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Mutui Maledettissimi Mutui

Ultimo Aggiornamento: 27/06/2016 14:32
20/07/2007 14:20
 
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Mutui per la casa: nel primo trimestre del 2007 in calo dell'1,59%

Finanzaonline.com - 20.7.07/14:14

I mutui destinati all'acquisto della casa erogati in Italia nel primo trimestre del 2007 sono stati pari a 14,204 miliardi di euro, in calo dell'1,59% rispetto allo stesso periodo del 2006. E' questa la fotografia scattata dall'Osservatorio Mutui Casa alle Famiglie di Banca per la Casa, del gruppo Unicredit. La riduzione più consistente si è registrata nell'Italia nord-occidentale (-5,25%) e insulare (-6,05%). Mentre si è avuta una crescita nell'Italia nord- orientale (+1,58%), centrale (+1,61%) e in minor misura in quella meridionale (+0,04%). La Lombardia, pur in flessione del 5,60%, è stata la regione con la maggior erogazione in termini assoluti, con 3,352 miliardi.
20/07/2007 14:59
 
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Qui potete parlare di tutto ciò che riguarda i mutui, siano essi italiani americani tedeschi inglesi e polacchi.
Sono ammesse anche discussioni su Ben Bernanke, la massa monetaria e le congiunture plutogiudaicomassoniche di stampo cospirazionale.

Tutti i messaggi riguardanti questi argomenti che appaiono sul 3D "Bolla immobiliare" verranno spostati qui dentro.

Saluti

Macs
[Modificato da |Macchese| 20/07/2007 15:03]
Di questi tempi è più facile trovare una buona moglie che un trilocale a un buon prezzo
20/07/2007 15:11
 
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Re:
|Macchese|, 20/07/2007 14.59:

Qui potete parlare di tutto ciò che riguarda i mutui, siano essi italiani americani tedeschi inglesi e polacchi.
Sono ammesse anche discussioni su Ben Bernanke, la massa monetaria e le congiunture plutogiudaicomassoniche di stampo cospirazionale.

Tutti i messaggi riguardanti questi argomenti che appaiono sul 3D "Bolla immobiliare" verranno spostati qui dentro.

Saluti

Macs



inauguriamolo cosi:



ml-implode.com/


PS: abbiamo perso la scommessa: noi stiamo ancora a 95 utenti...
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20/07/2007 23:04
 
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Re: Re: "mutui infamissimi mutui"
2007-07-20 18:07
Mutui: - 1, 6% primi tre mesi 2007
Gruppo Unicredit: flessione maggiore nelle isole e nord ovest
(ANSA) - ROMA, 20 LUG - Famiglie in ritirata dai mutui nei primi tre mesi del 2007: le erogazioni sono diminuite dell'1,6% rispetto al primo trimestre del 2006. Secondo l'osservatorio Mutui Casa alle famiglie di Banca per la Casa del gruppo Unicredit, il calo corrisponde a 14.204 milioni di euro ed e' dovuto ai continui rialzi dei tassi. La flessione e' piu' evidente nelle isole (-6,05%)e nel Nord Ovest (-5,25%), mentre hanno registrato una crescita Nord Est(+1,58%) e Centro(+1,61%).Stabile il Sud con +0,04%.


Premessa: spero di non essere considerato fuori tema o almeno di avere una spiegazione del perchè questa potrebbe esserlo


Penso che i mutui siano una opportunità se chi acquista lo fa con intelligenza e un chiaro indice dell'interesse dell'immobiliare, se si riesce a comprenderne l'andamento.

Chiedo aiuto a chi sa di più in materia, per valutare quanto riportato nel sito ANSA.

Faccio riferimento ad un file Excel da comunicazione Guido.zip del 12/07/2007 per provare a fare un ragionamento, sia pur approssimato, ma penso non lontano dalla verità, di cui chiedo a voi conferma o di evidenziare qualche errore di fondo da me commesso.

Punto comune: ante 2000 i mutui avevano durate medie tra 10 e 15 anni per cui tenedo conto che nel gennaio 2000 il credito alle famiglie in mutui immobiliari ammontava a poco più di 73.000 Mil Euro
(BankItalia e file Guido.zip) possiamo ipotizzare che mutui per 6.000 - 7.000 Mil di Euro venissero a terminare ogni anno. In prima approssimazione consideriamo che tale valore sia quello cui fare riferimento fino all'anno in corso (nel 2007 verrebbero a scadere infatti mutui concessi tra il 1993 ed 1997 se la premessa non è manifestamente infondata).

Ne segue che il totale di credito concesso annualmente alle famiglie per l'aqcuisto di immobili sarebbe pari a valore di crescita anno su anno + 6.000 / 7.000 Mil di euro all'anno.

Allora sarebbe:
2003 27.768 + 6.000= 33.800 ca Mil Euro
2004 30.672 + 6.000= 36.700 ca
2005 32.676 + 6.000= 38.700 ca
2006 27.424 + 6.000= 33.500 ca
2007 7.054/5*12=17.000ca + 6.000= 23.000 ca in tutto il 2007!
(gen-mag 7.054 equivale su base annua a ca 17.000 in assenza di significativi scostamenti)

Problema: come mai se nel 2006 il monte mutui concessi è minore del 2005 le vendite risultano aumentate di ca. il 3%? Penso che la risposta possa trovarsi nei maggiori acquisti fatti da extracomunitari ( ora sembra tra il 10 e 15% su scala nazionale) acquisti che presumibilmente coinvolgono abitazioni meno costose.

