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Inchiesta video bolla immobiliare

Ultimo Aggiornamento: 07/09/2013 10:17
22/07/2012 19:00
 
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Ciao a tutti,

mi chiamo Riccardo Maggiolo, sono un giornalista professionista. In questi giorni sono al lavoro per produrre, insieme allo studio di produzione cinematografico di Padova Officina Immagini, un'inchiesta video sulla possibile bolla immobiliare che potrebbe presto travolgere il nostro paese. Alcune interviste sono già state effettuate, come al responsabile dell'Osservatorio Immobiliare di Nomisma e a un piccolo imprenditore edile padovano in fallimento. Molte altre sono previste entro settembre: a un economista, un ex-direttore di banca, un ex responsabile dei lavori pubblici, etc... La chiusura e presentazione del documentario è prevista per ottobre/novembre - sempre sperando che il mercato non ci anticipi facendo esplodere prima la bolla. La promozione del documentario prevede la produzione di un DVD e la partecipazione a diversi concorsi e festival.

Già da qualche giorno seguo questo interessante forum per ricavare spunti e idee. Mi sono quindi domandato se non fosse utile creare un thread apposito in modo che tutti gli utenti dare i loro contributi di segnalazioni e informazioni. Che storia raccontereste? Da che aspetto partireste? Avete esempi o storie che aiutino la "persona della strada" a capire in quale delicata situazione si trova il mercato italiano, e per quali perversi meccanismi c'e' finita? Come vedete, dal vostro punto di vista, la situazione che si è creata? E cosa pensate che accadrà?

Naturalmente, a lavorazione ultimata saremmo felici di mettere in bell'evidenza nei titoli di coda del documentario il nome del vostro forum con relativo indirizzo.

Ciao e grazie a chiunque contribuirà. [SM=g1750826]

Riccardo
22/07/2012 21:30
 
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Ciao, ho spostato il tuo 3D nella sezione "Presentazione", più opportuna, benvenuto nel forum! [SM=g6963]

Marco
22/07/2012 21:43
 
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Ciao Marco. Grazie, hai fatto bene. In effetti non ero molto sicuro sul dove aprire il thread. Grazie del benvenuto. [SM=g2391727]
22/07/2012 22:46
 
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RikiLeo, 22/07/2012 19.00:

Ciao a tutti,

mi chiamo Riccardo Maggiolo, sono un giornalista professionista. In questi giorni sono al lavoro per produrre, insieme allo studio di produzione cinematografico di Padova Officina Immagini, un'inchiesta video sulla possibile bolla immobiliare che potrebbe presto travolgere il nostro paese. Alcune interviste sono già state effettuate, come al responsabile dell'Osservatorio Immobiliare di Nomisma e a un piccolo imprenditore edile padovano in fallimento. Molte altre sono previste entro settembre: a un economista, un ex-direttore di banca, un ex responsabile dei lavori pubblici, etc... La chiusura e presentazione del documentario è prevista per ottobre/novembre - sempre sperando che il mercato non ci anticipi facendo esplodere prima la bolla. La promozione del documentario prevede la produzione di un DVD e la partecipazione a diversi concorsi e festival.

Già da qualche giorno seguo questo interessante forum per ricavare spunti e idee. Mi sono quindi domandato se non fosse utile creare un thread apposito in modo che tutti gli utenti dare i loro contributi di segnalazioni e informazioni. Che storia raccontereste? Da che aspetto partireste? Avete esempi o storie che aiutino la "persona della strada" a capire in quale delicata situazione si trova il mercato italiano, e per quali perversi meccanismi c'e' finita? Come vedete, dal vostro punto di vista, la situazione che si è creata? E cosa pensate che accadrà?

Naturalmente, a lavorazione ultimata saremmo felici di mettere in bell'evidenza nei titoli di coda del documentario il nome del vostro forum con relativo indirizzo.

Ciao e grazie a chiunque contribuirà. [SM=g1750826]

Riccardo


Ciao e benvenuto.
Per un inizio scoppiettante, ci sarebbe la storica performance del Presidente di Scenari Immobiliari in uno storico TG1 delle ore 20 del 17 settembre 2007.
Si vedano i commenti a caldo in questa pagina e nella successiva.
La Direzione Commerciale della RAI sarà certamente felice di valorizzare quei pochi minuti di grande televisione. [SM=g2391727]
23/07/2012 08:10
 
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Benvenuto RikiLeo [SM=g1747536]

Daro' volentieri il mio contributo nei prossimi giorni [SM=g1750483]
[Modificato da (sylvestro) 23/07/2012 08:11]
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23/07/2012 10:26
 
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Grazie del benvenuto e del vostro interesse: gia' ottima la segnalazione di FourCorners! In effetti iniziare con una pillola come quel servizio del TG1 sarebbe davvero interessante. Provo ad attivarmi con qualche contatto RAI a Roma per vedere se riesco a procurarmene una copia. Grazie mille! [SM=g2326585]

Aspetto anche il contributo dell'attivissimo Sylvestro, che mi pare uno "sempre sul pezzo", come diciamo noi giornalisti! [SM=g1750163]
23/07/2012 12:48
 
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Re:
RikiLeo, 7/23/2012 10:26 AM:

Grazie del benvenuto e del vostro interesse: gia' ottima la segnalazione di FourCorners! In effetti iniziare con una pillola come quel servizio del TG1 sarebbe davvero interessante. Provo ad attivarmi con qualche contatto RAI a Roma per vedere se riesco a procurarmene una copia. Grazie mille! [SM=g2326585]

Aspetto anche il contributo dell'attivissimo Sylvestro, che mi pare uno "sempre sul pezzo", come diciamo noi giornalisti! [SM=g1750163]




Ciao RikiLeo. Ti do anche io il benvenuto e aggiungo un suggerimento: parlare dei luoghi comuni che causano una bolla immobiliare e smontarne quelli più evidenti, possibilmente supportando con casi reali e conti nero su bianco. Ad esempio, "i soldi in affitto sono buttati dalla finestra".

In bocca al lupo per il tuo lavoro [SM=g1750826]
23/07/2012 12:56
 
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Ciao Dgambera. Si', in effetti sarebbe molto interessante. Su quali luoghi comuni ti concentreresti tu? E come li smentiresti in poche parole? Stavo gia' pensando di fare un vox-populi, cioe' andare nelle strade e fare domande alla gente sugli stereotipi immobiliari e per verificare se la domanda di cui parlano tanto e' vera e solida o sono solo intenzioni e dichiarazioni alla leggera.

Comunque penso che il padre di tutti i preconcetti, e quello che ha contribuito a questo punto, e' il mito che il mattone e' l'unico investimento solido e sicuro per il futuro.
23/07/2012 13:03
 
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Re:
RikiLeo, 7/23/2012 12:56 PM:

Ciao Dgambera. Si', in effetti sarebbe molto interessante. Su quali luoghi comuni ti concentreresti tu? E come li smentiresti in poche parole? Stavo gia' pensando di fare un vox-populi, cioe' andare nelle strade e fare domande alla gente sugli stereotipi immobiliari e per verificare se la domanda di cui parlano tanto e' vera e solida o sono solo intenzioni e dichiarazioni alla leggera.

Comunque penso che il padre di tutti i preconcetti, e quello che ha contribuito a questo punto, e' il mito che il mattone e' l'unico investimento solido e sicuro per il futuro.




Sì, il padre è quello ed il figlio è quello che ti ho suggerito io.

