Re: Re: Re: Qual è il prezzo congruo di questo appartamento?
ktm76, 20/09/2012 10.25:
Una domanda: ma il canone di affitto non è soggetto ad aumenti, se non altro ISTAT?...in vent'anni non credo che uno lascia il canone di affitto sempre uguale...
Il fair-value e' un metodo per calcolare un valore in un determinato momento.
Per sapere quanto e' il valore di un bene a oggi (settembre 2012) prendo il valore del canone netto annuo realizzabile oggi (diciamo 1100 euro per 12 meno 600 euro di IMU) e lo moltiplico per 20(viene fuori 252.000).
L'evoluzione del canone su quel singolo immobile e' irrilevante.
Non sto calcolando quale sara' il valore
FUTURO di un bene (e, per converso, non mi interessa quale era il valore PASSATO), sto calcolando il valore a
OGGI.
Rifacendo l'esempio fra diciamo due anni: canone 1250 per 12 meno 600 di IMU per vent'anni uguale 288mila (attenzione:
FRA DUE ANNI).
Il bello e' che questo metodo segue alla perfezione il mercato.
I canoni di affitto si apprezzano? Il valore sale.
Il mercato degli affitti scende? Il valore scende di conseguenza.
Semplice ed efficace come bussola.
Se fra X anni il canone sara' diverso (e ovviamente lo sara'), allora il valore sara' diverso (sempre vent'anni di canone meno la tassazione fissa).
[Modificato da Loziodigekko 20/09/2012 11:16]