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TRUFFE e RAGGIRI degli Agenti Immobiliari - parte 2°

Ultimo Aggiornamento: 27/06/2014 11:25
02/05/2008 08:22
 
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Come difendersi dalle agenzie immobiliari
NOTA: Si riapre il topic con questa nuova versione
troll e AI che fanno i finti santarelli saranno subito tagliati fuori.
La discussione è stata ripresa da quella chiusa e scremata per maggiore comprensione, nonchè depurata da certi troll come gli AI disoccupati e/o inviati da qualcuno.
Se frequentate altri forum o associazioni di consumatori, linkate e diffondete questa pagina.




Con la bolla immobiliare si è innescato un processo di moltiplicazione delle agenzie immobiliari, spesso costituite da beceri ragazzotti in cerca di denaro facile, ed ha moltiplicato la schiera di cialtroni e truffatori che realizzano notevoli incassi truffando la gente ingenua. Ma anche i cialtroni piu navigati hanno moltiplicato notevolmente le proprie entrate.

Iniziamo un nuovo topic per indicare a compratori ed acquirenti a cosa stare attenti, MOLTO attenti, ma anche per difendere quella parte di agenti seri ed altamente professionali che, spero, diverranno maggiormente distinguibili da parte dei consumatori informati.

Sono benvenute informazioni legali, suggerimenti, opinioni, ma sopratutto esperienze dirette, sia di propria conoscenza che raccolte dalla rete.

Inizio io nel prossimo messaggio.

Alcune testimonianze raccolte fanno venire i brividi, sopratutto perchè la Giustizia non ci tutela quasi per niente, e gli avvocati disonesti ci sguazzano.

Per questi motivi, da anni, diffido totalmente delle agenzie immobiliari perchè il rischio di truffa è troppo alto e la legislazione è povera.

Per la vendita del proprio immobile consiglio di evitare del tutto le agenzie e di rivolgersi ad un buon avvocato, che ci segua lungoil processo. Costa un decimo della commissione d'agenzia, consente un notevole risparmio e si è totalmente al riparo dalle truffe.
Vedi anche: TRUFFE e RAGGIRI degli Agenti Immobiliari - parte 1°

Marco
[Modificato da marco--- 24/08/2009 23:17]
02/05/2008 08:23
 
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Truffe immobiliari - le basi legali

Truffe e raggiri di agenti e agenzie immobiliari: vediamo i casi piu comuni e le basi legali, per capire come difendersi dai cialtroni.

Dal sito Mentecritica:

Gli agenti immobiliari disonesti usano trucchi per spillarvi soldi. Noi ve li sveliamo! Casa bene primario? Sì ma per chi la vende!

Una delle necessità fondamentali nella vita, per chiunque, è quella di avere un tetto sopra la testa. Ne consegue che, prima o poi, viene il momento di rapportarsi con il mercato immobiliare. L'acquisto di una casa, inoltre, è un momento estremamente importante e significativo: può rappresentare il coronamento dei propri sogni, la definitiva emancipazione dalla famiglia, la possibilità concreta di costruirsene una. Il lavoro di coloro che, per professione, si occupano di un aspetto tanto centrale nella vita di tutti, ci si aspetterebbe fosse regolamentato in maniera rigorosa ed esaustiva. Soprattutto considerando i lauti guadagni che derivano da questo settore, e le catastrofiche conseguenze per gli utenti, siano essi compratori o venditori, di una mediazione esercitata con negligenza quando non con malafede.
A fronte delle innumerevoli norme e adempimenti che la burocrazia e la legge pongono di fronte a chiunque voglia intraprendere la più banale delle attività economiche o professionali, sia prima che durante lo svolgimento di tali attività, la figura del mediatore (non solo immobiliare) è disciplinata da 6 (sei) miseri e generici articoli del Codice Civile, per l'esattezza quelli che vanno dal 1754 al 1759. Sono talmente pochi e stringati che posso
permettermi di riportarli integralmente, senza timore di annoiare chi legge.
Aggiungerò in calce a ogni articolo una breve parafrasi esplicativa in
non-legalese, contestualizzandola in riferimento al caso specifico degli
agenti immobiliari. E dunque:

1754. Mediatore. È mediatore colui che mette in relazione due o più parti
per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da
rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
(Non puoi vendere una casa che, per esempio, è di proprietà della tua stessa
agenzia immobiliare, chiedendo poi la provvigione per la mediazione
all'acquirente. Fin qui è abbastanza chiaro. Ma ci giocano sopra parecchio.)

1755. Provvigione. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna
delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La
misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su
ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di
usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
(«Affare concluso» non significa che si è andati dal notaio per il rogito,
ossia «affare andato a buon fine», ma semplicemente che l'acquirente è
venuto a conoscenza della avvenuta accettazione della sua proposta
d'acquisto da parte del venditore, proposta d'acquisto che così diviene un
preliminare a tutti gli effetti. In quel momento, per la legge l'affare è
concluso, e il mediatore matura il diritto alla provvigione, l'entità della
quale è assolutamente soggettiva e variabile. E qui cominciano i problemi,
come vedremo. Attenzione al distinguo tra «affare concluso» e «affare andato
a buon fine».)

1756. Rimborso delle spese. Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha
diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico
della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.
(Ahia. Questo è decisamente poco carino. E può diventare pure peggio. Ma
andiamo avanti.)

1757. Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi. Se il contratto è
sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel
momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a
condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col
verificarsi della condizione. La disposizione del comma precedente si
applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il
mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
(In sintesi: una condizione sospensiva in una compravendita immobiliare, per
esempio, si ha quando l'acquirente non è certo di poter avere un
finanziamento sufficiente dalla banca, ma non volendo farsi sfuggire la
casa, sottoscrive comunque una proposta d'acquisto vincolandone la validità
all'accettazione del mutuo. Se per il venditore va bene «tenere ferma» la
casa per il tempo necessario alle pratiche bancarie, accetta la proposta,
che diventa però valida solo se l'istituto di credito delibera l'erogazione
dell'importo richiesto. A quel punto l'affare è concluso, se no amici come
prima, senza altri obblighi per nessuno, e nessuna provvigione dovuta. Ci
mancherebbe altro, ma non va proprio sempre così.
Un esempio di condizione risolutiva, sempre nel campo immobiliare, può
aversi quando viene acquistata una casa in costruzione: se per qualche
motivo, come una mancata concessione edilizia, i lavori non possono essere
portati a termine, la compravendita è nulla. In questo caso il mediatore ha
comunque diritto alla provvigione, ma vabbè, acquirente e venditore lo
sapevano, e poi c'era la clausola risolutiva espressa nel preliminare. O
almeno avrebbero dovuto saperlo, specialmente il compratore... Stessa cosa
(contratto annullabile o rescindibile) se, infine, va tutto a puttane per
motivi che il mediatore non conosceva. Però, molto tutelato il diritto alla
provvigione, no?)

1758. Pluralità di mediatori. Se l'affare è concluso per l'intervento di più
mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
(Banale. Ma stiamo comunque continuando a parlare dei diritti di 'sti
benedetti mediatori. Non c'è altro?)

1759. Responsabilità del mediatore. Il mediatore deve comunicare alle parti
le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza
dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore
risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima
girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
(Alleluja! Finalmente i doveri e le responsabilità! Ma... solo un articolo?
Il quale, in pratica, mi dice che un agente immobiliare deve semplicemente
comunicare ai suoi clienti quello che sa dell'affare (casa) in questione? E
che quando fa firmare un preliminare o un assegno deve verificare l'identità
di chi firma? Tutto qui? Sì. Fine dei doveri e delle responsabilità del
mediatore. Un po' pochino, a fronte di una tutela certosina riguardo ai suoi
sacri soldini.)

Vediamo ora, sulla base della legislatura appena esaminata, qualche esempio
pratico di come il rapporto con la mediazione immobiliare può trasformarsi
in un autentico incubo. Sono situazioni in cui, per di più, l'utente medio
(che, normalmente, affronta la compravendita immobiliare una, due volte
nella vita, e ha tutto il diritto di essere inesperto, ci si affida alle
agenzie proprio per questo) ha ben poche possibilità di difesa, davanti a
professionisti senza scrupoli. Sono tutti episodi realmente avvenuti.

Esempio 1):

L'agenzia immobiliare, o meglio, il suo titolare oppure un prestanome (nel
caso a cui ho assistito io, la moglie), acquista a scopo di investimento un
appartamento da ristrutturare. Lavorando nel ramo, chiaramente, capita
spesso di imbattersi in buone occasioni. Una volta sistemata, la casa viene
messa in vendita. L'affare lo gestisce un agente immobiliare che collabora
con l'agenzia stessa, e che alla conclusione chiede la provvigione al
compratore. Il quale in realtà non sa che, in pratica, sta comprando
l'appartamento direttamente dal proprietario. E al proprietario stesso sta
pagando una provvigione non dovuta. Non lo saprà mai, visto che, in questi
casi, dal notaio per il rogito si troverà davanti l'agente immobiliare, che
fa finta di essere stato incaricato dal fantomatico «proprietario» di
rappresentarlo alla compravendita. Spesso, i notai queste cose le sanno
benissimo, ma siccome alcuni di loro hanno veri e propri accordi con le
agenzie che gli portano clienti per i rogiti, fanno finta di non vedere.
Risultato: oltre al guadagno sull'investimento, l'agenzia si è incamerata il
3% (o il 4%, o quello che è stata la provvigione pattuita) in più, come
fosse un sovrapprezzo occulto, e perché no, spesso in nero. Si tratta di
migliaia di euro ogni volta. Ciao ciao all'articolo 1754.

Esempio 2):

Quello che vuole l'agente immobiliare è la provvigione. Appena matura il
diritto a esigerla. Ossia, quando l'affare è concluso (preliminare, o
proposta d'acquisto accettata di cui l'acquirente è venuto a conoscenza),
indifferente se poi l'affare va a buon fine (rogito notarile). Per avere
questa certezza, ad esempio, spesso procede così: casa da 200.000 ,
provvigione del 3% dal compratore e 2% dal venditore. Spettanze del
mediatore: 10.000 (3% 2%). All'atto della compilazione della proposta
d'acquisto, l'acquirente chiede: «quanto dovrei lasciare di caparra?».
L'agente fa due conti, per esempio sa che il venditore si aspetta subito il
5% di anticipo, ossia 10.000 , ma dice: «eh, sarebbe bene una caparra del
10%», e si fa fare un assegno intestato all'agenzia («garantiamo noi», è la
frase che ho sentito dire di solito) di 20.000 . Va dal venditore, e gli
dice: «lei accetta la proposta, firma qui, io le giro 14.000 del compratore
come caparra, lei mi fa in cambio un assegno di 4.000 per la sua parte di
provvigione, e siamo tutti contenti. E' come se la caparra fosse addirittura
di 14.000 , lei voleva 10.000 di anticipo ed eccoli lì, poi tanto doveva
pagarmi comunque, meglio così, no?». Bene. Torna dal compratore con la
proposta accettata, gli fa firmare l'avvenuta conoscenza dell'accettazione,
e a quel punto (con l'acquirente vincolato, che non può più tirarsi indietro
pena la perdita di quanto versato) dice: «Al venditore bastava il 7% di
caparra, comunque ora l'affare è concluso, tengo direttamente io gli altri
6.000 che in ogni caso lei mi deve come provvigione». Dopodiché, in più di
qualche caso, chi si è visto si è visto, e se ci sono poi problemi dal
notaio, affari loro. Variante al tutto: effettuare gli scambi di denaro in
contanti, con la solita scusa di risparmiare sull'IVA. Ancora meglio, e
ancora meno tutele e possibilità di rivalsa di compratore e venditore in
caso di intoppi o sorprese che possano saltare fuori dopo. Molto comodo,
l'articolo 1755.