Se questo ragionamento è valido in prima approssimazione, la riduzione delle transazioni immobiliari legate all'apertura di mutui questo anno si avvia ad essere circa la metà rispetto al 2006, forse potrebbe risalire al 60% ca per i crescenti aquisti da parte di extracomunitari, mentre potrebbe al limite restare uguale il numero di transazioni condotte da chi ha la disponibilità di pagare in contanti senza ricorrere a mutui. Se consideriamo 1/3 di transazioni fatte in contanti e 2/3 tramite mutuo ( che fra l'altro sembra in aumento come percentuale del valore dell'immobile, per cui il ragionamento porterebbe ad una dimimuzione ancora più accentuata), i 2/3 pari al 66% (es 2006 850.000 compravendite, 66% = 570.000 ca )potrebbero diventare un 40% solamente cioè 340.000 ca nel 2007, che sommate a quelle ipoteticamente invariate pari a 280.000 ca (1/3 di 850.000) farebbero un totale di 340+280= 620.000 compravendite residenziali nel 2007!

SAREBBE UN BEL 25 % in MENO SUL 2006!!

Nota: 23.000 Mil Euro di mutui / 340.000 compravendite mutuate equivalgono però solo a poco meno di 70.000 euro di mutuo per abitazione, che ve ne pare?

Insisto a cercare una correlazione tra alcuni fattori noti, per poter poi cercare di valutare quello che ( andamento delle compravendite con ritardo solo di qualche mese) non si riesce mai a sapere con certezza grazie alla costante disinformazione fatta ad arte.

Grazie per il vostro contributo a chiarirmi le idee.

PS qualcuno mi può anche aiutare a capire come nel comunicato ANSA , un calo di 14.204 Mil Euro nei mutui concessi , corrisponde solo a 1.6% se il monte mutui per abitazioni è attualmente pari a ca. 250.000 Mil di Euro?
20/07/2007 23:19
 
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fragiuele: considera che c'è anche una frote componente di ricambio, cioè coloro che comprano una nuova casa vendendo la vecchia o mettendola in permuta. Magari in cantiere. Senza fare nuovi mutui.

La riprova secondo me è nel fatto che un fracco di case vuote sono in vendita ferme da mesi, e molta gente sta strippando perchè deve pagare la nuova mentre la vecchia non è ancora venduta.
25/07/2007 11:40
 
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NEWS FLOW...
...IMPRESSIONANTE

it.biz.yahoo.com/mutui/news/index.html



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25/07/2007 12:10
 
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Domino
Torna la paura dell'effetto domino sui mutui Usa, Countrywide spinge giu' le borse.

www.rainews24.rai.it/notizia.asp?newsid=72240
25/07/2007 18:33
 
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doppiamente stramaledetti...
...scommettiamo?

intendo che per ora li stanno stramaledendo i mutuatari, che stringono la cinghia per poter pagare...

...poi li stramalediranno i sottoscrittori dei questa cartolarizzazione


il bello e' che. per ora, sono tutti in bonis...



it.biz.yahoo.com/25072007/57/bancapulia-via-prima-tranche-operazione-cartolarizzazione-mutui-ipotecari-in-bo...

Mercoledì 25 Luglio 2007, 15:23

BancApulia: al via prima tranche di operazione cartolarizzazione mutui ipotecari in bonis

BancApulia ha perfezionato la prima tranche di un'operazione di cartolarizzazione di mutui ipotecari in bonis. L'operazione, organizzata con BNP Paribas in qualità di Arranger e lead manager e Finanziaria Internazionale in qualità di Arranger ha comportato la cessione di mutui ipotecari residenziali in bonis per circa 130 milioni di euro, alla società veicolo Apulia Finance. L'ammontare complessivo dell'operazione, pari a 400 milioni di euro, si raggiungerà attraverso più cessioni di mutui ipotecari in bonis, da realizzarsi nei prossimi mesi.



daje cor cerino, va passato PRIMA che se spegne,
anzi: prima che te comincia a brucia' er dito...
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clausole vessatorie
Limiti alla facoltà di vendere
Alcuni contratti di mutuo prevedono che l'utente non possa vendere l'immobile prima di aver finito di pagare il mutuo. In caso contrario si fa obbligo di estinguere anticipatamente il contratto assoggettandosi il pagamento della penale. E' una clausola che ovviamente non va sottovalutata perché può creare un intralcio nel momento in cui si decide di cambiare, casa. Il consiglio è quello di evitare gli istituti che propongano questa clausola o, in alternativa, chiedere che la limitazione non vada oltre i 5 anni. L'acquisto di un immobile già coperto da un mutuo.
In un caso del genere sono possibili due strade. Se il tasso e le condizioni sono favorevoli si può scegliere di accollarsi il mutuo in essere, continunado a pagare le rate al posto del proprietario precedente. Le banche di solito acconsentono all'operazione e si evitano le spese per un nuovo contratto. La seconda via consiste nel chiedere al venditore di estinguere il mutuo, magari utilizzando gli acconti dell'acquirente. E' ovvio che la banca pretenderà una penale d'estinzione per compensare il mancato guadagno degli interessi edé quindi necessario soppesare bene la convenienza.

www.tassofisso.net/mutui-prestiti-finanziamenti-denaro.html

Con la Legge 40/07, si fornisce nuovo impulso all'onda lunga delle liberalizzazioni divieto di clausole penali sull'estinzione anticipata dei mutui immobiliari e semplificazione nel procedimento di cancellazione dell'ipoteca;

www.notariato.it/portal/site/notariato/menuitem.faf871f13f8e37133d118210b1918a0c/?vgnextoid=c81481f66241e010VgnVCM1000009601010aRCRD&cpsextcurrc...

