Stima a capitalizzazione dei redditi
Il metodo di calcolare il valore moltiplicando per 20 il fitto annuo ricavabile corrisponde alla cosiddetta stima a capitalizzazione dei redditi che si ottiene dalla seguente formula
V= R/n
dove V è il valore di mercato R e il reddito annuo e n e il saggio di capitalizzazione.
Nel caso empirico citato n = 5%
Dividendo infatti il fitto annuo per 0,05 si ottiene lo stesso valore che moltiplicandolo per 20.
Il problema è che il cosiddetto saggio di capitalizzazione non è sempre il 5%, ma può essere anche il 4 o il 3% o anche il 6 o il 7%.
Se applichiamo pertanto percentuali diverse dal 5% il valore risulta molto diverso.
Pertanto le stime a capitalizzazione dei redditi possono essere aleatorie in quanto piccole variazioni del saggio di interesse determinano variazioni di valori significative.