Esempio 3):

Questo è il peggiore. Caso classico: persona anziana, che non ce la fa con
la pensione, magari rimasta sola in un appartamento grande, che vuole
vendere per andare in un'abitazione più piccola, o per pagarsi la casa di
riposo. La vecchietta (per esempio), pensa di poter ricavare 130/140.000
dalla vendita. Arriva l'agente immobiliare, si rende conto che non è una
vendita facile, ma le fa una valutazione spropositata, tipo «Ah, qui
facciamo almeno 200.000 , guardi, ho moltissimi clienti che cercano proprio
questo tipo di casa». La signora è contentissima, si fida, e firma un
incarico di mediazione per la vendita, non per un periodo particolarmente
lungo, per esempio tre mesi. Nel quale incarico non è specificato nulla
(«salvo patti o usi contrari») sul rimborso delle spese. Ma la vecchietta
non è un'esperta, che cosa ne sa. Pensa solo che forse ha risolto i suoi
problemi. Sarà l'ultima volta che vedrà l'agente immobiliare, il quale si
limiterà ad aggiungere un trafiletto sull'appartamento in coda ai suoi
annunci sui giornali, e sulle riviste locali, tanto per poter provare di
aver effettivamente messo in vendita la casa. A quel prezzo, ovviamente,
nessuno si fa avanti, difficile perfino che l'appartamento venga visitato.
Alla scadenza dell'incarico, dopo tre mesi, la signora si vedrà recapitare
una fattura di rimborso spese bella sostanziosa (nel caso che ho visto,
3.000 ), accompagnata da una lettera dell'avvocato dell'agenzia che le
intima il pagamento, giustificato da non meglio precisate «spese per
pubblicità, documenti, controlli catastali, ore di lavoro di collaboratori».
La vecchietta si spaventa, e paga. Al limite, potrebbe contestare la
quantificazione delle spese, per vie legali, ma è difficile e non vi sono
certezze. Simpatico utilizzo dell'articolo 1756.

Esempio 4):

Un appartamento è molto difficile da vendere, perché è un po' caro (spesso a
causa della sopravvalutazione fatta dall'agente stesso al proprietario, per
farsi conferire l'incarico di vendita), e magari non è in buonissime
condizioni. L'unico potenziale acquirente interessato, inoltre, non ha
grandi possibilità di accedere a un mutuo sufficiente all'acquisto, a causa
del tipo di contratto di lavoro, o del reddito. Però è il solo che quella
casa alla fine la comprerebbe. L'agente, per non perdere l'affare, gli dice
«guardi, ho molti altri clienti interessati a questo immobile. Se non vuole
farselo sfuggire, bisogna fare una proposta d'acquisto subito. Se non è
sicuro che poi la banca le concederà il mutuo, facciamo così: mettiamo una
caparra simbolica, giusto 200 , e intanto fermiamo la casa. Se poi non
riesce ad avere i soldi, al limite perde solo quella cifra». Il mediatore si
guarda bene dall'informare il compratore che sarebbe il caso di vincolare la
validità della proposta all'erogazione del mutuo, il che tutelerebbe il
proponente. Va dal venditore, e gli dice: «Dopo tanti mesi che la casa è in
vendita, questa è l'unica proposta d'acquisto. Lo so che la caparra è
ridicola, ma il compratore farà tutto con il mutuo bancario.» Nessun accenno
al fatto che il mutuo non solo ancora non c'è, ma che per di più è assai
incerto che la banca lo conceda. Il proprietario accetta e firma la
proposta, l'acquirente firma la conoscenza dell'accettazione, e i due sono
vincolati. La banca, poi, non concede il mutuo, e l'affare non va a buon
fine. Ma era stato concluso: a venditore e compratore arrivano le fatture
per le provvigioni dell'agenzia (solite migliaia di euro), e non ci possono
fare niente, per quanto incazzati siano. Infatti, l'agente immobiliare ha sì
l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze che possano influire sulla
conclusione dell'affare, ma può fregarsene (legalmente, la deontologia è
un'altra cosa) di ciò che può impedire che vada a buon fine (la mancata
concessione del mutuo). Sarebbe dovuto essere chi ha fatto la proposta
d'acquisto a tutelarsi vincolandone la validità all'effettiva erogazione del
finanziamento bancario: certo, non farlo è da sprovveduti, ma non ci si
affida ai professionisti, che dovrebbero informarci anche se non obbligati
dalla legge, proprio per questo? Professionisti che, al contrario, gli
sprovveduti li fiutano lontano un miglio, e questi scherzi li giocano a
ragion veduta. Morale, in un colpo solo l'agenzia si è liberata di un
appartamento difficile da vendere, e si è presa comunque le provvigioni,
senza che una clausola sospensiva potesse metterle a rischio. Meglio far
rischiare i clienti, se c'è la possibilità di perderci soldi. Non male anche
questo aggiramento dell'articolo 1757.

Esempio 5):

Famiglia con poche possibilità economiche, precari entrambi, due figli
piccoli, problemi gravissimi (storiaccia di abusi da parte del parente che
li ospitava) che obbligano alla ricerca urgente di una casa dove andare.
L'agenzia li convince che un affitto sarebbe troppo caro, per avere un
appartamento con due stanze da letto, mentre acquistando «questa casa che
sembra fatta apposta per voi» si può cercare un mutuo a lunghissimo periodo
le cui rate siano sostenibili. «Ma chi ce lo concede, un mutuo, praticamente
senza garanzie?» chiedono all'agente. Nessun problema, è la risposta.
Abbiamo il nostro servizio di finanziamento. Ed ecco il trappolone. Spesso
le agenzie immobiliari, in particolare i grandi franchising, si appoggiano
con regolarità a network di mediazione creditizia, i quali, forti del fatto
di portare moltissimi clienti a una banca per i mutui, ottengono da questa
grandi agevolazioni sulle garanzie e le dilazioni dei finanziamenti.
Praticamente, anche se la banca sa di correre un rischio (relativo, c'è
comunque l'ipoteca sull'immobile), a fronte di un grosso flusso di clienti
portato dal mediatore creditizio, chiude un occhio ed è molto elastica se
capita un caso ogni tanto con garanzie insufficienti, o che richiede una
durata fuori dalla norma per un prestito. Alla famiglia di questo esempio
sono riusciti a far avere un mutuo QUARANTENNALE, senza che avessero buste
paga fisse (non scherzo). L'importo comprendeva, grazie a un geometra
compiacente che ha stravalutato l'immobile per la banca, anche le
provvigioni (le massime possibili) dell'agenzia immobiliare e di quella di
mediazione creditizia. E le rate sarebbero state comunque dure da sostenere.
Risultato: per una casetta da 100.000 , hanno dato, fra un'agenzia e
l'altra, 12.000 totali di provvigioni. Il 12%. Si sono fidati, non avevano
altre possibilità, e tutto viene compreso in un mutuo folle che finiranno di
pagare i loro figli. Se poi, per qualche motivo, non ce la dovessero fare
più con le rate, la banca gli pignorerà la casa. Intanto, le agenzie sono a
posto. In questo ultimo esempio, i mediatori si sono attenuti a tutte le
regole, certo. Ma è un caso indicativo di come più sei in difficoltà, e in
situazione di bisogno urgente, più ti spremono.

In molti degli episodi descritti, sicuramente ci sarebbe stata, anche se a
volte vaga, la possibilità di agire per vie legali nei confronti
dell'agenzia. Ma la lacunosità della legge, la difficoltà di dimostrare la
malafede o la scarsa diligenza del mediatore, e il naturale timore, misto
alla paura di «cacciarsi in casini peggiori», di tanti, davanti alla
prospettiva di una causa contro gente in giacca e cravatta, arrogante e
sicura di sé, fanno sì che la maggioranza lasci perdere. Per uno che li
porta in tribunale, altri cinquanta pagano e mandano giù il rospo, ed è
esattamente su questo che chi si comporta così calcola la sua convenienza.

Genericamente, infine, vanno ricordati alcuni dettagli e trucchetti
lessicali di cui i non addetti ai lavori difficilmente sono a conoscenza, e
che vengono utilizzati per invogliare a servirsi delle agenzie, o per
giustificarne le carissime provvigioni.

Chi acquista, e domanda «perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per
comprare casa?», si sente spesso rispondere:
1): «Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono
ipoteche»
Questo non significa nulla. Perché anche se c'è un'ipoteca sull'immobile (ed
è la norma), verrà estinta dal proprietario contestualmente al rogito
notarile con parte dei soldi dell'acquisto, se no non si può fare la
compravendita. E comunque, tutti questi controlli li fa il notaio, per
legge.
2): «Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono
abusivismi edilizi»
Come sopra, questi controlli li fa il notaio. Il quale, comunque, si limita
a chiedere alle parti se lo stato di fatto dell'immobile corrisponde alle
planimetrie catastali. Spesso, gli abusivismi ci sono, ma se la casa piace
così come è, acquirente e venditore si accordano per non regalare soldi ai
geometri e al Comune sanandoli, e semplicemente affermano il falso davanti
al notaio. In gergo è detto «accollo di modifica non accatastata», significa
«vuoi la casa? Tieniti la veranda abusiva».
3): «Così si toglie i pensieri, ci occupiamo di tutto noi»
Sì, ma spesso non fino al rogito notarile. Finchè non sono stati pagati,
sicuramente.

Chi vende, e domanda «perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per
vendere casa?», si sente spesso rispondere:
1): «Perché con noi avrà definizione immediata, pagamento in contanti»
Questa è la loro preferita, ed è una pura e semplice cazzata. Perché non
significa niente. Al rogito notarile, il pagamento è sempre in contanti (o
assegni circolari, o bonifico) per l'intero importo. Sempre. Per legge. Che
il compratore abbia già il denaro, o faccia un mutuo in settemila rate, al
venditore in sede di compravendita non cambia nulla. Punto.
2): «Perché noi garantiamo la solvibilità dell'acquirente»
Come sopra, non significa nulla. Come se, senza il prezioso tramite e
garanzia dell'agenzia, ci potessero essere casi di pagamenti dilazionati e
incerti. Se dal notaio non ci sono i soldi, tutti, non si fa niente. Gli
immobili non si possono compravendere a rate tra privati. Per legge.
3): «Perché abbiamo la fila di clienti con le valige piene di soldi che
sognano esattamente questa casa da tutta la vita»
Ah. Ma se è così facile trovare un acquirente, perché devo pagarvi così
tanto?

In conclusione, va detto che sicuramente la categoria degli agenti
immobiliari comprende, oltre agli autentici squali di cui ho riferito alcune
prodezze, altri ottimi professionisti che trattano gli affari e i clienti
con trasparenza e deontologia. La maggior parte, si spera. Ma la mia
esperienza si riferisce a un grande franchising, che alla fine un certo
grado di controllo interno lo ha, e dove comunque ho assistito a situazioni
che mi hanno fatto vergognare (e cambiare lavoro ben presto). Non oso
pensare a quello che sono capaci di combinare le piccole agenzie singole, o
gli agenti indipendenti, che non rispondono a nessuno se non a quei timidi
sei articoli del codice, e a regolamenti delle camere di commercio le cui
commissioni sono costituite da rappresentanti dei mediatori immobiliari
stessi. Il decreto Bersani, recentemente, abolisce anche l'obbligo
dell'esame e dell'iscrizione a ruolo alla camera di commercio, aprendo la
professione a chiunque. Ottima cosa le liberalizzazioni, ma in certi settori
sarebbe necessaria cautela, per tutelare sia i professionisti seri (la
FIAIP - federazione italiana agenti immobiliari professionali - ha infatti
espresso notevole preoccupazione) sia, soprattutto, l'utenza. Almeno, a
fronte di una deregolamentazione burocratica, andrebbe rivista e integrata
la normativa a monte. In caso contrario, welcome to the jungle.
02/05/2008 08:24
 
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Vendite fasulle ma provvigioni vere

Questo caso è sconcertante: leggete come un agente immobiliare e il suo squallido avvocato hanno legalmente truffato una coppia di anziani disabili per 38.000 euro, oltre 70 milioni di lire

Copio e incollo un messaggio dal Blog Agenzie Immobiliari
www.blogagenzieimmobiliari.it/2007/07/11/vendite-immobiliari-fasulle-ma-provvigioni-vere.html#...

