vendita di pregio

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giovannii_599

00giovedì 2 luglio 2009 13:23

Mi permetto di ripostare come topic a parte questa mia che avevo inserito nella conversazione "immobili a Napoli" dove forse non era molto visibile ai più.

Mi sono ritrovato proprietario di una casa cosiddetta pregiata in località tursitica nel napoletano.
Vivo l'altro lato della medaglia, essendomi dovuto scafare sul territorio (di cui ricordavo solo simpatici capodanni con botti e parenti)cozando il naso contro la mentalità "sei di fuori, mò ti frego io" che unisce in un sol uomo geometri, tecnici comunali, vigili, architetti, albergatori e costruttori vari.
Impossibile da descrivere se non si conosce il territorio, e assolutamente NON FRUTTO di sciocchi pregiudizi ecc. che anche per ragioni geografiche non hanno ragione d'essere. Ma è così!
Sicuramente la valutazione di un immobile è molto alta in certe zone, e il tempo trascorso sul posto mi è stato prezioso per farmene un'idea esatta.
Ora la mia domnada è: dopo lunghe elucubrazioni e vicende sono giunto alla decisione sofferta di vendere. Come fare?? Ho tre opzioni.
1-Passaparola: verrei inondato di telefonate visite e contatti vari che mi chiedono nell'informalità più assoluta di dichiarare tutti i particolari più personali e significativi della casa, per curiosità, voyerismo, o per fare controfferte tipo "su 3 milioni te ne dò 1". Se mi va bene passerei mesi o anni a dribblare gente "squalo" o non seriamente intenzionati, visto che la proprietà fa gola a parecchi da tanto, ma ovviamente non la pagherebbero mai il suo giusto valore! Teatrino quindi. Certo potrebbe uscire da questo inferno il potenziale vero acquirente..ma a che prezzo?
2-agenzia immobiliare del luogo, quindi o del posto stesso o max di Napoli o provincia.
Stesso discorso di cui sopra, solo che rivestito di un mantello di "ufficialità", ma in realtà la fitta rete di "amici e parenti di" sarebbe più attiva che mai, e invece di filtrarmi per la riservatezza, divulgherebbe meglio e più precisamente, per organizzare false trattative finalizzate a farmi credere il medesimo discorso di prima "Vale 3?In qualche modo risuciamo a darti 1 e nemmeno ti accorgerai che t'ho fregato!". Posso far firmare quanti contratti di riservatezza voglio...ma è solo carta straccia.
3-agenzia immobiliare LONTANA dal luogo.
Come potremmo accordarci sulle visite all'immobile senza che io diventi di nuovo un immenso bancomat di rimborso-spese, e ottenga reali risultati?Ne ho contattata una e vedevo muoversi il registratore di cassa nelle pupille alla sola idea di su quante clausole potessero rendermi vulnerabile a sganciare quattrini a fondo perso. Mi ha parlato di contatti per sondare il mercato del nord, senza neanche informare il posto dell'immobile. QUello che conta è mettere tutto per iscritto, ma basterebbe per non farsi spremere? SI tratta di una Ag. Immobiliare srl.
Sono veramente confuso sulla strategia giusta, e impossibile parlarne schiettamente a qualcuno del mestiere senza che questo si faccia avanti in qualche maniera inconcludente o che mi sembra ambigua.
Forse sono solo paranoico io e devo affrontare questa cosa in un altro modo? Vi chiedo un parere, più me ne date e meglio è: voi come affrontereste la cosa, stando così le cose?
Un saluto, grazie per aver letto il mio sfogo.

