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Se hai bisogno di un mutuo vuol dire che non te lo puoi permettere... Ringraziando fede49 per questa interessante segnalazione.
7 buoni motivi per NON acquistare una casa (Fonte: nonvogliolavorare.it - 08/07/2013)
“Se hai bisogno di un mutuo vuol dire che non te lo puoi permettere,” Stephen Bishop.Quanto costa acquistare una casa?
Per calcolare il costo di una casa non puoi basarti solo sul prezzo di acquisto. Devi infatti sapere che la maggior parte della gente, allo scadere del mutuo, avrà finito per pagare una somma di denaro pari a tre volte il prezzo inizialmente pattuito. Quindi per una casa che costa 200.000 Euro dovrai sborsare una somma di circa 600.000 Euro.
Lo so che sembra scioccante, ma basta fare due calcoli. Puoi verificare in prima persona andando su Mutuionline.it e, nella tabella a destra, inserire i dati del mutuo che intendi richiedere.
Ma se non hai tempo e voglia, ti basta continuare a leggere visto che mi sono preso la briga di fare un po’ di calcoli. Nell’esperimento che ho fatto ho mirato molto in basso, ovvero ho supposto di acquistare una prima casa del valore di 200.000 Euro versando un anticipo di 50.000 Euro. Questo si traduce in un mutuo di 150.000 Euro.
Richiedendo un mutuo ventennale scopro che l’offerta migliore è quella di BNL, che mi propone una rata mensile di 1.002,41 Euro a un tasso fisso del 5,25% (richiedere un mutuo a tasso variabile equivale a giocare a poker quindi lo lascio ai più coraggiosi). Moltiplicando la rata per 240 mesi (ovvero vent’anni di mutuo) ottengo un totale di 240.578 Euro.
Ovvero scopro che gli interessi sul mutuo di 150.000 Euro mi costeranno la bellezza di 90.578 Euro. Non male…
Ma, a meno che tu non guadagni almeno 3.000 Euro al mese, non puoi permetterti di pagare una rata di 1.000 Euro al mese, giusto?
Tornando sulla terra eseguo lo stesso calcolo per un mutuo trentennale e scopro che, in questo caso, l’offerta migliore è quella di Cariparma, che mi propone un mutuo a tasso fisso del 5.60% con rata da 844,56 Euro al mese (ma per i primi due anni la rata è di soli 592,68 Euro al mese).
Facendo un rapido calcolo ottengo che, allo scadere dei trent’anni, avrò pagato 297.996,48 Euro per restituire i 150,000 Euro più gli interessi. Praticamente il doppio!
A tutto ciò bisogna aggiungere il costo dell’istruttoria, della perizia, della percentuale che spetta all’agente (se ne hai utilizzato uno), delle migliorie che apporterai alla casa, delle tasse dovute allo stato o al comune, di un’eventuale assicurazione, della manutenzione (ricorda che impianti elettrici, idrici eccetera non durano in eterno e, nel corso dei trent’anni, sarai costretto a investire un bel po’ di soldi nella manutenzione della casa).
A questo punto non ti sarà difficile capire perché, allo scadere del mutuo, per acquistare una casa dal valore di 200.000 Euro avrai speso circa 600.000 Euro. Sì, anche nel caso tu ottenga un mutuo a tasso agevolato o eventuali detrazioni fiscali.
Qui trovi un caso di studio realizzato da un esperto del Wall Street Journal che arriva alla mia stessa conclusione.
Ma Ivan, una casa è sempre un bell’investimento!
“Dal 1890 al 1990, il ritorno di investimento di un immobile è stato pari a zero,” Robert Shiller, Professore a Yale.
Non sono troppo sicuro che sia un investimento. Per una casa che vale 200.000 Euro mi sembra realistico pagare 500-600 Euro di affitto (dipende dalla città e dalla zona ma non penso di sbagliarmi troppo). Lungo l’arco di trent’anni questo si traduce in circa 200.000 Euro di affitto. Questo significa che, se tu avessi deciso di pagare l’affitto anziché comprare una casa, avresti risparmiato la bellezza di 400.000 Euro!
Certo, allo scadere dei trent’anni avrai una casa di proprietà. Ma sei cosi sicuro che riuscirai a rivendere una casa pagata 200.000 ad almeno 400.000 Euro (ovvero la differenza tra i 600.000 Euro sborsati e i soldi che avresti risparmiato se avessi affittato la casa)? Perché le variabili in gioco sono tante e la triste verità e che, con il tempo, una casa non aumenta il suo valore intrinseco.
Una casa è una casa. L’unico “valore” che possiede è quello di provvedere un tetto a una famiglia. Ciò era vero cent’anni fa com’è vero oggi. Le cose non sono cambiate.
E, siccome il valore è lo stesso, l’aumento di prezzo di una casa è limitato dal potere d’acquisto, ovvero dall’aumento dei salari. E infatti, se si studia l’andamento dei mercati e si filtrano bolle immobiliari (che fanno salire i prezzi più del dovuto) e crisi finanziarie (che fanno crollare i prezzi) si scoprirà che negli ultimi cento anni il prezzo delle case è andato di pari passo con l’aumento dei salari. Ovvero ti ci saresti ripagato l’inflazione e l’aumento di tasse e spese di manutenzione che ne consegue. Non proprio un investimento da record…
Ma la casa è un investimento sicuro, mica come le azioni!
