 volte il reddito nazionale, una ricchezza costituita per il 60 % da immobili.
Il caro-casa ha molti padri:
- Dopo Mani Pulite, finita l'era delle mazzette facili, i valori immobiliari erano molto bassi.
- L'offerta di case inferiore alla richiesta. Anche se l'82 % degli italiani è proprietario della casa dove vive ( e il 13 % ne ha una seconda ), la ricerca di una maggiore qualità abitativa è la motivazione dominante degli acquisti (70 %). La domanda è sostenuta anche dalla diversa struttura dei nuclei familiari ( * sono single ). Come in tutti i mercati, anche in quello immobiliare quando l'offerta è insufficiente i prezzi salgono.
- Il crollo dei rendimenti di Buoni del tesoro ed obbligazioni e la sfiducia verso gli investimenti finanziari dopo vicende Cirio, Parmalat, bond argentini etc, hanno dirottato il risparmio verso investimenti alternativi ritenuti più sicuri.
- Il basso costo dei mutui e il prolungamento della loro durata ha indirizzato verso il mercato immobiliare anche i potenziali acquirenti più marginali. Le banche assecondano la fame di case fornendo il denaro a chi non ce l'ha, velocizzando le pratiche, inventando prodotti nuovi sempre più flessibili. C'è addirittura chi finanzia il 120 % del valore di un immobile e presta denaro per 30 anni. E' quasi l'invito ad un albero della cuccagna. E non è finita: è allo studio un mutuo quarantennale!
- La paura del terrorismo e l'aggravarsi della crisi economica dopo 11 settembre hanno fatto riemergere il mito del "mattone che non tradisce mai", scatenando la corsa alla casa.
- Le richieste di acquisto degli extracomunitari. A Pomezia e Ladispoli il 20 % dei rogiti è di immigrati. Chi ha un appartamento mediocre, glielo vende e con il ricavato si compra una casa più bella o più grande, facendo girare più in fretta la macchina delle compravendite.
- Le Cartolarizzazioni: lo Stato si disfà degli immobili pubblici vendendoli a grandi società immobiliari che li rivendono ai privati. Agli inquilini praticano per legge uno sconto del 30 %. Se questi non sono interessati all'acquisto, li mettono sul mercato ad un prezzo maggiorato.
- Il fiume di denaro liquido proveniente dall'economia sommersa, dall'evasione fiscale, dal riciclaggio del denaro sporco e dai superstipendi dei manager trova negli immobili l'investimento preferito.
- Infine l'effetto euro. Anche per la casa i venditori si sono adeguati con furbizia al cambio di un euro per mille lire.
Dunque, una miscela di fattori ha fatto da detonatore al boom immobiliare che è alla base del caro-casa. Siamo di fronte ad un mercato da leggere in controluce e che appare drogato da un intreccio di interessi non sempre corrispondenti al buonsenso e alla sopportabilità economica dell'italiano medio.
La casa è un bene rifugio diverso dall'oro. Invece sono in troppi ad inzupparci il pane, creando un ulteriore solco fra le categorie più forti e quelle più deboli. Si comprano meno auto e vestiti, si riducono i giorni di vacanza, l'industria e il commercio perdono colpi, il bilancio dello Stato sfora il tetto del 3 % rispetto al Pil, eppure gli italiani con la corsa al mattone si comportano come cittadini di un paese ricco.
Una cosa è certa: guardando il mercato immobiliare, sul suolo patrio convivono due Italie che danneggia soprattutto i più giovani, quelli che oggi si stanno indebitando per tutta la vita. Ecco perché è lecito aspettarsi, passata la sbornia alimentata dalla paura e dalla speculazione, un ridimensionamento dei prezzi come sta già avvenendo in altri paesi.
Quando finirà il caro-casa?
Dopo tanta corsa si notano i primi segnali di rallentamento che invitano alla prudenza, soprattutto se l'acquisto di un appartamento è considerato solo come investimento.
A Milano, la città di riferimento del mercato immobiliare italiano, le compravendite sono già diminuite ed i prezzi fermi. Nel Centro-Sud il mercato ( partito in ritardo rispetto al Nord ) è sempre vivace e il trend di crescita non è ancora vicino al termine della corsa. Ma prima o poi rallenterà.
Non illudiamoci, la crescita del mattone non è infinita. Il mercato è già corso troppo, lo ammettono gli operatori più seri. C'è invece chi lo nega e ne approfitta facendo credere il contrario. Si tratta di operatori più avventurosi che, pur di acquisire l'incarico di vendere, sopravvalutano l'immobile, illudendo il venditore o danneggiando il compratore più sprovveduto. Non abbocchiamo all'amo, cerchiamo di valutare sempre il valore reale di mercato, soprattutto se dovremo indebitarci per tutta la vita con rate che domani potrebbero diventare insostenibili.
Dunque, prima di incatenarci al mutuo, facciamo bene i conti.
E'vero che un'abitazione acquistata otto anni fa a 100 mila euro oggi ne vale 165 mila. Ma se confrontiamo l'incremento del valore della casa con quello di altri beni di consumo o del semplice ristorante, ci accorgiamo che con l'euro tutti prezzi sono aumentati. Sia per la speculazione, sia per l'assestamento generale dell'economia italiana sul "peso" dell'euro diverso da quello della lira il cui valore era artificiosamente mantenuto elevato con periodiche svalutazioni.
Un aumento dei prezzi della casa era scontato, ma il livello attuale è al limite della sopportabilità del sistema. Non è possibile che per acquistare 70 mq si chieda il corrispettivo di oltre 9 anni di lavoro, quando nel 95 ne bastavano 7 e mezzo: sono aumenti che hanno superato la soglia del buon senso, soprattutto considerando il diminuito potere d'acquisto degli italiani. Sembra un mercato "drogato". Tant'è che già si parla di una "bolla" sui mutui. Cioè di una crescita dell'indebitamento delle famiglie che supera il valore reale delle abitazioni. Cinque anni fa il mutuo copriva 1/3 della cifra di acquisto della casa, oggi supera ampiamente il 50 %. Il valore dei prestiti di lunga durata ha superato i 180 miliardi di euro, il doppio rispetto al 2001, una montagna di debiti pari ad almeno 18 Finanziarie. Quindi c'è il rischio forte di trovarsi dentro una bolla immobiliare che potrebbe esplodere se i tassi di interesse dovessero aumentare. Un'esplosione che coinvolgerebbe sopratutto i mutuatari, perché le banche si sono ben garantite con l'ipoteca.
Una cosa è diversa rispetto al passato: il mercato immobiliare non sembra più caratterizzato dall'alternarsi di cicli positivi e negativi. Si ha l'impressione che si muova su una linea lunga con delle curve schiacciate offrendo l'immagine di un mercato equilibrato e non schizofrenico. Se così fosse, dovremmo pensare che i prezzi abbiano raggiunto il culmine e che ora cominci un assestamento dei valori con il solo influsso di fenomeni fisiologici come l'inflazione e l'incontro fra domanda ed offerta. Non significa però un appiattimento generale della dinamica dei prezzi. Il mercato ormai è abituato a distinguere e selezionare i prezzi in base alla qualità e alla zona (più o meno di pregio) in cui si trova un immobile.
Questa la situazione. Il mercato immobiliare non è come il supermercato. Per affrontarlo ci vogliono la bussola e la consapevolezza che comprando oggi non ci si possono aspettare grandi incrementi per il futuro. Anzi, se l'acquisto non è necessario, meglio attendere che la speculazione e l'euforia dei venditori si smorzino.