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QECCUC: Quanto Effettivamente Costa Costruire Una Casa

Ultimo Aggiornamento: 08/12/2009 16:05
27/06/2007 15:52
 
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QECCUC: Quanto Effettivamente Costa Costruire Una Casa

Mi sembra utile evidenziare questo interessante scambio di battute dal forum di FinanzaOnLine, relativo al vero costo di costruzione delle case (argomento che non finisce mai di stupirmi)
www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=802147&page=...

La mia impressione da incompetente é che anche se i prezzi di vendita dovessero dimezzarsi i costruttori continuerebbero ad avere elevati margini di utile (almeno i pesci grossi). In una città come Roma i prezzi in teoria potrebbero calare anche del 60-70%, senza grossi traumi.

Forse intendono questo quando dicono che il problema della bolla immobiliare in Italia non esiste?

Qualcuno di questo forum ha esperienze dirette in materia?

_______________________________________________________________________________

#329
iliottarda
Quanto Effettivamente Costa Costruire Una Casa
Mi sono sempre chiesto quanto effettivamente costa costruire una casa, di medie finiture in centri o paesi di medie dimensioni (8000-14000 abitanti.Ultimanente ho avuto due risposte. La prima (che e' molto di parte) da due imprenditori edili ,di imprese edili di medie dimensioni 50-80 operai e' stata di 1500 ¬ mq, la seconda molto piu' attendibile da parte di un piccolo immobiliarista di circa 900-1000 ¬ mq.. Da notare che il costo che io presumevo essere solo di costruzione era invece comprensivo del suolo da costruzione,oneri comunali progettazione!!!! .Alla mia domanda a questi tre signori se non avessero paura del crollo imobiliare, mi hanno risposto all'unisono no!!!! .Molto semplicemente perche' " cosa ci interessa a noi se cala il costo delle case crolli pure del 30/40 per cento noi tanto ci guadaniamo comunque un 70/60 per cento ,guadagneremo si di meno ma pagheremo meno tasse" .Penso che queste parole dette da questi signori chiariscano molte cose,la prima perche' si continua a costruire dappertutto, la seconda perche' effettivamente i prezzi degli immobili sono in bolla.Ora una mia riflessione ,un attivita' commerciale, produttiva normale in Italia ,non ha questi utili ,salvo rari casi.
Certo il prezzo di costruzione variera a seconda delle tipologie di casa e della posizione geografica pero' come mi spiegavano questi signori il prezzo dei materiali di pregio di finitura incidono in maniera relativa (20/30 per cento in piu')perche' il vero costo e' sempre la manodopera da costruzione.
Un dato di fatto in piu' ; se vengono vendute case nuove da villeggiatura in montagna o al lago di 50/60 metri al prezzo chiavi in mano di 70k (pubblicita TV) ,quanto dovrebbe essere il prezzo di un monolocale in una piccola cittadina ??? 120k??

#340
cavalliere
900 - 1000¬? Mi sembra davvero poco. Chissà che razza di stamberghe che tira su questo piccolo immobiliarista....

#348
Bastaconibimbi
Con 1000 euro al mq costriusci una villa palladiana con rivestimenti in marmo!
Una comune palazzina condominiale costa (se tutto in regola con i lavoratori dichiarati) 500-600 euro al mq con buone finiture (dico buone sul serio).
per passare alle ottime finiture basta aggiungere altri 100 euro al mq. Il tutto comprensivo di licenze e allacciamenti.
Il terreno ha il suo costo a parte e nel 99,99% casi non supera il prezzo al mq della costruzione (500+500=1000 euro al mq costo TOTALE della costruzione)
Per le villette il discorso è diverso (di solito costa meno il terreno, di più la costruzione).
Chi non ha i numeri non li dia.

#349
cavalliere
Ma dove in tunisia?
Con 500¬ ti fai il grezzo se va bene. Poi ti mancano le finiture.