Seguite il link per leggere anche i commenti

"Gentile redazione, sono disperata, provo a rivolgermi anche a voi.
P. B., Studio XXX, affiliato XXX, ha architettato una fregatura con i fiocchi e controfiocchi ai miei genitori e, al momento, la legge è incredibilmente dalla sua parte.
Io vivo a XXX, i miei allepoca dei fatti (2004) a XXX, volevano vendere casa per trasferirsi vicino a me, si sono affidati a questa agenzia e hanno firmato di tutto e di più, perchè si fidavano ciecamente e mai avrebbero pensato che quei bravi ragazzi ben vestiti e gentilissimi potessero tramare contro di loro, anziani, poco istruiti e cagionevoli di salute (mio padre in quel periodo si ammalò di atassia cerebellare, patologia degenerativa progressiva che attualmente lha ridotto incapace di esprimersi e su una sedia a rotelle). Senza rendersi conto di quanto cera scritto in quei moduli, firmarono 2 mandati al 6% di provvigione, inizialmente a XXXX, in seguito a XXXX ed infine una proposta dacquisto a 540.000. A quel punto il XXX si ricordò che esistevano altri due proprietari, io e mio fratello, che vive a XXX, e ci inviò fax per richiedere anche le nostre firme per accettazione di quella scandalosa proposta. Vi si leggeva che il presunto acquirente doveva allagenzia 2700 euro di provvigione, mentre noi 38.000.

Inoltre vicino a quella ridicola somma mancava la firma del proponente, che dunque non avrebbe pagato niente. Chiesi perchè quella disparità di trattamento: mi disse che costui era un loro affezionato cliente. Chiesi che mi inviasse via fax anche lincarico di mediazione, perchè non riuscivo a capire come potesse essere possibile che dovessimo pagare una simile provvigione: fu lì che scoprii che era del 6%. Anche le penali erano al 6%. Trasalii e richiamai il XXXX dicendogli che, a quanto ne sapevo, le agenzie in genere chiedono un 3% sia a chi compra che a chi vende: egli mi rispose che forse a XXX, che le case valgono il doppio rispetto a XXX! La proposta dacquisto inoltre era vincolata allottenimento del condono, le somme promesse come acconti non ci sarebbero state date, ma sarebbero rimaste nella cassaforte dellagenzia fino a che non avessimo ottenuto la concessione in
sanatoria per le opere non conformi, in caso contrario "tutto sarebbe stato restituito senza rivalsa o penalità da entrambe le parti". Protestai perchè da quel che potevo leggere avremmo dovuto pagare la mostruosa provvigione entro 30 giorni dalla nostra accettazione, mentre noi non avremmo avuto niente in cambio per almeno un anno, con nessuna garanzia di onorabilità dellimpegno da parte del proponente (in seguito feci una visura camerale e scoprii che era un soggetto con partita iva, che aveva aperto e chiuso n. 2 ditte artigiane nel giro di 4 anni, lultima 6 mesi prima di quella proposta, privo di immobili e che dichiarava che avrebbe richiesto 435.000 euro di mutuo&.). Dato che io e mio fratello eravamo proprietari al 100% del piano superiore dellimmobile, un cascinale su due livelli, proposi allagente di procedere  pure con la vendita, ma di non contare sulla nostra accettazione, visto che non ci aveva mai resi partecipi di alcuna trattativa. Egli disse che i\u003cbr /\> miei genitori si erano impegnati verbalmente anche per noi (dimenticando che nellincarico si dice che lobbligo di far accettare altri aventi diritto riguarda proposte conformi allimporto del mandato, cosa che qui non era, visto che stavamo ampiamente al di sotto della cifra), pertanto, se non avessimo accettato a lui non importava nulla, sarebbe andato per vie legali a richiedere la sua provvigione, dato che considerava laffare concluso. Inutile dire che il proponente non si fece mai vivo, e noi sbagliammo a non citarlo per primi in giudizio, chiedendo che onorasse limpegno preso. Chiesi consiglio a più avvocati e tutti mi dissero che uneventuale causa non era di così sicuro esito, conveniva cercare una transazione, proporgli 10.000 euro per togliersi di torno. Per me, dare dei soldi a chi aveva abusato della fiducia di due anziani sprovveduti, era inaccettabile, ma vista lirremovibilità dellagente tentai anche questa strada, offrendogli però "solo" 3.000 euro: lui\u003cbr /\> ed il suo avvocato mi risero in faccia, dicendo che volevano almeno la metà di quanto spettante, ovvero 19.000 euro. A quel punto, dopo tanti soprusi e umiliazioni dissi che piuttosto li avrei buttati in spese legali, contando sul fatto che la legge ci avrebbe reso giustizia. Così non è stato: due anni dopo chiedono ed ottengono decreto ingiuntivo nei confronti dei miei genitori, sostendo che laffare è concluso perchè hanno firmato dichiarazione di accettazione e il proponente ha dato assegno di caparra di 5000 euro. Peccato che sia del tutto FALSO, quellassegno non è mai stato dato ai miei, non è mai stato incassato, eppure lhanno fotocopiato e inserito come prova documentale nel decreto ingiuntivo. La dichiarazione di accettazione non è compilata nella seconda parte, cosa che avrebbe dovuto essere se fosse stato vero che i miei avessero ricevuto un assegno, eppure il giudice pare non aver letto una sola riga della nostra opposizione, non si è resa conto della sanatoria per le opere non conformi, in caso contrario tutto sarebbe stato restituito senza rivalsa o penalità da entrambe le parti.

Protestai perchè da quel che potevo leggere avremmo dovuto pagare la mostruosa provvigione entro 30 giorni dalla nostra accettazione, mentre noi non avremmo avuto niente in cambio per almeno un anno, con nessuna garanzia di onorabilità dellimpegno da parte del proponente (in seguito feci una visura camerale e scoprii che era un soggetto con partita iva, che aveva aperto e chiuso n. 2 ditte artigiane nel giro di 4 anni, lultima 6 mesi prima di quella proposta, privo di immobili e che dichiarava che avrebbe richiesto 435.000 euro di mutuo&.).

Dato che io e mio fratello eravamo proprietari al 100% del piano superiore dellimmobile, un cascinale su due livelli, proposi allagente di procedere pure con la vendita, ma di non contare sulla nostra accettazione, visto che non ci aveva mai resi partecipi di alcuna trattativa.

Egli disse che i miei genitori si erano impegnati verbalmente anche per noi (dimenticando che nellincarico si dice che lobbligo di far accettare altri aventi diritto riguarda proposte conformi allimporto del mandato, cosa che qui non era, visto che stavamo ampiamente al di sotto della cifra), pertanto, se non avessimo accettato a lui non importava nulla, sarebbe andato per vie legali a richiedere la sua provvigione, dato che considerava laffare concluso. Inutile dire che il proponente non si fece mai vivo, e noi sbagliammo a non citarlo per primi in giudizio, chiedendo che onorasse limpegno preso. Chiesi consiglio a più avvocati e tutti mi dissero che uneventuale causa non era di così sicuro esito, conveniva cercare una transazione, proporgli 10.000 euro per togliersi di torno.

Per me, dare dei soldi a chi aveva abusato della fiducia di due anziani sprovveduti, era inaccettabile, ma vista lirremovibilità dellagente tentai anche questa strada, offrendogli però solo 3.000 euro: lui ed il suo avvocato mi risero in faccia, dicendo che volevano almeno la metà di quanto spettante, ovvero 19.000 euro. A quel punto, dopo tanti soprusi e umiliazioni dissi che piuttosto li avrei buttati in spese legali, contando sul fatto che la legge ci avrebbe reso giustizia. Così non è stato: due anni dopo chiedono ed ottengono decreto ingiuntivo nei confronti dei miei genitori, sostendo che laffare è concluso perchè hanno firmato dichiarazione di accettazione e il proponente ha dato assegno di caparra di 5000 euro. Peccato che sia del tutto FALSO, quellassegno non è mai stato dato ai miei, non è mai stato incassato, eppure lhanno fotocopiato e inserito come prova documentale nel decreto ingiuntivo.
02/05/2008 08:25
 
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La proposta d'acquisto che diventa compromesso

Diffidate dalla dicitura "all'accettazione diverrà caparra confirmatoria.... diverrà preliminare di compravendita..."

Rischiate di rimanere incastrati con una casa non venduta ed una provvigione da versare.

Da quanto sento in giro, questa pratica sarebbe tipica di Tecnocasa


Da HelpCasa.it www.lavorincasa.it/helpcasa/viewtopic.php?t=14464

I commenti al link.

"ciao a tutti, ho bisogno del vostro aiuto, vi espongo il problema.
Horicevuto una proposta d'acquisot per la mia casa e nei termini previsti (10gg) ho firmato a mia volta per accettazione ma purtroppo acquirente non ha versato caparra (lo so sono stato ingenuo e anche l'agenzia si è comportata male).
A questo punto, poichè io voglio che l'acquirente acquisti casa mia o mi riconosca una somma come danno provocato cosa posso fare?
preciso che entro fine ottobre devo rogitare la casa nuova altrimenti perdo naturalmente 20000¬ di caparra.
E' tutto mio interesse quindi vendere la casa attuale o farmi risarcire dall'acquirente che adesso si tira indietro.
posso fare qualcosa?
devo registrare la proposta d'acquisto?
se si come? "
02/05/2008 08:26
 
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Esperienze personali.
A me è capitata una storia 'strana'. Un agente immobiliare mi fa vedere una casa, mi dice che non c'è fretta, forse un suo amico era interessato, ma nessuna fretta. Nel frattempo mi fa firmare il 'foglio delle visite', cioè un modulo che poi viene dato al venditore come 'segno' che si è portata gente a vedere l'appartamento. A me l'appartamento piace, era ad un prezzo molto vantaggioso per la zona e quando si rende conto che voglio fare una proposta d'acquisto, mi impedisce di farlo e 'magicamente' il suo amico aveva fatto la mattina stessa una proposta, che poi è stata accettata, ad un prezzo anche inferiore a quello che avrei proposto io. Ovviamente non è stato possibile parlare con il proprietario, che non abitava lì, e quindi l'agente immobiliare ha venduto l'appartamento ad un prezzo molto basso al suo amico. Che simpatico!!!

Una coppia di miei amici cecava casa, hanno visto un'abitazione tipo mansarda, fatto la proposta d'acquisto versando un tot. Quando hanno iniziato le pratiche dal notaio per il compromesso, si sono accorti che quell'abitazione non aveva i requisiti per essere abitata e quindi non si poteva procedere oltre. Risultato? I miei amici hanno 'perso' la somma che avevano depositato perchè, sencondo quanto diceva l'agenzia o le carte che hanno fatto firmare, i miei amici avevano 'deciso loro di non procedere oltre nell'acquisto', tipo una penale!
Che assurdità!
Ho sentito anche di una persona che aveva affidato il suo appartamento vuoto ad un agente immobiliare il quale, aspettando di venderlo, alle calende greche, lo aveva 'riempito' di extracomunitari, subaffittandolo in nero! Che gentile!!
02/05/2008 08:27
 
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Meglio affidarsi ad un avvocato che ad un agente immobiliare

Vediamo il perchè per la vendita della casa è meglio un avvocato che un agente immobiliare:

La pubblicità della propria offerta, da privato, è libera e gratuita. Sui classici PortaPortese e Secondamano si può inserire l'annuncio gratis e a piacimento. Anche su SoloCase, il giornale a distribuzione gratuita, lo si può inserire gratuitamente: basta registrarsi.

Le visite: si concentrano al sabato e ci si va di persona guardando in faccia l'acquirente, evitando quelli poco "sicuri".

La proposta d'acquisto ed il compromesso: si fanno redigere dall'avvocato, che ci segue e ci tutela per le firme e le contrattazioni.