Poi c'è una serie di argomentazioni minori... tra gli evergreen abbiamo "gli immigrati sorreggeranno il mattone" oppure "il mutuo te lo abbatte l'inflazione", mentre nella categoria "post-moderni" c'è "se l'Italia esce dall'Euro e reintroduce una moneta svalutata allora chi ha sottoscritto un mutuo ha vinto alla lotteria di Capodanno".
[Modificato da dgambera 23/07/2012 13:03]
23/07/2012 13:07
 
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Re: Re:
dgambera, 23/07/2012 13.03:




Sì, il padre è quello ed il figlio è quello che ti ho suggerito io.

Poi c'è una serie di argomentazioni minori... tra gli evergreen abbiamo "gli immigrati sorreggeranno il mattone" oppure "il mutuo te lo abbatte l'inflazione", mentre nella categoria "post-moderni" c'è "se l'Italia esce dall'Euro e reintroduce una moneta svalutata allora chi ha sottoscritto un mutuo ha vinto alla lotteria di Capodanno".




OK, e in poche parole come smonteresti questi preconcetti? (Io un'idea ce l'ho, ma non essendo del settore non vorrei dire castronerie :-) )
23/07/2012 13:31
 
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benvenuto
Innanzitutto un benvenuto anche da me.
Sui luoghi comuni puoi tranquillamente trovare degli storici di annunci (anche qua nel forum) di abitazioni seguite nel tempo.

Si noteranno cali superiori ad una eventuale quota di affitto nello stesso tempo X

Puoi chiedere quali sono i flussi migratori (avevamo una discussione al rirguardo dal titolo "flussi migratori in reverse mode") per smontare la fandonia del mattone sostenuto dagli immigrati (forse fino ad anni fa...forse).

Sarebbe da mettere comunque un bel servizio sul costruito invenduto e sopratutto sulle ulteriori case in costruzione (qua nel Lazio ad esempio vogliono restringere il perimetro dei parchi per far spazio a nuove costruzioni,fossi da queste parti ti farei parlare con un pò di gente a riguardo).

Insomma...di idee qua ne troverai a bizzeffe.Buon lavoro ;)

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Complottismo? No, Grazie!!!
23/07/2012 14:37
 
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Re: Re: Re:
RikiLeo, 7/23/2012 1:07 PM:




OK, e in poche parole come smonteresti questi preconcetti? (Io un'idea ce l'ho, ma non essendo del settore non vorrei dire castronerie :-) )




Poche parole? Mi sa che tocca scrivere un bel pò invece [SM=p7579]

Provo a fare un riassuntino per ognuno dei luoghi comuni che ho citato:
- "i soldi dell'affitto sono buttati dalla finestra": in un mercato in cui un immobile ha rendimento lordo presunto medio del 4% ed i mutui vengono erogati al 6%, c'è già un gap incolmabile (del 50% circa) tra i due. E questo qualora i prezzi rimangano costanti. Il piatto della bilancia a favore dell'affitto si appesantisce se ci aggiungi canoni e quotazioni in calo;
- "gli immigrati sorreggeranno il mattone": gli immigrati su cui si sarebbe dovuto sostenere il mercato immobiliare sono quelli scarsamente patrimonializzati e di bassa manovalanza, che in un periodo di crisi sono ritenuti "non mutuabili" dalle banche. Inoltre, in un periodo di crisi questi tendono a rientrare nei loro paesi di origine o migrare verso lidi più sicuri, perchè l'ossigeno comincia a scarseggiare. E mi sembra che l'Italia non sia molto ricettiva ultimamente;
- "il mutuo te lo abbatte l'inflazione": l'inflazione che dovrebbe abbattere le rate del mutuo è quella che dovrebbe essere recuperata dai redditi, che tutti sappiamo essere al palo da più di 10 anni. Ne consegue che se la percezione del peso del mutuo varia a causa dell'inflazione, ciò si verifica in senso negativo. In sintesi: la scala mobile l'abbiamo abolita da un pezzo;
- "se l'Italia esce dall'Euro e reintroduce una moneta svalutata allora chi ha sottoscritto un mutuo ha vinto alla lotteria di Capodanno": qui entriamo nell'ambito della fantafinanza. Sapere cosa avverrà ai cambi ed ai rapporti intermonetari a seguito dell'abbandono da parte dell'Italia (voluto o meno poco importa) dell'unione monetaria, equivale a dire che si è uno che ha molta voce in capitolo. Io penso che non ci sarebbe nulla da gioire per nessuno, ma qui rimaniamo nell'ambito dell'opinabile e, nella remota ipotesi che l'evento si verificasse (eh sì, perchè tra le altre cose dubito fortemente che ciò potrebbe mai avvenire), potremmo parlarne fino alla fine dei nostri giorni ripetendo ognuno la nostra previsione.

Orsù, dicci le tue due paroline adesso: sono curiosissimo [SM=g9058]
[Modificato da dgambera 23/07/2012 14:38]
23/07/2012 14:44
 
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La bolla immobiliare c'è
Benvenuto, RikiLeo [SM=g1750826]

Premetto che mi sento di essere un po critica nei tuoi confronti dicendoti quanto segue:

Dici: "Possibile bolla immobiliare"????? [SM=g7840]..hai ancora dei dubbi?
Ti do queste news, la bolla immobiliare ha già travolto il nostro paese.
E' iniziato tutto un bel po di anni fa (diciamo una diecina), con i prezzi delle case ed il numero delle costruzioni che crescevano a ritmi insostenibili, sotto tutti i punti di vista (economico/sociale/ambientale).
Dove erano i giornalisti non dico dieci, ma cinque anni fa? Non c’erano. Andava tutto benone...anche se i cittadini “normali” non potevano comprare casa o, peggio ancora, dovevano indebitarsi con il “mutuo tombale”.

Penso che su questo forum puoi trovare davvero di tutto sull’argomento, basta cercare ed avere un po di buona volontà.

Mi farebbe piacere che tu per primo ci dicessi come vorresti affrontare gli argomenti e poi magari noi darti, eventualmente, qualche suggerimento e non il contrario, chiedendoci: “Che storia raccontereste? Da che aspetto partireste? Avete esempi o storie che aiutino la "persona della strada" a capire in quale delicata situazione si trova il mercato italiano, e per quali perversi meccanismi c'e' finita? Come vedete, dal vostro punto di vista, la situazione che si è creata? E cosa pensate che accadrà?”
oppure “Ciao Dgambera. Si', in effetti sarebbe molto interessante. Su quali luoghi comuni ti concentreresti tu? E come li smentiresti in poche parole”.
Di certo non facciamo i giornalisti, a nostra insaputa, anche se a differenza di questi ultimi abbiamo contribuito a rendere la vita più serena a tanta gente che non ha fatto la “stupidata” di comprare casa negli ultimi anni.

Ciao e buon lavoro [SM=g6957]
======================================

Vojo vede na righina nera discendente.

23/07/2012 16:43
 
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Re:
RikiLeo, 22/07/2012 19.00:

Ciao a tutti,

mi chiamo Riccardo Maggiolo, sono un giornalista professionista. In questi giorni sono al lavoro per produrre, insieme allo studio di produzione cinematografico di Padova Officina Immagini, un'inchiesta video sulla possibile bolla immobiliare che potrebbe presto travolgere il nostro paese. Alcune interviste sono già state effettuate, come al responsabile dell'Osservatorio Immobiliare di Nomisma e a un piccolo imprenditore edile padovano in fallimento. Molte altre sono previste entro settembre: a un economista, un ex-direttore di banca, un ex responsabile dei lavori pubblici, etc... La chiusura e presentazione del documentario è prevista per ottobre/novembre - sempre sperando che il mercato non ci anticipi facendo esplodere prima la bolla. La promozione del documentario prevede la produzione di un DVD e la partecipazione a diversi concorsi e festival.