#352
traderminetor
ma x favore
specialmente ora che si costruiscono sopratutto appartamenti di piccole metrature
nel complesso ci vanno +caldaie,+porte blindate,+sanitari ecc di quando si costruiva appartementi di150m/q
se costasse 1000euro/mq tutti si comprerebbero il terreno e costruirebbero una villetta privata

#353
Bastaconibimbi
una villetta costa un pò di più non per altro... i muri perimetrali servono 1 solo appartamento invece di 2 e anche il solaio non si divide a metà.
Ho però terminato il post con un invito.... chi non ha numeri non si metta a darli!
Non puoi pensare che una cosa non è solo perchè tu non la ritieni possibile, chiaro?
Ti informi e al limite poi parli

#354
ilibi
Esatto. Parlavo proprio ieri con un mio conoscente, architetto titolare di un'impresa costruttrice, a proposito di costi di realizzazione, margini di guadagno del costruttore e via dicendo.
Ha confermato più o meno (ovviamente il fattore terreno edificabile incide a seconda della zona e della volumetria edificabile) i tuoi stessi numeri affermando che se costruendo una palazzina di dieci appartamenti se ne vendono la metà... già si festeggia che le spese sono belle che recuperate e non solo quelle.
A proposito della manodopera: un cantiere del genere rimane aperto circa 2 anni ma il lavoro effettivo della squadra ammonta solo a qualche mese perchè l'impresa realizza in contemporanea più palazzine quindi la gggggente pensa di dover pagare 24mesi di stipendio al muratore mentre gliene paga solo 5 o 6
Infine, il commento finale del tizio:
Se fra uno o due anni dovessi vendere il nuovo al 20% in meno di adesso o "svendere" qualche invenduto io ci guadagno lo stesso e poi sapessi quanto ci ho mangiato sopra con i prezzi degli ultimi 4 anni
Beato lui, e ha pure la faccia tosta di venirmelo a dire, tanto lo sa che io non comprerei neanche un posto auto scoperto e la casa non ho bisogno di comprarla.

#355
ilibi
Stai attento: un conto e andare io e te a prendere UNA caldaia, UNA porta blindata UN cesso UN bidet...
Un altro paio di maniche andare a fare il contratto per la fornitura di qualche cantiere con DECINE di appartamenti
Per il secondo punto: anche a volerlo vallo a trovare il terreno per farti la villetta da solo in certi comuni e a passare davanti ai palazzinari immanicati con gli assessori se ci riesci.

#356
ilibi
Giusto
Dovreste provare a cronometrare la velocità con la quale un muratore bergamasco mette in piedi una parete divisoria per farvi una piccola idea sui numeri che sta facendo certa gente per convincerci che i prezzi di realizzazione sono alti : ne ho visti una coppia "tramezzare" un attico di 130mq in mezza giornata e vi assicuro che il lavoro era fatto a regola d'arte
E non è finita: vogliamo parlare delle presunte FINITURE SIGNORILI che i signorini palazzinari ci propinano?
Ceramiche monocottura (casa mia ha 40 anni ho il cotto con rosone al centro salotto e mosaico in bagno, altro che le piastrelline della Barbie che ti danno al giono d'oggi)
Parquet nella zona notte (dello spessore di un preservativo e dall'estetica parecchio discutibile)
La posa diagonale delle piastrelle si paga a parte (tipo su 200k di casa devi dargli le 400euro di differenza o il palazzinaro muore di fame)
Predisposizione antifurto, parabola satellitare ed impianto di condizionamento ( sono 6-7 buchi nel muro, 2 fili e 2 condotti)
Predisposizione cassaforte ( 4 forati in meno in camera da letto)
Serramenti in legno Pino di svezia (lo stesso dei mobili dell'Ikea)
Tapparelle pvc (costano 1euro al chilometro)
Prese elettriche (ti mettono il minimo per la sopravvivenza, del tipo se guardi la tv e stai stirando nel tuo "spaziosissimo" soggiorno con cucina a vista il caricatore del cellulare scarico devi infilartelo su per il ----, tutte le prese in più le paghi salate)
La cucina abitabile sta facendo la stessa fine dei panda e dei dinosauri
Bagni senza finestre ai piani mansardati (solo per clientela stitica)
Terrazzi che si affacciano direttamente sul vicino (per voyeur)
L'imbiancatura non è mai compresa nel prezzo
I disimpegni sono al minimo sindacabile, in certi casi non ci sta nemmeno un appendiabiti
SAREBBE UNA SIGNORILE PALAZZINA QUELLA DI CUI STIAMO PARLANDO?????

