Fonte: la Repubblica.it - 05/07/2007 - 10:30
Immobiliare, il mercato cambia segno - Nel secondo semestre 2007 un calo del 10%
ROMA - Il mercato immobiliare sta per cambiare segno. A pubblicare previsioni fosche sull'andamento della compravendita di case questa volta non è un'istituzione internazionale di prestigio, ma pur sempre lontana dal mercato, ma la Fiaip, la Federazione italiana degli Agenti Immobiliari Professionali, che nel Report semestrale prevede per la seconda metà del 2007 una flessione del 10 per cento nel mercato immobiliare urbano e dell'1,5 per cento in quello turistico. Una decisa inversione di tendenza dei prezzi delle case, dopo un boom durato 9 anni, quasi 10. Il robusto calo previsto per il secondo semestre di quest'anno arriva dopo una crescita risicata dell'1,7 per cento del primo semestre rispetto a quello precedente, risultante da un +0,5 per cento nel mercato urbano e da un +2,8 per cento in quello turistico.
In rialzo solo 6 città. E' la temuta 'bolla immobiliare' della quale si parla da tempo? Un crollo del 10 per cento è una regressione davvero repentina del mercato, nonostante i rallentamenti degli ultimi mesi, tanto più se si dà un'occhiata alle singole città esaminate dal Report semestrale Fiaip. Scendono infatti del 10 per cento Milano, Trento, Firenze, Roma, Bari, Cagliari, Napoli, Venezia. Vanno ancora bene solo città 'medie' come Catanzaro, Perugia, Campobasso, Trieste e, fra le città grandi, Torino e Palermo.
I dati limitati ai quartieri di pregio. Una premessa va fatta però per la metodologia del rapporto: la rilevazione della Fiaip si è concentrata quest'anno per la prima volta esclusivamente sulle zone di maggior prestigio delle venti città capoluoghi di provincia. Si tratta dei centri storici di Potenza, L'Aquila, Trieste, Firenze, Trento, Perugia, Aosta e Campobasso; il quartiere Indipendenza-Corso Mazzini a Catanzaro, Posillipo a Napoli, Galvani a Bologna, Trevi a Roma, Albaro a Genova, Duomo-Cordusio a Milano, Pietralacroce ad Ancora, Crocetta a Torino, Murat 1 a Bari, Monte Urpinu a Cagliari, Politeama a Palermo e San Marco a Venezia. Per il mercato turistico, la rilevazione è stata effettuata in 20 rinomate località di vacanza, una per ogni regione.
Di conseguenza quando si sarà esaminato il mercato immobiliare urbano nel suo complesso, forse il calo non sarà proprio del 10 per cento. Però non dovrebbe neanche allontanarsi tanto dalla previsione formulata dalla Fiaip per i quartieri di pregio delle città capoluogo di provincia, dal momento che proprio le zone centrali avevano registrato negli ultimi anni gli aumenti più rilevanti e avevano tenuto di più rispetto al rallentamento che comunque si avvertiva già dall'anno scorso.
Il calo già rilevato dagli agenti. "Abbiamo deciso di analizzare un campione ristretto - spiega il vicepresidente di Faiap, Osvaldo Grandin - perché ci eravamo accorti di alcuni segnali, che indicavano una flessione. Abbiamo preso in esame il massimo della categoria, gli immobili che avevano la quotazione più alta di venti città capoluogo e di venti città turistiche. L'indagine ha dato come risultato una media del 10 per cento, ed è un elemento che nella piazza lo si riscontra: tutti i colleghi mi dicono che ci sono meno contatti, meno vendite".
Transazioni diminuite, tempi allungati. Infatti il rallentamento e la flessione del mercato sono stati anticipati dall'allungamento dei tempi delle compravendite che gli agenti segnalano già dai primi mesi del 2006. Nel primo semestre del 2007 il tempo intercorso tra l'incarico affidato all'agente immobiliare e la stipulazione della compravendita è arrivato a quasi sei mesi (5,7) e il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo è stato del 10 per cento. Gli immobili messi in vendita sono aumentati mediamente del 4,7 per cento, ma le transazioni portate a termine sono diminuite dell'8,4 per cento.
Preferiti i tagli piccoli. Altro segnale della difficoltà delle famiglie è il deciso orientamento verso tagli piccoli: la maggior parte delle abitazioni richieste, segnala infatti la Fiaip, ha una superficie inferiore ai 60 metri quadri (42 per cento), le case di medie dimensioni sono richieste dal 39 per cento, quelle di oltre 120 metri quadrati solo dal 19 per cento. Quanto alla provenienza della clientela, quattro acquirenti su cinque sono italiani, gli stranieri Ue poco più del 10 per cento e gli extracomunitari il 6,4 per cento.
Non si tratta della bolla immobiliare. Che il mercato si sia fermato, e che dovesse in qualche modo assestarsi, nessuno lo nega da tempo: la Fiaip ricorda che in media i prezzi di compravendita sono cresciuti del 76,6 per cento tra il 2000 e il 2007, con punte del 96 per cento per le case nuove o ristrutturate. Ma per la Fiaip non è il caso di parlare di bolla immobiliare, nonostante un calo del 10 per cento, se venisse confermato per il mercato in generale, sia davvero imponente: "Credo che siamo i primi a lanciare una previsione di questo tipo, assolutamente un ridimensionamento di alcuni prezzi di mercato - dice Grandin - ma la bolla immobiliare no, direi che se non è scoppiata nel passato non è neanche questo il momento. Pur ribadendo che la nostra previsione è un dato assolutamente reale".
Mutui più onerosi per gli aumenti dei tassi. Probabilmente, osserva Grandin, a incidere sul rallentamento del mercato ci sono stati anche gli aumenti dei tassi d'interesse: "A lungo si è detto che pagare il mutuo era come pagare l'affitto, ma adesso non è più vero, la rata del mutuo è più alta di almeno il 15, 20 per cento". Nel primo semestre 2007 gli acquirenti hanno fatto ricorso al mutuo nel 75,5 per cento dei casi. I mutui sono stati stipulati per un importo mediamente pari al 75,6 per cento del prezzo dell'immobile, con una durata media di 23 anni e un tasso per lo più fisso: le famiglie non si fidano più del variabile, che ha subito continui ritocchi verso l'alto per via dei rialzi della Banca Centrale Europea.
Il mercato turistico più stabile. Nella rilevazione sul mercato turistico emergono le località montane, in particolare Courmayeur e Madonna di Campiglio, nelle quali i prezzi degli immobili nuovi o di pregio oscillano tra gli 8.000 e i 10.000 euro, seguiti da Forte dei Marmi, Porto Rotondo e Santa Margherita Ligure. Per il mercato turistico le previsioni della Fiaip sono molto meno negative, il calo previsto per la seconda metà del 2007 è dell'1,5 per cento, però anche in questo caso si tratta del primo calo dei prezzi delle abitazioni dopo un decennio di rialzi. Tutti gli indicatori sono attenuati rispetto a quelli del mercato urbano: anche per le seconde case si sono allungati i tempi della vendita, e si sono ridotte le transazioni concluse, ma solo dello 0,3 per cento.