 05/09/2012 09:59 |
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Il crollo del mattone: -50% dal 2007 (Fonte: opinione.it - di Luca Pautasso - 05/09/2012)
Mattone a rischio crollo: le case degli italiani potrebbero valere la metà di quanto valessero nel 2007. È quanto sostengono le cassandre della crisi immobiliare italiana: di questo passo il valore commerciale degli immobili rischia di perdere il 50% rispetto ai picchi eccezionali dei prezzi di cinque anni fa. Ma davvero rischiamo una bolla come quella spagnola? E soprattutto: cosa è successo all’investimento preferito dalle famiglie italiane per trasformarlo quasi in una sorta di flop?
Per Giuliano Olivati, presidente bergamasco della Federazione italiana agenti immobiliari professionali, previsioni così pessimistiche sono forse un po’ azzardate, ma un calo c’è. E si vede.
«Anche il centro studi di Confindustria conferma quello che l’Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo sta predicando da almeno tre anni: la ricreazione è finita, l’economia italiana, europea e mondiale è drammaticamente cambiata, la possibilità di spesa e indebitamento delle famiglie si è ridotta, e perciò non possono non scendere i prezzi delle case» dice Olivati.
In Italia le famiglie hanno sempre avuto una particolare predilezione ad investire acquistando il cosiddetto “tetto sulla testa”. Una tendenza, osserva Olivati, molto più marcata che in altri paesi europei: «Da noi il tasso di famiglie proprietarie sta tra l’80% e l’85%, mentre in Germania e Olanda si attesta più o meno al 50%» prosegue. Ma le “care vecchie abitudini” non bastano a tenere in vita il mercato immobiliare così come siamo stati abituati a pensarlo negli ultimi anni: «È chiaro che in Italia la famiglia-tipo dedicherà alla casa un budget superiore, ma c’è un limite fisiologico, dato che non è possibile destinare all’acquisto della casa più di un terzo del reddito e i salari non sono in crescita. Le banche per soprammercato o non fanno mutui o finanziano solo il 50-60% del valore della casa, e il credit crunch è uno dei fattori-chiave della crisi immobiliare».
Ecco allora il perché del crollo. Ma crollo di quanto? «Che i valori siano scesi dal 2008 a oggi mediamente del 30% è un dato appurato da qualsiasi agente immobiliare italiano; che la forbice di trattativa nel 2012 viaggi tra -15 e -20% anche» sostiene Olivati. Che lancia poi un avvertimento: «Se la profezia degli economisti pessimisti si avverasse, sarebbe l’euro che si rimangia il suo raddoppio dei prezzi sulla lira».
«Quella attuale – spiega ancora il presidente Fiaip Bergamo - è una nuova fase economica strutturalmente imparagonabile a quella precedente. Non è nemmeno una bolla immobiliare. Non siamo Dubai» dice. Allora con cosa dobbiamo fare i conti? «Con un mutamento strutturale epocale dell’economia, macro e micro».
E cosa significa? «Che siamo diventati tutti più poveri, tanto le famiglie quanto sistema-paese. Anche i prezzi delle case, che non sono oggetti sulla Luna ma cose in vendita che esistono qui e ora, si regolano di conseguenza». Occorre farsene una ragione, dunque, e agire di conseguenza. Perché non è tutto perduto, anzi: «È ancora possibile fare ottime trattative che soddisfino il venditore e l’acquirente».[Modificato da marco--- 28/09/2012 11:00] |
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| 28/09/2012 11:00 |
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Vendere casa, adesso o mai più (Fonte: agenziastampaimmobiliare.it - 27/09/2012)
Che questo sia il momento di comprare casa ormai l'han capita tutti, dai 2 anni d'età in su. ma ora noi diciamo ai proprietari: se volete davvero vendere, questo è il momento, sta passando il midnight express. Se decidete di non prendere quel fatidico ultimo treno, e continuate a chiedere i prezzi di 5 anni fa oggi matematicamente impossibili, è una vostra libera scelta, ma sappiate che per il prossimo convoglio "adda passà a nuttata", ovvero se ne riparla tra una decina d'anni (se siete ottimisti, pensate pure 8 o magari 5). E allora, quando la locomotiva finalmente sarà ripartita, la destinazione resterà comunque sconosciuta: non è detto che si torni alla stazione di partenza, ossia agli ultimi fuochi delle vacche grasse del mattone nel 2007, il picco del ciclo economico precedente, un'età dell'oro (dice qualcuno) perduta per sempre come la favolosa atlantide. Dalla nota trimestrale dell'agenzia del territorio pubblicata oggi si evince come questo sia il momento di vendere, in quanto le compravendite immobiliari in italia si stanno contraendo al ritmo di -6% anno su anno da un trimestre all'altro. Al secondo trimestre su base annua siamo a -25,3% nel settore residenziale. Questi sono dati oggettivi: proprietari, il tempo gioca contro di voi. Questa è l'ora delle scelte irrevocabili, come diceva quello, ovvero (come replicava un altro), it's now or never...
