Ruolo e peso delle agenzie immobiliari (discussione)

Roberto Ponziani, 28/06/2009 9.52:

---

Altra informazione non corretta.

In questo caso, il mediatore ha un ANNO dal momento del rogito notarile (cioè da quando, accendendo il pc e facendo una visura, vede chi ha acquistato) ;)

Ma davvero non capite che questa è disonestà italica e vi rende peggiori del peggior mediatore truffaldino?

Comuqnue perchè ne siate infomrati.

Il diritto alla provvigione è un diritto FORTISSIMO (basta anche che un mediatore ti dica "quella casa è in vendita" e se la compri...) ed è così frte perchè nato per tutelare una figura che è DEBOLE nei confronti dei MALINTENZIONATI CLIENTI CH ENON VOLESSERO PAGARLA.

Perchè il mediatore è debole?

Perchè nella analisi della professione il legislatore ha teso a dare la possibilità al mediatore di rimanerre tranquillamente infrapartes forte di una tutela che gli permette di "FIDARSI" del cliente perchè a prescindere dal comportamento futuro del cleinte stesso la sua opera è comunque tutelata.

In mancanza di una tutela così sarebbe di fatto IMOPOSSIBILE mettesi in una posizione infrapartes, non è ovvio?

Il fatto è che molti sfruttano questa tutela pur non essendo mediatori (nel senso del termine) ma in questi casi, se lo si può provare, il diritto decade.

I clienti possono tranquillamente scegliere le agenzie che hanno comportament corretti, io SO che ci sono, cominciate a evitare quelle scorrrette o che hanno comportamenti lesivi dei vostri diritti (perchè dove esiste un dirtitto alla provvigione per un mediatore esiste un diritto a essere trattato con equità del cliente).

Attenzione però, non è la propria percezione ma i fatti che determineranno se un mediatore sia o meno comportato in modo corretto.

In soldoni, il mediatore si paga.

---

laplace77, 28/06/2009 12.42:

---

caro Ponz, tecnicamente hai ragione, ma non sulla sostanza.

ossia sul monopolio di fatto che le agenzie hanno sugli immobili in vendita nelle grandi citta', monopolio ottenuto attraverso una vera e propria "persecuzione" (stalking) dei "venditori autonomi", al fine di strappar loro un incarico a vendere.


tornando al tecnico: che modo avrebbe l'AI di dimostrare il suo ruolo di mediazione nel caso di "scambio di persona" (il giochetto dell'amico)?


ciao

---

Roberto Ponziani, 28/06/2009 12.55:

---

Se ti fai portare a vedere una casa e poi mandi un amico a portare avanti tutta la trattativa e poi compra un altro, è difficile provarlo (se si prova siamo nella truffa, quindi penale)... ma chi è che farebbe portare avanti tutto da una persona e si presenta solo al rogito?

inoltre,il venditore, perchè dovrebbe rischiare? (specie a Roma dove non gli fanno manco pagare la mediazione... )

Se ci fosse accordo, il mediatore ha comunque la possibilità di fare visure sull'imobile e se non è assato un anno dalla trascrizione nei pubblici dregistri può mantenere il diritto alla provvigione (con danno emergente) semplicemente inviando una lettera AR alle parti e cominciando la procedura, se non si va a una transazione di solito dopo max 5 anni si riscuote.

Se invece è l'amico che si presenta dall'agente e poi si parte subito da soli con la trattativa (senza coinvolgere più l'amico) zero problemi, ma in pratica, fai da solo, il che non è conveniente spesso (l'agenzia spesso ti fa risparmiare, per paradosso), ancora di più oggi... insomma era nel 2004-2006 che l'ai si poteva evitare senza danno (i prezzi crescevano anch ein mano agli ai ch eerano confusi, all'inzio) e quindi la possibilità del risparmio grazie alla mediazione veniva meno spesso 8anche se rimangono gli altri aspetti di una trattativa che spesso sono soggettivi e che solo il mediatore ha la capacità di sistemare ( ci sono eccezioni, ma sono rare, di persone capaci di astrazione dall'affare e da se stessi che possono invece anche in questo fare a meno del mediatore).

---

laplace77, 28/06/2009 12.59:

---

ok, a 'sto punto pare conveniente mettersi daccordo con l'AI su una provvigione di tot

la firma di una proposta di acquisto, specificando una provvigione ben definita, mette al sicuro da eventuali ulteriori richieste dell'ai?

nel senso, se firmo una proposta in cui dico che paghero' l'1% (o 5000 euro) all'ai, questo poi non puo' chiedermi di piu', no?