La presenza dell'avvocato nella trattativa tiene lontani perditempo e cialtroni che potrebbero crearci problemi (mentre all'agenzia interessa solo portarci al compromesso, in ogni modo)

L'avvocato è una tutela anche per l'acquirente.

L'avvocato costa un decimo della commissione dell'agenzia.

Ci consente di incamerare anche un plusvalore, per possibile maggiorazione di prezzo, pari alla commissione d'agenzia (pari almeno agli interessi di un anno sul capitale incassato). Ad es. su 500.000 euro il 3% fa 15.000, pari al valore di un'automobile: lo incassiamo noi.
Se la casa si può vendere al 3% in piu non è meglio che finisca nelle nostre tasche ?
02/05/2008 08:28
 
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L'agenzia immobiliare cerca di fare una ricca cresta

A volte le agenzie vendono a prezzi molto piu alti di quelli chiesti dal proprietario.
Copio e incollo l'esperienza raccontata da mkcicio, per ricordare che, quando avete a che fare con una agenzia:

- Cercate sempre di parlare anche con il proprietario, magari in incognito, per capire se il prezzo è quello effettivamente richiesto o se l'agenzia cerca di fare una ricca cresta a spese vostre (nell'esempio che segue ben 80.000 euro)

- Quando date la casa ad una agenzia accertatevi, anche da contratto, che l'agenzia non la metta fuori con una cresta enorme, altrimenti o perdete una ottima occasione di guadagno (se l'agenzia riesce a venderla potevate farlo anche voi e incassare la cresta) o la casa vi rimane sul groppone per mesi invenduta (perchè l'agenzia a vostra insaputa ha sparato un prezzo "gonfiato" eccesivo)

Have a look:

mkcicio 18/8/2007
ve la devo raccontare

un caro amico ieri mi ha aggiornato sulla sua situazione:
lui (e la compagna) sono in cerca di casa da almeno 2 anni, prima dell'estate avevano visto un appartamento lungo l'Appia (vicino metro) di 55 mq venduto dall'agenzia ad Euro 310.000. Il mio amico che è un furbone ed ha ascoltato i miei consigli (letti su questo forum) sui raggiri delle agenzie ed è andato a trovare da solo la proprietaria scoprendo che la sua richiesta effettiva è di Euro 250.000 che l'agenzia avrebbe guadagnato tutto il surplus oltre alle commissioni sul compratore e sul venditore mantenendo la proprietaria vincolata per un periodo di 3 mesi.
Il mio amico che è un furbacchione ed è anche stanco di girare le offre in maniera informale 230.000 + le commissioni che la signara dovrebbe comunque all'agenzia (dimenticavo di segnalarvi anche che da 2 mesi tante persone avevano visto l'immobile ma nessuna proposta) la signora prende tempo il mese di Agosto per pensarci.

Qui nasce il bello, la stessa signora chiama il giorno di ferragosto il mio amico per sapere se lui era ancora interessato all'acquisto della casa poiché lei si era decisa e che a settembre potevano chiudere. Il mio amico (gran furbino) le ha risposto che con quello che sta succedendo solo il Cielo può sapere cosa riserva il futuro e che non se la sentiva perché oggi l'immobiliare è a rischio e quindi voleva prendersi un po di tempo. La signora a questo punto gli ha proposto anche una rettifica alla sua offerta (230.000)se avrebbero trovato un accordo in fretta.

Ricapitoliamo 310.000 - 230.000 = 80.000 di sconto più un ultrasconto da definire.
Ragazzi inizia la giostra. Ovviamente vi terrò informati sulla conclusione dell'affare, anche peché non mi piace godere da solo.
02/05/2008 08:28
 
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da giemmepi

personalmente ho avuto esperienza diretta di agenzie relative a:

- complicità con venditore truffaldino (modello "incasso 8 compromessi e faccio il rogito solo con 1 in più con procura di persona morta convalidata da notaio compiacente". Delirio eh? La cosa curiosa che non ho mai avuto tanta voglia di approfondire, di fronte a tale apocalisse, è che la causa col venditore gli avvocati l'hanno portata a buon fine (in "soli" 16 anni) mentre quella con l'agenzia (che nel frattempo intascava le commissioni) nemmeno tentata (immagino per nullatenenza fittizia dell'agente).
Per la cronaca, il venditore è venuto poi fuori essere membro di nota famiglia romana di strozzini . Agenzia piccola immediatamente chiusa dopo i "fatti" (cioe la falsa vendita di ben 4 immobili in due mesi)

- Gabetti ridotta a zerbino nel 1995 (come insegna Laplace, al fondo della scorsa "fase del compratore") che riduce la propria commissione dal 3 al 2% per l'acquirente (sostenendo col venditore uno sconto dell'8% sul prezzo richiesto, già di suo stracciatissimo)

- Tecnocasa "di zona" che ti conferma tranquillamente che è meglio aspettare questi qui restano i migliori...
02/05/2008 08:29
 
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da 1000bolleblu

in nero...

quest'esperienza personale è abbastanza allucinante...
da un pò di tempo cerco casa in una zona e quindi vedo parecchi appartamenti con un agente immobiliare. uno di questi è stato comprato a prezzo stracciatissimo da un tizio che lo vuole rivendere facendo un guadagno notevole, ma sproporzionato rispetto a quanto l'appartamento valga in realtà. L'appartamento è invenduto da un anno circa. Cosa mi dice qualche settimana fa il tale agente immobiliare? mi racconta la storia di un suo 'amico' che ha comprato un appartamento versando 100.000 euro al venditore IN NERO, per evitare di pagare le plusvalenze.
Come a dire: a buon intenditore...
ma che siamo matti? già me lo immagino: andare con una valigetta stile 'mafioso' piena di verdoni dal notaio e, ovviamente, darglieli prima di stipulare l'atto??
Ma che siamo matti????

risposta di frank:

Attenzione !
a parte il rischio di andare in giro con valigetta di soldi contanti, voglio segnalare a qualcuno disinformato ... che potrebbe cadere nella tentazioni di cedere a questo tipo di proposte ... oscene, che il Fisco controlla i movimenti bancari del venditore e dell'acquirente per verificare la veridicità di quanto dichiarato nel rogito, qualora si evidenziassero cifre occultate si perdono i benefici fiscali oltre alle sanzioni per infedele dichiarazione sugli importi dovuti.


[Modificato da immobiliarista 02/05/2008 08:30]
02/05/2008 08:31
 
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da picdp

Altro raggiro...

salve, sono carmine e vi lurko da un po' di mesi.

vorrei raccontarvi cosa è successo a certi amici che volevano vendere un appartamento, che, dal padre, libero professionista, era stato variato da abitazione a ufficio nel condono del 1994.

Nel 2003, dopo che i miei amici hanno messo il cartello "VENDESI" vicino al portone del palazzo, hanno ricevuto una telefonata da parte di agenti immobiliari che dicevano di avere un potenziale cliente.

loro rispondono che la casa la vendono privatamente che non intendono pagare mediazioni a nessuno; i due agenti allora fanno firmare loro una delega nella quale è specificato che all'agenzia non è dovuto nulla da parte loro per questa vendita.

la casa era in vendita a 230.000 euro (80mq+140mq di giardino in zona roma torre spaccata); gli agenti si presentano con un tizio e due giorni dopo ricevono un assegno circolare da 7500 euro e una scrittura privata contenente la proposta di acquisto a 200.000; si accordano a 210.000 e dopo qualche giorno fanno in agenzia un compromesso che aggiunge 19.000 euro ai precedenti 7500 come caparra.

nel compromesso è specificato che entro tre mesi si sarebbe fatto l'atto e che loro avrebbero dovuto ripristinare l'uso abitativo.

la cosa che non mi quadra è che non si siano cautelati con la clausola "salvo concessione mutuo". forse erano alle prime armi...

i due agenti dicono loro "non vi preoccupate per la pratica, ce la sbrighiamo noi; ci date solo i 3000 euro che servono per il geometra", e i miei amici sono tranquilli fino ad un mese prima della scadenza, quando leggo il loro compromesso.

Li invito a telefonare ad un geometra preso dalle pagine gialle e questo per 500 euro fa loro il ripristino d'uso presso il comune e il nuovo accatastamento, giusto in tempo per la data del contratto; scaduto il termine consiglio loro di non dire nulla agli agenti e di mandare una raccomandata chiedendo data e luogo del contratto.

Dopo due settimane i miei amici ricevono una raccomandata che chiede loro di restituire il doppio della caparra perchè non avevano rispettato quanto previsto dal compromesso riguardo il ripristino dell'uso abitativo.

inutile dire che non hanno mai fissato una data per il contratta, anzi, nonostante la perdita, sono spariti.

e così gli aspiranti truffatori sono rimasti fregati, i miei amici hanno ancora la casa e non hanno più bisogno di venderla.
02/05/2008 08:31
 
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Tecnocasa...una pessima esperienza


da it.discussioni.consumatori.tutela:

Domanda di maxbit3k@gmail.com 19/9/2007 10:52

Volevo sapere se altri utenti del forum avevano avuto problemi con
agenzie immobiliari Tecnocasa. Io ho avuto una pessima esperienza con
l'ag. Carabelli di Milano. Dopo aver visto un appartamento ho deciso
di fare un'offerta. Nonostante chiedessi continuamente di
sottoscrivere la proposta/compromesso contestualmente al venditore,
l'agenzia, adducendo varie motivazioni, non ha mai organizzato un
incontro a tre (agente, venditore, compratore). Mi ha fatto
sottoscrivere più proposte d'acquisto, variando ogni volta i termini
di pagamento e dicendomi ogni volta che era quella definitiva perchè
concordata con il venditore. L'ultima volta ho chiaramente detto che
non avrei accettato nessuna ulteriore modifica ed il risultato è stato
che l'acquisto è saltato. La mia sensazione è stata che l'agenzia
avesse cercato di "tirare la corda" piano piano e che la mia
determinazione al terzo incontro abbia smascherato il loro gioco.
Tutto questo mi è costato economicamente perchè, per venire incontro
alle richieste di anticipi sempre più corposi, sono stato costretto a
smobilitare polizze vita e fondi di investimento, rimettendoci
parecchi soldi. Ci sono altri che hanno avuto esperienze simili?


Risposte:
> Come hai fatto ad accettare di dare più soldi dopo aver firmato una prima
> volta?
>

L'agenzia ogni volta ha ricompilato una nuova proposta, stracciando laprecedente. Mi ha restituito il vecchio assegno che avevo intestato alvenditore e ne ha preteso uno nuovo di importo maggiore.

Risposta:
scusa , ma tui possedevi gia , avevi in mano
un documento che fissava un prezzo .
Mi pare logico che avresti dovuto rifiutare
di firmare altri documenti , sopratutto
in base a quanto hai scritto , che pensavi
di avere in mano un compromesso , non e proprio
corretto legalmente , ma e quello di cui eri convinto.

In futuro consiglio di firmare sempr , dico SEMPRE,
un mandato che preveda il apgamento salvo buon
fine , al momento del rogito , anche se forse
e difficile farlo perche il compratore
mi sembra che non firmi mandati e allora vale
il Codice Civile , e la fregatura e in arrivo!


Risposta:
Anch'io ho avuto una pessima esperienza con Tecnocasa. E proprio
perchè sono un franchising non è possibile farci nulla. Ogni agenzia è un'impresa a se. Loro guadagnano in proporzione al prezzo della casa e quindi hanno tutto l'interesse nel far salire il più possibile il prezzo. Hanno usato la mia proposta per convincere un altro acquirente ad offrire una cifra maggiore e non l'hanno fatta vedere al venditore.

Ripsosta:
> Saltata la vendita a questo proposito
> ti hanno detto qualcosa ?, che non vale niente
> ma solo per sapere.
>
Loro hanno dato tutta la colpa al venditore, mi hanno persiono detto
che avrebbero rifiutato l'incarico a vendere. Peccato che ho poi
scoperto che 10gg dopo hanno venduto la casa ad un altro acquirente
che aveva offerto più di me.
02/05/2008 08:32
 
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da marada16
truffa in agguato ?


