 19/10/2007 17:02 |
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| | | Post: 833 | Città: ROMA | Età: 62 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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| 19/10/2007 18:36 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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guido.zip, 10/19/2007 5:02 PM:
Molto istruttivo, complimenti Guido! 
1992 Inflazione: 300 Casa: 443 Titoli di Stato: 489
1998 Inflazione: 368 Casa: 400 Titoli di Stato: 795
Penso che non occorrano commenti, se non si azzecca il timing le perdite sono garantite.
Marco |
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| 19/10/2007 18:47 |
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| | | Post: 833 | Città: ROMA | Età: 62 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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marco---, 19/10/2007 18.36:
Molto istruttivo, complimenti Guido!
1992 Inflazione: 300 Casa: 443 Titoli di Stato: 489
1998 Inflazione: 368 Casa: 400 Titoli di Stato: 795
Penso che non occorrano commenti, se non si azzecca il timing le perdite sono garantite.
Marco
Considera che il confronto parte dal 1980, in corrispondenza ad un minimo del ciclo immobiliare, e finisce nel 2006, su un massimo.
Nel 1981 i prezzi sono aumentati del 62% nominale in un solo anno, erano gli anni della crisi petrolifera e delle domeniche senza macchine (non per l'inquinamento come oggi ma per risparmiare la benzina). Se ipotizzi un acquisto immobiliare "sfigato" nel 1981, e una vendita ai minimi del 1998 i BOT stravincono.
Va però considerato che la casa, a differenza dei BOT , si può utilizzare per viverci o per affittarla, e quindi credo che sul lungo termine i due investimenti siano circa pari (sempre che si entri e si esca al momento giusto).
. [Modificato da guido.zip 19/10/2007 18:53] |
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| 19/10/2007 18:58 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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guido.zip, 10/19/2007 6:47 PM:
Considera che il confronto parte dal 1980, in corrispondenza ad un minimo del ciclo immobiliare, e finisce nel 2006, su un massimo.
Nel 1981 i prezzi sono aumentati del 62% nominale in un solo anno, erano gli anni della crisi petrolifera e delle domeniche senza macchine (non per l'inquinamento come oggi ma per risparmiare la benzina). Se ipotizzi un acquisto immobiliare "sfigato" nel 1981, e una vendita ai minimi del 1998 i BOT stravincono.
Va però considerato che la casa, a differenza dei BOT , si può utilizzare per viverci o per affittarla, e quindi credo che sul lungo termine i due investimenti siano circa pari (sempre che si entri e si esca al momento giusto).
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Sono perfettamente d'accordo, vorrei anche sottolineare come sia falsa la diffusa convinzione che il mattone fa straguadagnare rispetto ad altre forme di investimento.
Si guadagna molto se si entra e si esce nei momenti giusti.
Marco |
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| 19/10/2007 19:10 |
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| | | Post: 833 | Città: ROMA | Età: 62 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Queste immagini (basate sui dati di Scenari Immobiliari) mostrano cosa succede quando si entra al momento giusto (1980) oppure al momento sbagliato (1981).
Ovviamente l'ideale sarebbe vendere case e comprare BOT quando le case sono ai massimi e vendere BOT e comprare case quando le case sono ai minimi. Cosa che non sembra richiedere nenache particolare preveggenza, vista la buona regolarità dei cicli immobiliari.
[Modificato da guido.zip 19/10/2007 19:15] |
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| 19/10/2007 19:37 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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guido.zip, 10/19/2007 7:10 PM:
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Queste immagini (basate sui dati di Scenari Immobiliari) mostrano cosa succede quando si entra al momento giusto (1980) oppure al momento sbagliato (1981).
Ovviamente l'ideale sarebbe vendere case e comprare BOT quando le case sono ai massimi e vendere BOT e comprare case quando le case sono ai minimi. Cosa che non sembra richiedere nenache particolare preveggenza, vista la buona regolarità dei cicli immobiliari...
Entrando nel momento sbagliato per uscire dalla perdita devi aspettare 20 anni, sperando di non trovarsi costretti per qualche ragione a vendere. Niente male!