Già da qualche giorno seguo questo interessante forum per ricavare spunti e idee. Mi sono quindi domandato se non fosse utile creare un thread apposito in modo che tutti gli utenti dare i loro contributi di segnalazioni e informazioni. Che storia raccontereste? Da che aspetto partireste? Avete esempi o storie che aiutino la "persona della strada" a capire in quale delicata situazione si trova il mercato italiano, e per quali perversi meccanismi c'e' finita? Come vedete, dal vostro punto di vista, la situazione che si è creata? E cosa pensate che accadrà?

Naturalmente, a lavorazione ultimata saremmo felici di mettere in bell'evidenza nei titoli di coda del documentario il nome del vostro forum con relativo indirizzo.

Ciao e grazie a chiunque contribuirà. [SM=g1750826]

Riccardo




Benvenuto fra noi RikiLeo.

Per i luoghi comuni mi associo a quelli già indicati da DG.

Aggiungerei solamente che gli immobili...." non sono sogni ma solide realtà" e magari mi soffermerei sul fatto, che se qualcosina va per il verso sbagliato, possono diventare dei reali incubi.
Spagna docet.

Buon lavoro!




[Modificato da MARCHE66 23/07/2012 16:43]
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Chi di speculazione ferisce di speculazione perisce.
23/07/2012 16:45
 
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Re: La bolla immobiliare c'è
kemar71, 23/07/2012 14.44:

Benvenuto, RikiLeo [SM=g1750826]

Premetto che mi sento di essere un po critica nei tuoi confronti dicendoti quanto segue: [...]

Ciao e buon lavoro [SM=g6957]



Ciao Kemar, e grazie del benvenuto. [SM=g2391727]

Provo a rispondere con ordine ai tuoi appunti. Intanto ti dico quello che penso o ho capito sul tema.

Che la bolla immobiliare si sia "gonfiata" negli ultimi anni mi e' chiaro, come penso che sia chiaro a molti ma non a tutti. Ma la vera domanda da porsi e': "Sta per scoppiare?", seguita da: "Se si' con quali conseguenze per lo Stato e per i Cittadini?" e "Questa volta sara' diverso dalle altre bolle immobiliari del passato?".
Sono certo che il tema non e' del tutto nuovo per addetti ai lavori come magari sei tu, ma per la gente che ha messo sogni e risparmi di una vita in una casa potrebbe essere un sipario che si squarcia. Che si sia costruito tanto e qualcuno ci ha mangiato sopra in molti lo sospettano, ma quasi nessuno parla apertamente del punto in cui siamo arrivati e di quali sono i rischi per tutti. Se ne parla poco perche' non c'e' grande interesse a sollevare questo problema tra la popolazione. Il timore ovvio - ma anche un po' ipocrita - di non parlarne e' di accelerare il collasso del mercato, e la speranza e' che si trattera' di una bolla che esplodera' e passara' in massimo un paio di anni, come e' gia' successo in passato.
La tesi da cui parte la mia inchiesta e' il sospetto che questa volta sara' diverso. In primo luogo perche' in passato e' stato lo Stato a sorreggere il settore, e questa volta non lo potra' fare. Poi perche' questa e' una crisi diversa, non tanto alimentata dal credito facile come in Spagna o USA, ma da un'offerta che non si puo' fermare e una domanda reale che scende - al contrario di quello che dicono i dati, che secondo me raccolgono intenzione di domanda e non la vera domanda.
La domanda drogata negli anni dal luogo comune "il mattone e' l'unico settore in cui vale la pena di investire" oggi scende perche' c'e' poco accesso al credito, ovviamente, ma anche perche' siamo in recessione demografica da anni, l'immigrazione qualificata - semmai davvero c'e' stata - si e' fermata, e comunque c'e' molta meno fiducia nel futuro, visto che la borsa si restringe per tutti.
Ma il vero punto, credo, e' l'offerta. Il settore edile e immobiliare e' il primo settore economico in Italia, e influenza direttamente e indirettamente almeno il 70% degli altri settori. Anche volendo, non si puo' fermare. O perche' le aziende devono far lavorare i dipendenti, o perche' intascano dal riciclaggio e gliene frega poco dell'invenduto, o perche' lo stesso patrimonio delle grandi aziende e' fatto di immobili, e se non si fanno piu' immobili il mercato si svaluta e cosi' il valore delle aziende. Ergo, si continua a costruire. Dal 2009 non piu' residenziale, visto che quasi tutti si sono accorti che non ci si guadagnava piu', ma soprattutto civile: opere e investimenti sempre piu' grandi per le grandi aziende che sub-appaltano alle piccole strozzandole e non pagando i fornitori. E' come un giocatore di poker che punta forte su una mano perdente, sperando di portare tutto a casa con un bluff, e non ha la forza di mollare perche' ha messo troppe fiches sul piatto.
Infine, si e' fermato il giochetto con cui molte aziende immobiliari facevano i soldi fino a qualche anno fa. Le aziende supportavano - lecitamente e illecitamente - le giunte comunali durante la campagna elettorale e non; le giunte per sdebitarsi accettavano i progetti proposti dalle stesse aziende sul loro territorio, passando il terreno da agricolo a edificabile; le banche concedevano volentieri il mutuo perche' ci stavano dentro grandi aziende e Comuni, e gli interessi facevano gola; l'opera si costruiva, il Comune non avendo i soldi per pagarla la lasciava in utilizzo per 20-30 all'azienda costruttrice che vendeva le case. Alla fine, tutti contenti: il Comune faceva bella figura con i cittadini con opere nuove, la banca intascava gli interessi e l'azienda guadagnava dalla costruzione e della vendita. Ma la domanda di case non poteva crescere all'infinito, e ha cominciato a incepparsi. La crisi del credito ha fatto il resto, banche e Comuni si sono parati il culo per quanto possibile e le aziende, rimaste col cerino in mano, non hanno potuto fare altro che fingere che tutto fosse come prima, continuando a costruire per nessuno per i motivi sopra citati.

Per quanto riguarda il punto "dove erano i giornalisti?", bisogna ovviamente capire che inchieste di questo respiro e portata possono venire solo da battitori liberi come il sottoscritto: difficilmente un gruppo editoriale appoggerebbe un'inchiesta che darebbe la zappa sui piedi ai suoi stessi finanziatori (non c'e' un solo grande investitore in Italia che non abbia un ingente patrimonio immobiliare). Detto questo, le informazioni invece "puntuali" credo non siano mai mancate: i dati dei centri di studio sono sempre stati disponibili, cosi' come le dichiarazioni - interessate o meno; veritiere o meno - di esperti e addetti ai lavori. Gli elementi, per chi sta dentro al settore, magari ci sono tutti da un pezzo, ma forse quello che e' mancato finora e' un lavoro organico che unisca i puntini e spieghi tutto bene al grande pubblico.

Infine, per quanto riguarda il fatto di chiedervi di fare "i giornalisti a vostra insaputa", vorrei tranquillizzarti. Un giornalista non "crea" nessuna informazione. Semmai indaga, raccoglie, seleziona, organizza informazioni e poi le traduce il tutto in una forma efficace per il pubblico. E questo si fa facendo domande di chi ne sa di piu'; ascoltando opinioni e impressioni; raccogliendo storie. E questo e' quello che spero emerga da questo thread. E, vista l'ottima partenza, direi che ci sono tutti gli elementi perche' questa mia speranza venga soddisfatta.