Ciao a tutti,
avrei bisogno del vostro aiuto.

Attraverso un annuncio immobiliare ho visitato
tramite agenzia un appartamento il cui prezzo
pareva vantaggioso.

Nello stesso ho visto esserci due inquilini anziani
ai quali pare sia scaduto il contratto di locazione
ma attualmente ancora lì!!!


Avrei voluto fare una proposta d'acquisto ma vista la situazione
ho preferito rinunciare.
Ho precisato che avrei firmato solo ad immobile libero!!
Mi è stato detto che era impossibile!!!

Di fronte alla mia resa l'agente immobiliare
ha suggerito di aggiungere sul modulo di proposta d'acquisto
una nota del tipo "la proposta decadrà
se l'agenzia entro 4 mesi non libererà l'immobile (trovando una nuovo alloggio agli anziani)".

Sinceramente anche l'apposizione di questa
condizione mi ha lasciata perplessa.
Mi chiedo : in questo caso scatterebbe comunque il diritto alle provvigioni? cosa rischierei?
Cosa ci guadagnerebbe l'agenzia?


Vi ringrazio in anticipo e spero rispondiate presto!!
Grazie a tutti
02/05/2008 08:33
 
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LIBRO - come difendersi dagli Agenti Immobiliari e dalle loro truffe

Acquistatelo...
Segnalo questo interessante libro su come difendersi dalle truffe e dai piccoli e grandi raggiri degli agenti immobiliari. Utilissimo per chi si appresta ad avere a che fare con una agenzia.
Ne copio ed incollo la recensione:


www.ilcassetto.it/notizia.php?tid=672

"Sotto il Mattone: L'avventura di cercare casa".
Il nuovo libro di Luca Leone

Almeno 66.000 agenti immobiliari – cinque sesti dei quali, cioè 55.000, privi di regolare patentino, dunque “abusivi” – sono attivi in Italia nel settore della compravendita del mattone. Si tratta di uomini e donne non di rado dediti alla ricerca di compromessi che permettano loro di raggiungere l’obiettivo principale e fondamentale per un mediatore. La soddisfazione del cliente? Macché. “Fare soldi, soldi, soldi”, come mi ha raccontato il “pentito Simone”, un agente immobiliare che non ce l’ha fatta più e, a un certo punto, per salvarsi anima e salute mentale ha mandato tutti al diavolo e si è iscritto all’università.

Questo mio nuovo libro, “Sotto il mattone. L’avventura di cercare casa” (Infinito edizioni, 176 pagine, 12 euro) è un viaggio spesso sorprendete e allucinante all’interno dell’universo delle agenzie immobiliari. Tentativi di truffa, richieste di pagamenti in nero, assegni intestati a Me Medesimo (M.M.) per gabbare Fisco e case immobiliari madri, documenti mancanti, superficialità sono il pane quotidiano di molti di questi signori che girano elegantemente vestiti sulle loro automobili scure, del tutto dimentichi del ruolo sociale della mediazione e indifferenti alle violenze psicologiche che impongono a famiglie e singoli cittadini che cercano di coronare il comune sogno di comprare casa.

“Sotto il mattone” è il reportage non romanzato e in nulla immaginario di un viaggio nel settore immobiliare alla ricerca di una chimera chiamata casa. Il periodo di riferimento del libro, attualissimo e dedicato “a chi cerca casa e non trova pace”, va dal 2005 al 2007. Nato come vademecum per aiutare chi cerca alloggio in questa complessa attività agli estremi tra la fantascienza e l’horror, il volume si è inevitabilmente trasformato tra le mie mani, strada facendo, in un reportage scritto dopo che sono entrato direttamente e dolorosamente a contatto con uno dei tanti ingiustificabili assurdi italiani.

Il risultato è un libro scritto con sarcasmo e ironia, godibile nella lettura e a tratti esilarante ma in grado di dare – sulla base di esperienze realmente vissute – consigli e “dritte” a chiunque si accinga a comprare un immobile. Non mi sono, infatti, limitato a una ricerca superficiale ma, appoggiandomi a uno studio legale, ho avviato le procedure d’acquisto di molti immobili, riuscendo così – a mie spese! – ad avere un panorama completo (e particolarmente allarmante, nel disinteresse del Parlamento e dei governi) di un settore in cui girano tanti soldi, molti dei quali finiscono per sparire più o meno misteriosamente. Il panorama è sconvolgente: costruttori e agenti immobiliari che chiedono pagamenti in nero per cifre enormi, fino a 60.000 euro; agenti immobiliari che si fanno pagare clandestinamente le remunerazioni dei loro servizi; proposte d’acquisto vincolanti e onerose per il solo acquirente; case prive di allaccio in fogna che scaricano impunemente in fossi e terreni agricoli; nidi per topi spacciati per “villette”; abusi edilizi di ogni genere favoriti da ben tre super-sanatorie (due delle quali berlusconiane, come in molti rammenteranno) in soli vent’anni. E poi, limiti d’ogni genere, persino – nel ventunesimo secolo – tecnologici. Avete mai pensato a quanto possa essere importante avere oggi a casa la linea Adsl per i collegamenti Internet? Ebbene, il digital divide – ovvero il divario digitale inteso come mancanza della possibilità di accesso ai servizi Internet ad alta velocità – oggi in Italia è tanto e tale da impedire a molti, e non solo in periferia e in campagna, di collegarsi alla rete. E ci fanno credere, nelle pubblicità, di vivere ormai tutti su un’astronave…

La casa, in sostanza, in Italia oggi si concretizza in un’enorme truffa, con le agenzie immobiliari a farla totalmente da padrone e a invadere ogni spazio fisico e virtuale. Pali, cancelli, cassonetti, alberi, tralicci, edicole, Internet: nessuno spazio – a cominciare da quelli pubblici, dunque per definizione di tutti e non di agenzie private a fine di lucro – è oggi risparmiato dalle affissioni abusive (e, sulla carta, passibili per legge) di questi signori dal sorriso sempre pronto, dalla giacca scura e dal congiuntivo sghembo, la cui bassa scolarizzazione deve preoccupare comunque molto meno della ancora più bassa moralità e deontologia.
La bramosia dei mediatori immobiliari cresce, purtroppo, di pari passo con l’incapacità della politica di garantire i cittadini non solo dal caro-mattone provocato dalla speculazione edilizia ma, più in generale, dall’aumento del prezzo della vita derivante dall’effetto euro, esploso nel 2001 e ormai giunto a livelli inarrestabili, complici fatti internazionali di enorme rilievo, come la distruzione delle Torri gemelle a New York e lo scoppio dei tragici conflitti in Afghanistan e Iraq (oltre alla costante minaccia dei “falchi” repubblicani a stelle e strisce di nuovi folli interventi armati in Siria, Iran, Corea del Nord…). Se il prezzo delle scarpe è quadruplicato, gli effetti sulla casa dell’avvento dell’euro e della crisi economica e politica mondiale sono stati dirompenti, e ormai con i fatidici 200 milioni di lire di una volta non si riesce, in alcune zone, neppure più a comprare un box auto. Ma ormai, c’è chi ci vive, nei garage e negli scantinati, pagati normalmente tra i 90.000 e i 150.000 euro. Laddove una volta topi, ragni e scarafaggi avevano il loro regno e in autunno gli anziani producevano il vino per la famiglia, oggi camion scaricano quintali di laterizi e, in quattro e quattr’otto, nascono appartamentini in cui finiscono a vivere giovani, vecchi e bambini. Se, nella maggior parte dei casi, bisogna avere occhio allenato per riconoscere una cantina spacciata per casa da un vero appartamento, non di rado, ormai, sui giornalini di settore, questi immobili vengono messi in vendita direttamente come “appartamenti categoria C/2”: una contraddizione palese e un reato da denuncia, se si pensa che alla categoria C/2 appartengono i magazzini e le cantine.

Il libro però non si ferma alla denuncia. Oltre a lanciare un allarme fondato e documentato, ho cercato di concludere questo mio nuovo sforzo editoriale con due capitoli fondamentali. Uno di questi, l’ultimo, è una lunga e precisa lista di cose da fare e da non fare quando si compra casa. Tra le cose assolutamente da fare, senz’altro mai credere a un agente immobiliare e affidarsi sempre a un buon avvocato contrattualista. Così gli aspiranti compratori di una casa eviteranno amarezze, truffe, raggiri e anni buttati in tribunale, oltre a ritrovarsi non la casa dei sogni ma una catapecchia da incubo. Un altro capitolo, però, ed esattamente il ventesimo, merita particolare menzione, poiché al suo interno è riportata una lunga e dettagliata intervista a un agente immobiliare “pentito”. L’intervista non solo conferma deduzioni e prove che, nei capitoli precedenti, ho portato sul banco degli imputati contro gli agenti immobiliari e il sistema, ma aggiunge particolari inediti particolarmente gustosi e al contempo irritanti, come la cosiddetta telefonata “a scopo di notizia”, laddove in gergo immobiliare, “fare notizia” vuol dire raccogliere informazioni su possibili case in vendita nel quartiere, o meglio nella propria zona di competenza

Mi ha raccontato tra l’altro, a questo proposito, il “pentito Simone” che, per “fare notizia, “vengono intervistati negozianti, passanti, vigili, chiunque possa frequentare il quartiere abbastanza per potere aver visto un cartello “vendesi” o ancora meglio da avere qualche conoscente, amico o parente che vende casa. Inoltre, vengono instaurate una serie di pseudo amicizie con portieri, meccanici, giornalai, baristi e tutti coloro che sono nella zona ogni giorno, al solo scopo di avere qualche “soffiata”. Al corso di formazione che ci avevano fatto in agenzia, una delle regole fondamentali che ci erano state inculcate era di andare a prendere sempre il caffé, il giornale, le sigarette negli stessi posti e di passare “per caso”, almeno una volta alla settimana, dai portieri degli stabili, per fare loro un saluto od offrirgli un caffé, al solo scopo di carpire notizie. Insomma: era importante mettere in piedi una lunga serie di falsi rapporti d’amicizia per adempiere all’obiettivo che t’eri preposto: soldi, soldi, soldi”.

Poi c’erano le telefonate. Adescare persone al telefono non è semplice. Ma le agenzie immobiliari hanno grande fantasia. Racconta ancora il “pentito”: “Questa fu la prima telefonata che m’insegnarono a fare ai condomini d’un palazzo, dove mi ordinarono d’indagare sull’eventuale presenza di case in vendita:
“Pronto signora Migliacci? (falso: sapevo fosse un’altra persona) Lei non mi conosce, sono Provoli” (falso).
“Non sono io… La signora Migliacci abita al piano di sopra” – rispondeva la persona contattata.
“Oh, mi scusi signora, devo avere sbagliato numero” (falso: lo avevo fatto apposta). Le rubo solo un minuto. Ho saputo dal fornaio (falso) che c’è una casa in vendita (falso) al terzo o al quarto piano (falso) del suo palazzo, ma non riesco a sapere il nome del venditore…” (falso).
“Non c’è nessuna casa in vendita” – risponde la signora.
“Ma come, signora? L’ho chiesto anche al vigile all’angolo (falso) e me lo ha confermato…” (falso).
“Ma lei è un’agenzia?”
“No signora, sono un privato (falso). Glielo avrei detto, altrimenti…” (falso).
La stessa telefonata andava fatta a tutto il palazzo e poi al palazzo successivo e a quello dopo ancora. Che la casa fosse in vendita, veniva furbescamente considerato un fatto assodato, perché spesso le persone sono restie a dare informazioni alle agenzie immobiliari a causa della loro invadenza. In realtà, non sapevamo se ci fosse o no una casa da vendere. Però, facevamo leva sulla nostra certezza che ci fosse e spendevamo il nome e il prestigio del fornaio o del giornalaio, figure cioè considerate “familiari”. Se ci fossimo presentati come agenti immobiliari, ci avrebbero sbattuto il telefono in faccia. Perché la gente, giustamente, non ne può più d’essere disturbata in casa dalle agenzie. Se poi davvero, come nella maggior parte dei casi, non c’erano case in vendita nel palazzo, bastava – da privati cittadini – scusarsi per il disturbo e concludere la telefonata dicendo che sarei “andato a chiedere meglio al fornaio o al vigile e che probabilmente non ci eravamo capiti”. Feci per un pomeriggio intero questa identica telefonata, non so per quante volte, sentendomi in colpa per ogni singola bugia. Non facevo del male a nessuno, ovviamente – e ogni tanto qualcuno scopriva pure che si trattava del trucco di un’agenzia e riattaccava – ma il pensiero di passare la vita raccontando balle non mi gratificava. Inoltre, ero convinto che l’abitudine a mentire si sarebbe ripercossa su tutto il mio essere. Una sera feci due ore di traffico e alle nove passate rientrai a casa. Per tutto il tragitto, non feci altro che ripensare alle persone che avevo ingannato quel giorno”.