N.B. non ci è dato di conoscere quando ricomincerà il prossimo ciclo di crescita dell'immobiliare...
Marco |
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| 21/11/2007 03:59 |
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| | | Post: 1 | Città: MILANO | Età: 54 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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Scusate ma casa+2%netto (per dirne una) cosa sarebbe ?
Significa che la si affitta e alla fine da tale affitto , tolte le spese di riparazioni varie etc., si ottiene il 2% del valore della casa ? |
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| 21/11/2007 09:54 |
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| | | Post: 833 | Città: ROMA | Età: 62 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Tanakka., 21/11/2007 3.59:
Scusate ma casa+2%netto (per dirne una) cosa sarebbe ?
Significa che la si affitta e alla fine da tale affitto , tolte le spese di riparazioni varie etc., si ottiene il 2% del valore della casa ?
Sì. Il 2% all'anno del valore dell'abitazione in quel momento.
Dall'affitto che si prende annualmente bisogna togliere:
1) tasse (l'affitto percepito si somma ai redditi da lavoro)
2) ICI 2° casa
3) manutenzione
Inoltre va tenuto conto del rischio di morosità dell'inquilino e dei periodi di sfitto, che statisticamente abbattono ulteriormente il rendimento.
[Modificato da guido.zip 21/11/2007 10:02] |
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| 21/11/2007 15:18 |
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| | | Post: 8.844 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | Building Site Hunter con le palle | | OFFLINE |
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guido.zip, 19/10/2007 19.10:
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Queste immagini (basate sui dati di Scenari Immobiliari) mostrano cosa succede quando si entra al momento giusto (1980) oppure al momento sbagliato (1981).
Ovviamente l'ideale sarebbe vendere case e comprare BOT quando le case sono ai massimi e vendere BOT e comprare case quando le case sono ai minimi. Cosa che non sembra richiedere nenache particolare preveggenza, vista la buona regolarità dei cicli immobiliari.
...
e infatti: welcome back BOT people
12:56 - Usa: rendimento Treasury decennali sotto 4%, prima volta dal 2005
(Il Sole 24 Ore Radiocor) - New York, 21 nov - Il
rendimento dei Treasury a 10 anni e' sceso oggi per la prima
volta dal settembre 2005 sotto la soglia del 4%. Un chiaro
segnale che gli investitori sono sempre meno avversi al
rischio e piu' portati a puntare sugli strumenti
tradizionalmente piu' sicuri come appunto i titoli di stato.
e questo nonostante i cinesi stiano importando meno denari... |
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| 11/04/2008 12:37 |
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| | | Post: 833 | Città: ROMA | Età: 62 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Anche tenendo conto della rendita da affitto ... .
Dal sole 24 ore
vitolops.nova100.ilsole24ore.com/2008/01/investimenti-ri.html
Notare che l'investimento in case include la rendita da affitto e il reinvestimento della stessa in BOT.
28/01/08
Investimenti rifugio, casa o titoli di Stato?
Reatestate Mattone o titoli di Stato? Tra i beni rifugio per eccellenza (se si escludono materie prime come l’oro) quale è la forma di investimento più conveniente in questo momento? Il mattone che vive oggi la fine di un lungo ciclo di crescita dei prezzi durato 9 novi anni, oppure il porto sicuro dei Buoni ordinari del Tesoro (i gestori indicano che è meglio rimanere sulle brevi scadenze in questa fase di volatilità sul fronte dei tassi) che, nella versione a 6 mesi, all’asta di oggi sono stati venduti dal Tesoro in cambio di un rendimento annuo lordo del 3,794 per cento?
A giudicare dalla forte richiesta di titoli di Stato registrata negli ultimi mesi (che coincide non a caso con la turbolenza dei mercati azionari in quel fenomeno che viene definito dagli economisti flight to quality) e dal corrispettivo calo delle compravendite immobiliari (l’Ufficio studi Gabetti ipotizza una flessione del 3,9% nel 2008 con punte dell’8% nelle grandi città) sembra che i piccoli risparmiatori abbiano già deciso il bene in cui “rifugiarsi” in questa fase.