nazionalsindacalista

00giovedì 2 luglio 2009 13:43

Allora, par di capire che hai ereditato un immobile di pregio che potrebbe avere molti acquirenti. Pare anche che ti sia fatto una idea del prezzo da chiedere.
Primo: pensi che verranno scocciatori o persone non realmente interessate o che tireranno al ribasso? Fa parte del gioco e ci devi stare... trovo assurda questa schizzinosità. Evidentemente fa male trovarsi dei beni senza meriti (scusa se faccio questa notazione).
Secondo: per le stesse ragioni vuoi evitare una AI del posto: a maggior ragione fai da te allora.
Terzo: ti sei rivolto ad agenzia lontana dal luogo. Bene ti consiglio di accordarti a priori sulla percentuale di intermediazione, aggiungendo che dovrà essere comprensiva di tutte le spese intercorse e naturalmente da versare solo ed esclusivamente ad esito positivo. Naturalmente non darai alcuna esclusiva e ti riserverai di cercare da te un altro acquirente.

_gmp_

00giovedì 2 luglio 2009 14:40

Re:

nazionalsindacalista, 02/07/2009 13.43:

Terzo: ti sei rivolto ad agenzia lontana dal luogo. Bene ti consiglio di accordarti a priori sulla percentuale di intermediazione, aggiungendo che dovrà essere comprensiva di tutte le spese intercorse e naturalmente da versare solo ed esclusivamente ad esito positivo. Naturalmente non darai alcuna esclusiva e ti riserverai di cercare da te un altro acquirente.

mi sembra la soluzione migliore, se il prezzo richiesto è congruo, un AI dovrebbe accettare. Se chiede spese anticipate evidentemente non crede che sia possibile vendere al prezzo richiesto.

Comunque è zeppo di agenzie per il "pregio", c'è solo l'imbarazzo della scelta.

Ultima domanda, ma tanto per aprire ai visitatori, non c'è un custode un cugino nessuno a cui lasciare le chiavi??? [SM=g7814]

giovannii_599

00venerdì 3 luglio 2009 12:57

Vi ringrazio entrambi per le risposte! Capisco che sintetizzando al massimo come ho fatto io posso risultare uno spocchioso che gli piomba in testa questa fortuna e anche protesta. Ma le cose sono molto più complesse, solo non volevo tediarvi con la storia della mia vita.
E' la casa di famiglia da sempre, che io ho cercato di risollevare con le mie modeste forze impegnando tutto il mio tempo, entusiasmo e quattrini, ma dopo anni di esperienze negative sul posto cedo le armi, è un grande dolore per me e non lo faccio affatto per soldi, ma per limitare tutto questo stress, anche perché gestire tutto a distanza non si riesce e se devo delegare ad altri dal mio punto di vista non ha senso.
Cmq era solo per far sapere un po' di più...
Non è che non voglio affrontare gli ovvi inconvenienti di una vendita, so bene come funziona avendo provato con la mia prima casa.
Essendo comunque non del mestiere, volevo solo capire bene cosa mi conveniva fare, qual era la scelta che alla lunga mi avrebbe dato non dico "fastidi" ma proprio problemi per me magari difficili da gestire.
Insomma, scegliere bene il sistema in cui ingarbugliarsi, visto che una volta fatto è fatto!
Ma secondo voi se faccio da solo spargendo la voce ecc. come faccio poi a gestire le informazioni da dare per tel o di persona? Cioè dico tutto a tutti, indifferentemente? Non è che sono schizzinoso, ma un minimo di filtro uno lo vuole per pudore dei fatti propri, in qualsiasi cosa, penso. Pensavo a una specie di lettera di interessamento (di dice così?) da far sottoscrivere a chi davvero è interessato alla casa, spiegando i dettagli solo in seguito. Potrebbe avere un senso?
L'alternativa è un'agenzia fuori-sede, nel posto dove abito io.
Abbiamo parlato a lungo ma le mie perplessità riguardano tre punti:
1-vorrebbero l'esclusiva, anche se solo per tot mesi di prova. Io su questo sarei anche d'accordo, non voglio assolutamente risparmiare questi soldi se mi portassero l'acquirente, ma se invece non me fossero in grado sprecherei mesi per nulla?
2-Hanno provato a buttarmi lì una lista-spese finale+commissione ma voglio calcolare PRIMA quello che gli spetterà, sarebbe troppo rischioso dargli carta bianca totale, non pensate? A proposito, ma la commissione in questi casi resta la stessa della vendita "normale" o mi devo aspettare una richiesta superiore?Stanno "valutando" e mi diranno la loro proposta prossimamente.
3-la loro intenzione è il mercato imprenditoriale locale o cmq del nord o estero, proprio scartando il sud e il posto dove si trova la casa. Da una lato dicono che è perchè conoscono meglio il mercato del nord Italia e dall'altro per venire incontro alle mie esigenze di riservatezza..ma non sarà per "paura" di avere concorrenti?
Poi sostengono di aver concluso vendite anche importanti, ma e se invece non ingranassero affatto l'esclusiva mi si ritorcerebbe contro?
Scusate se ho buttato lì tutta questa carne al fuoco a ruota libera, ma mi piaceva farvi un quadro della situazione per sapere (spero!) un vostro parere su come vi muovereste voi.
Per me appunto è proprio una faccenda "non ordinaria" e quindi ho paura di fare qualche errore o non fare la scelta giusta per ottenere il mio risultato.
SE avete letto tutto, vi ringrazio di cuore! [SM=g7728]