Ciò che traspare da “Sotto il mattone”, in definitiva, è che quella del mattone in vendita in Italia è una giungla senza legge e senza certezze, in cui solo la fortuna e la capacità di districarsi possono aiutare il compratore a non prendere la fregatura della vita. Oltre al proprio avvocato.


Sotto il mattone. L'avventura di cercare casa
Luca Leone
€ 12,00
02/05/2008 08:35
 
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rispondendo a dei complimenti poco lusinghieri...


grazie dei complimenti
non è certo colpa mia se ci sono piu agenzie immobiliari che bar
e se tre quarti di esse pensano solo a spillare soldi in quantità agli sprovveduti, facendo ore e ore di corsi di marketing per fregare polli.

Quindi visto che il tasso di rischio di prendere una fregatura e/o comunque di pagare troppo è oltre il 75%, consiglio a chiunque di bypassare le agenzie ed affidarsi ad un avvocato contrattualista.

Risparmio garantito e rischio zero.

Ed avete salvaguardato nel modo migliore i vostri interessi.
[SM=g7576]
02/05/2008 08:36
 
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Agente Immobiliare, com’è e come dovrebbe essere

da pax2you:

Dal sito blogagenzieimmobiliari.it
cito un paio di passaggi:

Ci scrive in una lunghissima lettera Enrico Fabbro, Agente Immobiliare dal 1969:

D’altro canto oggi la professione è svolta mediamente da troppi Padreterno chiaroveggenti , tantissimi stregoni, maghi e incantatori dediti più all’intrigo od alla superficialità, che a proporre affari, molti vampiri e pochi santi o persone “normali”.

Anche le periodiche “QUOTAZIONI DEL VALORE DEGLI IMMOBILI”, come vengono rilevate da varie Associazioni di Agenti Immobiliari sono un atto di preoccupata buona volontà giornalistica,utile nel momento che il “mercato tira”, ma di fatto costituiscono un’aberrazione semplificata di concetti ed attenzioni ben più complesse e puntuali che è opportuno utilizzare per una stima in caso di qualsiasi atto negoziale e così anche per gli Istituti di Ricerca che con circostanziati questionari e voluminosi e documentatissimi “Osservatori Immobiliari” carichi di statistiche,percentuali,rapporti, schemi, variazioni, medie, tabelle,raffronti ,previsioni e riquadri divisi per città,quartiere, tipologia dell’immobile,ecc. alternate da qualche ammiccante pubblicità di un Partner Bancario,Assicurativo o simile, determinano, andamenti ed influenze di mercato,saldi, percentuali,rincari e stagnazioni con disinvolta inutilità
°°°
Un “vademecum” di avvertenze di come leggere le indicazioni sulle quotazioni riportate nel listino,completa un quadro di inane complessità che se fosse analizzato da qualche “vero” istituto finanziario darebbe un voto negativo, anche nella spesa della carta per stampare tanti,troppi dati fantasiosi e che nei fatti non dimostrano nulla.
Improbabili e fumosi comitato tecnico-scientifici indicano in una “monografia” un utile complemento nel determinare in maniera “speditiva ed automatica” il valore degli immobili a destinazione abitativa,utilizzando le quotazioni pubblicate nei principali osservatori immobiliari.

Direi molto severo...io riporto solo questo stralcio pero' nella
lettera il sig. Fabbro chiede una regolamentazione del settore con tariffari certi(e non percentuali trattate al volo).

Il discorso e' lungo pero' non voglio concludere ne contro ne pro gli agenti ma una cosa e' certa il settore non e' regolamentato e un codice deontologico e' insufficiente come elemento di professionalita.

Per me non e' solo l'onesta(fattore fondamentale e che va riconosciuto non solo per la sua rarita) che serve per svolgere un buon lavoro ma anche la competenza...e credo che questo signore voglia dire anche questo.
www.blogagenzieimmobiliari.it/2007/08/03/agente-immobiliare-come-e-come-dovrebbe-e...

p.s. nell'ultimo post ho criticato il fatto che probabilmente qui si dovra pagare il "tecnico energetico"...leggendo meglio sul sito inglese sembra che anche in Inghilterra potra' essere visto come un'opportunita di lavoro...
02/05/2008 08:36
 
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A proposito di provvigioni e agenti immobiliari
da frank--


All'acquirente commissioni richieste ma non dovute?

Un lettore scrive alla redazione di Casa e Case: "sono un agente immobiliare pentito che non crede più o quasi in questo lavoro, e mi trovo pienamente d'accordo con quanto scritto da Saverio Fossati sabato primo dicembre. Nella mia città (Prato) nessuno o quasi dei miei colleghi forniscono i documenti necessari per le compravendite. Molti miei colleghi parlano di professionalità e si ritengono professionisti, quando invece il nostro lavoro si riduce nell'accompagnare i clienti a visitare gli immobili, ad aprirgli la porta, e il massimo della professionalità si raggiunge quando dobbiamo far combaciare offerta e richiesta. La provvigione è dovuta, è vero, ma con questi servizi non è giustificata. In una compravendita i nostri onorari sono molto più alti di quelli del notaio e del geometra ( figure professionali obbligatorie in una compravendita ) e oltretutto non abbiamo responsabilità nei riguardi del cliente; non penso che sia un lavoro facile, ma sicuramente non è professionale come qualcuno vuol far credere".

Di seguito l'intervento del collega Saverio Fossati

Ma a che servono queste provvigioni? Nessuno ne mette in discussione il fondamento giuridico, assicurato dal Codice civile. L'affare si conclude ed ecco qua, il compenso è dovuto dalle parti, che le hanno preventivamente ed espressamente accettate (non dimentichiamo che non esiste un tariffario!). Né si tratta di una spesa obbligatoria, dato che almeno il venditore potrebbe fare da sé (diversa la posizione dell'acquirente, che ha scelto la casa ma non l'agente). La domanda è invece un'altra: cosa giustifica sotto il profilo etico e sociale questo compenso? Le famiglie compiono, con l'acquisto dell'abitazione, la scelta più importante della vita. L'impegno economico, le aspettative, il carico di significati simbolici fa della casa non un semplice prodotto. È giusto aspettarsi che questa scelta venga compiuta in possesso di tutte le informazioni necessarie e che chi le fornisce venga adeguatamente compensato per un consulenza così importante? Certo che è giusto. Ottenere una planimetria che riproduca con esattezza la situazione reale dell'immobile e una (probabilmente diversa) del Catasto, un estratto conto dei pagamenti condominiali del venditore, una visura ipotecaria, cioè il minimo per poter contare su delle garanzie, dovrebbe essere la norma. Dati che dovrebbero essere forniti senza neppure essere chiesti. Insieme al numero esatto dei metri calpestabili e di quelli "commerciali", giusto per capire la giustificazione di una spesa che spesso impegna la famiglia a pagare un mutuo. Ma a quanti acquirenti è stata fornita un'assistenza di questo genere? A molti certo. Ma non a tutti. Eppure la provvigione l'hanno pagata tutti, senza fiatare. È la legge. Ma nessun legislatore, in un Paese in cui viene regolato il numero dei bottoni degli uscieri di ministero, è riuscito a far approvare una legge che imponesse almeno un metodo di calcolo della superficie. Le associazioni di categoria si sono impegnate, sfornando codici deontologici e modulistica a prova di bomba; ma siamo nell'ambito della buona volontà. La provvigione è sempre dovuta, certo.
Ma ci sono dei casi in cui ci si dovrebbe vergognare a chiederla.

tratto da
paoladezza.blog.ilsole24ore.com/2007/12/a-proposito-di.html
02/05/2008 08:37
 
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da eurozero:

Ieri sera un mio caro amico mi ha raccontato un episodio simpatico.
Legge un annuncio e spinto dalla descrizione prende appuntamento.
Va in agenzia, carica l'agente e vanno a vedere l'immobile: il quartiere non era proprio quello dell'annuncio ma uno nelle vicinanze, peccato che la differenza tra i due quartieri sia abissale, ovviamente nell'annuncio si era fatto riferimento a quello un po' più bellino.
Il mio amico inizia ad innervosirsi quando nel mezzo di questo quartiere non proprio bello l'agente gli dice: "Accosti che siamo arrivati".
Vanno a vedere l'appartamento che poi si rivela una topaia in un palazzo degli anni '70, dove fra l'altro credo che la percentuale di occupanti extracomunitari non sia proprio bassa, il mio amico ovviamente è sempre più nervoso tanto che non conclude neanche la visita, c'era da vedere ancora il box.
Tornano alla macchina e il mio amico incazzato chiede: "Scusi se avessi saputo il quartiere non avrei perso tutto questo tempo"
Agente immobiliare in silenzio.
"Ma poi si rende conto dell'immobile che mi ha portato a vedere, non le sembrano esagerati 230.000 euro?"
Agente immobiliare in silenzio.
Il mio amico inca**ato nero lo lascia lì senza riportarlo all'agenzia...fortunatamente per il poveretto l'agenzia era distante poco più di un paio km!
UAH AUHA UAH AUAH
E' da ieri sera che rido.
UAH AUAH AUA HA UAH
02/05/2008 08:38
 
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Che figura da chiodi

da dgambera

A me a luglio e' capitato il seguente episodio.
Vedo l'annuncio per un immobile che mi interessa, chiamo ed e' un'agenzia. Organizziamo un incontro per le 19.30 della sera: lavoro a 50km da dove vivo, mi sposto coi mezzi pubblici e prendere mezza giornata per andare a vedere qualcosa che sarebbe potuta essere l'ennesima stamberga ai prezzi di una villa in Sardegna non mi andava.
Faccio le corse per arrivare per tempo e ce la facio per le 19.35.
Si presenta un giovane, praticamente un ragazzo.
Scendiamo giu' (di un seminterrato 3/4 fuori terra) e al momento di aprire la porta d'ingresso non si apre: la chiave e' difettosa. Proviamo in tutti i modi, ma nulla.
Allora l'agente decide di chiamare il padrone di casa, il quale dovrebbe abitare in zona.
Telefonino con batteria scarica e gli si spegne.
Propongo l'uso del mio telefonino, ma prima dobbiamo recuperare il numero: smontiamo i due telefonini e mettiamo la scheda dell'agente nel mio, con conseguente insozzamento di tutta la mia rubrica e un nulla di fatto per il nostro scopo, perche' i numeri non ce li ha sulla SIM, ma sul telefono.
Aspettiamo un po' e riproviamo col suo: la batteria regge abbastanza per farci leggere il numero e farlo sul mio telefono.
Nel frattempo sono le 20.20.
Chiamiamo il padrone dell'appartamento: non risponde direttamente lei (era una signora), ma un ragazzo, il figlio o il nipote.
Sento che l'agente comincia a dire frasi del tipo 'ma io ho il cliente qui, gli devo dire di tornare? Ma c'e' sua madre/nonna? Ma lei e' qui in zona?'. Poi dopo un po' sento che dice: 'Si. Per i documenti domani passo. Ah, no. Passate voi? Ah va bene...'.
Dopo un po' non ce l'ho piu' fatta.
Mi sono avvicinato all'agente e gli ho detto: 'Chieda al signore se ha ancora voglia di vendere l'appartamento. Se mi sono sbagliato, chiuda la chiamata che mi sta costando soldi inutilmente. Vi state facendo i cavoli vostri col mio telefono.'
L'agente ha capito e dopo un po' ha chiuso.
A quel punto ho cominciato a dirgli: 'Ma come lavorate? Chiave non funzionante. Telefono non funzionante. Telefonate a spese del cliente, il quale non collabora, come se mi stesse facendo un favore'.
Gli ho restituito il biglietto da visita che mi avevo dato e faccio per risalire in macchina, quando mi suona il telefono: era il tizio con cui parlava prima. Dopo i convenevoli, gli ho detto: 'Ma lei ha ancora voglia di vendere? Allora venga qui e porti la chiave. Se spera che la gente compri senza vedere, sta fresco a pagare ICI sul suo bell'appartamento.'
C'erano con me pure mia moglie e mio suocero, i quali mi hanno dissuaso dal continuare sulla mia linea: alla fine abbiamo visto l'appartamento (e' venuta la signora), ma questa e' un'altra storia.
Quando penso a quest'episodio, penso ancora all'imbarazzo del ragazzo: poraccio. In che situazioni li mettono certi imbecilli.