#359
giemmeppi
guarda qui e trovi la risposta. In un'intervista, la garrula e fulgida Azzurra Caltagirone dice candidamente all'inviato che lo accompagna a Parco (Pakko) Leonardo, meraviglioso quartiere deserto, vicino all'aeroporto, ma con stazione della linea ferroviaria, valanga di bilotriloangolaticotti totale 5.000 euro al mq (inviato il quale è abbagliato dalla luce del potere, quindi gli sfugge la potenza autodistruttiva della seguente frase)... "Nel 2001 abbiamo venduto i primi lotti a 1.600 euro al metro quadro".
Presuppondendo che all'epoca ci facessero un sano 30%, il costo REALE è di 1.000 euro al mq.
IL RESTO SI CHIAMA SPECULAZIONE EDILIZIA

LINK

#360
Bastaconibimbi
30%?????
non ho mai visto (e ne conosco!) un costruttore che mette mano al portafoglio per guadagnare il 30%. Lavorano al 100% (cioè al raddoppio)
La ceramica monocottura? se la metti al posto della normale costa 10 euro in più (su 100mq monta 50 mq fanno 500 euro)
Il parquet? a loro costa 30 euro al mq (quello discreto) per altri 50 mt. fanno 24 euro x 50 =1200 euro
La posa diagonale non ha costo
Se montasse NON la predisposizione ma per intero la cassaforte gli costa 150 euro.
La parabola centralizzata (ma anche fosse personale) la vogliamo mettere 100 euro? (vedete a Mediaworld quanto costa)
2 Condizionatori? 500 euro? esageriamo dai
Vogliamo mettere 7 porte da 200 euro invece che da 100 fanno 700 euro
Le prese Living invece delle normali? 3 euro per 20 punti luce? 60 euro
I cessi firmati invece che no? a loro 200 euro di differenza
E perchè non l'idromassaggio? 1000 euro di differenza
Alla fine questi 100 mtq SUPERaccessoriati, FINEMENTE signorile, costano al costruttore 500+1200+150+100+500+700+60+200+1000=441 0 euro di costo in più che su 100 mq sono 44 euro al mq..... KIARO?
quarantaquattro euro al mq in più per offrire il top delle finiture.....
Meditate gente, meditate.
Scontato che se gli interventi li dovessimo fare successivamente noi arebbero un costo completamente diverso

#362
giemmeppi
ok quindi se Azzurra trova a un compratore a 4500 al mq:
- costo 2001= 800 euro
- inflazione romana, 4% annuo x 6 anni = 25%
- costo 2007 = 1000
- aumento tassi di interesse mutuo costruttore: nullo, nel 2001 i tassi erano già al 4,5 (Caltagirone farà mutui a tasso fisso o variabile?! boh)
- guadagno= 3.500 = 350%
MI SA CHE QUA FALLISCE SOLO RICUCCI pure se calano del 60% ancora stanno comodi ihihihihihihihihihiihihihihihih

[Modificato da guidoXXXX 27/06/2007 15:53]
30/06/2007 21:37
 
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Bene bene, molto interessante Guido! Qui c'è parecchio da meditare!!! [SM=g7667]
09/07/2007 22:08
 
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a pacco leonardo...
...non so se sono raddoppiati i prezzi delle costruzioni,
ma quelli delle vendite di sicuro si...

guardate bene le immagini postate qui da immobiliarista, che riporto sotto:


2003:

1) da 112.588 eur
salone, una camera cucina, bagno,
terrazzatissimo con possibilita' posto auto o box

2) da 144.608 eur
salone, due camere, cucina
doppi servizi, terrazzato
possibilita' posto auto o box


2007: (o meglio, giugno 2008)