---

Roberto Ponziani, 28/06/2009 13.02:

---

Ecco,un aspetto importante, la provvigione.

Di solito è libera, in caso di contenzioso ci si rifà agli usi e consuetudini (nella cciaa di competenza).

Si può trattare ( e a parere mio LA SIDEVE trattare).
Il mediatore sarà più o meno elastico a seconda della situazione dell'affare, la tipologia di proposta ecc.

Ad esempio.

Se tu mi fai una proposta molto al ribasso e io te la faccio chiudere sarò più esigente.

Se l'importo è elevato e quindi il guadagno comunque accettabile sarpò più elastico.

Se sei un rompicoglioni io sarò altrettanto...

;D

---

laplace77, 28/06/2009 13.06:

---

grazie delle risposte

ho modificato il post, ti va di rispondere anche alle altre domande?


PS: ovvio che se mi fai calare la richiesta del 10% sono ben contento di darti piu' dell'1%...

...anche se questo ragionamento espone ad un'altra scorrettezza degli AI, quella del "prezzo rialzato per fare i saldi"...

...ovviamente quindi parlo di un -10% rispetto a un prezzo gia' "reale" e non "di fantasia" o peggio "da acquisizione dell'incarico" o peggio ancora "da giochetto rialzo-sconto da saldo"

---

Roberto Ponziani, 28/06/2009 13.25:

---

Questo è un mito da sfatare...

---

Roberto Ponziani, 28/06/2009 13.37:

---

---

altra domanda: la firma di una proposta di acquisto, specificando una provvigione ben definita, mette al sicuro da eventuali ulteriori richieste dell'ai?

nel senso, se firmo una proposta in cui dico che paghero' l'1% (o 5000 euro) all'ai, questo poi non puo' chiedermi di piu', no?

---

Se firmate (entrambi) un modulo provvigionale (io ho appunto questi, ci si mette d'accordo in fase di compilazione della proposta, così sai quanto ti costo subito alla lira, o ell'accettazione) dove scrivi che la provvigione sarà di x euro, nulla ti può essere richiesto in più...

---

laplace77, 28/06/2009 13.47:

---

ti invito a sfatarlo...

fai una prova, scegli un quartiere di roma, guardati gli annunci su porta-portese, poi metti un annuncio del 10% piu' basso della media aggiungendo "privato vende" all'inizio e "no agenzie" alla fine

poi mi racconti se ti chiamano piu' privati interessati all'acquisto o agenzie interessate all'incarico...

---

Roberto Ponziani, 28/06/2009 21.39:

---

Stai barando :D

Lo sai ch ei privati col casso che mettono annunci più bassi della media!!!

Solo io (si io) ho venduto a un prezzo decente il mio terratetto anni fa, la gente faceva le corse a rialzarmi la proposta di 15k (venduto a 120k da ristrutturare in gran parte) e noi (era di mio padre) "oramai abbiamo dato la parola". L'unica condizone che chiesi èp che fosse fatto un risanamento strutturale perchè scoprimmo che per decine di anni dove facevo i miei studi e mi preparavo gli spettacoli (il garage d 35mq) era a rischio crollo perchè il proprietario di sopra aveva costruito poggiando le sue mura su una trave soltanto (le mie travi erano nello stesso verso del muro, quindi invece i poggiare su molte travi poggiava solo su una o due!).

Se fosse successo qualcosa in futuro avrebbero potutto incolpare mnio padre e quindi feci mettere la condizione sul contratto (lo avrebbero fatto lo stesso ma volemmo essrne certi).


tornando in topic:


Lo sai benissimo anche tu che oggi, volenti o nolenti sono gli ai a essere più interessati al ribasso :)

Comunque, non voglio contestare che da voi ci siano comportamenti deviati delle agenzie, perchè non avendone notizie di "prima mano" devo prendere per buone quello che mi dite voi che ci vivete.

Per esperienza io SO che i privati che vendono casa sono molto più cari delle agenzie, questo da sempre (a parte il caso dei valutatori folli da esclusiva che hanno rovinato anche la nomea di quello strumento, al punto di farmelo ODIARE), non è raro che si finisca per comprare molto più caro di quanto faresti con agenzia, nonostante la provvigione... ;)

Ps.

Visto c emi sfruttate, qualcuno può darmi privatamente dei pareri e feedback su questa informativa? Grazie.

---

laplace77, 28/06/2009 22.03:

---

e vabbe', l'annuncio mettilo come te pare, basta che:
- lo metti a roma e non dalle tue parti
- metti "privato vende" all'inizio
- metti "no agenzie" alla fine

poi mi dici chi ti chiama...