Una volta goduto di dette agevolazioni fiscali, non è possibile rivendere l’immobile acquistato prima che siano decorsi cinque anni dalla data dell’atto, pena il pagamento di una somma pari alla differenza tra imposta pagata e imposta che si sarebbe dovuto pagare come “seconda casa”, maggiorata di una sanzione pari al 30% oltre agli interessi. L’attuale normativa consente tuttavia di rivendere la “prima casa” senza incorrere nel pagamento della sanzione suindicata nell’ipotesi in cui entro un anno dalla data di vendita della casa, si provveda a riacquistarne un’altra da adibire a propria abitazione. In questa ipotesi, inoltre, non soltanto si evita, come detto, il pagamento dell’ulteriore imposta con la relativa sanzione, ma è possibile anche detrarre dalla somma dovuta a titolo di imposta di registro per il nuovo acquisto l’importo dell’imposta (di registro o sul valore aggiunto) già pagata in occasione del primo acquisto (il classico “due piccioni con una fava”!): è questo, in termini tecnici, il cosiddetto “credito d’imposta”, per le cui modalità ed ambito di applicazione è sicuramente opportuno rivolgersi al notaio di fiducia, che, valutando con specifica attenzione il caso concreto, suggerirà le possibili soluzioni e consiglierà in modo da garantire il maggior risparmio economico consentito dalla legge.

www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/file/eba8a00eb8512f8/compravendita_casa_...


Se davvero esistono queste clausole nei mutui, vendere casa non sarà poi così facile. Se ci sono limiti alla facoltà di vendere si è troppo condizionati, altro che investimento. E come può una persona comune con un potere contrattuale ridotto imporre l'eliminazione di tali clausole? Spero che la gente non si faccia gabbare così facilmente, ma ne dubito.
04/08/2007 11:19
 
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Re: clausole vessatorie
stelafe, 04/08/2007 10.19:

Limiti alla facoltà di vendere

...

Se davvero esistono queste clausole nei mutui, vendere casa non sarà poi così facile. Se ci sono limiti alla facoltà di vendere si è troppo condizionati, altro che investimento. E come può una persona comune con un potere contrattuale ridotto imporre l'eliminazione di tali clausole? Spero che la gente non si faccia gabbare così facilmente, ma ne dubito.




infatti...


il primo pensiero e' stato: "piu' paletti che nella vendita di Alitalia"...


cmq, "la gente" non e' Toto, Tpg, ecc...: non ha advisors, esperti legali e quant'altro...

risultato: si becca il cerino.

amen
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06/08/2007 18:00
 
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la giostra...
Scusatemi ma non sono riuscita a trattenermi su di una semplice affermazione. Credo che rende bene la situazione. << gli orbi non stanno troppo meglio dei ciechi >>.



Il problema riguarda in primo luogo Stati Uniti e Regno Unito, ma anche molti altri paesi in cui il mercato immobiliare e i finanziamenti collegati hanno conosciuto un boom senza precedenti, che sfiora la bolla speculativa. L'Italia sotto questo profilo appare meno esposta perché partiva da livelli d’indebitamento delle famiglie assolutamente inferiori alla media internazionale. Ma naturalmente in una crisi di natura sistemica gli orbi non stanno troppo meglio dei ciechi
www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Finanza%20e%20Mercati/2007/07/derivati-mutui-onado.shtml?uuid=7b6ca420-3905-11dc-af6b-0000...

www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Finanza%20e%20Mercati/2007/06/derivati-italease.shtml?uuid=0a378790-345d-11dc-b852-0000...
07/08/2007 11:22
 
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Re: la giostra...
stelafe, 06/08/2007 18.00:

Scusatemi ma non sono riuscita a trattenermi su di una semplice affermazione. Credo che rende bene la situazione. << gli orbi non stanno troppo meglio dei ciechi >>.



Il problema riguarda in primo luogo Stati Uniti e Regno Unito, ma anche molti altri paesi in cui il mercato immobiliare e i finanziamenti collegati hanno conosciuto un boom senza precedenti, che sfiora la bolla speculativa. L'Italia sotto questo profilo appare meno esposta perché partiva da livelli d’indebitamento delle famiglie assolutamente inferiori alla media internazionale. Ma naturalmente in una crisi di natura sistemica gli orbi non stanno troppo meglio dei ciechi
www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Finanza%20e%20Mercati/2007/07/derivati-mutui-onado.shtml?uuid=7b6ca420-3905-11dc-af6b-0000...

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avremo meno debito privato (48% contro il 90% degli inglesi), ma abbiamo un debito pubblico da paura...


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07/08/2007 17:06
 
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avremo meno debito privato (48% contro il 90% degli inglesi), ma abbiamo un debito pubblico da paura...


Appunto, il per che gli orbi non stanno troppo meglio dei cechi. Penso che tu hai ragione, quando affermavi di aspettare il passaggio dei cerini. Sai che non m’intendo d’economia. Lo so che non e una buona scusa, quando si spara delle stupidaggini. Penso leggendo vari articoli credo che siamo nella fase 2 cominciano ad accendersi cerini 1 alla volta.

www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Finanza%20e%20Mercati/2007/07/derivati-filo-rischio.shtml?uuid=9cb5ad1c-3459-11dc-b852-0000...

Nessuna compagnia di assicurazione, nessun fondo pensione o fondo comune di investimento in Europa si metterebbe direttamente in portafoglio un mutuo subprime americano: ma indirettamente sì. Questi mutui da anni vengono impacchettati e cartolarizzati (speciali società veicolo-scatole vuote acquistano i subprime dalle banche utilizzando l'incasso di un prestito obbligazionario garantito dai flussi di cassa generati dai mutui stessi): le securitization sono poi vendute sul mercato con bond contrassegnati da rating dalla "AAA" alla "BB". Le tranche più rischiose, tra la "BBB" e la "BB", vengono acquistate da banche o gestori specializzati e rimpacchettate a loro volta in emissioni di Cdo: le tranche più rischiose dei Cdo sono andate a ruba perchè a parità di rating hanno offerto rendimenti molto di più alti di quelli delle cartolarizzazioni o delle obbligazioni societarie. Il subprime diventa una cartolarizzazione e questa entra nel Cdo: cambia la rivestitura del pacchetto, non il contenuto.

