Copio e incollo un interessante post di OTC, tratto dal forum FFZ.
www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=816015
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Prendo spunto dal documento della FIAIP (Federazione agenti immobiliari), dove si prevede per il secondo semestre 2007 un calo (sarebbe meglio dire un crollo) dei prezzi degli immobili attorno al 10%.
finanza.repubblica.it/scripts/cligipsw.dll?app=KWF&tpl=kwfinanza%5Cdettaglio_news.tpl&del=20070705&fonte=RPB&codnew...
E nel contempo ricordo che molti contratti di mutuo prevedono la seguente clausola (la famosa "clausola di risoluzione espressa"):
C. DIMINUZIONE DI GARANZIA
Relativamente ai casi in cui il valore del bene dovesse per qualche ragione ridursi, è specificata la facoltà della banca di richiedere un'integrazione della garanzia o la restituzione immediata di parte del debito.
www.telemutuo.it/culturamutui/contratto-mutuo.html
Ora mi chiedo quali possibili scenari per chi si è indebitato con mutui al 90-100% per scadenze lunghe ed adesso si ritrova ad avere garanzie insufficienti a copertura del debito contratto con la banca.
Di fronte alla richiesta di integrazione della banca, di fatto le opzioni per i mutuatari sono le seguenti:
a) abbattere il debito residuo in modo da riallinearlo con il valore dei beni a garanzia
b) integrare con ulteriori garanzie (tipicamente fidejussioni di parenti, amici, ecc.)
c) rischiare la vendita all'asta dell'immobile
Direi che l'opzione c) è da escludere (a meno di casi limite) in quanto comporta per le banche tempi, costi e rischi inaccettabili. Inoltre per il mutuatario significa automaticamente la bancarotta in quanto si troverebbe in negative equity.
L'opzione b) è improbabile, in quanto normalmente gli sventurati di turno hanno già dato fondo a tutte le possibile garanzie di cui potevano disporre.
Rimane l'opzione a), che però si scontra con il problema di trovare la somma (in contanti) per abbattere il debito: quasi impossibile che i mutuatari possano disporne.
Pertanto la soluzione che ritengo più probabile sia la seguente: i soldi per abbattere il debito vengano forniti dalla banca stessa, ovviamente a tassi estremamente più elevati, magari con una bella ristrutturazione ed allungamento del debito in modo da indebitare a vita gli sventurati, calibrando l'esborso aggiuntivo a loro carico in modo da lasciarli con lo stretto necessario alla sopravvivenza.
Penso che molte banche, di fronte alla possibilità di aumentare la redditività dei propri impieghi con un paio di telefonate e qualche minaccia (tipo il "tintinnar" della vendita all'asta), non si lasceranno sfuggire la ghiotta occasione. Inoltre con il documento della FIAIP che "certifica" il crollo del mercato e quindi del valore delle garanzie, hanno argomenti molto convincenti a loro favore.
Ricordiamo che l'arte del banchiere è quella di spremere il più possibile ed il più a lungo possibile i propri clienti, ma senza farli (finanziariamente) morire.
[Modificato da guido.zip 02/08/2007 16:09]