PS: sul sito l'informativa non si vede, mi riporta alla pagina con "Scegli tra le opzioni sottostanti"

pure ricliccando su "Come lavora un agente immobiliare Oris by Roberto Ponziani" si torna sempre a 'sta pagina...

---

Roberto Ponziani, 28/06/2009 22.18:

---

Sono convinto che sia come dici tu... ma ritengo che siano le agenzie che lavorano secondo schemi poco consoni alla nostra figura che lo fanno, e quasi sicuramente in franchising.

---

Roberto Ponziani, 28/06/2009 22.18:

---

Scusa, ma tu scegli una opzione! :D

azz, se non lo capisci te che te ne intendi pure mi sa che devo rivedere il desing....

---

laplace77, 28/06/2009 23.00:

---

hai ragione, ma pensavo che l'informativa fosse generale, non dedicata

---

Roberto Ponziani, 28/06/2009 23.07:

---

Ma ce en sarà qualcuno che invece si comporta bene... cominciate a frae la guerra con i loro stesi mezzi, pubblicizzate solo QUELLE, fate un sito "cercare casa a roma"con una piattaforma wp, e metteteci le segnalazioni di comportamenti secondo nua certa etica prescritta nel sito:
"qui si segnalano le agenzie che a Roma so Milano o dove sia si comportano secondo questi schemi che noi riteniamo etici e giusti"

e giù l'elenco.

MIca fate torto a nessuno, sareebbe unmero sito INFORMATIVO che aiuta a scegliere (guai a offendere qualcuno).

Chiaro che il emssaggio è auto filtrante, infatti se una agenzia cvolesse auto segnalarsi e poi non si comportasse come promesso si farebbe ancora più danno, visto il fedd back che avrebbe su quel sito,a quel punto di bugiardo almeno se lo prende... ;)

In capo a un anno lo indicizzzate molto bene a parere mio :)

---

laplace77, 28/06/2009 23.09:

---

seee...

cosi' se beccamo una bella querela...

...berluska docet...

---

laplace77, 28/06/2009 13.47:

---

a te e' mai capitato?



c'e' il rischio, se uno compra privatamente, di vedersi arrivare AR con la parcella di un ex-AI (del venditore), pur non avendo mai avuto a che fare con l'AI in questione?

---

Roberto Ponziani, 6/30/2009 8:39 AM:

---

Ehm... gradirei fosse cambiato il sottotitolo del topic, in;
"legalese: mediazione, incarico, foglio di visita e altre info"

Il monopolio ci sarà da voi se c'è, ma solo da voi e pochi altri posti dall'esclusiva facile (ma non doveva essere uno struimento di garanzia? Come mai dove è radicata ci sono queste deviazioni?)... quindi per correttezza informativa lo toglierei, non dimenticate che il lettore medio non ha spesso la capacità critica.

Se no si giustifica e si alimenta un comportamento deviato (tutto italico) dove la feneralizzazione sborda fuori dalle bocche e dalle tastiere che squalifica sia chi legge che chi scrive, con i risultati che abbiano letto anch equi, di infomrazioni errate. ;)

---

marco---, 30/06/2009 9.41:

---

Per questo nessun problema, fatto.

Marco

---

Roberto Ponziani, 30/06/2009 8.39:

---

Ehm... gradirei fosse cambiato il sottotitolo del topic, in;
"legalese: mediazione, incarico, foglio di visita e altre info"

Il monopolio ci sarà da voi se c'è, ma solo da voi e pochi altri posti dall'esclusiva facile (ma non doveva essere uno struimento di garanzia? Come mai dove è radicata ci sono queste deviazioni?)... quindi per correttezza informativa lo toglierei, non dimenticate che il lettore medio non ha spesso la capacità critica.

Se no si giustifica e si alimenta un comportamento deviato (tutto italico) dove la feneralizzazione sborda fuori dalle bocche e dalle tastiere che squalifica sia chi legge che chi scrive, con i risultati che abbiano letto anch equi, di infomrazioni errate. ;)

---

Roberto Ponziani, 30/06/2009 12.31:

---

Non ci siamo, stiamo a parlare di mercato o di PRIVATI che acquistano casa?

Davvero pensate che le compravendite dei privati 8 e cioè quello di cui discutiamo qua) siano distribuite con quei numeri?

non è che siete un pochino, solo un pochino fuori strada?

La gente vive dovunque e dovunque compra casa, se nelle grandi città i volumi di compravendite sono più alti è dovuto SOLO al fatto che essendoci più richiesta sono percati più appetibili per gli investitori.