------
Non l'ho raccontata perche' non c'entrava con l'argomento.
Erano 80mq da ristrutturare messi in vendita a 258k (Roma Montemario). Il tempo di fare le presentazioni reciproche con l'agente stavo gia' a 235k senza aver io parlato di soldi.
Dopo la visita prima di cominciare a trattare l'argomento stavo a 220k.
Appena ho aperto bocca e ho detto che visto che si dovevano spendere dei soldi per renderlo abitabile (secondo lui 10-15k, secondo me 40k), gia' ho sentito la cifra 205k: 'Non proponga 205k che la settimana scorsa hanno rifiutato una proposta'. Io gli ho chiaramente detto che non stavo facendo numeri, perche' purtroppo per le mie possibilita' e per le spese che si dovevano fare, avrei dovuto fare un'offerta ben al di sotto dei 200k.

Quell'agente ha continuato a chiamarmi per qualche tempo: sono arrivato a dirgli che avrei potuto offrire 180-185k e non di piu'.

Si trattava di un'eredita' da dividere in tre: due volevano vendere uno no; era un pezzo che ci provavano, ma senza riuscirci.
L'appartamento non era malaccio: c'era solo una stanza che stava meta' interrata, ma aveva una finestra che le dava luce ugualmente.

Tra l'altro con la storia del telefonino, io ho avuto per un bel pezzo il numero della signora in rubrica: avrei potuto chiamarla ed andare in trattativa privata (ovviamente fatta salva l'esclusiva all'agenzia e quant'altro), ma ho pensato che alla fine valeva la pena continuare l'attesa.

L'appartamento l'ho visto in vendita ancora per qualche mese (credo fino a Ottobre-Novembre addirittura): ho richiamato l'agenzia non dicendo chi ero, ma spacciandomi per un cliente interessato che aveva visto l'annuncio e mi e' stato detto che e' stato venduto a 223k (io non ci credo, secondo me sanno che c'e' chi li osserva).

La mia risposta: "Peccato, poteva essere un'affare".
[Modificato da immobiliarista 02/05/2008 08:39]
02/05/2008 08:40
 
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da frank---

Molte agenzie quando gli viene tolto il mandato dicono che l'immobile è stato venduto ... è una strategia di marketing!! dire che è stato ritirato l'incarico è come dire che loro non sono stati capaci di venderlo...
... e poi se realmente era stato venduto penso che le agenzie non dicono il prezzo reale ...per vari motivi, ....compreso quello di carattere fiscale... potevi essere uno della finanza!!!!!

risposta di immobiliarista:

"Molte" ?

TUTTE le genzie quando finiscono il mandato dicono che l'immobile è stato venduto

TUTTE le agenzie quando gli si chiede a che prezzo è stato venduto dicnon un prezzo maggiore del fatto reale. Se sei un acquirente pensi che fosse un affare, mentre se sei un venditore pensi che siano bravissimi.
02/05/2008 08:41
 
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punti di vista
da pax2you


www.blogagenzieimmobiliari.it/2007/12/14/scusi-perche-vende-lall...

In questo post si chiede agli agenti di raccontare aneddoti in cui i
proprietari hanno detto qualcosa durante la visita che ha fatto saltare la vendita.

Uno che mi ha colpito e' questo:

Buongiorno a tutti, sono un AI con il patentino e vi seguo regolarmente. Finalmente, ho deciso di iscrivermi e di entrare nel gruppo. Mi piacciono le tematiche affrontate e trovo questo blog un ottimo strumento di confronto.Il mio aneddoto: vennero dei clienti stranieri in cerca di un villa. S’innamorarono di una proprietà e visto che erano qui alcuni giorni la mia collega, per incentivare la vendita, ebbe la geniale idea di far preparare le stanze per farci passare la notte sia a loro sia a noi così i clienti potevano assaporare la vita nella loro nuova villa; l’indomani avremmo proseguito con le visite. Il proprietario si era lasciato sfuggire il fatto che per scaldare la villa ci volevano un sacco di soldi… Insomma per risparmiare un po’ non scaldò proprio bene le camere con il risultato che i clienti non chiusero occhio e si svegliarano ibernati io e la mia collega idem. Scartarono chiaramente la proprietà.

Mi sembra chiaro che l'agente in questione abbia cercato di occultare un aspetto importante per il compratore.

Mi chiedo quindi perche un agente si reputi un professionista...per me e' lampante che sia una presa in giro.

Un conto e' chiamare un professionista che potrebbe stimarmi la casa e pagarlo per farlo...un conto e' chiamare un agente che guadagna se fa la vendita.

Al di la di non fare di un'erba un fascio io direi che e' proprio la fonte di guadagno che porta l'agente in una situazione di conflitto di interessi tra i suoi e quelli di chi compra e vende.

Il problema principale e' proprio questo e forse una soluzione potrebbe essere l'home information pack proposto in Inghilterra.
Soluzione che probabilmente non piacerebbe molto agli agenti.
02/05/2008 08:42
 
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facile fregare loro anziche farci fregare noi
da Renatov:

ho una richiesta per i partecipanti al forum.
Se uno va a visitare una casa con un agente e per comprarla aspetta la scadenza del mandato dell'agenzia cosa succede? Rischia comunque di dover pagare?


risposta di picdp:

purtroppo si.
comunque fatti accompagnare da un amico e fai firmare a lui i foglietti dell'agenzia; a scadenza mandato compra tu.
[SM=g7576]

---
ancora Renatov:

Approfitto per farti altre domande.... grazie per le delucidazioni
Ma si è obbligati a firmare questi foglietti? Tempo fa andai a visitare una casa e non mi fu chiesto di firmare nulla, in quel caso cosa possono avere a pretendere da me?

risposta di picdp:

se una vendita è andata a buon fine (truffa legalizzata: purtroppo legalmente buon fine vuol dire compromesso e non vendita davanti al notaio) grazie al suo operato, l'agenzia può pretendere la percentuale.
il fogliettino è solo una delle prove; poi ci sono le telefonate, ed eventuali registrazioni audio e/o video.


ancora Renatov:

Grazie per le informazioni. Questo rafforza ancora di più le mie convinzioni sulle agenzie: oltre ad essere inutili sono anche dannose, rischi di doverle pagare senza averci mai voluto avere a che fare... non che in Italia siano l'unica organizzazione di questo tipo....
02/05/2008 08:43
 
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IL NUMERO VERDE FIAIP AL SERVIZIO DEL CITTADINO CONTRO GLI ABUSI E LE TRUFFE IMMOBILIARI
da picdp:


www.fiaip.it/news/admin/viewnews.asp?id=140

A tutt'oggi, la Fiaip stima in circa il 70% la quota di mercato controllata da soggetti abusivi che fanno della compravendita e della locazione un'attività non professionale.

Non ho mai chiamato ma in caso di necessita tentare non nuoce.

02/05/2008 08:44
 
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A cosa vado incontro?
da Giovi74:


Salve a tutti chiedo scusa se ho aperto un topic su un argomento ke magari e gia stato trattata in precedenza...

vorrei una piccala info... se possibile..

questo e quello ke mi e accaduto poke ore fa..
stamattina ho firmato la proposta di locazione di una mansarda al 3 piano in una agenzia, di cui ero realmete interessata, ma il mio compagno mi ha fatto notare un quelcosa ke all'inizio non mi era passato propio allo sguardo.. ossia le finestre schiacciate dal tetto danno direttamente sulla facciata aprendosi sul vuoto senza il minimo di protezione, ringhiera o parapetto.

Stamattina dicevo, ho firmato la proposta ma non havevo con me il denaro.. percui la signorina l'ha messa da parte in attesa della prima mensilita senza darmi neake una fotocopia.

Quindi senza puntualizzare la pericolosita delle finestre anke solo per un piccolo animale se mai volessi adottarlo, 5 ore dopo al telefono ho sparato la prima scusa ke mi venuta in mente scusandomi e kiedendoli di bloccare la proposta.

Questa signorina mi ha ripreso dicendomi ke il mio comportamento non e stato corretto e ke le scuse non bastavano, mezzora dopo mi kiama il venditore dicendomi da prima ke sarei dovuta andare li e poi ke avrei dovuto pagare 200€.. e poi senza seguire tanto il discorso e finito con la somma pari alla mensilita + iva..

tutto cio mi pare un po truffaldino.. ammetto di aver causato una perdita di tempo all'agenzia "5 ore" ma li a quantificare queste ore da prima in 200€ poi a una mensilita intera... be mi kiedo a ke titolo?

pago e sto zitta.. la prossima volta staro piu attenta?

un saluto a tutti!
02/05/2008 08:45
 
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io ho un'orrenda esperienza con tecnocasa.

da 1000bolleblu

Hanno in vendita un immobile appartenente ad una persona che lavora in tecnocasa. Come lo chiami tu?? conflitto di interessi??? sai che è violato il codice civile?? sai cosa rischia il proprietario e l'agenzia?? Sai che uno di questi giorni vado a denunciarli?
Per favore, c'è gente e gente.
Tutte e sottolineo tute le agenzie tecnocasa con cui ho avuto a che fare (in quartieri diversi di Roma) sono piene di cialtroni che sparano ca...ate e, inventano cose false e si nascondono dietro i loro cravattoni peraltro orrendi.
Ti auguro buon lavoro, ma non ti sentire fiero di far parte di un 'grande gruppo'.
Se lavori bene non hai bisogno di raccontarci chi sei, che studi hai fatto. Scusami, ma noi non ti sbattiamo in faccia il nostro 'pedigree' o quanto la gente ne nostro ambito di lavoro ci voglia bene.
Se vuoi contribuire al nostro forum, sei il benvenuto. Ma contribuisci con i dati e con i consigli utili per gli utenti del forum, non con le parole.
Scusate lo sfogo.
02/05/2008 08:48
 
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Italia, agenti immobiliari fra i più cari d'Europa
da antelope:


Italia, agenti immobiliari fra i più cari d'Europa

La Stampa
www.lastampa.it/_web/cmstp/tmplrubriche/giornalisti/grubrica.asp?ID_blog=113&ID_articolo=261&ID_sezione=242&sezione=Str...
02/05/2008 08:49
 
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Io non ho dato l'incarico a nessuno...e in 2 mesi ho venduto.

da pax2you:

...ho messo fuori il mio cartello e in 2 mesi ho venduto.
Ho chiaramente detto alle agenzie che mi hanno contattato(io non le ho mai chiamate) se trovate il cliente bene e vi beccate l'1,4% altrimenti faccio da solo.
Un'agenzia ha trovato il cliente e si e' presa l'1,4% punto.