1) da 245.000 eur
salone, 1 camera, cucina bagno e terrazzo
possibilita' posto auto o box

2) da 355.000 eur
salone, 2 camere, cucina, doppi servizi,
terrazzo. Possibilita' posto auto o box



2003:



2007: (o meglio, giugno 2008)

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forum sulla bolla immobiliare - video sulla bolla immobiliare
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Ogni individuo ha diritto alla libertà di opinione e di espressione incluso il diritto di non essere molestato per la propria opinione e quello di cercare, ricevere e diffondere informazioni e idee attraverso ogni mezzo e senza riguardo a frontiere.
09/10/2007 19:21
 
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Una conferma dal CRESME
.

" ... La redditività nel settore costruzioni è comunque tuttora molto alta, raggiungendo valori anche del 300 % sul costo iniziale."

CRESME: Il settore delle costruzioni: lo scenario – Roma, 23 maggio 2007

LINK

Ma una volta la regola aurea dei costruttori non era questa?

33% costo terreno
33% costo costruzione
33% utile del costruttore prima delle tasse
[Modificato da guido.zip 09/10/2007 19:25]
09/10/2007 20:14
 
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Bene, nel complesso non c'è da stupirsene. Ora i ricchi sono ancora più ricchi e i poveri ancora più poveri.

Però la notizia non è del tutto negativa, anzi. Dunque con un crollo del 70-80% dei prezzi attuali i costruttori avrebbero cmq ampi margini di guadagno. Ciò significa che non falliranno le banche che li hanno finanziati e dunque più tranquillità per i poveracci depositanti, che dovranno "solo" guardarsi da ABS, cartolarizzazioni e altre sole simili.
Ricordo alcuni anni fa, quello che mi disse un signore che avendo un piccolo terreno si fece costruire una bella villa avendo molta cura di non farsi fregare sul prezzo dalla ditta: "se avessi avuto un miliardo da spendere mi sarei fatto fare un megavillone che non finisce più". Credo che oggi come oggi il mercato darebbe a quella villa un valore molto simile, o perfino superiore, a quello considerato "debordante" dal suo proprietario (credo che avesse speso meno di un terzo della cifra suddetta, ma su questo non sono sicuro).
09/10/2007 20:36
 
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Re:
nazionalsindacalista, 09/10/2007 20.14:

Bene, nel complesso non c'è da stupirsene. Ora i ricchi sono ancora più ricchi e i poveri ancora più poveri.




Io direi "gli sprovveduti" sono ancora più poveri.
Già perchè secondo me il problema è sempre una grossa mancanza di senso critico delle cose.

Ogni volta che vado a casa di qualche mio amico che ha comprato il nuovo mi stupisco delle "dimensioni ridotte" dei loro appartamenti e alcuni li hanno comprati in periodi lontani dalla bolla.
A me stupisce che non si siano mai posti il problema di come sono care le case nuove e quanto sono piccole, hanno salotti dove ci sta solo il divano e la TV, camere che messo letto e armadio resta un corridoio lungo il letto, bagni lunghi come la vasca.
A volte sembra di stare in camere di albergo.
Eppure gli appartamenti dei loro genitori erano ancora del tipo "casa vera", con tanto spazio.
Perchè non capiscono che è un prezzo sbagliato, perchè la gente fa la fila per il nuovo per pagare tanto e avere poco?

Io continuo a pensare che un pò scemi lo siano.
E la mancanza di un "approccio critico" la vedo in tutti i settori dove girano le stupidate: auto, moda, tv, cellulari, calzature, etc.