Tuttavia, è bene sapere che nel lungo periodo nella sfida tra beni rifugio è il mattone a spuntarla sui titoli di Stato. Chi, ad esempio, ha acquistato BoT annuali dal 1990 ad oggi, avrebbe messo in saccoccia oggi un rendimento del 177 per cento. Chi, invece, ha puntato sul mattone nella stessa data otterrebbe una rivalutazione del 182 per cento (ipotizzando, come pare logico, un reinvestimento dei canoni da locazione in BoT).
Entrambi gli investimenti hanno comunque assolto a pieno la loro funzione di bene rifugio proteggendo il capitale dall’erosione dell’inflazione. Il costo della vita, infatti, nel periodo considerato nell’elaborazione, è cresciuto del 68,45 per cento.
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| 24/07/2008 13:17 |
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| | | Post: 2 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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complimenti ai grafici.
La mia domanda sorge spontanea: ma visto che storicamente i bot rendono come o più dell'immobile, non conviene rinnovare anno per anno il proprio bot annuale vita natural durante? senza tanti stress.... |
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| 24/07/2008 13:17 |
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| | | Post: 2 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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hai i soldi sempre disponibili e non hai il grosso problema di essere sempre nel mercato immobiliare con i rischi che comporta.... naturalmente casi particolari a parte.... capita raramente che riesci a raddoppiare un investimento immobiliare come si faceva una volta.... ora son tutti più furbi ![[SM=j7569]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/69/3020031.jpg) [Modificato da seofib 24/07/2008 13:20] |
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| 02/09/2009 14:21 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Andamento dell'inflazione e valore medio della casa e Titoli di Stato (BOT annuali) Aggiornamento.
Marco
 [Modificato da marco--- 02/09/2009 14:23] |
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| 01/02/2012 22:53 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Da notare la sostituzione di "casa" con "valore abitazioni + rendimenti lordi", in questa maniera si occulta la svalutazione immobiliare italiana, pazzesco! ![[SM=g7591]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/91/2975672.gif)
Penso che questi saranno gli ultimi dati che proporrò nel forum, trovo che questo colpo di spugna sui dati della colonna "casa" non sia serio da parte di Scenari Immobiliari.
 [Modificato da marco--- 12/01/2015 12:23] |
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| 02/02/2012 10:22 |
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marco---, 2/1/2012 10:53 PM:
Da notare la sostituzione di "casa" con "valore abitazioni + rendimenti lordi", in questa maniera si occulta la svalutazione immobiliare italiana, pazzesco!
Penso che questi saranno gli ultimi dati che proporrò nel forum, trovo che questo colpo di spugna sui dati della colonna "casa" non sia serio da parte di Scenari Immobiliari.
...
Addirittura hanno incorporato i rendimenti lordi, manco quelli netti... a breve ci aggiungeranno pure i soldi che i nonni passano ai nipoti pur di far spuntare numeri competitivi. Io non smetterei di pubblicare.... ad ogni aggiornamento aggiungerei sempre in testa questo salto nel metodo di comparazione per dimostrare quanto si tarocchi in Italia
[Modificato da marco--- 12/01/2015 12:25] |
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| 02/02/2012 10:33 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Re: Re: Ultimo aggiornamento dgambera, 2/2/2012 10:22 AM:
Addirittura hanno incorporato i rendimenti lordi, manco quelli netti... a breve ci aggiungeranno pure i soldi che i nonni passano ai nipoti pur di far spuntare numeri competitivi. Io non smetterei di pubblicare.... ad ogni aggiornamento aggiungerei sempre in testa questo salto nel metodo di comparazione per dimostrare quanto si tarocchi in Italia
Sì, è veramente pazzesco, hai ragione, è meglio continuare a collezionare i dati che pubblicheranno conservando però accuratamente l'ultima tabella, 1980-2010, generata col vecchio sistema e per la quale ho conservato il file anche localmente.
