Bolla immobiliare - 11° Parte

stoneisland, 30/07/2008 21.07:

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Intanto in provincia di Roma si continua a costruire anche se le case poi restano invendute, sinceramente non e' una situazione chiara.
Secondo voi com'e' possibile che in un paese di 17 mila anime si stiano costruendo o siano da poco stati ultimate piu' di 600 abitazioni?

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Renatov, 31/07/2008 10.02:

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Non mi pare che stia scoppiando la bolla del petrolio o quella del grano, gli unici prezzi che vedo scendere sono quelli degli immobili... non credo neanche che scoppierà la bolla di petrolio o grano visto che a fronte di un modesto incremento produttivo di tali beni abbiamo avuto un aumento gigantesco della domanda per l'aumentato consumo di india, cina etc... se poi ho informazioni sbagliate fammelo sapere

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damiX77, 31/07/2008 12.40:

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Quella del petrolio secondo me è una vera e propria bolla. Infatti il suo andamento si comporta come una bolla: aumento spropositato del prezzo in un tempo relativamente breve senza una reale richiesta da parte del mercato. Nota che per "reale" intendo il reale fabbisogno energetico mondiale, che non è quadruplicato in pochi mesi. Essendo una bolla quindi prima o poi scoppierà. Non tornerà però di certo a 20$ al barile.

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nobear, 31/07/2008 13.15:

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E' difficile star dietro a tante notizie che investono macroeconomia, mercato finanziario, immobiliare...
...voi raccogliete tutte queste info e le commentate per bene, quindi, grazie.

Una question: si comincia la discesa in picchiata a ottobre 2008 secondo voi?

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laplace77, 31/07/2008 17.13:

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in nome di roma e fiumicino...


16:35 - Alitalia: Rutelli, Alemanno dica quanti posti di lavoro perdera' Roma

(Il Sole 24 Ore Radiocor) - Roma, 31 lug - "Il Sindaco
Alemanno deve dire ai romani quanti posti di lavoro la
citta' perdera', visto che si parla di 5-7mila esuberi tra i
due vettori Alitalia e Air One. Si e' gettata alle ortiche
la soluzione che gia' c'era e oggi gli stessi che l'hanno
bocciata, la rimpiangono". Lo ha dichiarato Francesco
Rutelli nel corso di una conferenza stampa sui tagli
previsti in Finanziaria per la citta' di Roma. Nel corso
della conferenza Umberto Marroni, capogruppo del Pd al
comune di Roma, ha ricordato di aver gia' chiesto un
consiglio comunale straordinario sulla vicenda Alitalia.


ci si avvcina alla fatidica data?



tanto ormai le promesse le ha mantenute
e le leggi se l'e' fatte...

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56728, 01/08/2008 11.24:

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Altra botta in arrivo :

Il rialzo dell’inflazione continua a preoccupare le autorità monetarie, tanto che ieri, secondo quanto riportato da Reuters, una fonte della Bce ha dichiarato che l’istituto è pronto per una nuova stretta monetaria nel caso in cui l’inflazione o le aspettative di inflazione dovessero continuare a salire, non considerando il rallentamento della crescita. Secondo la stessa fonte nel secondo trimestre si potrebbe assistere ad una contrazione dell’economia, mentre per il resto dell’anno le condizioni restano incerte.

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marco---, 01/08/2008 9.46:

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Il mattone e le vacche magre (Fonte: ilbologna.com - 01/08/2008 - di Massimiliano Dona (pagina 7))

I prezzi delle case si abbassano, la previsione è sulla bocca di tutti. Bella scoperta! Se prima si compravendeva di tutto in tempi brevi, ora si chiudono meno contratti e solo dopo trattative più lunghe...

Marco

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laplace77, 01/08/2008 12.46:

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ma e' strepitoso, specie nei toni:


"smania del mattone"
"follia collettiva accuratamente indotta"



ma com'e' che uno cosi' scrive su ilbologna.com
(edizioni EPolis) e non su il messaggero?

