Ad Aprilia la domanda è debole e i prezzi scendono, ma meno che in altre città

"il Caffè di Aprilia"
n. 164 - dal 26 febbraio all'11 marzo 2009

In prima pagina:
«Mercato immobiliare»
«Ad Aprilia la domanda è debole e i prezzi scendono, ma meno che in altre città»
«da pag. 4»

Nei post seguenti ricopio i testi degli articoli

fabio

Da "il Caffè di Aprilia" n. 164 - dal 26 febbraio all'11 marzo 2009
Pagina 4 IMMOBILIARE

La fame di case fuori Roma traina le vendite, mentre ovunque sono in calo
Il mercato immobiliare tiene su Castelli e litorale
Maurizio Targa

Si vende bene anche se i prezzi non scendono tra i Castelli romani e il litorale romano, in controtendenza al dato nazionale e anche rispetto ai vicini della provincia di Latina.
«Se nel 2008 la domanda di immobili a Roma è stata sempre contraddistinta dal segno 'meno' - ci spiega il presidente provinciale FIAIP Roma, Franco D'Onofrio -, il trend in provincia è stato positivo, fino a totalizzare un rialzo complessivo nel 2008 del +3,25% per quanto riguarda il fuori porta».
Si sono dunque vendute più case nelle città intorno alla Capitale. I dati ricavati dall'andamento di Roma e quelli registrati nella sua provincia sono le due facce della stessa medaglia: confermano lo spostamento di popolazione al di fuori della metropoli verso i centri più piccoli.
«La provincia - continua D'Onofrio -attira il pubblico con prezzi inferiori e case più complete ed il pubblico è alla ricerca di una maggiore qualità di vita, la cui importanza supera le difficoltà del pendolarismo». Inoltre si evidenzia come le località vicino al mare stiano riscuotendo successo, soprattutto come scelta abitativa (prima casa), non solo come casa-vacanze.
«I centri di maggiore interesse sono il litorale a nord di Roma - Cerveteri, Santa Marinella e Ladispoli - e quello a sud dove la parte del leone la fanno Ostia e Anzio e, in seconda battuta, Nettuno». Per questo, secondo il presidente, i prezzi dell'hinterland romano hanno subito solo una leggera flessione, nemmeno lontanamente paragonabile al crollo della Capitale, dove gli appartamenti si sono deprezzati ben oltre il 10%. «Positivo anche l'andamento del settore residenziale nelle zone dei Laghi e dei Castelli, prima fra tutti Grottaferrata, seguita da Albano, Genzano e Marino». Una grande offerta di case potrebbe arrivare anche a Pomezia, dove il Comune ha avviato la discussione sul nuovo Piano regolatore generale e si annuncia per Torvaianica una nuova colata di cemento. Mentre l'intero hinterland romano resta in attesa delle indispensabili infrastnitture, fra cui i collegamenti viari tra i Comuni e verso la Capitale per una reale qualità della vita di chi viene ad abitare qui da Roma.

(nella foto: Franco D'onofrio, Presidente Regionale FIAIP Lazio)


Quanto costa comprare casa
Comune ................. Valori*
..................... min .... max

Provincia di Roma
Albano Laziale ...... 2300 ... 3000
Anzio ............... 2100 ... 3000
Ardea ............... 1800 ... 2550
Ariccia ............. 1900 ... 2800
Castel Gandolfo ..... 2500 ... 3300
Ciampino ............ 2700 ... 3200
Frascati ............ 3000 ... 3800
Genzano ............. 2300 ... 2800
Grottaferrata ....... 3000 ... 4000
Lanuvio ............. 1700 ... 2200
Lariano ............. 1500 ... 2000
Nemi ................ 1900 ... 2500
Nettuno ............. 2000 ... 2600
Pomezia ............. 2300 ... 2900
Rocca di Papa ....... 1800 ... 2500
Velletri ............ 1800 ... 2200

Provincia di Latina
Aprilia ............. 1800 ... 2700
Cisterna ............ 1100 ... 1700
Cori ................. 650 .... 950
Latina .............. 1800 ... 2700
Norma ................ 500 .... 750
Pontinia ............. 900 ... 1400
Priverno ............. 700 ... 1000
Roccagorga ........... 490 .... 700
Rocca Massima ........ 500 .... 750
Sabaudia ............ 1600 ... 2300
San Felice Circeo ... 2100 ... 3100
Sermoneta ........... 1000 ... 1500
Sezze ................ 900 ... 1350
Sonnino .............. 510 .... 750
Terracina ........... 1800 ... 2700