Le stanno provando proprio tutte, è patetico. |
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| 02/02/2012 14:29 |
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| | | Post: 858 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: Ultimo aggiornamento dgambera, 02/02/2012 10.22:
Addirittura hanno incorporato i rendimenti lordi, manco quelli netti... a breve ci aggiungeranno pure i soldi che i nonni passano ai nipoti pur di far spuntare numeri competitivi. Io non smetterei di pubblicare.... ad ogni aggiornamento aggiungerei sempre in testa questo salto nel metodo di comparazione per dimostrare quanto si tarocchi in Italia
Quando produci numeri non per studiare un fenomeno ma per dimostrare una tesi questi sono i risultati...
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| 02/02/2012 19:06 |
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| | | Post: 3.254 | Città: ROMA | Età: 52 | Sesso: Femminile | Utente semplice | Castelletto sul Ticino | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Ultimo aggiornamento marco---, 02/02/2012 10.33:
Sì, è veramente pazzesco, hai ragione, è meglio continuare a collezionare i dati che pubblicheranno conservando però accuratamente l'ultima tabella, 1980-2010, generata col vecchio sistema e per la quale ho conservato il file anche localmente.
Le stanno provando proprio tutte, è patetico.
Facevano prima a firmarsi: "Sceneggiate Immobiliari" ![[SM=g7628]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/28/2624032.gif) ======================================
Vojo vede na righina nera discendente.
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| 31/10/2012 08:48 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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La casa rende poco, il BTp spiazza tutti con ritorni del 5,5% (Fonte: ilsole24ore.com - di Paolo Zucca - 18/08/2012)
L'affitto è come la cedola di un titolo, la rivalutazione equivale al capital gain di un'azione. Finché il mercato immobiliare tirava, la rivalutazione di un immobile ben tenuto e magari ben affittato, sembrava stroncare ogni alternativa d'investimento. Non a caso, lasciando da parte l'aspetto emotivo del possesso di muri che pure ha il suo valore, gli italiani hanno continuato a comprare. Vecchio, nuovo, in Italia e all'estero. Le banche erogavano mutui senza preoccupazioni coprendo per intero e anche più il valore dell'immobile.
Ora lo scenario è drasticamente cambiato e l'investimento immobiliare, appesantito da tasse, non tiene il passo dei rischiosi, e per questo eccezionali, rendimenti di Stato. Si sta ragionando in queste settimane di rendimenti lordi fra il 5,5 e il 6% lordi su titoli di Stato italiani a dieci anni. Facilmente acquistabili e facilmente vendibili in ogni minuto di mercato aperto. Per i rendimenti degli immobili, che ovviamente sono diversi l'uno dall'altro e non sono fungibili (cioè esattamente uguali) come un'azione o un titolo, si spunta ora un rendimento lordo sotto il 4 per cento.
Vediamo subito qualche numero tra i tanti che si possono trovare nelle due pagine della copertina di Plus24. Alla fine del 2010 la ricchezza finanziaria netta delle famiglie italiane era di 8.640 miliardi di euro, per il 62% impiegata in attività reali e il rimanente terzo in attività finanziarie. Nelle attività reali, l'82% era appannaggio di immobili di abitazione. Tanti proprietari di casa, e soprattutto coloro che hanno case come asset di investimento, sono giustamente preoccupati all'erosione in corso.
Bankitalia ha condotto un'indagine campionaria dal 25 giugno al 17 luglio con 1.523 agenti immobiliari. I professionisti segnalano nel secondo trimestre una discesa dei prezzi. Le agenzie che hanno venduto almeno un immobile sono scese dal 69,3 al 62,7 per cento. Causa prevalente della cessazione di mandato alle agenzie è l'assenza di proposte d'acquisto. Il margine di sconto da concedere agli acquirenti è aumentato dal 14,3% di aprile al 15,4% dei mesi successivi. Nel giugno del 2011 era sufficiente uno sconto del 12%.
