dal mensile "Costruire", Rubrica “Mercato immobiliare” di Francesco Toso
Dal mensile “Costruire”, numero 147, settembre 1995 (Lire 9000)
Rubrica “Mercato immobiliare” di Francesco Toso
“Potere d'acquisto”
“QUESTIONI DI FAMIGLIA”
«Se la domanda "quando ricomincerà a tirare il mercato?" è senza dubbio l'interrogativo che più spesso capita di sentire tra tutti coloro che si occupano, a vario titolo, di beni immobiliari, non altrettanto si può dire di altri quesiti. Si avverte,infatti, l'assenza di tentativi di lettura su come sarà il mercato o, meglio ancora, su quali saranno gli scenari potenziali nel medio periodo e anche su chi formerà il mercato, quali attori. E considerata l'attuale fase – critica, ma anche di cambiamento – non si tratta di domande di scarso rilievo. Anzi.
Dal lato dell'offerta, ma anche dell'intermediazione, il momento non è dei più favorevoli: nel 1992 le compravendite sono ritornate al livello del 1986, mentre nel 1993 si è verificata una leggera ripresa degli scambi, che ha avuto il significato più di un assestamento che di un inizio di espansione (coincide anche con l'inasprimento fiscale), tanto che nel 1994 i contratti sono calati leggermente (-1,3 per cento). Le dimensioni del parco in vendita, progressivamente ridotte fino al 1992, ricominciano oggi lentamente ad ampliarsi, così come il ventaglio dei prezzi (abbondantemente ridotti nell'arco di 2/3 anni) e delle opportunità. È quindi un mercato che nel breve periodo ha "passato la mano": dal dominio dell'offerta (segnatamente dall'86 al '92) a una maggiore influenza della domanda.
Sarebbero necessari alcuni distinguo territoriali e tipologici ma, nel complesso, il potenziale acquirente, oggi più che mai, conduce con maggiore freddezza e cautela la ricerca e la trattativa. È inoltre opinione comune che le quotazioni difficilmente potranno ritornare, perlomeno nel breve-medio periodo, ai livelli dei primissimi anni Novanta. Questo potrebbe essere il connotato preminente dell'evoluzione del mercato: in particolare, I'affievolimento, se non la scomparsa, della progressiva e a tratti esponenziale rivalutazione del bene (quindi, decisamente oltre la dinamica inflattiva) potrebbe sollecitare una riorganizzazione degli investitori, dei consulenti e dei promotori immobiliari; potrebbe (dovrebbe) aprire nuovi mercati e far emergere nuove figure professionali o consolidarne altre. Rispetto agli attori dell'offerta e dell'intermediazione, quindi, la situazione sembra essere quella di un guado obbligato o, almeno, si sta configurando come tale (si pensi ad esempio alla crisi del credito immobiliare). Per quanto riguarda la domanda, anche potenziale, proprio alla luce di quanto detto finora e per meglio distinguere i "contorni storici", abbiamo invece provato a misurare il potere d'acquisto delle famiglie nel lungo periodo.
L'analisi in serie storica dell'evoluzione dei prezzi e di quella dei redditi, ovvero della capacità d'accesso alla proprietà dell'alloggio, evidenzia nel lungo periodo una netta, generale diminuzione del potere d'acquisto. Solo negli ultimi due anni si registra una leggera ripresa, derivata esclusivamente dalla flessione delle quotazioni (anche i redditi reali sono diminuiti). Tuttavia, l'aspetto forse più interessante risiede nella limitazione dell'accesso in zone che abbiamo definito qualificate, che non sono certamente le aree di elevato pregio, ma comprendono tipologie edilizie medie, sono ben servite e piuttosto vicine ai centri cittadini.
