Bolla immobiliare - 19° Parte

pax2you, 06/02/2009 14.31:

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Ad di Intesa San Paolo,
'evitare la stretta creditizia e' una nostra responsabilita'.

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pax2you, 06/02/2009 14.31:

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Ad di Intesa San Paolo, evitarlo e' una nostra responsabilita'
(ANSA) - VENEZIA, 6 FEB - Le banche hanno evitato il credit crunch, afferma Passera. Anzi, 'il credito ha continuato ad aumentare per tutte le categorie di imprese'. L'ad di Intesa San Paolo ha sottolineato che 'evitare la stretta creditizia e' una nostra responsabilita'. Sono stati dati 'in affidamento 500 miliardi, lasciandone altri 150 per ulteriori affidi e crediti nonostante la domanda sia caduta'. Sugli aiuti di Stato, 'bisogna evitare che le banche diventino delle utility e cioe' parte della politica'.

si vabbe andate a chiedere un prestito in banca.
Prestito solo a chi offre delle reali garanzie.

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dgambera, 06/02/2009 14.48:

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Lo dicono per dire che ora è come prima e che quindi le banche sono sane non avendo erogato crediti a chiunque, ma applicando criteri precisi nelle erogazioni facendo riferimento a garanzie solide.

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(Any), 2/6/2009 2:45 PM:

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Salve a tutti,

vorrei darvi testimonianza di Genova e più precisamente Sampierdarena...

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(Any), 06/02/2009 14.45:

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Salve a tutti,

vorrei darvi testimonianza di Genova e più precisamente Sampierdarena, una zona periferica ove la qualità degli immobili è mediamente bassa (anche se non mancano eccezioni). Nella mia zona si stanno verificando delle situazioni piuttosto bizzarre.

Nel 2007 per acquistare un 6/7 vani ( credo che voi lo definiate 3/4 locali)di 90/100 m2 occorrevano 220.000 euro + ristrutturazione praticamente totale a parte ( infissi esterni, termosifoni, porta d'ingresso, impianto elettrico, bagno e cucina). Oggi la situazione è notevolmente migliorata... per lo stesso appartamento ( che durante l'anno passato è rimasto invenduto) la richiesta si abbassa a 180.000 euro..
Coloro che invece vorrebbero vendere oggi non si rendono ancora conto del cambiamento e mi capita di vedere prezzi come 330.000 o 280.000 per immobili con la stessa condizione interna di quello di cui sopra... e magari anche al primo piano. Inoltre spesso lo stesso appartamento (anche a prezzo ribassato) è trattato da 2 o 3 agenzie naturalmente a prezzi differenti... Un incubo..
A ciò si aggiunge il fatto che gli Agenti sono restii a dire a che civico si trova l'immobile in questione e dunque capita di dover rivedere lo stesso ...

Insomma, qui ormai la situazione è da giungla.
Any

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aragorn2008, 06/02/2009 12.01:

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Tronchetti : mattone senza credito ma non crollera'
corsera

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(Any), 06/02/2009 16.12:

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...
Tempo fa sono andata a vedere un appartamento totalmente da ristrutturare...per intenderci anche i pavimenti e la disposizione delle stanze erano da cambiare.

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mauriziofa75, 06/02/2009 18.11:

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Mi inserisco per chiarire 2 punti fondamentali ai non genovesi: il primo è che i pavimenti qui sono fatti "alla genovese" quindi con un unica colata di porfido come si facevano 50 anni fa quindi quando vedi un appartamento da ristrutturare devi mettere in conto che se decidi di ristrutturare il pavimento originale il conto è salato non sono semplici piastrelle. Ed un buon 70% delle case è così. (ovviamente puoi sempre piastrellarci sopra).
La seconda cosa è il numero dei vani che viene calcolato senza contare l entrata ed il bagno, per cui anche qui c'è da stare attenti.

Dico queste cose per far capire ai non genovesi le insidie ulteriori del nostro mercato locale oltre a quelle di cui discutiamo ogni giorno qui sul forum.
Maurizio

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.olly., 06/02/2009 22.11:

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ma i pavimenti alla genovese sono da belli a bellissimi!!! chi è quel matto che snatura una casa? al massimo un parquet antico nelle camere
credo poi che non sia manco semplice ripiastrellare se sotto si vogliono mettere gli impianti . ci sta i solai non siano abbastanza alti e occorra una rete elettrosaldata .. insomma una mazzata per cosa?
i vani se ho capito bene li contate come noi .. fa vano anche la cucina .. solo ingresso e bagni e ripostigli non sono vani, salvo che il ripostiglio non sia finestrato che allora è indicato come mezzo vano.