Spero di aver risposto a tutti i tuoi dubbi e aspetto con curiosita' la tua opinione/versione su questo tema. [SM=g1750826]
23/07/2012 19:20
 
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Re: Re: La bolla immobiliare c'è
RikiLeo, 23/07/2012 16.45:



aspetto con curiosita' la tua opinione/versione su questo tema. [SM=g1750826]





La bolla immobiliare "Sta per scoppiare?"



Nessuno, putroppo, ha la palla di vetro. Gli elementi perche’ cio’ avvenga ci sono tutti. Anche se e’ dura ammettere che e’ da qualche anno che ci aspettiamo qualcosina di piu’. Quindi per il momento, spero ancora per poco, parlerei piu’ di sgonfiamento. Sgonfiamento, che negli ultimi mesi, ha accelerato il passo. [SM=g1784310]


“Sono certo che il tema non e' del tutto nuovo per addetti ai lavori come magari sei tu, ma per la gente che ha messo sogni e risparmi di una vita in una casa potrebbe essere un sipario che si squarcia.”



Mi dispiace disilluderti. E te lo dico in base alla mia esperienza ho provato a dissuadere amici e parenti, mi guardavano come un marziano…ma ora le cose stanno cambiando e forse per questo potresti avere piu’ fortuna. Ormai che le case non si vendono lo sanno tutti.


“Che si sia costruito tanto e qualcuno ci ha mangiato sopra in molti lo sospettano, ma quasi nessuno parla apertamente del punto in cui siamo arrivati e di quali sono i rischi per tutti.”


Ti dico…se ne inizia a parlare ed a vedere. Ci sono anche inchieste inpensabili solo fino a poco tempo fa.



“La tesi da cui parte la mia inchiesta e' il sospetto che questa volta sara' diverso. In primo luogo perche' in passato e' stato lo Stato a sorreggere il settore, e questa volta non lo potra' fare.”


Lo Stato avrebbe sorretto il settore? A dire il vero mi sfugge sta cosa [SM=g1747543] Penso sia il contrario, grazie agli oneri di urbanizzazione I piccoli comuni si sono sorretti. Altro motivo per cui si ed e’ innescata tutta la speculazione ormai nota.

La domanda reale cala ma se la gente pensa che l’immobile e’ il miglior investimento ecc..ecc.., con tutti I falsi miti sul mattone….stiamo freschi. La nostra fortuna e’ che ci sono meno soldi, piu’ controlli dalla finanza che oggi ti chiede da dove vengono I soldi con cui hai comprato casa…insomma..non e’ piu’ come una volta [SM=g9128] .


“Il settore edile e immobiliare e' il primo settore economico in Italia, e influenza direttamente e indirettamente almeno il 70% degli altri settori. Anche volendo, non si puo' fermare.”


Ci vuole la volonta’ politica di cercare alternative sostenibili e secondo me ce ne sono. Senza tralsciare che smetterebbero di mangiare I soliti noti.



La storia banche / costruttori…si evolvera’ con un “effetto domino”, i soldi per puntare bluffando, non ci sono piu’ [SM=g2564972]



“le informazioni invece "puntuali" credo non siano mai mancate”


Permettimi di dissentire. Ad oggi non c’e’ una fonte seria ed attendibile sull’immobiliare, credimi c’abbiamo provato a cercarne qualcuna.
Per farti un esempio, e’ come se credessi ai dati dell’istat..dai…non prendiamoci in giro, pensi davvero che dopo l’entrata dell’euro il costo della vita sia aumentato solo del 1/2/3/ percento??


“Un giornalista non "crea" nessuna informazione. Semmai indaga, raccoglie, seleziona, organizza informazioni e poi le traduce il tutto in una forma efficace per il pubblico. E questo si fa facendo domande di chi ne sa di piu'; ascoltando opinioni e impressioni; raccogliendo storie.”



[SM=g1750826] Bene…fai tutto questo ma avevo letto: [SM=g7752]

“Che storia raccontereste?
Da che aspetto partireste?
Su quali luoghi comuni ti concentreresti tu? E come li smentiresti in poche parole”.( [SM=g1750147] [SM=g1750147] [SM=g1750147] )

Ribadisco, su questo forum puoi trovare davvero di tutto sull’argomento, basta cercare ed avere un po di buona volontà.

Buon lavoro.

[Modificato da kemar71 23/07/2012 19:23]
======================================

Vojo vede na righina nera discendente.

23/07/2012 20:20
 
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Re:
RikiLeo, 23/07/2012 10.26:

Grazie del benvenuto e del vostro interesse...

Aspetto anche il contributo dell'attivissimo Sylvestro, che mi pare uno "sempre sul pezzo", come diciamo noi giornalisti! [SM=g1750163]



Rieccomi e grazie per la stima [SM=g1747536]

Ti aiuterò volentieri, credo che sia utile a tutti fare il punto della situazione e formulare i possibili prossimi scenari.

Come è stato già detto la bolla immobiliare è un argomento complesso, analizzeremo i vari spunti proposti e da proporre ma sarai tu a decidere quali approfondire; mi sembri comunque già molto preparato sull'argomento.

- "Da che aspetto partireste?"
Un primo approccio valido potrebbe essere la definizione di bolla immobiliare, ho notato che spesso ci sono equivoci non solo tra la gente comune ma anche tra gli addetti ai lavori (per i quali ovviamente è un argomento tabù). Fissata la definizione sarà più semplice analizzare le possibili cause, i sintomi e le conseguenze.

A ruota potrebbero seguire una evidenza storica dell'evoluzione dei cicli immobiliari ed un confronto con i mercati immobiliari degli altri paesi.

- "Che storia raccontereste?"
A costo di apparire banale racconterei la storia di una coppia di bravi giovani lavoratori con ciascuno un buon lavoro, anzi ne racconterei tre: una ambientata nella città di Roma, una nella provincia (Veneta?) e l'ultima a scelta tra le altre principali città d'Italia.

- "Avete esempi o storie che aiutino la "persona della strada" a capire in quale delicata situazione si trova il mercato italiano, e per quali perversi meccanismi c'e' finita?"
Tutti noi abbiamo raccontato diverse storie seguite in maniera diretta o indiretta. Io, nel mio piccolo, ho visto prezzi di vetrina passare 340K a 250K nell'arco di tre anni, ho visto locatari cercare inquilini per un anno a prezzi via via ribassati rispetto ai precedenti contratti, ho visto usato ristrutturato a meno di 1.300 e/mq laddove nel 2008 si chiedeva 2.600 e/mq.
Ma credo che queste storie siano già passate, suggerisco di restare con noi (e non solo con noi) e catturare notizie più fresche nelle prossime settimane, son sicuro che non mancheranno.

- "Come vedete, dal vostro punto di vista, la situazione che si è creata?" Sarebbe lungo da spiegare in poche parole. Se mi permetti lo esprimerò un pò per volta man mano che approfondiremo.

- "E cosa pensate che accadrà?"
Attualmente privilegio uno scenario "alla giapponese", cioè un lento e discontinuo calo dei prezzi nei prossimi anni.

