Fonte: norisk.it - 12.12.2003
Una Bolla nel mercato immobiliare
Il famoso economista americano, Robert Shiller, che anticipò il crollo della Borsa americana stavolta si occupa di immobiliare, dobbiamo preoccuparci?
Robert Shiller è diventato famoso al grande pubblico per il suo libro "sull'esuberanza irrazionale" nel quale riassumeva anni di lavori sul mercato azionario e sul legame nel lungo termine tra valori fondamentali e quotazioni di borsa. Alla fine ci ha azzeccato, ma erano anni che lanciava segnali preoccupanti...
Recentemente ha pubblicato un lavoro sul mercato immobiliare americano e gli scongiuri sono d'obbligo...
I principali risultati prendono spunto dall'oggettivo aumento in termini reali e nominali che hanno fatto registrare i prezzi degli immobili in giro per il mondo e, dopotutto, da un paio d'anni si parla di crollo dei prezzi delle case e degli uffici, ma le cassandre sono state sempre smentite.
Indubbiamente, secondo i dati raccolti dall'Economist, i prezzi reali (e cioè al netto dell'inflazione) sono cresciuti negli ultimi 6 anni al tasso del 10% in Inghilterra ed Irlanda, a tassi compresi tra l'8% ed il 9% in Spagna, Australia e Olanda e ad un "misero" 4% negli Stati Uniti.
Non vengono riportati valori per l'Italia, ma ipotizzare il raddoppio negli ultimi sette anni, che equivale al 10% annuo ci sembra una stima ragionevole, quantomeno per i valori sulla carta, poi siamo convinti che ogni immobile abbia una storia particolare.
Shiller ipotizza che si sia in presenza di bolla quando la gente investe nella casa, pensando che sia una scorciatoia per guadagnare del denaro in breve tempo che, tradotto in termini economici, vuol dire operare basandosi sull'aspettativa di prezzi superiori in futuro non motivati da considerazioni economiche, ma da aspettative di comportamento di mercato (ci saranno sempre più persone che vorranno comprare le case).
Un ruolo centrale nella crescita dei prezzi è dovuto all'effetto congiunto di un maggior reddito disponibile: la gente guadagna di più e i tassi di interesse sono bassi rendendo convenienti i mutui, associato alle delusioni derivanti dai crolli dei mercati azionari, che hanno bruciato percentuali ingenti di patrimoni personali e di fondi pensione.
Il vantaggio degli immobili, che non sembrano a Shiller molto più cari del 1995, è di garantire la preservazione del capitale almeno nominale, caratteristica che le azioni non hanno saputo fare negli ultimi cinque anni, anche se forse si dimentica, con troppa velocità, l'incredibile incremento di valore degli anni '90...
Un fattore che potrebbe marcare un'inversione di tendenza, almeno nel mercato americano ed anglosassone potrebbe verificarsi quando il reddito da locazione, al netto di costi e tasse, risultasse inferiore al costo del debito necessario per acquisire l'immobile: in pratica l'operazione finanziaria non si fa più a costo zero o in utile, ma si deve aggiungere del capitale. In questo caso solo guadagni in conto capitale, e cioè aumenti dei prezzi, potrebbero generare il supporto necessario al mercato, ipotesi che dopo un anno di stasi potrebbe nuovamente verificarsi.
Shiller, mette le meni avanti ed avverte che i tassi di crescita degli ultimi anni saranno difficilmente ripetibili e, pur senza anticipare un crollo a breve, identifica i segnali di potenziali bolle in alcune realtà locali e, se lo dice lui, bisogna iniziare a pensarci sul serio...
Nel mercato azionario aveva anticipato di qualche anno, anche qui sembra che il motivo centrale sia "non se, ma quando..." ci auguriamo che sia meno intensa del crollo del Nasdaq, ma di questo ne siamo quasi certi forse avremo solo anni di crescita reale nulla o giù di li...
[Modificato da marco--- 14/05/2007 23:09]