Ma Trichet preannuncia
la stretta di settembre

www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Finanza%20e%20Mercati/2007/07/derivati-filo-rischio.shtml?uuid=9cb5ad1c-3459-11dc-b852-0000...
[Modificato da stelafe 08/08/2007 06:42]
09/08/2007 13:51
 
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come funzionano le RMBS e rischi connessi
da esperienza vissuta in prima persona:

- le banche erogano mutui, gli operatori di sportello hanno dei budget rigorosi da rispettare sui quali guadagnano bonus dell'ordine ca 5.000/10.000 euro lordi annui. I direttori di aree hanno anch'essi bomnus sui budget (ca 30.000/50.000 lordi annui) su su fino ad arrivare ai top manager che con stock options (legate al valore del titolo, quindi agli utili, qualità del credito, dividendi, ecc) arrivano a raggiungere cifre da sballo.
- le banche spingono verticosamente i mutui allungando scadenze 40/50 anni, riducendo il ratio rata/income fino al 50%.
- i mutui così erogati vengono poi cartolarizzati in veicoli societari SPV che emettendo obbligazioni sul mercato (RMBS) pagano il prezzo alla banca cedente.
- quindi la banca recupera il funding necessario a reiterare il processo (cd volano), erogare nuovi mutui mentre lo spread tra i rendimenti delle RMBS (ca 35-40 bps) e quello pagato dai mutuatari (ca 90-120 bps) rientra nelle tasche delle banche aq titolo di excess cash flow.
- più le banche erogano mutui, più cedono pro soluto il rischio di defaul del mutuatario sul mercato, più continuano a guadagnare in conto economico (ecco spiegati utili pazzeschi negli anni 2001-2006).

Ma cosa succede se le RMBS non vengono più allocate?? le banche dovranno tenere sui propri libri i mutui erogati fino alla scadenza assumendosi il rischio controparte. Inoltre non effettuando più il volano per erogare nuovi mutui dovranno andare ad indebitarsi direttamente sul mercato (interbancario, emissioni obbligazionarie, aumenti di capitale, ecc)

Spesso le banche si sono spinte ad erogare mutui tralasciando il rapporto rata/income ovvero attestandosi su dichiarazioni dei redditi presentate tramite mediatori creditizi (riducendo di parecchio allo sportello il controllo sul merito creditizio).

Cosa succede se i detentori di RMBS in una situazione i cui mutuatari originari dovessero non onorare la rata (quindi di default del titolo obbligazionario)venissero a scoprire che i CRITERI (caratteristiche dei mutui che vengono definite in gazzetta ufficiale dalle banche al fine di identificare nella massa dei finanziamenti ipotecari in essere quelli cartolarizzati) sottostante l'emissione RMBS in loro possesso è garantita da mutui che di fatto non corrispondono ai criteri (es. rata/income dichiarata < del 40% mentre invece è altamente al di sopra) dichiarati????

Risposta: la leggge prevede che la banca riaquisti a valore nominale (quindi sopportandone le perdite in conto capitale: acquisto a 100 qualcosa che vale 60) i€ mutui che non corrispondono ai criteri pubblicati.

Signori se saltano le RMBS le banche italiane avranno da soffrire parecchio.

Mi scuso se l'articolo è a volte tecnico, spero di aver trasferito un rischio che esiste: i mutui ipotecari cartolarizzati, se non rispecchiano i criteri, rientrano nei bilanci delle banche: quindi se i mutui sono in default il capital loss sarà di competenza delle banche

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Re: come funzionano le RMBS e rischi connessi
mkcicio, 09/08/2007 13.51:

da esperienza vissuta in prima persona:

- le banche erogano mutui, gli operatori di sportello hanno dei budget rigorosi da rispettare sui quali guadagnano bonus dell'ordine ca 5.000/10.000 euro lordi annui. I direttori di aree hanno anch'essi bomnus sui budget (ca 30.000/50.000 lordi annui) su su fino ad arrivare ai top manager che con stock options (legate al valore del titolo, quindi agli utili, qualità del credito, dividendi, ecc) arrivano a raggiungere cifre da sballo.
- le banche spingono verticosamente i mutui allungando scadenze 40/50 anni, riducendo il ratio rata/income fino al 50%.
- i mutui così erogati vengono poi cartolarizzati in veicoli societari SPV che emettendo obbligazioni sul mercato (RMBS) pagano il prezzo alla banca cedente.
- quindi la banca recupera il funding necessario a reiterare il processo (cd volano), erogare nuovi mutui mentre lo spread tra i rendimenti delle RMBS (ca 35-40 bps) e quello pagato dai mutuatari (ca 90-120 bps) rientra nelle tasche delle banche aq titolo di excess cash flow.
- più le banche erogano mutui, più cedono pro soluto il rischio di defaul del mutuatario sul mercato, più continuano a guadagnare in conto economico (ecco spiegati utili pazzeschi negli anni 2001-2006).

Ma cosa succede se le RMBS non vengono più allocate?? le banche dovranno tenere sui propri libri i mutui erogati fino alla scadenza assumendosi il rischio controparte. Inoltre non effettuando più il volano per erogare nuovi mutui dovranno andare ad indebitarsi direttamente sul mercato (interbancario, emissioni obbligazionarie, aumenti di capitale, ecc)

Spesso le banche si sono spinte ad erogare mutui tralasciando il rapporto rata/income ovvero attestandosi su dichiarazioni dei redditi presentate tramite mediatori creditizi (riducendo di parecchio allo sportello il controllo sul merito creditizio).

Cosa succede se i detentori di RMBS in una situazione i cui mutuatari originari dovessero non onorare la rata (quindi di default del titolo obbligazionario)venissero a scoprire che i CRITERI (caratteristiche dei mutui che vengono definite in gazzetta ufficiale dalle banche al fine di identificare nella massa dei finanziamenti ipotecari in essere quelli cartolarizzati) sottostante l'emissione RMBS in loro possesso è garantita da mutui che di fatto non corrispondono ai criteri (es. rata/income dichiarata < del 40% mentre invece è altamente al di sopra) dichiarati????