nazionalsindacalista

00venerdì 3 luglio 2009 14:48

Re:

giovannii_599, 03/07/2009 12.57:

Ma secondo voi se faccio da solo spargendo la voce ecc. come faccio poi a gestire le informazioni da dare per tel o di persona? Cioè dico tutto a tutti, indifferentemente? Non è che sono schizzinoso, ma un minimo di filtro uno lo vuole per pudore dei fatti propri, in qualsiasi cosa, penso. Pensavo a una specie di lettera di interessamento (di dice così?) da far sottoscrivere a chi davvero è interessato alla casa, spiegando i dettagli solo in seguito. Potrebbe avere un senso?
L'alternativa è un'agenzia fuori-sede, nel posto dove abito io.
Abbiamo parlato a lungo ma le mie perplessità riguardano tre punti:
1-vorrebbero l'esclusiva, anche se solo per tot mesi di prova. Io su questo sarei anche d'accordo, non voglio assolutamente risparmiare questi soldi se mi portassero l'acquirente, ma se invece non me fossero in grado sprecherei mesi per nulla?
2-Hanno provato a buttarmi lì una lista-spese finale+commissione ma voglio calcolare PRIMA quello che gli spetterà, sarebbe troppo rischioso dargli carta bianca totale, non pensate? A proposito, ma la commissione in questi casi resta la stessa della vendita "normale" o mi devo aspettare una richiesta superiore?Stanno "valutando" e mi diranno la loro proposta prossimamente.
3-la loro intenzione è il mercato imprenditoriale locale o cmq del nord o estero, proprio scartando il sud e il posto dove si trova la casa. Da una lato dicono che è perchè conoscono meglio il mercato del nord Italia e dall'altro per venire incontro alle mie esigenze di riservatezza..ma non sarà per "paura" di avere concorrenti?
Poi sostengono di aver concluso vendite anche importanti, ma e se invece non ingranassero affatto l'esclusiva mi si ritorcerebbe contro?
Scusate se ho buttato lì tutta questa carne al fuoco a ruota libera, ma mi piaceva farvi un quadro della situazione per sapere (spero!) un vostro parere su come vi muovereste voi.
Per me appunto è proprio una faccenda "non ordinaria" e quindi ho paura di fare qualche errore o non fare la scelta giusta per ottenere il mio risultato.
SE avete letto tutto, vi ringrazio di cuore!