*euro per metro quadro in centro al 1° semestre 2008
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare del Ministero dell'Economia

Da "il Caffè di Aprilia" n. 164 - dal 26 febbraio all'11 marzo 2009
Pagina 5 IMMOBILIARE

Dopo il boom, ora si vende meno e i prezzi scendono nella provincia pontina
Latina, il tonfo del mattone
Previsti altri ribassi entro giugno. Tengono gli affitti
Claudio Cantelmo

Dopo 10 anni di rialzi, il mercato immobiliare pontino frena: se aumenta il numero degli immobili messi in vendita, calano le transazioni immobiliari portate a termine con successo. E, oltre a vendere meno, i prezzi diminuiscono. Questo il termometro offerto da FIAIP (Federazione Immobiliare Agenti Immobiliari Professionali) nel rapporto 2008 sul mercato immobiliare, che confronta i dati dell'anno scorso rispetto al precedente aggregati per le varie realtà provinciali.
Il mercato della provincia latinense è stato messo sotto la lente elaborando i dati per tipologia, ubicazione e stato di conservazione dell'immobile, individuando i vari tipi di contratto e se sono andati a buon fine, computando il numero delle compravendite e delle locazioni concluse tramite l'attività degb' agenti immobiliari associati.
Nel 2008 rispetto al 2007 si sono venduti il 14% in meno di case e negozi. In calo anche i capannoni industriali; se ne sono "piazzati" il 10% in meno. Peggio di tutti gli immobili ad uso ufficio: le compravendite sono scese del 15%.
Sempre rispetto al 2007, nell'anno appena concluso i prezzi di acquisto di abitazioni e negozi sono scesi tra il 7 ed il 7,5%: a rallentare il caro-mattone sono evidentemente la crisi e la conseguente diminuzione di domanda, con un consequenziale sempre minor numero di trattative chiuse con successo. Per i primi sei mesi del 2009 ci si aspetta un'ulteriore diminuzione dei prezzi delle case attorno al 3-4% per case e locali commerciali. Le tipologie d'appartamento più ricercate dai pontini continuano ad essere i trilocali (36% delle compravendite, seguiti dai bilocali col 23%) soprattutto posizionati in zone semicentrali ed in buono stato. A Latina città il 64% delle volte la casa si preferisce in semi-centro (ad es. via Isonzo ed R6).



Mutui
Banche come avvoltoi
Perché i mutui non calano proporzionalmente al ribasso dei tassi?
«Il Decreto Bersani - risponde Pietro Baglio, responsabile regionale FIAIP per la mediazione creditizia -, con la possibilità di trasferire mutui da una Banca all'altra senza costi aggiuntivi o eccessive difficoltà, se da un lato ha agevolato il cittadino, ha reso il mutuo un servizio come un altro, non più il prodotto principe attraverso il quale la banca fidelizzava i clienti. Per cui l'istituto si garantisce un certo margine, non è più interessato a stracciare il prezzo pur di aggiudicarsi l'erogazione del finanziamento».
E infatti i cittadini sono costretti a pagarle due volte le banche; con lo "spread" (il margine di guadagno sui soldi prestati) e con gli aiuti di Stato, dopo che hanno intossicato la finanza e l'economia...


Parlano gli agenti immobiliari

Aprilia: prezzi scesi, ma ancora alti
«La crisi perdura a livello nazionale - afferma Elio Palombo, agente immobiliare di Aprilia - ed è inevitabile che ne risenta anche la nostra zona». Per Aprilia, sostiene, la vicinanza con Roma è un'arma a doppio taglio: se per certi versi è stimolante, di contro ha portato i prezzi a livelli che ora sono inavvicinabili, mentre erano sostenibili in tempi di euforia immobiliare quando si vendeva la casa a Roma a caro prezzo e con il ricavato ci si comprava la casa (o la villa) qui e magari si metteva da parte qualcosa. «Anche se i prezzi sono scesi sino al 10% - conclude Palombo -, la domanda è ancora debole, nonostante si facciano mutui a 30-40 anni, cosa inimmaginabile una volta». Quindi ancora sono care le case ad Aprilia.
(nella foto: Elio Palombo, Aprilia)