Risposta: la leggge prevede che la banca riaquisti a valore nominale (quindi sopportandone le perdite in conto capitale: acquisto a 100 qualcosa che vale 60) i€ mutui che non corrispondono ai criteri pubblicati.

Signori se saltano le RMBS le banche italiane avranno da soffrire parecchio.

Mi scuso se l'articolo è a volte tecnico, spero di aver trasferito un rischio che esiste: i mutui ipotecari cartolarizzati, se non rispecchiano i criteri, rientrano nei bilanci delle banche: quindi se i mutui sono in default il capital loss sarà di competenza delle banche





un po' tecnico ma interessante!
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09/08/2007 16:40
 
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un -22% contro un -28% del trimestre precedente
ecco,

se questo trend continua per un po', forse l'M3 correra' di meno (il credito al consumo continua a tirare) e forse allora si fermeranno pure i rialzi...



it.biz.yahoo.com/09082007/26/bce-resta-negativa-domanda-netta-mutui-per-immobili-ne...


Giovedì 9 Agosto 2007, 12:14

Bce: Resta Negativa Domanda Netta Mutui Per Immobili Nel 2* Trim

(ASCA) - Roma, 9 ago - Anche nel secondo trimestre e' ''fortemente'' negativa la domanda netta di mutui per acquisto immobili residenziali nell'area euro, mentre continua ad essere positiva la domanda netta per il credito al consumo. E' quanto emerge dal bollettino mensile della Bce nel quale viene rilevato che nel secondo trimestre dell'anno in corso la domanda netta di mutui alle famiglie per l'acquisto di abitazioni segna un -22% contro un -28% del trimestre precedente. ''In sostanza cio' ha rispecchiato una valutazione meno favorevole delle prospettive del mercato degli immobili residenziali''. Le banche si attendono che la domanda netta di mutui rimanga notevolmente negativa anche nel terzo trimestre.

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23/08/2007 12:31
 
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se non è zuppa e pan bagnato...
La sofferenza dei bilanci familiari e delle imprese, patologicamente dipendenti rispetto all'indebitamento, porterà a creare, secondo la Banca dei regolamenti internazionali un nuovo esercito di "morosi" che possono, con le loro insolvenze compromettere in un certo senso la stabilità del sistema. In particolare la BRI afferma che l'insolvenza, e così l'espropriazione degli immobili messi in vendita forzatamente, rischiano di far salire lo stock di abitazioni offerte sul mercato, facendo calare i prezzi e innescare una sorta di bolla immobiliare. Alla base di questa insolvenza patologica vi sarebbe la maggiore concessioni di crediti e un allentamento dei criteri di valutazione della solvenza, e la maggiore richiesta di mutui che spinge le Banche ad aumentare i tassi di interesse. Nel momento in cui i casi di morosità aumenteranno, perché evidentemente le persone non riusciranno a rimettere i propri debiti, si verrà a creare una zona grigia che rischia, secondo la BRI, di compromettere addirittura il mercato immobiliare o la solvibilità del sistema, che si basa proprio sul continuo pagamento di debiti e la contrazione di nuovi.
BRI a chiedere ai governi dei rimedi più drastici dinanzi alle società in dissesto: occorre lasciar fallire le imprese che non riescono a competere sul mercato, vanno lasciate fallire,
www.newsitaliapress.it/interna.asp?sez=984&info=137423

Le imprese vanno lasciate fallire in sintesi e questa l’indicazione data ai governi da parte di BRI. In altre parole, se perdo il lavoro, non riesco pagare la rata del mutuo divento disoccupato insolvente.
[Modificato da stelafe 24/08/2007 11:19]
27/08/2007 11:31
 
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mutuo rivoluzionario?
Un mutuo che apparentemente offre il tasso sul conto pari al tasso del mutuo...se fosse vero non sarebbe male.

www.bpv.it/main/mutui/MutuoAlberto.asp?rcsrid=bpv_bacheca_cor

...dove sta la fregatura?
27/08/2007 11:43
 
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Re: mutuo rivoluzionario?
pax2you, 27/08/2007 11:31:

Un mutuo che apparentemente offre il tasso sul conto pari al tasso del mutuo...se fosse vero non sarebbe male.

www.bpv.it/main/mutui/MutuoAlberto.asp?rcsrid=bpv_bacheca_cor

...dove sta la fregatura?

Io penso che la fregatura non ci sia, ma... se un soggetto è nella condizione di chiedere un prestito, di quanta liquidità dispone sul conto corrente? [SM=g7600]

Marco
27/08/2007 12:11
 
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Re: Re: mutuo rivoluzionario?
marco---, 27/08/2007 11.43:


se un soggetto è nella condizione di chiedere un prestito, di quanta liquidità dispone sul conto corrente? [SM=g7600]

Marco



Di quella che riesce a mettere da parte pagando la rata del mutuo.

Macs

Di questi tempi è più facile trovare una buona moglie che un trilocale a un buon prezzo
27/08/2007 13:08
 
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Re: Re: mutuo rivoluzionario?
marco---, 27/08/2007 11.43:

Io penso che la fregatura non ci sia, ma... se un soggetto è nella condizione di chiedere un prestito, di quanta liquidità dispone sul conto corrente? [SM=g7600]

Marco



Non so caro Marco, pero' non sempre prendere soldi in prestito e' un errore e non per necessita per forza bisogna accedervi.