1) Si tratta di un immobile con potenzialità commerciali vero? Ora capisco perchè vuoi riservatezza... Cmq, negli annunci fai da te puoi mettere poche informazioni essenziali, facendo presente che i dettagli verranno dati solo di persona sul posto. Questo è già un primo filtro. Puoi poi fingerti all'appuntamento come un delegato, non come il proprietario... per aprirsi c'è sempre tempo. Può andare anche l'idea della lettera di interessamento, ma potrebbe non piacere a molti potenziali acquirenti che magari rifiutano queste pratiche avvertite come "opache".
2) Comincia a metterti in testa che sei tu che stai facendo un favore alla AI e non il contrario. Sei tu dunque che detti le condizioni. Ovviamente senti cosa ti dicono, valuta, e se la cosa non ti garba fai una contro-proposta. Ricordati che puoi sempre andare da un'altra parte, a maggior ragione se il boccone è ghiotto. Proprio per questo sei tu che conduci le danze. Inoltre un immobile importante comporta mediazione in percentuale più bassa... sempre. Deve essere nel loro interesse muoversi, non beccare qualcosa cmq vada...
3) Ti sconsiglio l'esclusiva, per i motivi di cui sopra. Anzi, puoi rivolgerti a più agenzie che lavorerebbero in concorrenza a tuo vantaggio. E inoltre non escluderei una trattativa diretta senza AI, che così risparmiate pure.
4) Loro vogliono scartare il mercato locale. E' una scelta legittima, buona anzi per cercare di trovare potenziali acquirenti dappertutto. Ma fossi in te sonderei personalmente il mercato locale, proprio perchè qui potrebbe esserci qualcuno veramente interessato, magari disposto a cedere qualcosa in più proprio perchè ben addentro al mercato di riferimento. Ditte lontane avrebbero interesse magari di fronte ad un idiscusso affare (per loro), non di fronte a mercati poco conociuti (specie in questo periodo). Ricorda che non è un buon momento per il commerciale...
4) Esistono molte società di intermediazione (NON PURAMENTE IMMOBILIARI) per rami d'azienda (compresi ANCHE immobili), un motivo in più per non affidare l'esclusiva a una AI ma per sentire anche intermediari di diverso tipo (visto l'aspetto potenzialmente commerciale dell'immobile).
5) Ti mando il mio conto IBAN per l'onorario della mia consulenza, il cui ammontare ti verrà comunicato rigorosamente in pvt... [SM=g7576]

giovannii_599

00domenica 5 luglio 2009 16:55

Grazie infinite per la risposta!
Effettivamente si, la proprietà potrebbe essere trasformata in molte opzioni commerciali dalla tua spiegazione deduco che avrebbe maggior valore in una trattativa di vendita, è così? O è solo perchè in questo caso la riservatezza tra potenziali acquirenti è più legittima?
La prossima settimana oncontro questa AI non del luogo e vediamo che condizioni mi propone, ma eravamo partiti da un'idea di esclusiva, e se dovrò fare un passo indietro su questo non so se si sentirà abbastanza forte da rischiare di farcela non da sola...
Io inizialmente pensavo di far provare prima loro per tot. tempo non sul territorio e poi se falliscono o non mi convincono provare io coinvolgendo il territorio direttamente, e non il contrario, in modo da non perdere nessuna delle due possibilità.
Per cercare di vendere sul posto mi basterebbe dirlo a qualche persona e tempo un giorno lo saprebbero tutti, e se ci fossero interessati può esere chevengano direttamente loro a chiedere.
Un'altra annotazione pertinente che hai fatto è che in effetti sul posto si conosce bene il valore di certi immobili, di certe zone ecc. mentre da fuori una valutazione resterebbe sicuramente a mio sfavore.
Ah, questo mi fa venire in mente che l'AI non ha "controllato" la mia richiesta economica, che io so congrua ma certo non bassa..siamo d'accordo che gli darò tutti i documenti (inclusi quelli dei lavori della ristrutturazione fatta) e poi butteremo insieme giù un contratto con le varie condizioni...anche qui, se hai suggerimenti su eventuali modalità per stare sicuri, te ne sarei molto molto grato!
Grazie ancora [SM=g6963]

