Ok, il prezzo è giusto!!!

kemar71, 17/09/2012 14.39:

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Tante volte è in questo forum è stato posto il dilemma.

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Nella sua versione base e' un concetto di una semplicita' disarmante e tante volte puo' essere una bussola per orientarsi in una qualsiasi valutazione di mercato, non solo immobiliare.

Il concetto base e' che il valore di un bene tende ad essere sul lungo periodo pari alla capitalizzazione semplice (intesa come sommatoria senza produzione di interessi) dei suoi redditi futuri per un periodo definito a priori (di solito 15 o 20 anni).

Traducendo: il valore di un immobile sul lungo periodo dipende direttamente da quanta ricchezza e' in grado di produrre. E dato che la produzione di ricchezza di un immobile e' data dal suo canone di affitto, ne deriva che il valore di un bene immobile dipende direttamente dalla sua potenzialita' di produrre reddito, ovvero alla sommatoria dei suoi redditi futuri.

Nel campo dell'immobiliare tradizionalmente si utilizzano i vent'anni di fitto per le case e quindici per gli immobili commerciali/industriali.

Perche' e' così? Perche' questo tradizionalmente e' (ed era, e probabilmente continuera' ad essere) l'orizzonte di investimento di medio/lungo periodo di un essere umano.

Un tempo corrispondeva al divario di tempo che intercorreva tra due generazioni (un tempo ci si accasava e si facevano figli molto prima di oggi, la media del primo figlio era appunto sui vent'anni).

Nella pratica si prende il canone di affitto annuale, si tolgono le spese fisse sicure dovute principalmente alla tassazione e lo si moltiplica per venti.

Nell'esempio di 1100-1200 euro/mese postato da rosariogua sono 13200/14400 euro annui che, tolti un qualche cento euro di IMU, fanno un 12500/14000 euro netti.(1)

Moltiplichiamo per 20 e otteniamo una forbice di valori compresa tra 250 e 280 mila euro.

Semplice ed indolore.

Ho semplificato un poco per non essere prolisso (ci starebbe tutto un discorso sula capitalizzazione dei redditi in presenza di diversi valori di sconto dovuti alle varie possibilita' di evoluzione dei tassi di interesse), ma il succo e' questo.

(1) Notare che ho calcolato l'IMU in quanto tassa spettante al proprietario, ma NON ho calcolato le tasse sul reddito da affitto. Il motivo e' che il valore dell'utilizzatore e' ragionato dal lato, appunto dell'utilizzatore, ovvero di colui che fisicamente usufruisce del bene. Nel caso del proprietario di prima casa il ragionamento si traduce con "quanto risparmio di affitto comprando il bene? E quanto e' il valore di questo risparmio?".