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marco---, 31/07/2008 8.52:

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Interessante questa dichiarazione, da notare come sia in netto contrasto con quanto dichiarato dall'Agenzia del Territorio che ha "rilevato" per i prezzi del 2007 un +6,1% rispetto al 2006,
Non mi stancherò mai di ripetere che taluni soggetti hanno come scopo (e interesse) quello di nascondere la verità sul declino, più che conclamato, del mercato immobiliare italiano.

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maatmax, 01/08/2008 10.42:

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discorso interessante... dal solito blog degli AI

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# Mark_Hole il 29 Luglio 2008 alle 13:29 ha detto:

La situazione qui in Toscana, ma lo avevo già scritto, è drammatica; siamo tra l’inqudine ed il martello.

Io sono arrivato in Italia per vedere immobili e rustici di pregio ai miei concittadini inglesi (sono di Norwich UK).

Avevo uno studio nel chianti senese ma l’ho chiuso perchè da inizio anno non esiste più mercato per questi immobili. In Inghilterra e più in generale UK il mercato è in forte crisi. Un mio amico che lavoro vicino Manchester (città molto industriale) mi dice che se vuoi vendere una casa devi convincere il venditore a scendere non minimo del 35/40 %.

I miei amici italiani che lavoravano sul residenziale (Siena e Firenze) mi dicono cose molto brutte: tipo acquirenti che appena gli dici il prezzo vorrebbe realizzare il venditore, anche se trattabili, ti attaccano il telefono in faccia. Oppure trattive interrotte da periti di banca che appena vedono un immobile e guardano al richiesta mutuo di dicono direttamente di NO per eviatre da far perdere tempo alle filiali.

Caro Ponziani hai ragione che le crisi sono, come dite voi, cicliche. ma penso che rispetto al 1997 c’è un parametro che non possiamo tralasciare la Globalizzazione; tutte le economie sono atteccate come lo sono gli speculatori (petrolio, grano, ecc). Personalmente stimo - 20% ad ottobre delle agenzie immobiliari; dove abito io vi erano nel 1999 3 agenzie; nel 2003 7; nel 2007 11; oggi sono 8. E la popolazione è rimasta la stessa (!).

Vi lascio l’ultimo link per vedere quello che la gente pensa e scrive di noi: www.ilcassetto.it/notizia.php?tid=672

è già un best seller.

Firza ragazzi non mollate. Siete (siamo arrivati) qui adesso dobbiamo cavalcare la crisi. Anche se è dura.

Sempre vostro
Mark

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maatmax, 01/08/2008 10.42:

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discorso interessante... dal solito blog degli AI

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# Mark_Hole il 29 Luglio 2008 alle 13:29 ha detto:

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Vi lascio l’ultimo link per vedere quello che la gente pensa e scrive di noi: www.ilcassetto.it/notizia.php?tid=672

è già un best seller.

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guido.zip, 01/08/2008 13.50:

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news.bbc.co.uk/1/hi/business/7534052.stm?ref=patrick.net

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L'anno della svolta è il 2008, altro che ricicciarsi i dati del 2007 rispetto al 2006.

Per chi non fosse convinto che il 2008 sia l'anno del crollo anche in Italia, ricordo che IN ITALIA nel 1° semestre 2008 sono confluiti sul mercato immobiliare la bellezza di 27 miliardi di euro in meno rispetto al 1° semestre 2007.

Sarebbero 270000 mutui da 100k euro in meno, su un mercato di 400000 compravendite a semestre (l'anno scorso)

Incremento stock di debito + Cartolarizzazioni
I SEM 2006 15.335 + 7.750
II SEM 2006 11.765 + 7.350
I SEM 2007 9.933 + 10.400 -> +20.333 miliardi di euro di debiti delle famiglie per acquisto immobili (nel semestre)
II SEM 2007 10.968 + 2.800
I SEM 2008 -9.844 + 2.800 -> -7.044 miliardi di euro di debiti delle famiglie per acquisto immobili (nel semestre)

freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=7598675

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Puzzicorampichino, 31/07/2008 22.18:

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Infatti, nonostante gli affitti siano rincarati moltissimo in questi anni, più in la di tanto non si è andati. In qualche modo l'affitto è una variabile che è sempre stata limitata dal reddito percepito. Affittare una casa è un operazione molto più razionale dell'acquisto, si pesano i pro ed i contro con lucidità e ci si piega, ma molto controvoglia, alle pesanti pigioni richieste.