Luoghi comuni: ce ne sono tantissimi altri oltre a quelli citati, vedi tu quali riportare man mano che emergono. Ricordo anche "i prezzi più di cosi non possono scendere" perchè "i costi di costruzione sono quelli che sono"

- "Stavo gia' pensando di fare un vox-populi, cioe' andare nelle strade e fare domande alla gente sugli stereotipi immobiliari e per verificare se la domanda di cui parlano tanto e' vera e solida o sono solo intenzioni e dichiarazioni alla leggera"
A me piacerebbe che organizzassi le domande per le interviste DOPO che avrai riscontrato un minimo di suggerimenti qui [SM=g6957]

- Altro punto da esaminare, come suggerito da kemar, è la (dis)informazione di settore, mandanti, galoppini, esecutori e fiancheggiatori

- "Sta per scoppiare?"
Inteso come consapevolezza di massa presumo che possa accadere nella prima metà del 2013, dopo la seconda rata IMU e le successive manovre finanziarie. [N.B. Teniamo conto che l'approssimarsi delle prossime elezioni inquinerà non di poco gli umori e i sentimenti dei vari operatori]

- "Se si' con quali conseguenze per lo Stato e per i Cittadini?" Le stesse che stiamo vedendo in Grecia e Spagna.

- "Questa volta sara' diverso dalle altre bolle immobiliari del passato?"
Secondo me sicuramente si, ovviamente in peggio.

- "Sono certo che il tema non e' del tutto nuovo per addetti ai lavori come magari sei tu, ma per la gente che ha messo sogni e risparmi di una vita in una casa potrebbe essere un sipario che si squarcia. Che si sia costruito tanto e qualcuno ci ha mangiato sopra in molti lo sospettano, ma quasi nessuno parla apertamente del punto in cui siamo arrivati e di quali sono i rischi per tutti. Se ne parla poco perche' non c'e' grande interesse a sollevare questo problema tra la popolazione. Il timore ovvio - ma anche un po' ipocrita - di non parlarne e' di accelerare il collasso del mercato, e la speranza e' che si trattera' di una bolla che esplodera' e passara' in massimo un paio di anni, come e' gia' successo in passato.
La tesi da cui parte la mia inchiesta e' il sospetto che questa volta sara' diverso. In primo luogo perche' in passato e' stato lo Stato a sorreggere il settore, e questa volta non lo potra' fare. Poi perche' questa e' una crisi diversa, ...
"
Sottoscrivo

- "... non tanto alimentata dal credito facile come in Spagna o USA ..."
Non è stato così diverso, ne parleremo.

- "... ma da un'offerta che non si puo' fermare e una domanda reale che scende - al contrario di quello che dicono i dati, che secondo me raccolgono intenzione di domanda e non la vera domanda.
La domanda drogata negli anni dal luogo comune "il mattone e' l'unico settore in cui vale la pena di investire" oggi scende perche' c'e' poco accesso al credito, ovviamente, ma anche perche' siamo in recessione demografica da anni, l'immigrazione qualificata - semmai davvero c'e' stata - si e' fermata, e comunque c'e' molta meno fiducia nel futuro, visto che la borsa si restringe per tutti.
Ma il vero punto, credo, e' l'offerta. Il settore edile e immobiliare e' il primo settore economico in Italia, e influenza direttamente e indirettamente almeno il 70% degli altri settori. Anche volendo, non si puo' fermare. O perche' le aziende devono far lavorare i dipendenti, o perche' intascano dal riciclaggio e gliene frega poco dell'invenduto, o perche' lo stesso patrimonio delle grandi aziende e' fatto di immobili, e se non si fanno piu' immobili il mercato si svaluta e cosi' il valore delle aziende. Ergo, si continua a costruire. Dal 2009 non piu' residenziale, visto che quasi tutti si sono accorti che non ci si guadagnava piu', ma soprattutto civile: opere e investimenti sempre piu' grandi per le grandi aziende che sub-appaltano alle piccole strozzandole e non pagando i fornitori. E' come un giocatore di poker che punta forte su una mano perdente, sperando di portare tutto a casa con un bluff, e non ha la forza di mollare perche' ha messo troppe fiches sul piatto.
..."
Sottoscrivo (anche se non è esaustivo). Mi è piaciuto l'esempio del giocatore di poker [SM=g7576]

- "... Infine, si e' fermato il giochetto con cui molte aziende immobiliari facevano i soldi fino a qualche anno fa. Le aziende supportavano - lecitamente e illecitamente - le giunte comunali durante la campagna elettorale e non; le giunte per sdebitarsi accettavano i progetti proposti dalle stesse aziende sul loro territorio, passando il terreno da agricolo a edificabile; le banche concedevano volentieri il mutuo perche' ci stavano dentro grandi aziende e Comuni, e gli interessi facevano gola; l'opera si costruiva, il Comune non avendo i soldi per pagarla la lasciava in utilizzo per 20-30 all'azienda costruttrice che vendeva le case. Alla fine, tutti contenti: il Comune faceva bella figura con i cittadini con opere nuove, la banca intascava gli interessi e l'azienda guadagnava dalla costruzione e della vendita. Ma la domanda di case non poteva crescere all'infinito, e ha cominciato a incepparsi. La crisi del credito ha fatto il resto, banche e Comuni si sono parati il culo per quanto possibile e le aziende, rimaste col cerino in mano, non hanno potuto fare altro che fingere che tutto fosse come prima, continuando a costruire per nessuno per i motivi sopra citati ..."
[SM=g1750152]

- "... le informazioni invece "puntuali" credo non siano mai mancate: i dati dei centri di studio sono sempre stati disponibili ..."
[SM=g1748862] Anche i dati ufficiali si sono rivelati spesso artefatti in vario modo o proposti in maniera parziale e ingannevole

- "... cosi' come le dichiarazioni - interessate o meno; veritiere o meno - di esperti e addetti ai lavori. Gli elementi, per chi sta dentro al settore, magari ci sono tutti da un pezzo, ma forse quello che e' mancato finora e' un lavoro organico che unisca i puntini e spieghi tutto bene al grande pubblico ..."
Dopo sporadici tentativi di interfacciarmi virtualmente con gli addetti ai lavori ho capito che spesso dietro alla negazione di certe tesi bolliste non c'è banalmente un interesse di parte a smentire ma un vero e proprio bias cognitivo dettato dal retaggio ambientale che impedisce di guardare alla realtà con obiettività.
Ovviamente l'agente immobiliare che non conclude o il funzionario bancario che non riscuote o il notaio che non rogita qualche domanda se la pongono ma spesso giustificano la differenza come un momentaneo periodo di stanca, talvolta congiunturale, talvolta individuale.

Fin qui sono stati trascurati:
- Banche, mutui, finanziarie, sofferenze, pignoramenti
- Sfratti ed housing sociale
- Cementificazione, numeri patrimonio immobiliare, differenza tra permessi di costruzione e case effettivamente rilasciate sul mercato
- Numero di stipendi necessari per acquisto immobile
- Pregio, case vacanza, redditività,
- ...

Mi fermo qui, vediamo cosa approfondire.
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23/07/2012 22:31
 
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Re: Re: Re: La bolla immobiliare c'è
@ Kemar71


Nessuno, putroppo, ha la palla di vetro...



Infatti non mi aspetto di provare la cosa aldila' di ogni dubbio, ma di raccogliere molti indizi che portano tutti verso quella direzione. E a giudicare dal nome di questo forum, non penso di essere l'unico a pensare che si vada in quella direzione.



Mi dispiace disilluderti. E te lo dico in base alla mia esperienza...



Questo e' opinabile: secondo me c'e' ancora tanta, troppa gente che non sa o non si e' resa conto. E lo dimostrerebbe, secondo me, il dato della domanda ancora alta... Domanda che pero', come ho detto, secondo me e' solo costituita dalle intenzioni d'acquisto. Tuttavia, perlomeno testimonia che c'e' ancora un grande innamoramento per la casa di proprieta' in Italia. Ad ogni modo, rispetto e prendo in considerazione la tua opinione.