La prossima volta cerchero di non dare nemmeno quel 1.4% visto che gli agenti mi hanno dato del taccagno e sono stati pure piuttosto arroganti(una volta presi i soldi)...uhm qualche migliaio di euro per mettermi in contatto con uno che stava nel mio stesso paese(senza contare la fetta del compratore molto piu corposa e che poteva benissimo essere considerata come sconto)...
Beh cari agenti vi sfruttero e cerchero di pagarvi il meno possibile .... visto che tanto il rapporto e' questo(e non e' stato l'unico caso) ...altro che cioccolatini...

L'agente dovrebbe essere una comodita non una necessita e difatti non e' obbligatorio per legge ma nei fatti la cosa e' un po diversa.

Negli spazi di annunci gratuiti spesso vi e' un annuncio di un privato e innumerevoli annunci di agenti che di fatto vanificano il servizio.
Se provate a mettere un cartello da privati non e' raro che non lo troviate piu(e se sei onesto perdi pure il bollo).
A parte qualche ragazzino dispettoso chi potrebbe avere l'interesse a toglierlo?

Se l'agente costasse meno e avessi fretta o per questioni varie non avessi il tempo di occuparmi delle ricerche un buon professionista lo pagherei volentieri...ma non ho trovato mai dei professionisti ma solo gente che se compravi elogiava l'immobile sminuendo i difetti di cui ti accorgevi e se vendevi sminuiva l'immobile elogiando le cifre in ballo.
I contratti di affitto sono quelli standard nulla di piu.
I clienti presentati dalle agenzie erano degli squali che se per caso li avessi accettati mi avrebbero rovinato la vita con contratti pazzeschi.

Questa e' la mia esperienza..non mi sono mai sentito cliente dell'agenzia ma solo un pollo da spennare...vi assicuro che qualsiasi agenzia ben difficilmente mi rivedra.

Il notaio lo pèaga il compratore ma il notaio se si accorge di alcuni problemi mi avvisa.
L'avvocato cura i tuoi interessi.
Il dentista idem.

Ovviamente devi trovare gente onesta e preparata...ma l'agente immobiliare ha lo scopo di far incontrare domanda e offerta e non e' il consulente ne del compratore ne del venditore.
Insomma non gli interessa tutelare una parte in particolare l'importante e' chiudere il contratto.

Questo non va visto come un'offesa ma come la realta per la natura del lavoro dell'agente.
Quando chiamate un idraulico se questo vi fa un buon lavoro ad un prezzo onesto lo richiamerete e lo consiglierete ai vostri amici.
E' quindi interesse di un onesto idraulico lavorare bene e a buon prezzo(poi dipende dall'indole della persona e su come vuole impostare il lavoro) perche cosi si allarghera il numero di clienti e avra lavoro anche in futuro per eventuali manutenzioni.
L'agente puo' lavorare bene con clienti facoltosi che non comprano una casa e poi la rivendono dopo 30 anni.
Quanti pero' possono permetterselo?
E un cliente facoltoso si mette nelle condizioni di regalare il 6% ad un agente?
Per ora e' andata bene anche per via di questa esuberanza irrazionale(Shiller) ma continuera?

-----

se siete venditori non firmate con nessuno quello che vi porta il miglior cliente con le commissioni di agenzie piu basse va bene.
se siete compratori non firmate ugualmente, mettete il vostro budget, la zona e il tipo di immobile.

Per non perdere tempo fatevi spedire le info via mail e fate capire bene quello che cercate se l'agente per motivi suoi vi vuole seguire si sbattera...se ha di meglio da fare(o non ha un pacchetto clienti adatto) non vi contattera.

La concorrenza se la fanno le agenzie direttamente tra loro.

Nel mio caso ha funzionato.


[Modificato da immobiliarista 02/05/2008 08:50]
02/05/2008 09:05
 
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Immobildream, l'onestà brilla come un ferro arrugginito

Riporto una sconcertante testimonianza di neo-acquirenti di case a Ponte di Nona, tramite Immobildream, al loro primo acquisto di casa. In questo forum:

LINK

Pare abbiano il brutto vizio di far crescere i mq degli acquirenti.

Copio e incollo qualche estratto:
"...ieri sono andato in via Raul Chiodelli allo Z22 con il perito della banca per fare la perizia dell'appartamento. (...) Alla fine della perizia quest'ultimo Ci ha detto che la casa ha una metratura di circa 70 mq calpestabili ; non ci posso credere quanto sono ladri i venditori dell'immobeldream che ci hanno spergiurato che l'appartamento aveva una metratura di circa 82 mq calpestabile 12 metri in meno; questo mio sfogo è per tutti quelli che vogliono comprare con l'immobeldream ;state attenti non vi fate fregare come hanno fregato a me. I veri ladri d'appartamento sono quelli che le vendono"

"...anche a me è capitata la stessa cosa e non puoi capire quanto ci sono rimasta male...Si immobildream anch'io e anche a me avevano specificato che la metratura era calpestabile.... (...) Sono anche andata a farglielo notare ma mi hanno risposto che avevo capito male, poi con il fatto che le case vengono vendute a corpo e non a metratura non ci si può appellare a nulla. Dovevano essere 70 e mi sono ritrovata con meno di 60 mq!!"

"Un mio amico che aveva comprato insieme a me, si è fatto restituire i soldi dell'appartamento"

"Sul mio compromesso era indicato solo il numero di stanze e di balconi ed eventuale posto auto e cantina. (niente metri quadri, ndr)"

"A me avevano detto che davanti al nostro palazzo sarebbe rimasto spazio libero per un bel piazzale e un giardinetto.......
peccato però che vedendo la piantina del quartiere ( l'ho vista troppo tardi ! Colpa mia! ) mi sono accorta che davanti alle nostre finestre costruiranno un altro palazzo gemello !!"


Purtroppo non esiste un forum su Parco Leonardo, per vedere se anche lì danno le stesse fregature.

Capite ? A quanto dicono, sul compromesso non indicano i metri quadri e possono venderti quello che vogliono. E se protesti colpa tua che "avevi capito male".
Giuridicamente sembrerebbe tutto ok perchè tu firmi per accettazione quello che c'è scritto, ma per una persona corretta questo modo di fare a casa mia si chiama truffa, e certe testimonianze valgono molto piu di cento paginoni di pubblicità.
L'avevo già accennato che adesso nei cantieri si prendono i peggiori bidoni.

A questo punto il mio personalissimo consiglio è di diffidare fortemente di immobildream.
[Modificato da immobiliarista 02/05/2008 09:05]
16/05/2008 19:24
 
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Spetta la provvigione per solo il ritrovamento e l’indicazione di uno dei contraenti
la parte finale:

Va, peraltro, rilevato che la pronuncia in commento richiama due precedenti recenti (Cass. 11 aprile 2003, n. 5762, 8 marzo 2002, n. 3438 ), entrambe le quali hanno riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione per avere egli fatto visitare l’immobile alla persona che, dopo un lungo lasso temporale e la scadenza del mandato d’agenzia, s’era determinata ad acquistare attraverso il contatto diretto con il venditore. Non è, dunque, necessario, ai fini della maturazione del diritto a percepire la provvigione che il mediatore intervenga in tutte le fasi della trattativa, ben potendo le sue prestazioni esaurirsi nel semplice ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti all’altro, di guisa che, esista un rapporto di causalità tra l’attività di intermediazione e la conclusione dell’affare, ovvero, la messa in relazione tra le parti deve costituire l’antecedente indispensabile mediante il quale le parti, anche in tempi diversi, sono addivenute alla conclusione dell’affare.

okkio agli AI[SM=g7628]

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16/05/2008 19:58
 
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Re: Spetta la provvigione per solo il ritrovamento e l’indicazione di uno dei contraenti
pax2you, 16/05/2008 19.24:

la parte finale:

Va, peraltro, rilevato che la pronuncia in commento richiama due precedenti recenti (Cass. 11 aprile 2003, n. 5762, 8 marzo 2002, n. 3438 ), entrambe le quali hanno riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione per avere egli fatto visitare l’immobile alla persona che, dopo un lungo lasso temporale e la scadenza del mandato d’agenzia, s’era determinata ad acquistare attraverso il contatto diretto con il venditore. Non è, dunque, necessario, ai fini della maturazione del diritto a percepire la provvigione che il mediatore intervenga in tutte le fasi della trattativa, ben potendo le sue prestazioni esaurirsi nel semplice ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti all’altro, di guisa che, esista un rapporto di causalità tra l’attività di intermediazione e la conclusione dell’affare, ovvero, la messa in relazione tra le parti deve costituire l’antecedente indispensabile mediante il quale le parti, anche in tempi diversi, sono addivenute alla conclusione dell’affare.

okkio agli AI[SM=g7628]

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basta non firmare il "foglio di visita" o chiedere a un amico di "intestarsi" la richiesta...

...a mali estremi...


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Laplace77 :: Giornalismo è diffondere ciò che qualcuno non vuole si sappia; il resto è propaganda. (Horacio Verbitsky)

forum sulla bolla immobiliare - video sulla bolla immobiliare
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DISCLAIMER:
Tutti hanno diritto di manifestare liberamente il proprio pensiero con la parola, lo scritto e ogni altro mezzo di diffusione.
Ogni individuo ha diritto alla libertà di opinione e di espressione incluso il diritto di non essere molestato per la propria opinione e quello di cercare, ricevere e diffondere informazioni e idee attraverso ogni mezzo e senza riguardo a frontiere.
05/06/2008 09:51
 
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La commissione non è dovuta, ma la te la chiediamo lo stesso, hai visto mai i polli.....

Riassumo il contenuto da una discussione tratta da blogagenzieimmobiliari

La commissione in certi casi non è dovuta, ma l'agenzia, forte del fatto che i polli non mancano mai, prova a chiederla lo stesso. Cosa sono al giorno d'oggi 5700 euro ?
[SM=g7576]

Sbraita una utente (riassumendo il discorso):


...ho firmato il preliminare con una agenzia immobiliare per l'acquisto di una casa, ed ora questa mi chiede il 3% di commissione, oltre ad un altro 3% che percepirà dal venditore. Mi sembra un ladrocinio anche perchè, solo da parte mia, sono 5700 euro PIU IVA che dovrò sborsare come fossero noccioline per un servizio inutile e pessimo. Oltre al fatto che molti documenti sono dovuta andare io a cercarli, portandoli io stessa all'agenzia, questa casa non l'ho affatto trovata tramite loro.

Infatti, ho saputo di questa casa in vendita tramite un passaparola con parenti, alcuni loro vicini di casa ecc. ecc. finchè sono arrivata io stessa a contattare per prima il venditore. Solo che lui, al momento di concludere, mi ha detto che la casa era in mandato esclusivo ad una agenzia (che non avevo mai visto nè conosciuto prima) e che vuole fare tutto solamente tramite loro.

Quindi, perchè mai devo pagargli i costi di intermediazione se la casa l'ho trovata da sola ?



Risponde un agente immobiliare (riassumendo):


Gentile signora, probabilmente quell'agenzia si sta comportando in modo poco onesto nei suoi confronti. Difatti, in questo caso, la commissione è dovuta solo dal venditore, e lei non deve sborsare una lira di commissione.



Agguingo io: probabilmente i'onestissimo e pulitissimo agente immobiliare, dietro la forza della sua cravatta della Upim, ha trovato il modo di fargli firmare di soppiatto i vari foglietti di visita o altri documenti vincolanti, ma che la signora non sarebbe stata tenuta assolutamente a firmare, e visitato per conto suo l'appartamento, contattando da sola il venditore.

Quindi cari acquirenti, di fronte a certe situazioni palesemente illegittime, toglietevi le penne da pollo dal posteriore e andate direttamente dall'avvocato, PRIMA di apporre qualsiasi firma.

[SM=g7576]
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