Peggiora il sentiment degli operatori di mercato: il 60% è pessimista anche per le nuove tasse sulla casa che portano nuove case in offerta, in vendita e in affitto. Le case si vendono in tempi più lunghi: nove mesi nelle aree non urbane, sette mesi in città.
Nomisma prevede che il 2012 si concluderà con poco più di 500mila compravendite. Erano 845mila nel 2006. I prezzi medi stimati per il 2013-2014, per gli immobili in grandi città, erano stati stimati a marzo in calo dell'1,6% mentre la nuova previsione (-3,5%). Fra l'altro il dubbio è che i venditori non siano ancora pressati da esigenze di cassa, quindi "tengano duro" (si veda l'intervista in pagina).
Certo il rendimento attuale dei titoli di Stato non è normale è sconta la "stagione dello spread". Quindi i quasi due punti percentuali di differenza fra case e BTp potranno certamente ridursi in una fase di minor rischio-Italia. Per chi dovesse ora valutare un investimento, ci sono le occasioni per ottenere grandi sconti e forse qualche rivalutazione nei prossimi anni. Portata immediatamente a reddito, la remunerazione proveniente dall'inquilino (pure a rischio per l'incertezza economica) non può essere forzata. L'ufficio studi Aitec (cemento) sulla base di un'ipotesi di cedolare secca al 21% e di un'Imu dello 0,4 stima rendimenti (canone di locazione/valore d'acquisto) piuttosto deboli.[Modificato da marco--- 10/08/2013 21:51] |
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| 10/08/2013 21:49 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Fino al 2006 la preferenza andava agli immobili scelti dal 70% del campione, oggi è dimezzata: 35% (Fonte: La Stampa - di Sandra Riccio - 31/10/2012)
 [Modificato da marco--- 10/08/2013 21:51] |
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| 10/08/2013 21:49 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Investimenti nel mattone, sempre meno interesse (Fonte: news.immobiliare.it - 01/11/2012)
La giornata del risparmio ci ha permesso di fare il punto sulla situazione sul tema immobiliare, perlomeno dal punto di vista dei cittadini del nostro Paese: secondo l’ultima indagine condotta da Acri ed Ipsos solo per il 35% degli italiani ritiene che gli investimenti nel mattone siano l’impiego migliore dei propri risparmi, mentre prima della crisi la percentuale era esattamente doppia (la rilevazione del 2006 portava il dato al 70%). Che il mattone non sia più il “bene rifugio” per antonomasia? Una lettura di questo tipo, va detto, rischia di risultare perlomeno semplicistica se non tiene in conto dei fattori contingenti, che hanno reso l’investimento immobiliare molto più complesso di altre forme di accantonamento dei propri risparmi – come i conti depositi o l’acquisto di buoni del tesoro. Che ottenere un mutuo oggi sia molto più difficile rispetto al 2006 – anno che precede lo scoppio dello scandalo dei mutui sub prime, a cui è seguita, a valanga, la crisi dei mutui per la casa in tutto il mondo – è cosa nota non solo agli esperti del settore ma anche a tutti i cittadini. È naturale, quindi, che anche la percezione stessa dell’investimento nel mattone sia cambiata profondamente. Il cosiddetto credit crunch è solo uno dei fattori che ha decretato un calo “forzoso” dell’interesse degli italiani verso l’acquisto di immobili: il fatto che il primo sensibile calo dei prezzi del mattone sia arrivato solo in questi mesi ci dice molto in merito alla difficoltà di acquistare in un mercato in cui i prezzi sono rimasti davvero elevati nonostante la crisi economica. Senza contare, infine, che sono sempre meno le famiglie in grado di risparmiare cifre sostanziose: solo il 28% del totale, mentre erano il 35% un anno fa: che cali la possibilità (e quindi la fiducia) di investire è sostanzialmente fisiologico. |
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| 27/05/2015 15:21 |
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Interessanti questi grafici... |
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| 28/05/2015 08:31 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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F.Scorza, 27/05/2015 15:21:
Interessanti questi grafici...
Infatti, sfatano un po' di luoghi comuni sulla rendita del mattone! ![[SM=g6957]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/57/1321830.gif) |
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