Ma quel mercato NON è quello che vi riguarda, ne interessa in questo 3d quelli che leggono qui in questo thread penso, qui si dovrebbe avere info su quanto riguarda il rapporto con le agenzie ( qui si parla di rapporti con le agenzie in genere o di rapporti economici?)

Tra l'altro quel mercato spesso non passa dalle agenzie... o si sostiene che ttte le case compravendute a roma sono comparte con esigenze abitative?

Quindi toglierei anche quell'"obbligatorie", tra l'altro decidiamoci, perchè gli stessi che scrivono che le agenzie immobiliari sono obbligatorie dovunque sono poi quelli che sostengono dal 2000 almeno e cioè quasi 10 Diconsi DIECI anni, che sarebbero state sostituite da servizi NOAGENZIE e privat to privat :D, e dieci anni, in questo secolo , sono una eternità.. .

Marginali sono questo tipo di osservazioni, la gente compra casa dovunque solo quando gli serve, non è perchè sta a Roma compra casa tutti gli anni.

Quindi decidiamoci, a me piace dare info corrette, non avallo mai informazioni che ritengo poco precise.

---

laplace77, 30/06/2009 12.48:

---

sulla distribuzione delle compravendite devo darti ragione:

fonte: AT - OMI




Tale distribuzione e' significativa, perche' spiega pure la famosa "media del pollo", secondo la quale la bolla in italia e' limitata...

...il che vale "capoluoghi a parte"...

ok per il sottotitolo "fair" dunque...



...ma resta il fatto che i tuoi colleghi romani andrebbero curati con il guttalax...

---

Roberto Ponziani, 30/06/2009 12.50:

---

Esatto ;)

Io direi che lo scopo di questo topic non sia dire che le agenzie sono buone o cattive o utili o inutili, ma solo informativo, sterilmente informativo, su cosa succede quando si fa una detrminata cosa e quali sono le conseguenze o i diritti ;)

---

MirkoROMA78, 30/06/2009 11.29:

---

Qui a Roma si inventano i draghi per prendere l'incarico, alla fine se riescono a prenderlo non hanno quasi mai l'esclusiva e non prendono quasi mai provvigioni dal venditore.
Seducono il venditore con buone prospettive per poi lavorarlo strada facendo: al ribbasso e questo è meglio!
Nell'agenzia che conosco non hanno preso due incarichi perchè le richieste sono folli, c'è il cartello privato da due anni e non si sono avvicinate agenzie come se ci fosse l'aviaria. Tacci vole na cifra!

---

Roberto Ponziani, 30/06/2009 13.10:

---

quindi non prendono le esclusive?

:D

Ma scusa, allora lavorano senza?

O non dicono sempre che noi che si lavora senza siamo dei rovina famiglie! :D

Che fanno, peccano e danno colpa agli altri?

Io non uso l'esclusiva per scelta, perchè non la ritengo utile per il mio lavoro, che è anche quello di poter offrire scelta agli acquirenti, non quello di accaparrarsi un contratto che mi permetta potenzialmente di riscuotere se viene venduta quella casa anche NON da me.

Se quella casa è vendibile, chi primo arriva meglio alloggia, come è giusto che sia, sta a me cercare di aiutare i clienti a esser primi o comunque di chiudere, se chiudo l'affare riscuoto, senza impegnare nessuno legadolo al mio interesse, se la vendi prima da solo bene, cassi mia, avevo a correre di più.

Prenderò l'esclusiva quando avrò messo su un meccanismo che permetta davvero di dare una moneta di scambio che ritegno accettabile per il venditore, un rete di collaborazioni tra agenzie che funziona (e campa cavallo.. misa..)

Solo allora mi sento di poter dire a un proprietario che si può legare a me, a quel punto i vantaggi che sono propri dell'esclusiva si verificano davvero... darla solo a un agente a parere mio, specie in questa fase di mercato è suicidio puro.


Per questo cammino sempre a testa alta e posso pure manda a fanxulo qualche cliente :D

---

MirkoROMA78, 30/06/2009 14.22:

---

Si si, la mi donna dice che loro fanno spesso senza esclusiva a meno che non devono passare l'incarico ad un altra agenzia però come te avranno il fattore umano che gli permette forse di non formalizzare l'esclusività.
Poi magari se un venditore si stufa gli dice "ok allora facciamo così io ora ci lavoro bene bene però almeno tre mesi me li devi dare!" Però lì parte come un toro cercando di vendere!
Io un pò li conosco e con piacere posso dire che riescono a far accettare le vendite ai nuovi prezzi.
Comunque da quanto ho capito quando prendi un incarico ha un certo costo: pubblicità tempo visure notaio ecc. Quindi immagino che un ai stesso è più contento di prendere incarichi vendibili!

---