Ti dico…se ne inizia a parlare



E' vero: se ne comincia a parlare. Questo dimostra che il tema esiste ed e' caldo. L'obiettivo e' quindi quello di arrivarci prima di tutti con un punto di vista generale e organico che vada oltre l'aspetto particolare o locale.


Lo Stato avrebbe sorretto il settore? A dire il vero mi sfugge sta cosa...



Di questo sono abbastanza certo: direttamente o indirettamente dal secondo dopoguerra il settore e' stato aiutato, soprattutto negli anni
80-90 quando spingendo l'immobile si sperava di spingere di riflesso tutti gli alti settori.



Ci vuole la volonta’ politica di cercare alternative sostenibili e secondo me ce ne sono...



Ci vuole volonta' politica, e' vero, ma non solo quella. Nella posizione in cui sono molti imprenditori, ci vuole una montagna di coraggio e di integrita' morale per non mangiare in testa ad altri, non fare investimenti dissennati attaccati a una flebile speranza, non fallire in maniera fraudolenta per salvarsi da soli e infine non fare finta di niente e affrontare faccia a faccia i propri dipendenti per dire che sono a spasso. Non giustifico molti imprenditori immobiliari che hanno rischiato troppo, e sicuramente condanno e mi fanno schifo quelli che hanno barato o riciclato. Ma, al netto di tutto, bisogna riconoscere che sono dentro un sistema e un circolo vizioso che fanno di tutto per non farli agire in piena razionalita' e limpidezza.



“le informazioni invece "puntuali" credo non siano mai mancate”



Non lo so. Io tendo ancora a fidarmi dei dati di alcuni enti come Nomisma, Istat etc... Non al 100%, chiaro, ma non farei grandi dietrologie. Ma potrei sbagliarmi, certamente. D'altronde, se non li prendiamo da questi istituti i dati, su cosa possiamo basarci? Solo sul sentito dire, purtropp...



Bene…fai tutto questo ma avevo letto...



Ti prego, ti ho gia' spiegato com'e' la situazione. Chiedo solo punti di vista e, eventualmente, informazioni. Sono qui per ascoltare e basta. Certamente in questo bel forum di informazioni ce ne sono tante, ma io preferisco quelle aggiornate e che vengono dal dialogo. Se non ci credi sei libera di non collaborare, non c'e' nessun problema, amici come prima, ma per favore non mettere in dubbio la mia professionalita' e la buona fede: mi ferisce e mi fa anche arrabbiare un po'.

A presto.
[Modificato da RikiLeo 23/07/2012 22:34]
23/07/2012 23:11
 
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@Sylvestro


Rieccomi e grazie per la stima...



A giudicare dagli spunti e dalla generosita' della tua risposta, direi alquanto ben riposta. ;-)


Un primo approccio valido potrebbe essere la definizione di bolla immobiliare [...] A ruota potrebbero seguire una evidenza storica dell'evoluzione dei cicli immobiliari ed un confronto con i mercati immobiliari degli altri paesi.



Giustissimo. In effetti mi sto sempre piu' convincendo che nell'inchiesta ci stia anche un'intervista a un economista disinteressato che si interessa da tempo di immobiliare... Per raccontare un po' la storia del mercato immobiliare in Italia e fare qualche raffronto con altri Paesi. Il problema e' che ci vuole uno bravo/a assai per affrontare temi cosi' estesi e complessi con la sintesi, la schiettezza e la semplicita' che sono indispensabili in un lavoro di divulgazione. Comunque mi hai convinto: mi attivero' per trovare la persona giusta.


A costo di apparire banale racconterei la storia di una coppia di bravi giovani lavoratori con ciascuno un buon lavoro


Questa invece e' un'opzione a cui avevo pensato e che pero' col tempo sto accantonando sempre piu'. Per questioni pratiche, soprattutto. Ho un'ora a disposizione per far raccontare a piu' voci un affresco complesso... La storia umana della giovane coppia in cerca di casa mi darebbe un contributo di concretezza e "calore" che mi piacerebbe molto, ma e' anche vero che non credo che aggiungera' molto dal punto di vista contenutistico. Penso che quasi tutti, direttamente o indirettamente tra amici e parenti, sappiamo quanto sia difficile per i giovani costruirsi una casa e una vita... Comunque non scarto del tutto l'idea.


Ma credo che queste storie siano già passate, suggerisco di restare con noi (e non solo con noi) e catturare notizie più fresche nelle prossime settimane, son sicuro che non mancheranno.


Tranquillo: di certo non vi mollo e continuero' a sorvegliarvi [SM=g7560] [SM=g7752]


Attualmente privilegio uno scenario "alla giapponese", cioè un lento e discontinuo calo dei prezzi nei prossimi anni.


Questo e' molto interessante. Quindi non credi che si raggiungera' un "break-point" in cui l'indebitamente sara' cosi' alto, e sara' cosi' poco conveniente costruire immobili che tutto si fermera'?


Luoghi comuni: ce ne sono tantissimi altri oltre a quelli citati, vedi tu quali riportare man mano che emergono. Ricordo anche "i prezzi più di cosi non possono scendere" perchè "i costi di costruzione sono quelli che sono"


Anche qui mi sorprendi: devo ammettere che a questo "luogo comune" finora ho abbastanza creduto. Voglio dire: credo che sia vero che la stragrande maggioranza delle componenti per costruire un casa - soprattutto materiali e lavoro - sono costi che sono rimasti stabili negli anni. E senza contare che gli interessi sono aumentati. Come potrebbero, anche se volessero, i costruttori abbassare i costi se non con il lavoro in nero e irregolare e con le materie prime di scarsa qualita'?


A me piacerebbe che organizzassi le domande per le interviste DOPO che avrai riscontrato un minimo di suggerimenti qui


Eh... Hai perfettamente ragione, ma purtroppo io devo anche fare i conti con il tempo. Non credo di poter aspettare troppo: gia' adesso ho l'impressione che tutto potrebbe crollare da un momento all'altro, e se succede ovviamente l'inchiesta perde tantissimo. Considerando che ci sono dei tempi di produzione non indifferenti, vorrei cercare di chiudere il lavoro prima possibile. Comunque ho gia' spulciato molte vostre pagine negli ultimi giorni, e di certo come detto rimarro' in linea nei prossimi! [SM=g1750826]


Non è stato così diverso, ne parleremo...


Sono curioso di sapere cosa ne pensi!


Altro punto da esaminare, come suggerito da kemar, è la (dis)informazione di settore


Vero, ma credo che se nell'inchiesta si dimostra di essere prossimi all'esplosione di una bolla immobiliare il pubblico fara' automaticamente 2+2 e capira' che c'e' gente che ha evitato di parlarne prima.


Anche i dati ufficiali si sono rivelati spesso artefatti in vario modo o proposti in maniera parziale e ingannevole


Molto interessante... Sarebbe fantastico se si potesse provare! Ma credo che sia impossibile, o no? Voglio dire: come dicevo prima a kemar, se non ci fidiamo dei numeri dell'Istat, Banca d'Italia, Nomisma e compagnia briscola, di chi ci fidiamo?


bias cognitivo dettato dal retaggio ambientale che impedisce di guardare alla realtà con obiettività.