Il mercato dell'affitto è stato molto duro in questi anni per l'affituario, molte variabili giocavano contro di lui (scarsità di offerta, scomparsa dell'equo canone, concorrenza sleale dell'affitto senza regole a studenti ed extracomunitari...) ed è stato facile alzare le richieste fino a livelli tali da strangolare le capacità di spesa di molte famiglie.

Questo mette in ancora più forte evidenza l'assurdità dei costi delle case.
E' noto (e facilmente calcolabile) che il valore di una casa è circa pari a 20 anni dell' affitto che se ne può ricavare, ( sebbene nelle condizioni attuali io vedrei più giustificato un valore pari a 16-17 anni).

Basta fare un paio di conti per verificare che le cifre richieste per la vendita dell'immobile sono insensatamente sovradimensionate. Fissamo ad esempio un rapporto costo/affitto pari a 18 anni di affitto, cioè pari a 216 mesi.


Affitto: 850 ----> Valore: 850x216= 183.000 euro
Affitto: 1.100 ----> Valore: 1100x216= 237.600 euro
Affitto: 1.500 ----> Valore: 1500x216= 324.000 euro

E' facile verificare che per una casa affittabile a 1100 euro, in caso di acquisto il prezzo richiesto non è 237.000 ma sostanzialmente più alto. E non dimentichiamo che il valore è calcolato assumendo come base di partenza un valore di affitto che è di per se in bolla.
Credo che dal 2000 ad oggi gli affitti siano cresciuti almeno di un 80%.


Forse questo potrebbe essere un buon metodo per stimare velocmente il valore max di una casa. Cioè, quando si va in agenzia, si finge di comperare per affittare e si chiede all'AI di stimare una cifra a cui si potrebbe affittare quella casa.

Questi sparerà sicuramente una cifra pomapata.
Si moltiplica quella cifra per 200 ed ecco un limite superiore al valore dell'immobile.

Troppo facile?


P.S.
Nei miei esempi mi riferisco implicatamente al mercato di Roma, mi scuso con i non romani se l'esempio non è calzante nella loro zona.

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laplace77, 01/08/2008 14.33:

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direi che (finalmente) si puo' "ufficializzare"...

pre questo ciclo immobiliare:
- fase di boom: 1998 - 2007;
- fase di sboom: 2008 - 201x;

che ne dite?

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guido.zip, 8/1/2008 1:50 PM:

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...Comunque, anche se fosse vero, pure in UK nel 2007 stavano al 6% e oltre di aumento dei prezzi.

L'anno della svolta è il 2008, altro che ricicciarsi i dati del 2007 rispetto al 2006.

Per chi non fosse convinto che il 2008 sia l'anno del crollo anche in Italia, ricordo che IN ITALIA nel 1° semestre 2008 sono confluiti sul mercato immobiliare la bellezza di 27 miliardi di euro in meno rispetto al 1° semestre 2007...

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laplace77, 8/1/2008 2:33 PM:

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direi che (finalmente) si puo' "ufficializzare"...

pre questo ciclo immobiliare:
- fase di boom: 1998 - 2007;
- fase di sboom: 2008 - 201x;

che ne dite?

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stelafe, 01/08/2008 15.12:

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Una differenza negativa di soli 25 milioni di Euro che tradotto in termini percentuali (-0,18%)conferma la stabilità del mercato, in linea con i volumi erogati nel primo trimestre degli anni passati.

Concludendo possiamo dire che le erogazioni nel primo trimestre del 2008 risultano in linea con lo stesso trimestre del 2007, anche se i volumi erogati includono i mutui di sostituzione
www.internews.biz/rapporti_analisi/K%C3%ACron.pdf

Un dato comunque emerge chiaro. Siamo di fronte a un mercato diverso: circa il 17% dei nuovi mutui erogati (contro il 5% a fine 2007) non sono per acquisto di immobili, ma si tratta di vecchi mutui rinegoziati o sostituiti o per rata insostenibile o perché il cliente voleva passare ad esempio al tasso fisso o per vendita dell’immobile.

new.bluerating.com/prodotti/87-top-a-flop/199-erogato-dei-mutu...

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