Leggendo la tabella, si può osservare che nel 1965 una famiglia di reddito medio poteva acquistare l'alloggio in una zona di espansione con 2 annualità di stipendio se residente in un centro intermedio, con 4 se residente in un grande centro urbano; nel 1993 era necessario impegnare rispettivamente 3,3 e 5,7 annualità. E nel '94, il rapporto cala (nonostante l'avvenuta stagnazione dei redditi) a 3,1 e 5,2 annualità. Nello stesso periodo, un assorbimento di reddito maggiore si è registrato per una famiglia di reddito medio-alto che intendeva acquistare un alloggio in una zona qualificata di un centro intermedio: le annualità necessarie erano 2 nel '65 e 4,7 nel '93, per ridiscendere a 4,2 nel '94. Questa divaricazione storica del potere d'acquisto si presenta ancora più vistosa e soggetta a maggiori oscillazioni se osservata nei grandi centri urbani, per alloggi in zone qualificate: 3,6 annualità nel 1965, 5,7 nel 1985, 10,1 nel 1993, per diventare 8,6 nel 1994. In sostanza, nelle maggiori città il potere d'acquisto immobiliare di una famiglia con un buon reddito risulta più che dimezzato in poco meno di trent'anni; a parità di impegno economico, coloro che nei decenni scorsi potevano permettersi un'abitazione in quartieri di buona qualità ora dovranno indirizzarsi verso le zone più esterne e meno qualificate. Gli effetti di rigidità e di selezione sociale sono pertanto evidenti, ulteriormente complicati da un'offerta in locazione che si è mantenuta finora su livelli molto scarsi. La contrazione della quota in affitto e l'alto costo di accesso alla proprietà (compresi gli oneri fiscali che gravano sulla compravendita) hanno reso più problematica la mobilità abitativa, incidendo tra l'altro in misura maggiore proprio laddove è verosimilmente più elevata la richiesta di mobilità, cioè nelle grandi città. Se il processo di riequilibrio e di avvicinamento tra domanda e offerta si protrarrà, come previsto, contestualmente ai fenomeni demografici oggi in atto e particolarmente evidenti nelle città, si potrà assistere alla ricomposizione di alcune fasce sociali espulse dalle aree centrali e semicentrali durante gli anni Ottanta e a un mercato formato prevalentemente dalle motivazioni di sostituzione dell'abitazione.»
CAPACITA' DI ACCESSO ALLA PROPRIETA'
Famiglia a reddito medio, alloggio in zona di espansione
reddito della famiglia (in migliaia di lire)
________anni__________1965_______1975_______1985_______1990_______1993_______1994
1° stipendio___________163________319______1.399______1.854______2.030______2.045
2° stipendio___________125________236______1.228______1.596______1.735______1.756
reddito annuo________3.744______7.215_____34.151_____44.850_____48.945_____49.407
dimensione urbana costo per mq.
________anni__________1965_______1975_______1985_______1990_______1993_______1994
fino a 80.000 abit.__64.000____180.000____623.000__1.175.000__1.431.000__1.400.000
80.000–250.000_______80.000____200.000____867.000__1.262.000__1.800.000__1.690.000
grandi centri_______170.000____400.000__1.199.000__2.171.000__3.076.000__2.840.000
costo totale (in migliaia di lire)
________anni__________1965_______1975_______1985_______1990_______1993_______1994
fino a 80.000 abit.___5.760_____16.200_____56.070____105.750____128.790____126.000
80.000–250.000________7.200_____18.000_____78.030____113.580____162.000____152.100
grandi centri________15.300_____36.000____107.910____195.390____276.840____255.600
annualità necessarie per l'acquisto
________anni__________1965_______1975_______1985_______1990_______1993_______1994
fino a 80.000 abit.____1,5________2,2________1,6________2,4________2,6________2,6
80.000–250.000_________1,9________2,5________2,3________2,5________3,3________3,1
grandi centri__________4,1_________5_________3,2________4,4________5,7________5,2
Famiglia a reddito medio-alto, alloggio in zona di qualificata
reddito della famiglia (in migliaia di lire)
________anni__________1965_______1975_______1985_______1990_______1993_______1994
1° stipendio___________250________460______1.767______2.300______2.622______2.588
2° stipendio___________190________340______1.550______1.980______2.152______2.367
reddito annuo________5.720_____10.400_____43.121_____55.640_____62.065_____64.415
dimensione urbana costo per mq.
________anni__________1965_______1975_______1985_______1990_______1993_______1994
fino a 80.000 abit.__74.500____215.000____650.000__1.380.000__1.650.000__1.600.000
80.000–250.000______103.500____240.000__1.100.000__1.920.000__2.650.000__2.460.000
grandi centri_______185.000____500.000__2.250.000__4.320.000__5.684.000__5.060.000
costo totale (in migliaia di lire)
________anni__________1965_______1975_______1985_______1990_______1993_______1994
fino a 80.000 abit.___8.195_____23.650_____71.500____151.800____181.500____176.000
80.000–250.000_______11.385_____26.400____121.000____211.200____291.500____270.600
grandi centri________20.350_____55.000____247.500____475.200____625.240____556.600
annualità necessarie per l'acquisto
________anni__________1965_______1975_______1985_______1990_______1993_______1994
fino a 80.000 abit.____1,4________2,3________1,7________2,7________2,9________2,7
80.000–250.000__________2_________2,5________2,8________3,8________4,7________4,2
grandi centri__________3,6________5,3________5,7________8,5_______10,1________8,6
Fonte: Cresme
[Modificato da fabio_c 04/08/2008 10:09]