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mauriziofa75, 07/02/2009 12.52:

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Infatti sono bellissimi ma anche molto delicati, basta una scossa di assestamento di terremoto e di formano righe o fessure e sono queste che hanno un costo elevato per essere sistemate perchè non è come cambiare una piastrella. Anche io la penso come te che bisognerebbe ripristinare il vecchio pavimento perchè è bellissimo ma ho voluto cmq scrivere anche la seconda ipotesi che purtroppo di questi tempi molte persone prendono in considerazione per risparmiare.
Aggiungo anche che una volta ristrutturati i pavimenti "alla genovese" necessitano anche di lucidatura con apposito macchinario che li rende bellissimi ma anche questo ha un costo.

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(Any), 07/02/2009 13.54:

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Si, i pavimenti alla genovese sono belli e pratici da pulire (e chi la vede la polvere in quel marasma di colori? ;) )
Il problema è sempre lo stesso...il prezzo di partenza della casa e quanto è possibile spendere nelle ristrutturazioni.

Inoltre non è raro che le persone optino per la situazione "mista" più economica ma molto meno bella (per non dire orrenda..ma de gustibus..) , pavimento alla genovese in corridoio e sala mentre nelle camere parquet e in bagno e cucina piastrelle. Quando vedo questa soluzione, sarà un mio limite, ma aggiungo subito al costo totale delle ristrutturazioni anche i pavimenti.

Non c'è bisogno che io aggiunga che il famoso prezzo di partenza non varia....
Any

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nazionalsindacalista, 2/7/2009 1:14 PM:

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Pensavo una cosa, e chiedo lumi agli storici della bolla immobiliare:
nella crisi del 92' 93', per quanto tempo i prezzi nominali hanno resistito prima che la diga cedesse? Cioè dal momento in cui la crisi era divenuta conclamata? Se oggi diamo la crisi per "ufficializzata" al 1 gennaio di quest'anno (per comodità) quanto tempo ci vorrà per l'effettivo calo delle braghe dei venditori, rispetto a quanto accadde nel '93?
Se è vero che allora i prezzi resistettero per un anno prima del crollo, potremmo avere i primi cali nominali consistenti tra un anno.
Aggiungo che prima o poi inizierà l'inflazione indotta dalla gara tra stati per raccogliere capitali e nello stesso tempo per ridurre il peso reale del debito statale...
Poichè questo verrà fatto a scapito delle retribuzioni reali, che già sono ridicole - senza contare il mare di disoccupazione o sottoccupazione - per l'immobiliare sarà un cataclisma di proporzioni assurde. Se tra un anno o due comincia l'inflazione suddetta, per i mutuatari al rischio reddituale attuale si aggiungerà quello dei tassi che li stava già facendo schiattare prima la crisi sistemica obbligasse la BCE al taglio radicale dei tassi. Insomma non credo che andremo totalmente verso una situazione giapponese.
Ma cmq per l'immobiliare non ci sarà scampo, perchè anzi avremo prima una situazione giapponese, e poi una di alta inflazione a redditi reali fermi...

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marco---, 07/02/2009 22.42:

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Io penso che un confronto col picco del '91 possa dare solo una vaga indicazione di come si scenderà questa volta, questo perché i contesti sono piuttosto differenti, aspetti di fondamentale importanza secondo me sono la velocità con cui le informazioni oggi vengono veicolate, certamente di gran lunga superiore a quella di dieci anni fa, e un contesto economico notevolmente globalizzato.
Potrei sbagliarmi ma penso che sarebbe più idoneo con confronto con gli USA, e in tal mi sento di sottolineare alcuni aspetti.

Andamento delle transazioni USA: Historical new home sales: 1963-Present (massimo: 2005)

Andamento delle transazioni Italia: Le compravendite immobiliari (massimo: 2006)

Negli USA l'andamento delle transazioni immobiliari sembra condizionare fortemente i prezzi: 1, 2, 3, 4, particolarmente interessante nell'ultima immagine l'indice composito di 20 città.