Comunque anche se fosse tutto perfetto mi chiedo cosa succederebbe in caso di liquidazione della banca.
Il mutuo ti rimane ma le condizioni del conto pure?
In venti-trenta anni le cose cambiano.
27/08/2007 13:21
 
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Re: Re: Re: mutuo rivoluzionario?
pax2you, 27/08/2007 13:08:



Non so caro Marco, pero' non sempre prendere soldi in prestito e' un errore e non per necessita per forza bisogna accedervi.

Comunque anche se fosse tutto perfetto mi chiedo cosa succederebbe in caso di liquidazione della banca.
Il mutuo ti rimane ma le condizioni del conto pure?
In venti-trenta anni le cose cambiano.

E' vero, non è sempre un errore prendere soldi in prestito, sono d'accordo con te, il mio ragionamento infatti era unicamente orientato ai mutui per la casa, suppongo che in questo caso i vantaggi che ne potrebbero derivare sarebbero pressoché ininfluenti.
Io sono preoccupato perché queste offerte invogliano chi non ci fa due conti sopra e lo scopo è, come sempre, quello di fare indebitare anche chi ne è poco convinto, il tutto per sostenere l'enorme zattera dell'immobiliare che sta sempre più affondando...

Marco
[Modificato da marco--- 27/08/2007 13:22]
30/08/2007 12:53
 
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ATTENTI AL PIANO DI AMMORTAMENTO
Sposto qui il mio OT messo inizialmente nella discussione principale.

Alxmasi, 30/08/2007 11.10:



Non per dubitare di tutto e tutti, ma ho provato a fare un paio di calcoli, per la curiosità di capire di che cifre si sta parlando, e non riesco a far quadrare i conti.
Con l'Euribor di primavera 2005 (2,1 se ho trovato i dati giusti) e quello di fine agosto 2007 (tra l'altro non ancora applicato alle rate) pari a 4,7 e un mutuo di 30 anni il mio misero foglio di calcolo non riesce a produrre cifre simili a quelle scritte dalla tizia. Al massimo passo da 1000 (e spicci) a 1400 (e rispicci).
Avrò sbagliato io oppure la lettera l'hanno scritta in redazione come ogni tanto accade?

Forse qualcuno di voi ha maggiore familiarità con 'sti conteggi e mi svela l'arcano.

Ciax

Alx



Nei tuoi calcoli che ipotesi hai fatto sul metodo di aggiornamento del piano di ammortamento?

Infatti esistono due differenti tecniche per aggiornate la rata di un mutuo a tasso variabile quando cambiano i tassi.

Puoi vedere qui per capire come funziona il tutto:

IL PIANO DI AMMORTAMENTO DOPO LA VARIAZIONE DI TASSO
www.telemutuo.it/culturamutui/piano-dopo-variazione.html

Nell'esempio riportato nel link l'aumento della rata per un dato aumento di tassi é quasi il doppio se il piano di ammortamento non viene ricalcolato ma mantenuto.

" ... Ciò che conta è piuttosto capire come funziona il proprio piano di ammortamento per comprendere fenomeni che suonerebbero altrimenti anomali, se non perfino sospetti."

Altri riferimenti utili per farsi un pò di cultura sui mutui la trovate nella mia pagina dei link (alla voce "matematica dei mutui"):

Link bolla immobiliare

Se avete altri link interessanti da segnalare non esitate a farlo.

Alxmasi, 30/08/2007 11.38:



Io ho provato così:
Importo: 250.000
Spread: 1,2
Durata: 30 anni

Con l'Euribor da 2,1 a 4,7 si passa da 1094 a 1482 (se il mio foglio di calcolo funziona)
Ripeto che a 4,7 l'euribor è di agosto, quindi nelle rate indicate nell'articolo come minimo usano quello di luglio (più basso)
Una durata > 30 anni non mi pare fosse possibile nel 2005.

Ciax

Alx



Nel tuo esempio, se il piano di ammortamento non viene ricalcolato, l'aumento di interesse da applicare é di (4.7 - 2.1 = 2.6).
Il 2.6% di 250k euro é 6500 euro/anno = 541 euro/mese.

Quindi la nuova rata sarebbe 1094 + 541 = 1635 euro/mese, contro i 1482 che si ottengono nel caso di ricalcolo del piano di ammortamento.

Per chi si indebita fino al collo non sono pochi 153 euro al mese.

Mi chiedo quanti sanno queste cose, tra quelli che hanno sottoscritto mutui a tasso variabile. Secondo me molto pochi. E mi chiedo anche quante banche si sono preoccupate di spiegarlo ai propri clienti. Ancora meno.

Conosco diverse persone che stanno chiudendo un mutuo variabile per riaprirne un'altro anch'esso variabile (tipicamente Mutuo Arancio).
La riduzione della rata mensile che si ottiene, a parità del periodo di rimborso, é dovuta in parte ad una piccola riduzione dello spread, ma in larga misura al fatto che il piano di ammortamento viene ricalcolato.

In questo modo la rata si riduce nell'immediato soprattutto perché diminuisce la quota di restituzione capitale, e la restituzione capitale viene spostata più in là nel tempo.

Questo presenta qualche inconveniente. Per esempio che chi tra questi signori volesse estinguere il mutuo tra 10 anni dovrebbe versare alla banca una somma maggiore, oppure che soffrirebbe maggiormente nel caso in cui tra 10 anni i tassi aumentassero fortemente (avendo più capitale su cui pagare interessi).

Siccome le banche non fanno regali a nessuno, viene da pensare che la stagione dei bassi tassi di interessi sia definitivamente chiusa.

Una buona regola rimane sempre chiedere consiglio alle banche e poi fare esattamente il contrario.
[Modificato da guido.zip 30/08/2007 13:00]
30/08/2007 13:30
 
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Confessioni di un ex strutturatore di banca
.

Copio e incollo questo intervento dal forum del Corriere
www.corriere.it/corrforum/corriere/Thread?forumid=1307&posti...