“Imbarcarsi in un muto trentennale è assurdo. Come puoi garantire che il tuo stipendio resterà stabile e senza interruzioni per i prossimi trent’anni? Questo sistema ha funzionato per i nostri genitori, che lavoravano nello stesso ufficio per quarant’anni e poi andavano in pensione. Ma i tempi sono cambiati,” Stephen Bishop.
Il fatto che una casa sia “un investimento sicuro” rappresenta una leggenda metropolitana tramandataci dalle generazioni passate che hanno vissuto il boom economico e ragionano in maniera totalmente differente dalle nuove generazioni.
Per chiarirci, si tratta degli stessi furboni che ci hanno venduto l’idea che un laureato vale più di un cantante in quanto la laurea da chiaramente diritto a un lavoro fisso. Con il senno di poi non ti sembra una stronzata?
E’ vero che i prezzi delle case non potranno mai azzerarsi. Ma è altrettanto vero che non sempre troverai un compratore al prezzo di mercato. Inoltre, è qui ti invito a riflettere, la percentuale che possiedi di una casa può andare a zero (o sottozero, visto che hai contratto un debito per acquistarla).
Torniamo all’esempio precedente. Se stipuli un mutuo trentennale di 150.000 Euro per acquistare una casa dal valore di 200.000 Euro, considerando gli interessi dovrai restituire alle banche circa 300.000 Euro (297.996,48 Euro, vedi calcolo precedente).
La percentuale della casa che possiedi equivale al totale della spesa (350.000 Euro) meno quello che devi alla banca (300.000 Euro). Ovvero al momento dell’acquisto possiedi solo il 15% della “tua” casa.
Diciamo che possiedi il bagno e lo sgabuzzino. Il resto della casa di fatto appartiene alla banca, di cui sei appena diventato schiavo. Supponiamo infatti che perdessi il lavoro, come penseresti di ripagare il mutuo? Probabilmente non potresti.
Se ciò dovesse succedere non solo perderesti la casa, ma ti saresti anche indebitato a vita con la banca.
Ma se non possiedi una casa tua non potrai mai vivere in un buon vicinato!
Falso. Io mi sono sempre potuto permettere di abitare nelle zone migliori delle città dove ho vissuto (Cagliari, Nancy, Pechino, Hangzhou, Shanghai) per il semplice motivo che gli affitti normalmente rappresentato una percentuale molto bassa del prezzo di una casa.
Al momento abito nel centro di Shanghai, ma se decidessi di abitare in una casa di proprietà dovrei probabilmente trasferirmi in profonda periferia (perché non potrei mai permettermi di comprare una casa nel centro di Shanghai, Roma o Milano).
Ma chi vive in affitto si deve accontentare di quello che offre il mercato!
Falso. Sei tu che non hai i soldi per comprare una casa in centro o vicino all’asilo dei tuoi figli che sarai costretto a fare lunghe corse in macchina ogni mattina. Sì, il mio padrone di casa alla fine del contratto annuale può sbattermi fuori o aumentarmi l’affitto.
Ma quante case sfitte ci sono? Il mercato è saturo di case vuote che non aspettano altro che un affittuario, non di gente pronta a comprare appartamenti!
Inoltre non sono mica così sicuro di voler restare a vivere a Shanghai tutta la vita! Volendo, un domani posso prendere le mie cose e andarmene senza rimetterci un Euro, mi basta avvisare il padrone di casa con un mese di anticipo. Se avessi comprato una casa sarei invece bloccato qui.
E probabilmente non dormirei la notte, visto che non avendo un lavoro fisso non avrei mai la sicurezza di poter pagare la rata del mutuo.
Ma l’amico di un amico ha comprato una casa per 500.000 Euro e l’ha rivenduta l’anno dopo per 1.000.000 di Euro!
Sì, tutti conosciamo un amico di un amico che ha fatto i milioni comprando e rivendendo appartamenti. Si tratta per metà di leggende urbane e per metà di storie vere. Ma nel caso sia vero si trattava probabilmente di qualcuno con anni di esperienza nel mercato immobiliare. Di qualcuno che sapeva cioè come muoversi, dove e quando acquistare.
Ma la realtà è che la maggior parte della gente acquista una casa senza effettuare alcuna ricerca, spesso compiendo una scelta irrazionale, guidata dai sentimenti piuttosto che dalla ragione.
Chi resta in affitto ha più possibilità di investire
Immagina se, anziché investire tutti i tuoi soldi e indebitarti per il resto dei tuoi giorni per possedere una casa di proprietà, utilizzassi tale somma in maniera differente. Potresti investire in azioni, oro, terreni o, perché no, in un’impresa privata da sviluppare nel tempo (anche part-time).
potresti sfruttare parte di tale somma per investire in te stesso, imparare le lingue, web design, marketing, finanza, o qualsiasi altra competenza che potrebbe aiutarti a migliorare la tua situazione economica.
Quindi tu non compreresti mai una casa?
No, non ho detto questo. Chi è che non vuole una casa? Avessi i soldi la comprerei domani, probabilmente in Sardegna visto che mi fido solo di quello che conosco a fondo. Possedere una casa di proprietà significa avere un posto dover poter tornare, un posto che nessuno può toglierti, un posto dove depositare affetti e ricordi.
Quello che penso è che però non si tratta di un investimento, quanto piuttosto di un lusso che mi concederò quando e se potrò permettermelo.
Si tratta dell’acquisto più importante della tua vita, sei sicuro che valga la pena di concluderlo senza averci riflettuto a fondo? |