Informazioni tratte da: Historical New Home Sales Chart

Supponendo un ritardo Italia-USA di un anno circa, calcolato come la differenza tra i massimi delle transazioni, mi domando come sia possibile che in Italia, secondo le dichiarazioni ufficiali dei vari "esperti" del settore immobiliare, i prezzi nella sostanza non siano ancora diminuiti.
Qualcosa non mi torna, a mio giudizio i cali in Italia sono già iniziati da un pezzo, almeno a partire dall'inizio del 2007, il problema è che in molti casi finiscono sotto forma di "sconti" e non entrano a fare parte dei dati statistici, molte volte infatti nei giornali hanno parlato di sconti fino al 15-20%.
Oltre a questo aspetto io credo che l'informazione relativa ai dati del settore immobiliare, in Italia, sia fortemente pilotata per evidenti interessi.

Ho raccolto infine alcune interessanti tabelle relative agli aumenti dei prezzi abitativi nel mondo, secondo The Economist, a partire dal 1997 e arrivando agli anni: 2004, 2005, 2006, 2007, 2008

Marco

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nazionalsindacalista, 07/02/2009 13.14:

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Pensavo una cosa, e chiedo lumi agli storici della bolla immobiliare:
nella crisi del 92' 93', per quanto tempo i prezzi nominali hanno resistito prima che la diga cedesse? Cioè dal momento in cui la crisi era divenuta conclamata? Se oggi diamo la crisi per "ufficializzata" al 1 gennaio di quest'anno (per comodità) quanto tempo ci vorrà per l'effettivo calo delle braghe dei venditori, rispetto a quanto accadde nel '93?
Se è vero che allora i prezzi resistettero per un anno prima del crollo, potremmo avere i primi cali nominali consistenti tra un anno.
Aggiungo che prima o poi inizierà l'inflazione indotta dalla gara tra stati per raccogliere capitali e nello stesso tempo per ridurre il peso reale del debito statale...
Poichè questo verrà fatto a scapito delle retribuzioni reali, che già sono ridicole - senza contare il mare di disoccupazione o sottoccupazione - per l'immobiliare sarà un cataclisma di proporzioni assurde. Se tra un anno o due comincia l'inflazione suddetta, per i mutuatari al rischio reddituale attuale si aggiungerà quello dei tassi che li stava già facendo schiattare prima la crisi sistemica obbligasse la BCE al taglio radicale dei tassi. Insomma non credo che andremo totalmente verso una situazione giapponese.
Ma cmq per l'immobiliare non ci sarà scampo, perchè anzi avremo prima una situazione giapponese, e poi una di alta inflazione a redditi reali fermi...

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nazionalsindacalista, 2/7/2009 11:45 PM:

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Allora che prevedi Marco per il futuro?

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pax2you, 08/02/2009 2.57:

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pax2you, 2/8/2009 2:57 AM:

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giulioc2, 08/02/2009 5.30:

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mi ero perso questo interessante dibattito...
certo che le considerazioni finali: "ipotesi inflazione degli stipendi per far ripartire i prezzi degli immobili"
ma mi chiedo... l'attuale recessione degli stipendi(cassa integrazione a go go, blocco nuove assunzioni, esodi incentivati, non rinnovo di contratti a progetto)
secono il loro ragionamento deve quindi accellerare il deprezzamento degli immobili... a quel punto il prudente -20% entro il 2009 di Marco potrebbe essere sottostimato!

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marco---, 08/02/2009 2.55:

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Vorrei sottolineare non è semplice tentare previsioni, per esempio dovremmo ammettere che praticamente nessuno aveva ipotizzato che tra luglio 2008 e gennaio 2009 il costo del denaro in Europa sarebbe passato dal 4,25% al 2,00%,

la difficile situazione economica potrebbe per esempio implicare la ridefinizione di alcune regole fondamentali della finanza a livello mondiale, e a questo punto lo scenario cambierebbe.
Marco

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nomentano, 2/8/2009 2:43 PM:

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Intanto grazie per le tue lucidissime analisi , è troppo chiederti quali potrebbero essere i muatamenti dell'attuale scenario economico (cui fai riferimento) indotti dell'eventuale adozione di una regolamentazione organica dei mercati fiananziari al livello mondiale?

Grazie

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