POLITECNICO DI MILANO
Facoltà di Architettura – Milano Leonardo - Laurea Specialistica in Architettura
Dipartimento di Architettura e Pianificazione
OFFERTA E FABBISOGNO DI ABITAZIONI: UN METODO E UN CASO CONCRETO.
Bergamo e la sua provincia
Relatore Prof. Antonello BOATTI
Studente Maria Rosaria Tripodi
Anno Accademico 2009 - 2010
Premessa
Il lavoro svolto si propone di stimare il fabbisogno di abitazioni proiettato al 2018 in termini quantitativi e qualitativi attraverso l’analisi della domanda abitativa e dell’offerta residenziale nel comune di Bergamo e nell’ambito provinciale.
Il metodo adottato per la stima del fabbisogno si articola in:
- determinazione del fabbisogno pregresso
- determinazione del fabbisogno insorgente
ed è il risultato del confronto tra domanda abitativa, stimata a partire dall’analisi dell’evoluzione delle nuove famiglie e delle loro capacità di accesso al mercato immobiliare e offerta residenziale realizzata e prevista.
La finalità è quella di valutare il fabbisogno abitativo espresso in termini di edilizia sociale, edilizia convenzionata ed edilizia libera, valutare gli orientamenti del mercato immobiliare e proporre un orientamento delle scelte urbanistiche, con l’obbiettivo di soddisfare la reale domanda abitativa.
In particolare il fabbisogno abitativo è stato confrontato a livello comunale con il Piano di Governo del Territorio approvato, in modo tale da comprendere e valutare la coerenza delle scelte dell’Amministrazione Comunale rispetto allo scenario della domanda abitativa stimata.
(pagine 108 e 109)
3.3.6 IL FABBISOGNO ABITATIVO PREGRESSO AL 2008
Il fabbisogno pregresso al 2008 si ottiene sommando al fabbisogno pregresso al 2001 la domanda abitativa formatasi nel periodo 2002-2008 e sottraendo l’offerta immessa sul mercato nello stesso periodo.
Domanda e offerta sono espressi in vani teorici, un vano corrisponde ad una persona e ad una volumetria pari a 100mc, il vano corrisponde dunque ad una superficie di circa 35 mq a persona, in linea con le attuali tendenze del mercato immobiliare.
La trasformazione delle abitazioni in vani è stata invece fatta moltiplicando le abitazioni per il numero medio dei componenti delle famiglie pari a circa 2,2.
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Dal confronto tra domanda e offerta emerge una situazione molto differente nel capoluogo rispetto agli altri comuni della provincia.
Nel comune di Bergamo al 2008 è presente un fabbisogno abitativo pari a 8.496 vani anche se nel periodo 2002 – 2008 l’offerta residenziale, pari a 12.886 vani, è superiore alla domanda che si è formata nello stesso periodo e quantificata in 11.186 vani.
L’esistenza di un fabbisogno abitativo pregresso dipende infatti non tanto dalla scarsa produzione edilizia, bensì dalla presenza di un significativo fabbisogno pregresso al 2001 pari a 10.196 vani, valore quasi equivalente alla domanda formatasi nel periodo 2002-2008.
Ben diversa è la situazione provinciale, dove dal confronto tra domanda e offerta, emerge un eccesso di offerta residenziale pari a 11.827 vani. Un riscontro concreto del risultato ottenuto è
la presenza di una quota di edilizia residenziale invenduta che facilmente si osserva nella provincia.
Naturalmente l’eccesso di offerta non nega a priori la presenza di un disagio abitativo nella provincia, ma piuttosto indica che
la produzione edilizia se fosse stata correttamente orientata sarebbe stata in grado di soddisfare non solo la domanda abitativa formatasi nel periodo 2002-2008 ma anche quella pregressa al 2001.
(pagina 224)
4.33 IL FABBISOGNO INSORGENTE AL 2018: CONFRONTO TRA DOMANDA E OFFERTA
Dal confronto tra domanda e offerta si ottiene il fabbisogno insorgente al 2018.
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Come si nota dal confronto tra domanda abitativa e relativa offerta emerge l’esistenza di un
eccesso di edilizia libera sia a livello comunale che provinciale, in quest’ultimo ambito il dato è particolarmente significativo, si parla di
104.760 vani corrispondenti a 3.492.000 mq.
Sia a livello comunale che provinciale emerge invece un fabbisogno di edilizia sociale e convenzionata secondo proporzioni diverse,
un maggiore fabbisogno di edilizia sociale nel comune e un maggiore fabbisogno di edilizia convenzionata nel resto della provincia.
(pagina 266)
6.3 CONCLUSIONI: ORIENTAMENTI PER UNA RISPOSTA EFFICACE AL FABBISOGNO ABITATIVO
Confrontando la domanda stimata e l’offerta prevista emerge chiaramente come esista un eccesso di offerta residenziale a fronte di una domanda abitativa più contenuta.
In particolare questa condizione si verifica a livello provinciale dove
l’eccesso stimato raggiunge un livello impensabile, si tratta infatti di circa 104.000 vani e si ricorda che la stima deriva esclusivamente dalle previsioni del Misurc al 2006, si tratta cioè delle previsioni residue dei Prg vigenti.
Molte varianti saranno sicuramente intercorse in questi anni ma indipendentemente da ciò, a rendere ancora più allarmante la situazione è il particolare momento di transizione nel quale ci troviamo. Sarà infatti necessario confrontarsi con le nuove previsioni di sviluppo dei vari Pgt ed è molto difficile ipotizzare che i vari Comuni nel momento dell’approvazione del nuovo strumento urbanistico adottino soluzioni di crescita zero.
Anche a livello comunale esiste un eccesso di offerta edilizia ma in proporzione si tratta di un eccesso molto contenuto.
A destare maggiore preoccupazione è certamente l’orientamento dell’offerta residenziale che
non è assolutamente in grado di soddisfare il reale fabbisogno espresso dalle famiglie.
A fronte di una domanda che si compone esclusivamente di edilizia sociale e convenzionata la direzione verso cui si orienta il mercato immobiliare è per la maggior parte offerta di edilizia libera.
L’unica scelta sostenibile è quindi rappresentata da
un orientamento opposto delle attuali scelte urbanistiche.
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