Sottoscrivo alla grande


Fin qui sono stati trascurati:
- Banche, mutui, finanziarie, sofferenze, pignoramenti
- Sfratti ed housing sociale
- Cementificazione, numeri patrimonio immobiliare, differenza tra permessi di costruzione e case effettivamente rilasciate sul mercato
- Numero di stipendi necessari per acquisto immobile
- Pregio, case vacanza, redditività,



- Il tema verra' affrontato nell'intervista con un professore ed ex-direttore di banca nei tempi del credito facile
- Fantastico tema, ma temo che dovro' tagliarlo per non mettere troppa carne al fuoco [SM=g7600]
- Questa e' la sottotrama che mi interessa di piu'. Pensavo di affrontarla con qualche scienziato-biologo-ecologista per quanto riguarda lo sfruttamento del territorio. Per le differenze tra permessi di costruizione e case rilasciate sul mercato... Non ci avevo pensato: cosa si nasconderebbe dietro un'evenntuale sostanziosa differenza?
- Tema gravoso ma penso di massima conosciuto di per se' dal pubblico
- Intendi le seconde case?


Grazie mille dello splendido contributo! [SM=g1750152] [SM=g2326585]
24/07/2012 11:48
 
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Re:


L'obiettivo e' quindi quello di arrivarci prima di tutti con un punto di vista generale e organico



[SM=g1750152] [SM=g1750826]



Ho un'ora a disposizione per far raccontare a piu' voci un affresco complesso...



Ok, hai inquadrato meglio il format a cui tendi. Bisogna condensare tutto in un'ora e vuoi privilegiare le interviste a professionisti, questo vuol dire che porteranno via più della metà del tempo a disposizione e, a parer mio, diventa cruciale preparare le domande giuste.



Questo e' molto interessante. Quindi non credi che si raggiungera' un "break-point" in cui l'indebitamente sara' cosi' alto, e sara' cosi' poco conveniente costruire immobili che tutto si fermera'?



Sia chiaro che è solo una opinione personale suscettibile di cambiamenti, già su questo forum molti la pensano legittimamente in maniera diversa e scopriremo insieme come si evolveranno gli eventi.
Io credo che il picco di indebitamento per l'acquisto di case sia già stato raggiunto e non a caso le banche si stanno dando da fare per contenere anzi diminuire il montante ed aumentare la qualità dei finanziamenti (vedi anche i report che ho postato oggi sui mutui).
Non credo che l'edilizia si fermerà di colpo (e mi auguro non succeda), continuerà il feroce processo di selezione naturale; abbiamo costruito troppo e troppe risorse sino state indirizzate verso questo settore, per me è inevitabile un progressivo ridimensionamento anche sull'indotto a monte (fornitori, progettisti, finanziatori, ...) e a valle (mediatori, arredamenti, commerciali, ...)



Anche qui mi sorprendi: devo ammettere che a questo "luogo comune" finora ho abbastanza creduto. Voglio dire: credo che sia vero che la stragrande maggioranza delle componenti per costruire un casa - soprattutto materiali e lavoro - sono costi che sono rimasti stabili negli anni. E senza contare che gli interessi sono aumentati. Come potrebbero, anche se volessero, i costruttori abbassare i costi se non con il lavoro in nero e irregolare e con le materie prime di scarsa qualita'?



Innanzitutto in condizioni critiche è lecito vendere in perdita, non lo auguro a nessuno ma temo che non mancheranno i casi nei prossimi anni, soprattutto per chi ha finito di costruire o comprato tra il 2005 ed il 2008.
Poi mi riferivo soprattutto a coloro che usano l'alibi dei costi di costruzione anche per l'usato o il nuovo datato, non credo che una casa costruita a fine anni 90' debba recuperare costi di costruzione o manutenzione, grazie agli incrementi della bolla hanno assistito al moltiplicarsi delle quotazioni senza una equivalente evoluzione di inflazione e redditi.
Inoltre occorre tener conto che una nuova casa in vendita oggi è spesso stata completata qualche anno fa, progettata qualche anno indietro e soprattutto il terreno comprato tanto tempo fa, quindi spesso i tanto sciorinati costi di costruzione appartengono a epoche pre/inizio-bolla.
Il tutto senza scomodare dietrologie sul nero e il grigio che pur sappiamo esserci.



...ho l'impressione che tutto potrebbe crollare da un momento all'altro, ...



In tanti abbiamo avuto questa sensazione, chissà, magari con te sarà la volta buona [SM=g7576]



Sono curioso di sapere cosa ne pensi! (credito facile, n.d.r.)



- Non ricordi quella pubblicità dove un ragazzo entrava in banca con una porta in braccio perchè "tanto al resto ci pensava la banca?" [SM=g9058]
- Sai qual'è stata la percentuale di mutui erogata ad extracomunitari?
- Hai presente, vero, che sono stati erogati mutui fino al 120% del (vecchio) valore dell'immobile?
- Sei consapevole che fino a poco tempo fa si è erogato tantissimo grazie anche ai tassi bassissimi; che ne sarà dei variabili se e quando si comincerà a salire?
- Cosa sai delle sofferenze e dei pignoramenti in Italia?
- Hai visto le inchieste sui cedolini taroccati per ottener il mutuo (a cosa credi sia dovuto il boom di galoppini del credito [SM=g9058])
- ...



Vero, ma credo che se nell'inchiesta si dimostra di essere prossimi all'esplosione di una bolla immobiliare il pubblico fara' automaticamente 2+2 e capira' che c'e' gente che ha evitato di parlarne prima.



Fai tu, suggerisco di rileggere questa tua frase fra tre mesi.



Molto interessante... Sarebbe fantastico se si potesse provare! Ma credo che sia impossibile, o no? Voglio dire: come dicevo prima a kemar, se non ci fidiamo dei numeri dell'Istat, Banca d'Italia, Nomisma e compagnia briscola, di chi ci fidiamo?



Tutti gli enti, tutti, si sono rivelati in qualche modo fallaci.
Su questo forum altri sono più preparati e attenti di me, spero trovino il tempo di riportare i risultati delle loro inchieste.

Ne accenno qualcuna.
- Agenzia del Territorio: ha cambiato le regole di calcolo NTN in corso d'opera in maniera da mitigare l'effetto scalino e nonostante questo è venuto fuori un crollo di oltre il 30% in quattro anni.
Sul fronte prezzi resterai stupito quando ti spiegheremo il metodo di rilevazione [SM=g7574]
- Censis e Istat: occorre sempre leggere l'allegato con i criteri adottati, così ad esempio si scopre che i risultati statistici provengono da una inchiesta telefonica su un campione di 3000 cittadini di cui solo 1300 hanno risposto, in orario ufficio, in una certa settimana dell'anno. Io non sono un esperto di statistica ma mi chiedo che valenza abbia una indagine di questo tipo.
- Ance, Cresme, Fimaa, ...: rivoltano i dati (di solito dell'Istat e di Bankitalia) in maniera da far figurare una domanda crescente pur in uno scenario demografico decrescente. Hanno conteggiato come nuove famiglie anche i divorzi e le separazioni (e qui bisognerebbe fare dei distinguo) e propongono di costruire "edilizia sociale" a partire da 2500 e/mq quando in pochi riescono a fatica oggi a stare dietro a 1500 e/mq.



- "Cementificazione, numeri patrimonio immobiliare, differenza tra permessi di costruzione e case effettivamente rilasciate sul mercato"

- Questa e' la sottotrama che mi interessa di piu'. Pensavo di affrontarla con qualche scienziato-biologo-ecologista per quanto riguarda lo sfruttamento del territorio.



Ci sono diversi interessanti rapporti di Legambiente in proposito, anche su questo forum.



Per le differenze tra permessi di costruizione e case rilasciate sul mercato... Non ci avevo pensato: cosa si nasconderebbe dietro un'evenntuale sostanziosa differenza?