Considerazione di Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo[Modificato da marco--- 28/09/2012 11:03] |
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| 03/10/2012 08:56 |
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Olivati (Fiaip Bergamo): "O si vende ora o se ne parla tra 10 anni" (Fonte: monitorimmobiliare.it - 02/10/2012)
Giuliano Olivati (foto), presidente di Fiaip Bergamo, torna sui temi trattati nell’articolo Immobiliare ultimo treno, è il momento di vendere.
“La presa di coscienza della situazione di mercato descritta nell’articolo - scrive in una nota - ha suscitato l'approvazione di molti agenti immobiliari, ma anche (da parte non di colleghi ma di cultori della materia o almeno così vorrebbero) reazioni di shock e disincanto, appelli a mettere gli occhiali rosa, ripudio del repricing (come se gli immobili si suonassero il citofono e vendessero da soli), mozioni degli affetti atte a mantenere alto il sentiment.
Signori, non ci siamo, non ci interessano elucubrazioni e illusioni, o le farraginose teorie economiche dei ribassisti noi siamo agenti immobiliari, siamo operatori della concretezza e cerchiamo di consigliare al meglio i nostri clienti, e i nostri clienti non sono quelli che vendono domani, forse, aspettiamo, chissà, o i wannabe-acquirenti che vagolano per la città da anni in cerca della casa perfetta, quella solo pregi senza difetti e pure low cost.
I nostri clienti sono quelli che vendono o cercano casa qui e ora, con motivazioni serie e concrete, e a loro dobbiamo evitare pericolose illusioni ottiche che rischiano di fargli perdere tempo e denaro.
L'illusione dell'acquirente, ad esempio, è quella di aspettare che i prezzi scendano, il problema è che se tu cerchi casa ora perché ti è nato un figlio o hai cambiato posto di lavoro o devi trasferirti o ti sei separato, non puoi aspettare anni compulsando la curva dei prezzi, ti conviene cercare la casa che soddisfi la tua esigenza abitativa ora, e quando l'hai trovata trattare il prezzo (oggi si spuntano trattative favolose) e assicurartela. aspettare vuol solo dire rimpiangere l'immobile che ti sei fatto soffiare da qualcuno”.
Per chi aspetta ostinatamente un ribasso dei prezzi i rischi per il presidente Fiaip Bergamo sono due: il primo, che a furia di aspettare i prezzi comincino a risalire, il secondo, che i proprietari che non ne hanno impellenza decidano non di vendere ma affittare il loro immobile, e questo succede oltre una certa soglia di ribasso.
Ai proprietari venditori Olivati manda un consiglio: “se volete vendere ora, dovete vendere alle quotazioni di ora, non di ieri, perderete tempo e denaro in una catena di repricing che rischiano di restare sempre un po' sopra il valore di mercato, in un inseguimento kafkiano che non vi consente di vendere ma procura solo danno e frustrazione.
Oggi più che mai è essenziale fare il prezzo giusto e non sbagliarlo, mentre ieri si poteva anche prezzare un po' sopra la quotazione presente, confidando nell'aumento dei valori che col tempo avrebbe riagganciato la sopravvalutazione fatta dal proprietario”.
Altro fattore importante da considerare è il tempo nella vendita immobiliare: è un parametro importantissimo, stranamente sottovalutato dal real estate italiano e dalla nostra cultura in genere (mentre ad esempio gli americani ci stanno attentissimi).
Non ha senso, dal punto di vista commerciale, tirare in lungo mesi e mesi se non anni un'operazione di vendita.
Bisogna cercare di vendere in sostanza su un orizzonte che sia controllabile: più un'operazione commerciale si dilata nel tempo, più aumentano le variabili che la rendono rischiosa e imprevedibile “prezziamo – consiglia Olivati- per vendere in 2 mesi, se va male 3, ma non oltre.
L'esperienza degli agenti immobiliari ci dice infatti che l'immobile a prezzo si vende proprio in 30-60 giorni, se si va oltre significa che la quotazione di partenza era troppo alta e il mercato ci sta dicendo di abbassarla”.
In conclusione - afferma - noi come agenti immobiliari possiamo lavorare solo con gli acquirenti che cercano casa per investire sulla qualità dell'abitare (che è qualità della vita), qui e ora: gli altri li lasciamo alle logomachie dei forum finanziari, che non a caso confondono il real estate con la finanza.
Sul lato dei venditori, anche qui possiamo trattare solo quei clienti che abbiano una reale e concreta esigenza di vendere qui e ora.
Gli altri sono comunque nostri clienti, ma perché ci danno da affittare e non vendere le loro case, questo è solo il prerequisito e punto di partenza del nostro lavoro: qui comincia il bello, ossia la conciliazione delle istanze contrapposte di venditori e acquirenti in una transazione equilibrata che soddisfi entrambi secondo la logica win-win (sempre per citare gli americani, questa volta gli economisti della "teoria dei giochi").
E meno male qualcuno dice che la figura del mediatore è superata”. |
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| 10/10/2012 16:07 |
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Mercato immobiliare: è giunta l'ora della responsabilità (Fonte: Italia Casa - di Giuliano Olivati - 10/10/2012)
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