giovannii_599

00giovedì 16 luglio 2009 00:34

Scusate se sono pesante e riprendo questo topic ma mi aveva dato spunti ottimi e spero possa farmi fare qualche altra riflessione sulla mia esperienza di oggi.
Mi ero rivolto a un'agenzia della mia città (non quindi del territorio della casa) e a sua volta questa si era detta disposta a prendere il mio mandato e che si sarebbe avvalsa della collaborazione di un mediatore finanziario-immobiliare che si occupa di concludere affari di un certo valore.
Tutto molto interessante anche di persona, contatti giusti ecc. ma al momento di mettere nero su bianco con l'Agenzia questa mi dice due cose che mi paiono strane, ma magari è solo perchè certo non mi capita una cosa così ogni giorno e non ne so nulla io.

1-avevo chiesto come anche qui suggeritomi di avere una percentuale netta e chiara da pattuire sulla cifra dell'eventuale vendita come provvigione. Invece mi viene proposto "nulla a me, ma di tenere loro Agenzia la differenza tra quanto da me chiesto per l'immobile e quanto chiesto da loro". Ho dovuto chiedere spiegazioni tanto non capivo! In parole povere, se io chiedo asd es. un milione, loro la vendono a 1 milione e 100 e si intascano la differenza. Non ho mai sentito una cosa così!Ero rimasto che il prezzo lo fa il proprietario e se l'agenzia lo reputa congruo accetta a suo rischio l'incarico. Per me è importante potermi fidare, non voglio negare il giusto compenso ma voglio escludere ogni futura forma di potermi chiedere extra inaspettati, e questa ipotesi mi pare proprio "sbagliata" e quindi mi fa precipitare la trasparenza. Mi sbaglio io??

2-Questa collaborazione con il personaggio che dicevo sopra non comparirebbe nel contratto con l'AI, io farei capo solo a loro e apertamente loro hanno detto che poi si regolano tra di loro.
Ma poi ci state contraddizioni visto che questo signore dichiarava che per lavorare a nome mio avrebbe dovuto avere carte che l'autorizzassero: non vorrei quindi che conoscessero trucchi a me nascosti per poi farmi pagare DUE provvigioni, anche perché poi si tratterebbe di un'esclusiva, sulla quale insistono.
Per illustrargli tutto, gli ho poi lasciato copia della documentazione varia della casa. Ora mi stanno venendo centomila scrupoli, anche perchè poi parlavano di usare i LORO architetti, avvocati, notai ecc. e mi sono sentito leggeremente stritolato in mezo a tanti MA della mia testa.

Sono paranoico? [SM=g7840]

Grazie dell'attenzione se avrete avuto la gentilezza di leggermi ancora!

nazionalsindacalista

00giovedì 16 luglio 2009 01:11

Re:

giovannii_599, 16/07/2009 0.34:

1-avevo chiesto come anche qui suggeritomi di avere una percentuale netta e chiara da pattuire sulla cifra dell'eventuale vendita come provvigione. Invece mi viene proposto "nulla a me, ma di tenere loro Agenzia la differenza tra quanto da me chiesto per l'immobile e quanto chiesto da loro". Ho dovuto chiedere spiegazioni tanto non capivo! In parole povere, se io chiedo asd es. un milione, loro la vendono a 1 milione e 100 e si intascano la differenza. Non ho mai sentito una cosa così!

Si chiama supero... vuol dire se tu chiedi 100, e loro sono convinti di poterlo vendere a 110, quei 10 sono loro. Nel contratto, deve essere chiaro che tu - stando così gli accordi - non ti accolli nessunissima spesa. Se loro ti danno 100 (fissa un termine!!!) bene, altrimenti non verserai nulla di nulla.

giovannii_599, 16/07/2009 0.34:

Ero rimasto che il prezzo lo fa il proprietario e se l'agenzia lo reputa congruo accetta a suo rischio l'incarico. Per me è importante potermi fidare, non voglio negare il giusto compenso ma voglio escludere ogni futura forma di potermi chiedere extra inaspettati, e questa ipotesi mi pare proprio "sbagliata" e quindi mi fa precipitare la trasparenza. Mi sbaglio io??