Latina, volano gli affitti
A Latina città la recessione economica non calma i prezzi degli affitti: la crisi e le difficoltà ad ottenere finanziamenti spingono i pontini, notoriamente restii a vivere in affitto, ad avvicinarsi alle locazioni, i cui canoni medi sono diminuiti solo dello 0,8 %, mentre i prezzi di compravendita sono scesi 7-8%. Volano i monolocali, nelle preferenze degli affittuari, e cambia anche la tipologia dell'inquilino-tipo, che è sempre più spesso straniero o studente. «Latina negli ultimi anni è diventata una città multietnica ed universitaria - spiega l'agente immobiliare Marco Ricchi - e pure questo na contribuito a mantenere vivace il mercato delle locazioni».
(nella foto: Marco Ricchi e Mauro Gatto)

Mare pontino: si vende meno
Si vende meno e a prezzi inferiori pure sul mare pontino. «Tutto vero - conferma Salvatore Meneghello, agente Immobiliare di Terracina -. Anche qui i prezzi delle compravendite sono calati del 10%: ci si è accorti che per muovere il mercato occorre ridimensionarsi». Meno trattative, ma maggior concretezza, però: «Viene in agenzia solo chi è realmente interessato all'acquisto», dice Meneghello.
(nella foto: Salvatore Meneghello, Terracina)

Innanzitutto avverto che "Il Caffè" quando parla di mercato immobiliare ha un "piccolo" conflitto di interesse, come si vede già dalla prima pagina e anche dal fatto che tra gli inserzionisti ci sono Agenzie e Costruttori che comprano intere pagine.
Comunque il peso di queste loro pubblicità è minore rispetto ad un altro periodico locale a diffusione gratuita dove un terzo della superficie totale cartacea è occupato da annunci e inserti promozionali legati alla compravendita di immobili.
"Il Caffè" è una testata che apprezzo perché nonostante sia gratis è una delle poche a fare approfondimento di qualche notizia locale con un minimo di indagine giornalistica, quando la maggior parte delle altre si limita a riportare acriticamente i vari comunicati stampa o interviste ai politici.

A commento degli articoli riportati, ammetto che stavolta non mi hanno soddisfatto completamente.
Di male c'è che si ritrova il solito atteggiamento "da noi è diverso, qui è meno peggio", ma a parte questo tutto il resto è accettabile in quanto impensabile solo un anno fa.
Già il fatto di mettere in prima pagina la frase «i prezzi scendono» è ammirevole in un territorio dove imperversa la leggenda metropolitana dell'"immobile che non cala mai".
E a sostenere la tesi del ribasso necessario a smuovere la situazione non sono gli acquirenti, bensì gli stessi Agenti intervistati.
Quello di Aprilia sembra spaventato dai suoi stessi annunci dicendo che «i prezzi ... ora sono inavvicinabili» quasi ad avvertire "nun ce venite a compra' mo", anche perché in provincia di Latina sono previsti «altri ribassi entro giugno».
Quello di Terracina poi dimostra di essere un vecchio iscritto del Forum quando dice che «ci si è accorti che per muovere il mercato occorre ridimensionarsi».

Per chi è curioso, in allegato metto altri stralci dello stesso giornale, quasi tutti OT.

fabio

Ciao Fabio,
abito ad Aprilia e vorrei mettere in vendita il mio immobile ma le agenzie mi hanno prospettato un prezzo troppo basso (a mio parere).

Sono incappata in questa tua rassegna stampa del 2009 e mi chiedevo se tu sei a conoscenza anche di uno storico dei prezzi e se potessi aiutarmi a stabilire "a quanto" mettere in vendita il mio immobile senza passare per le agenzie.

Grazie comunque

Cristina.10, 11/11/2010 12:56 AM:

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le agenzie mi hanno prospettato un prezzo troppo basso (a mio parere).

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mmmmmmm interessante ... slurp

Cristina.10, 11/11/2010 0.56:

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Ciao Fabio,
abito ad Aprilia e vorrei mettere in vendita il mio immobile ma le agenzie mi hanno prospettato un prezzo troppo basso (a mio parere).

Sono incappata in questa tua rassegna stampa del 2009 e mi chiedevo se tu sei a conoscenza anche di uno storico dei prezzi e se potessi aiutarmi a stabilire "a quanto" mettere in vendita il mio immobile senza passare per le agenzie.

Grazie comunque

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No, purtroppo non posso esserti utile. Le uniche cifre le vedo dagli annunci online e sui giornali locali.
Però si tratta soprattutto di pubblicità delle Agenzie e quindi sono piuttosto i "sedicenti prezzi", cioè la cifra che devi richiedere per NON concludere e lasciare invenduta la tua casa come quelle degli altri annunci.