Ciao
Gil

10/10/2007 01:25
 
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costo costruzioni
questa publicità appare su "Metro" un giornale gratuito cittadino, 600euro al mq. e non 2000!! e deve essere già uno dei più cari, perchè su SecondaMano ho visto publicizzare bagni completi a 2000euro [SM=j7569]



ciao [SM=p7579]
10/10/2007 12:50
 
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Re: costo costruzioni
tinos621, 10/10/2007 1.25:

questa publicità appare su "Metro" un giornale gratuito cittadino, 600euro al mq. e non 2000!! e deve essere già uno dei più cari, perchè su SecondaMano ho visto publicizzare bagni completi a 2000euro [SM=j7569]

ciao [SM=p7579]



Nella pagina dei link

freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=4381

avevo segnalato tempo fa i link ai siti di alcune ditte di costruzioni prefabbricate, utili (a chi non é del settore) per avere un'idea dei prezzi reali di costruzione. Terreno, fondamenta e allacci esclusi, si va dai 500 euro/mq delle baite di montagna ai 1500 euro/mq per ville da miliardario. Tenete conto che il legno é un materiale di costruzione pregiato rispetto ai mattoni e al cemento.

E comunque secondo me anche i prezzi dei prefabbricati (insieme a quelli dei terreni e della manodopera per le rifiniture) sono destinati ad abbassarsi con lo sgonfiamento della bolla.

Quindi secondo me conviene in ogni caso aspettare che l'arrosto sia cotto a puntino.


10/10/2007 20:40
 
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Re: Re:
gilbyit, 09/10/2007 20.36:



Io direi "gli sprovveduti" sono ancora più poveri.
Già perchè secondo me il problema è sempre una grossa mancanza di senso critico delle cose.

Ogni volta che vado a casa di qualche mio amico che ha comprato il nuovo mi stupisco delle "dimensioni ridotte" dei loro appartamenti e alcuni li hanno comprati in periodi lontani dalla bolla.
A me stupisce che non si siano mai posti il problema di come sono care le case nuove e quanto sono piccole, hanno salotti dove ci sta solo il divano e la TV, camere che messo letto e armadio resta un corridoio lungo il letto, bagni lunghi come la vasca.
A volte sembra di stare in camere di albergo.
Eppure gli appartamenti dei loro genitori erano ancora del tipo "casa vera", con tanto spazio.
Perchè non capiscono che è un prezzo sbagliato, perchè la gente fa la fila per il nuovo per pagare tanto e avere poco?

Io continuo a pensare che un pò scemi lo siano.
E la mancanza di un "approccio critico" la vedo in tutti i settori dove girano le stupidate: auto, moda, tv, cellulari, calzature, etc.

Ciao
Gil





Hai pienamente ragione.
08/12/2009 15:31
 
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Fonte: ecolcity.it - di Roberto Franzè - 27/10/2008

Perché possedere la casa significa debito?

Come è stato possibile che per avere una propria casa le famiglie devono indebitarsi per una vita?
Semplice, perché ci hanno sottratto un diritto.

Quando le persone potevano comprarsi un pezzetto di terreno e potevano da soli costruirsi la propria casa erano uomini liberi.
Nel tempo i governi hanno tolto questo diritto ai cittadini principalmente in due modi:
1) aumentando sempre più la quantità di terreno agricolo necessaria per potersi costruire una propria casa,
2) obbligando i cittadini a costruire solo avendo un permesso ed in zone scelte dalle amministrazioni.

Fino allora l'uomo era libero di costruire su un suo piccolo terreno di proprietà, iniziando con pochi soldi e completando la costruzione con altri risparmi che riusciva a mettere da parte.
Ho visto famiglie costruirsi sei appartamenti da soli, il sabato e la domenica nel giro di pochi anni.
Poi con la scusa di una urbanizzazione migliore, i comuni hanno creato aree edificabili ed hanno dato i permessi di costruire non alle famiglie, ma ai costruttori.

Ora non è più possibile costruirsi una casa da soli, senza avere già una grande quantità di denaro per comprare un terreno edificabile.
Si sarebbero potute urbanizzare grandi aree e dividere il terreno per i cittadini o per gruppi di cittadini per avere una maggiore densità abitativa.
Ed invece grandi aree espropriate dai comuni e/o comprate a prezzi di terreno agricolo da pochi costruttori, sono diventate magicamente zone edificabili, con indici di cubatura altissimi, per creare centinaia di zone dormitorio.

