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2007: inversione di tendenza nel mercato immobiliare Fonte: ARES (Agenzia di ricerca economica e sociale) - 18-07-2007
FINE DEL BOOM IMMOBILIARE
AFFITTI “SOTTO LE STELLE”
2007: inversione di tendenza nel mercato immobiliare
Dopo l’abolizione dell’equo canone e la liberalizzazione degli affitti (legge 431 del 1998) , i prezzi degli immobili ed i canoni di affitto hanno galoppato per dieci anni verso l’alto in misura incontrollata: la percentuale di crescita ha ormai superato il 100% (epurata dall’inflazione).
I livelli proibitivi degli affitti hanno peraltro incentivato la tendenza all’acquisto tramite l’accensione di mutui ipotecari, cosicché attualmente più del 70% degli italiani risulta proprietario , con riduzione della fascia di disagio abitativo ma con crescita della sua gravosità e insopportabilità.
Ma che cosa sta accadendo nel 2007? Ebbene, sembra che la crescita “stellare” si sia improvvisamente arrestata, e che anzi sia iniziato un ciclo di decrescita. Insomma una inaspettata inversione di tendenza che preoccupa gli agenti immobiliari ed il settore speculativo, ma dà speranza a chi cerca casa.
Il fenomeno in Italia segue di poco, e con le debite proporzioni, la crisi immobiliare degli Stati Uniti, dove l’incremento delle vendite di nuove case è stato accompagnato sul finire del 2006 dal più significativo calo dei prezzi in trentacinque anni : il costo medio per acquistare un’abitazione negli Stati Uniti è sceso quasi del 10%, a 217.000 dollari da 240.000 dollari dello stesso mese (settembre) del 2005. E per la prima volta da anni, nei primi mesi del 2007 i prezzi delle case nei sobborghi più ricchi di New York sono in calo. In 15 delle 24 aree prese in esame dagli esperti del settore si è registrato un calo dei prezzi tra l’8 e il 18%. Inoltre si sono notevolmente allungati i tempi di vendita.
Senza dubbio il trend negativo americano ha avuto una qualche influenza su quello europeo ed in particolare su quello italiano. Come si è detto, anche nel nostro paese i prezzi delle abitazioni hanno smesso di galoppare. Il 6 luglio i quotidiani titolavano “Colpo di freno al caro casa”( La repubblica),”Sta arrivando lo sboom edilizio” (Il Manifesto). Il mercato evidentemente è saturo, ma i fattori all’origine del fenomeno sono diversi. Tra questi non va trascurato l’effetto annuncio del “pacchetto casa”, una serie di misure sul mercato immobiliare che il Governo intenderebbe adottare con la finanziaria 2008.
Riduzione dell’ICI, aumento delle detrazioni Irpef sugli affitti, lotta al mercato nero degli affitti con la introduzione di una aliquota Irpef del 20%, il progetto di ricostituire – tramite il varo di un piano di costruzione di nuove case popolari – un patrimonio edilizio pubblico, che è stato finora svenduto in maniera irresponsabile cancellando la sua funzione di calmiere dei prezzi,la previsione di incentivi (finanziamenti)alle nuove famiglie per l’acquisto di una casa. Tali misure annunciate, potrebbero aver avuto l’effetto di creare nella domanda una pausa di riflessione. E la contemporanea crescita dell’offerta avrebbe provocato la diminuzione dei prezzi e dei canoni, nonché l’allungamento dei tempi di vendita.
Molti opinionisti attribuiscono il calo esclusivamente a cause finanziarie (l’alto livello dei tassi che inciderebbe sui mutui).La Flaip – l’associazione degli agenti immobiliari – sarebbe molto preoccupata: per il secondo semestre 2007 sarebbe attesa una contrazione dei valori delle transazioni del 10,9% sul primo semestre. E proprio il timore di un calo delle rendite immobiliari avrebbe provocato l’attacco da parte del governatore della Banca d’Italia Mario Draghi contro gli Istituti di credito italiani che tengono troppo alto il tasso dei mutui ipotecari rispetto alle altre banche europee. Vi è però da rilevare che forti crescite dei tassi si sono verificate anche in passato senza provocare simili effetti. Si propende pertanto ad avvalorare la tesi secondo cui proprio la prospettiva di una regolamentazione del settore immobiliare (attraverso la leva fiscale), la lotta al mercato nero ed il piano di incentivi per il ritorno ad un patrimonio residenziale pubblico consistente, abbiano senz’altro contribuito ad invertire la tendenza, calmierando, almeno temporaneamente ,il mercato. La liberalizzazione selvaggia del mercato degli affitti e l’abbattimento di ogni regola (con il trionfo del “nero” ), avevano infatti portato i prezzi degli immobili, e soprattutto i canoni, a livelli insostenibili per i cittadini, e ciò nonostante le infondate aspettative dei sindacati sulle virtù taumaturgiche della libera concorrenza (dove a determinare i prezzi sono invece le grandi società immobiliari).