L'unico consiglio che mi sento di darti è quello di fare riferimento ai valori pubblicati dall'Agenzia del Territorio (AdT), nonstante tutte le critiche che possiamo fargli riguardo le modalità di rilevamento.
Tieni conto che se qualcuno per comprare avesse bisogno del mutuo disporrà di una somma erogata a seguito della valutazione di un perito, il quale potrebbe basarsi proprio sui prezzi al metro quadrato dell'AdT.

Se vorrai utilizzare i valori dell'Adt però ti chiedo due cose.
1) Cerca di giudicare oggettivamente le condizioni della tua casa: tieni conto anche degli eventuali difetti che renderebbero difficile attribuirgli la categoria massima da parte di un occhio estraneo (ma immediatamente solvibile ).
2) Fatti misurare la casa da un amico geometra e dichiara quella superficie interna: ci vuole poco, anche da disegno, ma leggendo questo Forum ti sarai resa conto della figura da zimbello che fanno quelli che barano sui metriquadri.

Parlando come futuro possibile acquirente per le zone di mio interesse ho l'impressione che il valore mediano tra il "Min" e il "Max" dell'Adt sia una buona base di partenza per una trattativa, facendomi i conti in tasca.
In bocca al lupo.

fabio

Cristina.10, 11/11/2010 0.56:

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Ciao Fabio,
abito ad Aprilia e vorrei mettere in vendita il mio immobile ma le agenzie mi hanno prospettato un prezzo troppo basso (a mio parere).

Sono incappata in questa tua rassegna stampa del 2009 e mi chiedevo se tu sei a conoscenza anche di uno storico dei prezzi e se potessi aiutarmi a stabilire "a quanto" mettere in vendita il mio immobile senza passare per le agenzie.

Grazie comunque

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Come titola "Il Pontino Aprilia" n° 3, 8/22 febbraio 2011: «Se fai sconti, vendi» (l'evidenziazione gialla l'ho messa io).

Da notare la collocazione strategicamente posizionata di fronte all'inizio della sezione "lo Strillone", 26 pagine di annunci su un totale di 76 dell'intero giornale.

fabio

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EDIT: aggiunto il link al sito del giornale.

È ufficiale. Al fine di renderne edotta l'intera popolazione locale, l'avvenuto calo dei valori delle aree edificabili viene pubblicato nell'Albo Pretorio.

Affissione N. 1201
Pubblicata il 17-04-2012

Determinazione prezzi minimi di cessione delle aree edificabili ai fini IMU – anno 2012.

Fine Pubblicazione: 02-05-2012
Tipo Documento: Deliberazione di Giunta
Settore: 4 Settore - Urbanistica
Atto: N. 75 del 03-04-2012


«...
* Vista e richiamata la deliberazione della Giunta Comunale n. 41/2011 con la quale sono stati determinati i valori delle aree edificabili per l'anno 2011;
* Considerato che da indagine di mercato compiute presso agenzie immobiliari e dall'esame degli atti di compravendita che pervengono al comune ai sensi della L.47/1985, è riscontrabile per alcune aree una riduzione del valore commerciale rispetto a quelli determinati per l'anno 2011;
...»


Ieri, anno 2011:




Oggi, anno 2012:




Domani?

Per il significato delle zone omogenee vedasi Norme di Attuazione PRG.
Notare l'eufemismo «alcune aree». In realtà non scendono solo quelle già basse cioè le D2, le ASI e le Zone di recupero perimetrate.
Sempre per la stessa Città, ecco il Regolamento e le nuove aliquote IMU che sostituiscono le vecchie dell'ICI.

fabio

fabio_c, 21/04/2012 18:44:

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È ufficiale. Al fine di renderne edotta l'intera popolazione locale, l'avvenuto calo dei valori delle aree edificabili viene pubblicato nell'Albo Pretorio.

...

Domani?

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Sperando che tolleriate l'autoquote, aggiorno la situazione al 2013.

Determinazione prezzi minimi di cessione delle aree edificabili ai fini IMU - Anno 2013.

Fine Pubblicazione: 15-08-2013
Tipo Documento: Deliberazione di Giunta
Settore: 4 Settore - Urbanistica
Atto: N. 155 del 21-05-2013



Stavolta sono in calo anche le zone nella Variante di recupero.

fabio