L'immobiliare che tradisce

Analizziamo questo caso

mettiamo che io ho 20 mila euro da parte, e devo fare un mutuo da 100 mila euro una casa che riesco a fittare 500 euro perchè non sarebbe un buon investimento..



a quanto dice mutuionline

per questa richiesta a TF:

Finalità Acquisto Seconda Casa
Tipologia Fisso, durata 30 anni, rata Mensile
Importo Mutuo da 100.000 € su immobile da 120.000 €

c'e' solo una offerta:

BANCA CR FIRENZE
FAMILY FISSO 100%
Rate € 602,77 (tasso fisso 6,05%)
Spese iniziali Istruttoria: € 200,00 - Perizia: € 240,00
TAEG 6,34% (Indice Sintetico di Costo)

e siamo sotto di 102EUR e rotti, rispetto al ricavo da affito



per questa richiesta a TV:

Finalità Acquisto Seconda Casa
Tipologia Variabile, durata 30 anni, rata Mensile
Importo Mutuo da 100.000 € su immobile da 120.000 €

c'e' ancora solo una offerta (stessa banca):

BANCA CR FIRENZE
MUTUO FAMILY VARIABILE FINO AL 100%
Rate € 468,52 (tasso variabile 3,84%)
Spese iniziali Istruttoria: € 200,00 - Perizia: € 240,00
TAEG 4,03% (Indice Sintetico di Costo)

e qui siamo in attivo di meno di 50EUR



ma quello che conta non sono tanto i -120EUR o i +50EUR...

...anche se su 30 anni il loro peso ce l'hanno:
-120EUR al mese (1440EUR all'anno) per 30 anni sono (al 3%) -68kEUR
+50EUR al mese (600EUR all'anno) per 30 anni sono (al 3%) +28kEUR




il fatto e' che se investo i 20kEUR e prendo 100k di mutuo,
mi ritrovo la casa di proprieta', dopo 30 anni.


questo nelle ipotesi semplificatrici dei 500EUR netti,
ipotizzando che mutuo e affitto si compensino,
non considerando la rivalutazione dell'affitto nei 30 anni
e non considerando eventuali variazioni del TV


insomma, dopo 30 anni non ho piu' i 20kEUR + interessi,
ma ho una casa da 217kEUR, nell'ottimistica ipotesi
che nei 30 anni la casa si rivaluti di un 2% annuo


se invece avessi messo i 20kEUR in BTP,
(a quanto dice il dipartimento del tesoro, i BTP a 30 anni danno il 5% lordo)
col 4% netto avrei quasi 65kEUR



sembrerebbe conveniente investire, vero?

217kEUR in mattoni anziche' 65kEUR in contanti!



ci sono almeno un paio di problemi...



1) non si sono fatti i conti coi rischi...


e se la casa resta sfitta per anni?

l'investimento ha un orizzonte di 30 anni,
come si fa ad essere sicuri di poter "piazzare"
il proprio immobile per tutto quel tempo?


e se la casa l'ho comprata in bolla?

tra 30 anni trovo un nuovo picco,
tale da giustificare il +2% annuo,
se volessi monetizzare alla fine del mutuo?


e se il trend demografico/economico italiano
tra 30 anni avra' avuto i suoi nefasti effetti,
la casa "varra'" i 217kEUR ipotizzati?



2) non si sono messi in conto i costi...


tra 30 anni, almeno un 50k li dovro' spendere
per ristrutturare una casa abitata da studenti?


e per 30 anni non avro' altre spese,
tasse, varie ed eventuali?




infine una domanda retorica:

ma se e' cosi' facile e redditizio affittare a studenti,
come mai non ci sono societa' che lo facciano?

lasciano questo succulento business
all'investitore fai-da-te mattonaro?



PS: sono benvenuti commenti, controesempi,
correzioni alle ipotesi e/o ai conti, ecc...