Se da un lato vengono conteggiate (in maniera forzosa) 380K nuove famiglie all'anno e dall'altro dicono che i permessi di costruire sono 160K l'anno, l'ascoltatore ne deduce che c'è penuria di case e si da manforte al rilascio di altri permessi e si stimola la voglia di investire anche al mercato retail.
In realtà l'inerzia del settore ha portato a liberare sul mercato una quantità di case in linea con gli anni precedenti (nel 2012 più che nei precedenti tre anni) con un montante che aumenta di un milione di case ogni quattro anni. In Italia nel 2008 sono state censite 34 milioni di abitazioni a cui andavano aggiunte, di li a poco, due milioni di case fantasma.
Dal rapporto Adt emesso ad una delle sessioni "Cortina Incontra" emergevano quattro milioni e mezzo di case "a disposizione" (cioè non usate) mentre secondo una puntata di Report della Gabanelli sarebbero almeno otto milioni (Sull'Unità di oggi dicono dieci milioni).

Le famiglie italiane sono circa 25 milioni.



- Intendi le seconde case?



Si

[Modificato da (sylvestro) 24/07/2012 11:55]
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24/07/2012 18:59
 
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@sylvestro

Grazie mille, ti stai rivelando un vero pozzo di spunti e informazioni. Risponderò con più calma e completezza a tutti i tuoi punti, ma ora dallo smartphone potrei chiederti al volo cosa intendevi sul metodo di rilevazione dei prezzi? Mi piacerebbe includere questa domanda in un intervista che faró domani. Grazie infinite di nuovo [SM=g1750826]
24/07/2012 21:43
 
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Re:
RikiLeo, 24/07/2012 18.59:

@sylvestro

Grazie mille, ti stai rivelando un vero pozzo di spunti e informazioni. Risponderò con più calma e completezza a tutti i tuoi punti, ma ora dallo smartphone potrei chiederti al volo cosa intendevi sul metodo di rilevazione dei prezzi? Mi piacerebbe includere questa domanda in un intervista che faró domani. Grazie infinite di nuovo [SM=g1750826]




Come puoi verificare da questo grafico dell'Adt, solo poco più di un terzo dei dati proviene dagli atti di compravendita, il resto e' frutto di comunicazioni telefoniche periodiche di una novantina di agenzie immobiliari sparse sul territorio piu' altre fonti indirette.

Se riesci a dare un senso a questa struttura ti prego di spiegacerlo.

click per link all'originale

[Modificato da (sylvestro) 24/07/2012 21:44]
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24/07/2012 22:16
 
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Re: Re:
Eccomi qua, di ritorno da un'intensa giornata a filmare cantieri abbandonati, mostruosita' edilizie e a parlare con la gente che ci vive dentro e a fianco.

(sylvestro), 24/07/2012 21.43:




Come puoi verificare da questo grafico dell'Adt...




Mi riservo sempre di rispondere anche a tutti gli altri interessanti punti che hai sollevato, ma per ora mi concentro su questo.

I dati sulla domanda e sui prezzi sono forse il centro di tutto il discorso, a fianco al tema dell'offerta che non puo' fermarsi o deprezzarsi. In effetti diventa molto interessante fare le pulci a queste rilevazioni che parlano di un calo dei prezzi dell'ordine del solo 3-4% e soprattutto di una domanda ancora vivace ma che non trova soddisfazione da parte degli enti creditizi.

Per quanto riguarda questo ultimo aspetto, direi che il recente drammatico dato del collasso della richiesta di mutui parli da se' (-54%). Insisto che, per me, quando si parla di domanda ancora forte spesso si fa riferimento all'intenzione di domanda piu' che alla domanda stessa. Voglio dire: se chiami al telefono una persona o la incontri per strada e le chiedi se investirebbe in una casa, molti magari ti rispondono di si' perche' c'e' sempre quel pregiudizio che quello sul mattone e' sempre un buon investimento, ma altra cosa e' poi andare effettivamente in banca e accendere un mutuo per 30-40 anni.

Per quanto riguarda i parametri prezzi, sicuramente la fonte diventa fondamentale, perche' e' chiaro che differenti soggetti - agenzie immobiliari, costruttori, compratori etc - non solo hanno diverse prospettive ma anche interessi diversi a rispondere in uno o nell'altro senso. Senza contare che comunque anche i dati raccolti dalle compravendite sono ovviamente al netto del nero, che magari non e' piu' preponderante come qualche anno fa ma di certo ancora esiste.

Certamente per quanto riguarda entrambi gli aspetti faro' precise domande sulle fonti dei dati.

Grazie per aver sottolineato questo tema. Ci aggiorniamo presto. :-)
25/07/2012 09:36
 
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Re: Re: Re:


... il recente drammatico dato del collasso della richiesta di mutui parli da se' (-54%).



Recente ... di almeno un paio d'anni








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25/07/2012 09:43
 
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Re: Re: Re:
RikiLeo, 24/07/2012 22.16:


... Insisto che, per me, quando si parla di domanda ancora forte spesso si fa riferimento all'intenzione di domanda piu' che alla domanda stessa.
...



Se non ho commentato prima è perchè su questo punto credo siamo tutti d'accordo.


RikiLeo, 24/07/2012 22.16:


...
Voglio dire: se chiami al telefono una persona o la incontri per strada e le chiedi se investirebbe in una casa, molti magari ti rispondono di si' perche' c'e' sempre quel pregiudizio che quello sul mattone e' sempre un buon investimento, ma altra cosa e' poi andare effettivamente in banca e accendere un mutuo per 30-40 anni.
...



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06/09/2013 18:40
 
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FILM COMPLETATO!
Ciao a tutti.

E'passato più di un anno da quando ho postato per la prima volta su questo forum. Ora il mio documentario e' finito! Si tratta del primo film-documentario dedicato al mercato immobiliare in Italia. Trovate tutte le informazioni qui

www.giaceimmobile.it

Il documentario sara' trasmesso per tutto settembre da CuboVision e in diversi cinema a Milano, Roma, Torino e altre città.

Mi premeva segnalarvelo in quanto alcune delle prime informazioni sul tema le ho trovate all'interno del vostro forum, e penso che la cosa possa certamente interessare tutti voi che avete a cuore questo tema.

La produzione e' completamente indipendente ed e' stato realizzato quasi a costo zero semplicemente con la collaborazione di vari professionisti del settore. Se volete potete darci una mano a far conoscere il nostro lavoro seguendoci sul sito o su Facebook, venendo a una delle nostre prossime proiezioni oppure anche comprando direttamente il film on-line.

Grazie a tutti quelli che mi risposero su questo Forum e hanno lasciato interessanti informazioni. Buon lavoro e buona visione!
06/09/2013 21:35
 
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Grazie a te RikiLeo, è un vero piacere sapere che questo forum è stato utile per realizzare il documentario, i miei personali e sinceri complimenti! [SM=g1750483] [SM=g1747536]
Spero che possa essere visto dal maggior numero di persone possibile perché ritengo che fornirà ottimi spunti di riflessione, lo vedo un ottimo strumento utile per indurre la gente verso una crescita che permetta di andare oltre i luoghi comuni. [SM=g1750826]
Ho spostato l'ultima discussione che hai creato nella sezione "Video": Documentario sulla bolla immobiliare italiana

p.s. l'ho pubblicizzato anche sul forum immobiliare di FOL: Giace immobile - Il primo film sul mercato immobiliare italiano! [SM=g6957]

Marco
[Modificato da marco--- 07/09/2013 10:17]
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