Se fai il "supero" suddetto, certo che è tutto a loro rischio (vedi sopra). Alcuni AI furbacchioni facevano il supero senza che il cliente lo sapesse, chiedendogli poi la anche provvigione... ma questo succedeva nel pieno della bolla, l'aria è cambiata, non ci sono più polli da spennare... Deve essere chiaro nel mandato che tu chiedi un prezzo e loro si impegnano a trovartelo, senza costi di alcun tipo per te.

giovannii_599, 16/07/2009 0.34:

2-Questa collaborazione con il personaggio che dicevo sopra non comparirebbe nel contratto con l'AI, io farei capo solo a loro e apertamente loro hanno detto che poi si regolano tra di loro.
Ma poi ci state contraddizioni visto che questo signore dichiarava che per lavorare a nome mio avrebbe dovuto avere carte che l'autorizzassero: non vorrei quindi che conoscessero trucchi a me nascosti per poi farmi pagare DUE provvigioni, anche perché poi si tratterebbe di un'esclusiva, sulla quale insistono.

Questa cosa mi puzza moltissimo. Se loro hanno un certo ulteriore intermediario, sono affari loro: tu il mandato lo dai ESCLUSIVAMENTE ALLA AI, e controlla a sto punto che sia iscritta tra i mediatori professionali abilitati.
Stai attento che questa cosa non va, non te ne dovevano neppure parlare se loro hanno qualcuno cui appoggiarsi... non c'è nesso tra te e costui. Per me questo sarebbe un motivo sufficiente a mandarli a fffancxxx.
L'esclusiva col supero ci può stare, ma come detto a tempo determinato e costi 0.

giovannii_599, 16/07/2009 0.34:

Per illustrargli tutto, gli ho poi lasciato copia della documentazione varia della casa. Ora mi stanno venendo centomila scrupoli, anche perchè poi parlavano di usare i LORO architetti, avvocati, notai ecc. e mi sono sentito leggeremente stritolato in mezo a tanti MA della mia testa.

Sono paranoico? Grazie dell'attenzione se avrete avuto la gentilezza di leggermi ancora!

Loro architetti, avvocati, notai? Perchè gli architetti? Devi ristrutturare? Non far mettere le mani alla AI su queste questioni. L'avvocato a loro non serve, se mai serve a te perchè controlli il mandato da firmare - prima che tu lu firmi - e che sia corrispondente ai tuoi interessi secondo quanto sopra.
Il notaio lo sceglie l'acquirente. Che abbiano intenzione di comprarselo loro... rifilandoti qualche sola...? Cmq quest'ultima parte del tuo racconto puzza, non mi sembrano persone oneste.
Cmq tu non hai raccontato tutto... se vuoi un aiuto devi aprirti di più... e pure sganciare qualcosa per i miei consigli... [SM=g1749711]

giovannii_599

00giovedì 16 luglio 2009 02:08

Grazie nazional,
si infatti anche a me non mi convince.
Domani mi vado a riprendere le carte.
Comunque che volevi dire sul Non hai raccontato tutto?
Beh ho fatto solo una sintesi è ovvio.
Che fatica sta storia!! [SM=g7840]

immobiliarista

00mercoledì 22 luglio 2009 12:04

Prima di qualsiasi mossa....

leggendo che sei inesperto come tu dici, prima di fare qualiasi passo in direzione AI "uscita Napoli", meglio che leggi attentamente questo topic e fai tesoro delle informazioni che vi troverai:

freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=7486681

Ciao e un augurio di uscirne presto.

[SM=g7628]

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