Al fine di calcolare le variazioni di prezzi e di canoni tra giugno 2006 e giugno 2007 , l’Ares ha effettuato una breve indagine sul campo.
Si è preso come parametro un ‘abitazione tipo di 90 mq, situata in una zona intermedia di tre città ad alta tensione abitativa (Roma, Milano e Napoli), e attraverso una serie di interviste ad operatori del settore, si sono tratti i primi dati relativi alla “temporanea” inversione.
TABELLA 1)
LIVELLI PREZZI IMMOBILI GIUGNO 2006-GIUGNO 2007 (appartamento 90 mq semicentrale) valori in euro
Città prezzo giugno 2006 a mq prezzo giugno 2007 a mq diff.%
___________________________________________________________________
ROMA 440.000 4.900 mq 400.000 4.400 mq 10-12%
MILANO 400.000 4.400 mq 370.000 4.000 mq 8- 10%
NAPOLI 370.000 4.000 mq 350.000 3.900 mq 6-9%
TABELLA 2)
LIVELLI CANONI AFFITTO GIUGNO 2006-GIUGNO 2007 (appartamento 90mq semicentrale) valori mese in euro
Città canone giugno 2006 canone giugno 2007 differenza
___________________________________________________________________
ROMA 1.300 1.100 200
MILANO 1.200 1.050 150
NAPOLI 950 850 100
Sempre da interviste agli operatori del settore, è emerso inoltre che, per le tre città considerate, si sarebbero verificate sostanziali variazioni in meno anche nelle realtà abitative periferiche (meno 5-8%). Immutati resterebbero invece i prezzi ed i canoni relativi agli stabili offerti in vendita od in affitto nei centri storici, per i quali la domanda, proveniente sopratutto da ceti privilegiati, è meno elastica.
Quanto alle altre maggiori città della penisola, le previsioni per il secondo semestre del 2007 sarebbero le seguenti.
Mentre in città come Firenze, Bologna, Venezia, Ancona, Bari, L’Aquila, Potenza, i prezzi delle case sarebbero scesi di circa il 10% eguagliando nel calo Roma e Milano,
in altri capoluoghi come Trieste, Catanzaro, Palermo e Perugia, la tendenza sarebbe rimasta al rialzo( di circa il 5%).
Naturalmente “affitti sotto le stelle” (ovvero ”sboom del mercato edilizio”) non significa affatto ritorno alla normalità. In alcune regioni d’Italia, come ad esempio il Lazio,la temperatura del disagio abitativo continua ad essere altissima. Alcune cifre le ha date di recente il prefetto di Roma Serra, e lasciano senza fiato: 10 mila gli sfratti in corso di nuclei familiari italiani, e 5,6 mila di stranieri che occupano stabili abbandonati, pubblici o privati. Poi ci sono le 30 mila domande di alloggio popolare che non trovano risposta (erano 24 mila lo scorso anno). Secondo recentissime indagini, una fetta sempre più ampia di popolazione non riesce a pagare l’affitto né può permettersi di accendere un mutuo. E chi lo ha acceso rischia sempre di perdere la casa non riuscendo a pagare la rata. Le rate dei mutui tenderebbero sempre di più a rimanere insolute: + 5,1% nel 2006.
L’inaspettata inversione di tendenza accertata nel 2007 può tuttavia costituire un primo passo per far comprendere agli amministratori pubblici l’importanza e la necessità di intervenire decisamente sulla politica della casa, senza più lasciare libero sfogo al mercato selvaggio. La priorità sembra proprio quella di ricostruire un patrimonio edilizio pubblico degno di questo nome, cosa che può essere attuata non necessariamente edificando nuovi palazzi popolari in periferia, ma soprattutto recuperando ciò che già esiste: le abitazioni da ristrutturare nei centri storici per affittarle a prezzi equi. Non secondario appare poi l’uso appropriato della leva fiscale per rendere accessibile la casa a chi non la possiede e sconfiggere il mercato nero degli affitti. Il raffreddamento dei prezzi, dovrebbe essere una conseguenza naturale,e non solo occasionale,dell’attuazione delle misure già annunciate.
LUGLIO 2007
18-07-2007
A mio giudizio uno tra i rarissimi articoli veritieri.
Marco
[Modificato da marco--- 04/09/2007 14:04] |