Turi
2007-08-29 21:46 Variabile o fisso? Cosa preferisco le banche

Cerco di non utilizzare un linguaggio troppo tecnico.
Dal punto di vista del cliente, un'esposizione al tasso fisso è nettamente più vantaggiosa per una serie di motivi.

1) Solitamente le banche prezzano i mutui in modo da far risultare più conveniente per loro (e quindi per il cliente più svantaggioso) il mutuo a tasso variabile, in termini di valore attuale al tempo zero, rispetto al mutuo a tasso fisso. Ciò che i consumatori non considerano è che i mutui vengono prezzati sulla base di una curva forward dei tassi che è crescente (almeno in Europa): quindi la "convenienza" del mutuo a tasso variabile durante i primi anni viene più che compensata dalla "non-convenienza" durante gli anni successivi.

2) Un mutuo a tasso fisso permette al cliente di avere un "cap" implicito. Infatti, se i tassi dovessero salire, il mutuo risulterebbe protetto diventando addirittura conveniente se il tasso guida supera il tasso fisso del mutuo stesso, mentre se i tassi scendono il cliente può sempre estinguere il mutuo anticipatamente (senza penali a seguito della legge Bersani!) e contrarne uno a tasso variabile adesso ben più basso.

3) Essendo lo spread fra tasso fisso e variabile adesso molto ridotto, è aumentata la convenienza al tasso fisso, in altri termini è diminuita la economicità del tasso variabile.

4) I consumatori non considerano minimamente che il rischio, come tutte le grandezze finanziarie, può essere prezzato. Nel momento in cui voi contraete un mutuo a tasso variabile, "regalate" il prezzo del rischio implicito del tasso guida alla banca, che poi a sua volta lo rivenderà sul mercato. Nessuna banca infatti riconosce un premio al rischio ai clienti che si impegnano a tasso variabile.

Dal punto di vista della banca, al contrario, il mutuo a tasso variabile è più conveniente per i seguenti motivi.

1) Tutti i motivi speculari a quelli sopra elencati.

2) Non esiste più la penale di estinzione anticipata, letteralmente la differenza in valore attuale del mutuo in essere e il mutuo a valori di mercato. Nel regime legislativo ante-Bersani, se passavate da un mutuo a tasso fisso a uno a tasso variabile, perchè i tassi erano scesi e quindi per voi era più conveniente rimodulare il mutuo, dovevate pagare una penale pari alla differenza in valore attuale dei due mutui. Così in pratica la banca non aveva nessun costo, anzi guadagnava le commissioni fisse sul nuovo mutuo. Con l'avvento del Decreto Bersani le cose sono cambiate: le banche non ricevono più la penale e quindi diventa per loro estremamente diseconomica la rimodulazione del mutuo. Cercheranno in tutte le maniere di offrivi un mutuo a tasso variabile per evitare l'inconveniente, cercheranno di caricare la vecchia penale attraverso altri costi (costi fissi up-front per esempio) oppure alzeranno il tasso dei mutui a tasso fisso in modo da renderli meno convenienti. Ma quest'ultima soluzione è poco perseguibile in quanto commercialmente non conveniente (il cliente valuta il tasso ed invece trascura i costi fissi up-front che in valore attuale hanno un impatto pesantissimo).

3) Le banche traggono ingenti profitti dalle cartolarizzazioni dei mutui a tasso variabile che i clienti contraggono. I mutui a tasso fisso non vengono cartolarizzati oppure vengono "swappati" a tasso variabile per poi essere cartolarizzati.

Per inciso, tutte le opzioni che vengono offerte insieme ai mutui (ad esempio, opzione di passare da variabile a fisso o viceversa) vengono pagate profumatamente dal cliente (la rata del mutuo con opzione è più alta di quella del mutuo senza opzione). Il prezzo di queste opzioni non è mai ai valori di mercato ma ben al di sopra, rendendo in fin dei conti l'opzione non più conveniente in termini di valore attuale.
Scusate il tecnicismo, spero però di aver dato un'idea perchè le banche spingono alla contrazione di mutui a tasso variabile o con opzioni incorporate.

Un (ex) strutturatore di banca
.
[Modificato da guido.zip 30/08/2007 18:59]
03/09/2007 12:03
 
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Notizia del: 03/09/07 07:57:49 - Fonte: Spystocks

Da La Repubblica: Un fondo di solidarietà sui mutui per la prima casa. L'ipotesi è allo studio dei tecnici del governo e potrebbe entrare a far parte della prossima Finanziaria. 'Ma per ora non c'è niente di deciso', ha precisato il vice ministro dell'Economia, Vincenzo Visco, dopo che dallo stesso dicastero era arrivata la smentita formale alle dichiarazioni del presidente del Consiglio nazionale dell'Udeur, Federica Rossi Gasparrini, secondo la quale il progetto avrebbe già ottenuto il via libera del ministero. 'Ognuno ha le proprie ambizioni - ha aggiunto Visco - ma come ha detto Prodi le decisioni saranno prese collegialmente'.




Notizia del: 03/09/07 07:45:14 - Fonte: Spystocks

Da La Repubblica: Sulla riapertura dei mercati - tranne quello americano, chiuso per il Labor Day - grava un nuovo elemento di incertezza come se non bastessero tutti quelli esistenti. La Bri, la Banca dei Regolamenti Internazionali, la banca centrale delle banche centrali di Basilea, ha espresso ieri tutta la sua preoccupazione per le turbolenze che attraversano la finanza internazionale. Secondo l'istituto genera inquietudine soprattutto il creditcrunch dovuto all'impennata nella richiesta di liquidità da parte degli investitori e alla risposta delle banche in cerca di salvaguardia. Qualche perplessità poi l'analisi pubblicata sulla Rassegna Trimestrale della Bri la riserva anche alle cospicue iniezioni di liquidità che le banche centrali si sono viste costrette ad effettuare.