Quindi il diritto dei cittadini è passato ai costruttori, guarda caso sempre amici della politica, e questo è stato fatale soprattutto per i cittadini delle grandi città, ma a quanto ammonta il danno per una famiglia?

Un appartamento in palazzina di 80 mq. (3 camere - bagno - cucina - balconi e posto auto) nella periferia di Roma (su terreno in concessione) costa dai 250.000 ai 300.000 Euro.

Vediamo quanto costerebbe se costruito da soli o con l'aiuto dei comuni direttamente ai cittadini:

per far questo ci viene in aiuto una bellissima iniziativa fatta a Milano dove dei terreni sono stati dati in concessione a dei cittadini che insieme e con l'aiuto retribuito di specialisti hanno costruito il loro condominio, con questa spesa: 80.000 Euro + 1000 ore di lavoro per ogni assegnatario di appartamento.

Vediamo le ore di lavoro a quanti mesi corrispondono: 1000 / 8 = 125 giorni lavorativi 125 / 22 = 5,7 mesi lavorativi, arrotondiamo a 6 mesi.
Quindi il costo complessivo dell'abitazione escluso il lavoro è: 80.000 + 20.000 Euro per i costi di urbanizzazione di zona = 100.000 Euro.

Facciamo la differenza tra i due costi: 250.000 - 100.000 = 150.000 Euro.

Per facilitare i conti ammettiamo che la persona che autocostruisce la propria casa e colui che acquista dal costruttore avessero da investire 0 Euro, in questo caso l'autocostruttore dovrà accendere un mutuo di 100.000 Euro, mentre il compratore dovrà accendere un mutuo in banca di 250.000 Euro.

100.000 Euro al tasso fisso del 6% genera una rata di 1.500 Euro per 7 anni.
250.000 Euro al tasso fisso del 6% genera una rata di 1.500 Euro per 30 anni.

Ipotizzando che le due persone guadagnino tutti e due 1.500 Euro mensili la persona che costruisce da solo la propria casa lavora 7 anni + 6 mesi, mentre chi la compra lavora 30 anni per avere la stessa abitazione.

Il costo effettivo finale nel primo caso sarà di: 1500 x 90 mesi (7,5 anni) = 135.000 Euro Il costo effettivo finale nel primo caso sarà di: 1500 x 360 mesi (30 anni) = 540.000 Euro.

Ora ognuno è libero di scegliere il proprio modo per arrivare a possedere una casa, ma perché allora ci viene negata la possibilità di autocostruircela da soli?

Perché siamo schiavi di governi corrotti al servizio delle banche, che creano il denaro che ti prestano dal nulla, mentre se poi tu non riesci a restituirglielo si prendono il tuo bene reale; praticamente tu lavori (30 - 7,5) = 22,5 anni in più per pagarti una casa solo perché qualcuno abilmente ti ha tolto il diritto di costruirti o di farti costruire una casa per tuo conto.

Ribellatevi, unitevi con altri e costruitevi anche voi una vostra Ecolcity.

Tra i commenti c'è anche un riferimento a questo forum. [SM=g6957]

Marco

Penso che saperne di più sia sempre utile...
Inserito da Anonimo il Mer, 18/03/2009 - 17:23.

Buongiorno Roberto!

complimentiper il Bel sito, in particolare chiarissimo l'articolo che hai postato.

un altro dei motivi per cui costano molto, troppo, è che le persone NON SONO informate adeguatamente.

mi sono salvato dal fare un mutuo seguendo un forum sulla BOLLA IMMOBILIARE sulla CASA.

freeforumzone.leonardo.it/cartella.aspx?idc=1785

a proposito, perchè non posti questo tuo articolo anche lì. E' un forum MOLTO SERIO e ben gestito.

complimenti ancora,

cordialmente Paolo Franchi

-------------------------------------------------------------------

Grazie della segnalazione
Inserito da Roberto Franzè admin il Mer, 18/03/2009 - 17:58.

Condivido, non se ne sa mai abbastanza.

Mi sono inscritto al forum adesso.

Grazie per la segnalazione

Roberto Franzè

[Modificato da marco--- 08/12/2009 16:05]
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