Notizia del: 31/08/07 08:22:00 - Fonte: Spystocks

Da Il Corriere della Sera: La situazione legata ai mutui si fa seria in Germania, soprattutto per alcune banche della Landesbanken, le banche pubbliche legate alle amministrazioni locali. Sette consiglieri d'amministrazione di WestLb, l'istituto del Nordreno-Westfalia, sono finiti sotto inchiesta dalla procura di Dusseldorf per perdite da 604 milioni in operazioni di trading quest'anno. Più grave ancora la situazione della SachsenLb. L'istituto è alla bancarotta e sarà salvato fondendolo alla Landesbank del Baden-Wurttenberg.



Notizia del: 03/09/07 10:09:21 - Fonte: Spystocks

Tempi duri per la tedesca Ikb. La banca teutonica travolta dalla crisi subprime ha annunciato oggi di prevedere una chiusura in perdita sia per il corrente esercizio sia per il 2008. Le perdite stimate dalla banca ammontano rispettivamente a 600 milioni di euro per il 2007 e 700 mln per l'esercizio successivo. Prima di essere travolta dal ciclone subprime le previsioni di Ikb erano di un risultato netto 2007 a +280 milioni.




[SM=g7628] [SM=g7628] [SM=g7628]
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Re: news update
laplace77, 03/09/2007 12.03:


Notizia del: 03/09/07 07:57:49 - Fonte: Spystocks

Da La Repubblica: Un fondo di solidarietà sui mutui per la prima casa. L'ipotesi è allo studio dei tecnici del governo e potrebbe entrare a far parte della prossima Finanziaria. 'Ma per ora non c'è niente di deciso', ha precisato il vice ministro dell'Economia, Vincenzo Visco, dopo che dallo stesso dicastero era arrivata la smentita formale alle dichiarazioni del presidente del Consiglio nazionale dell'Udeur, Federica Rossi Gasparrini, secondo la quale il progetto avrebbe già ottenuto il via libera del ministero. 'Ognuno ha le proprie ambizioni - ha aggiunto Visco - ma come ha detto Prodi le decisioni saranno prese collegialmente'.

[SM=g7628] [SM=g7628] [SM=g7628]



eppure una soluzione ci sarebbe: se sono fondi pubblici, che "aiutino" questi "polli" in modo pubblico, ovvero comprando la nuda proprietà delle case e non buttando i soldi dalla finestra.
03/09/2007 13:54
 
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Re: Re: news update
picdp, 03/09/2007 13.50:



eppure una soluzione ci sarebbe: se sono fondi pubblici, che "aiutino" questi "polli" in modo pubblico, ovvero comprando la nuda proprietà delle case e non buttando i soldi dalla finestra.




ma con QUALI SOLDI ???

e' finita l'epoca "paga pantalone", perche' se paga, poi arriva la procedura di infrazione UE...

...in entrambi i casi NON possiamo permettercela...

...eppoi dicono che serve abbassare le tasse e ridurre la spesa pubblica...


PS: cmq, so' tutte chiacchiere !!!
NON mi risulta che quelli dei mutui in ECU abbiano preso una lira di aiuto...

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03/09/2007 14:03
 
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Re: Re: Re: news update
laplace77, 03/09/2007 13.54:




ma con QUALI SOLDI ???

e' finita l'epoca "paga pantalone", perche' se paga, poi arriva la procedura di infrazione UE...

...in entrambi i casi NON possiamo permettercela...

...eppoi dicono che serve abbassare le tasse e ridurre la spesa pubblica...


PS: cmq, so' tutte chiacchiere !!!
NON mi risulta che quelli dei mutui in ECU abbiano preso una lira di aiuto...




Secondo me essendo l'argomento di punta del momento ne approfittano per farsi un bel pò di pubblicità....propongono,si fanno inquadrare e intervistare e poi.....IL NULLA PIù ASSOLUTO (per fortuna)! [SM=g7667]


--- $ 100 WILL BUY THIS CAR MUST HAVE CASH LOST ALL ON THE SOTCK MARKET---
03/09/2007 14:15
 
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Re: Re: Re: news update
laplace77, 03/09/2007 13.54:



NON mi risulta che quelli dei mutui in ECU abbiano preso una lira di aiuto...




verissimo: c'è un amico che ha dovuto lavorare come un asino per potersi pagare il mutuo in ECU. l'unico aiuto dello stato è che poteva scaricare gli interessi dal 740, cosa che io abolirei.

vista la sua esperienza, comprai la casa solo nel 2001, a schiera, 60 mq di coperto alto 6 metri e 25 di corte, buono stato, 57.000.000 in contanti, notaio e tasse comprese.

comunque allora però il senato non aveva uno scarto di 10 parlamentari tra mangioranza e opposizione... potrebbe diventare terreno di scontro pesante nella prossima campagna elettorale.

il problema di 3 lustri fa riguardava molte meno persone di quello attuale.

secondo me non faranno altro che permettere di detrarre dal reddito l'intera rata e non solo la parte che riguarda gli interessi.

03/09/2007 21:43
 
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i subprime sono solo una piccola parte...
...gli ARM faranno il resto !!!


so, MUST WATCH THIS !!!


How Millions of American Will Lose Their Homes
www.youtube.com/watch?v=biP2JOf5euo




se non sbaglio, la musica e' quella di Arancia Meccanica durante la "rieducazione"...

it.wikipedia.org/wiki/Arancia_meccanica
it.wikipedia.org/wiki/Sinfonia_n._9_%28Beethoven%29

nel caso: indovinate chi sara' ad essere "rieducato", stavolta...

MUAHAHAHAHAHAHAAHAHAH !!!!

[SM=g7605] [SM=g7605] [SM=g7605]



PS: confrontate le due immagini affiancate qui sotto:

i subprime sono solo la punta dell'iceberg...
...il reset degli ARM fara' il resto !!!


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