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Ringraziando stelafe per questa segnalazione.
La metropoli fantasma: in Veneto almeno 150.000 le case vuote (Fonte: lavitadelpopolo.glauco.it - di Bruno Desidera - 15/09/2011)
Mercato immobiliare fermo, grandi progetti di recupero bloccati, come a Paese e Silea
Non c’è quasi anima viva, verso il tardo pomeriggio, in quella che diventerà (o meglio, sarebbe dovuta diventare) la più grande urbanizzazione della provincia di Treviso, nell’area dell’ex fabbrica di armi Simmel, a Castagnole di Paese, tra la ferrovia e la Feltrina. Le auto parcheggiate saranno sì e no una decina. Un po’ di più gli appartamenti abitati. Attorno all’asilo, già funzionante, sono una dozzina i condomini edificati, molti dei quali ancora al grezzo e senza serramenti. Si parla di 75.000 metri cubi in tutto. Un po’ poco, visto che quando fu presentato dalla società Emerald spa, all’inizio dello scorso decennio, il piruea ex Simmel prevedeva numeri altisonanti: 600 mila metri cubi e 3-4.000 nuovi abitanti. Invece i lavori procedono molto a rilento, l’Edilbasso, che detiene il 49% della Emerald, ha chiesto nei mesi scorsi il concordato preventivo. E il destino della società appare incerto, così come quello dell’ex Simmel (già si parla di convertire in parco commerciale una parte dell’area). Il Piruea è azzoppato dalla congiuntura sfavorevole: poca liquidità, mercato immobiliare fermo, crisi dell’edilizia.
Ma quello di Castagnole è un caso tutt’altro che isolato. Come si può leggere nell’intervista pubblicata qui sotto, si stima siano almeno 150.000 in Veneto gli alloggi “nuovi” - costruiti durante il boom immobiliare di fine anni Novanta e inizio Duemila - che sono attualmente vuoti. E a questi si aggiungono i molti altri ipotizzati sulla carta e ancora ben lungi dall’essere costruiti, come nel caso dell’ex Simmel. Nella città metropolitana diffusa, insomma, c’è una vera e propria “metropoli fantasma”, costruita o progettata in momenti di euforia e bolla speculativa.
A farne le spese, in questo momento, sono anche e soprattutto i grandi progetti di recupero (i famosi piruea, appunto), che, riutilizzando aziende e aree dismesse, promettevano di cambiare il volto di molti centri del nostro territorio.
Se da Castagnole ci spostiamo a Silea, ad esempio, la differenza è la solidità economica dei costruttori. Ma il colosso Caltagirone, peraltro impegnato in costosi lavori di bonifica in importanti cantieri milanesi, non sembra avere molta voglia di iniziare i lavori all’ex Chiari e Forti: un investimento da 220 milioni, per la costruzione di 250 mila metri cubi tra appartamenti, uffici e negozi. La prima pietra è stata posta nel maggio 2008, poi tutto si è fermato. “E’ vero, lo stallo è totale - conferma l’assessore ai Lavori pubblici Gianluca Vendrame -. Noi speriamo nel frattempo di migliorare l’accordo tra proprietà ed amministrazione per i benefici pubblici. Intanto però, le opere pubbliche da costruire contemporaneamente al piruea sono ferme. C’è da dire comunque che in questo momento di stasi, Silea continua ad avere un certo richiamo”. La conferma arriva dall’altra vasta urbanizzazione costruita da Carron spa nei pressi del casello autostradale, quasi completata pur con qualche fatica.
Un altro esempio illustre è quello di Mogliano Veneto, dove il dibattito sul futuro dell’area ex Macevi (previsti 70.000 metri cubi in pieno centro) ha fatto cadere come birilli diverse giunte comunali. I soci privati si stanno defilando e anche il Comune vuole cedere la sua quota nella società creata gli scorsi anni. Insomma, siamo all’anno zero. Sei torri e 1.700 nuovi abitanti dovrebbero arrivare a Castelfranco Veneto nell’area ex Fram. Un’operazione fortemente voluta dall’ex sindaco Maria Gomierato e parzialmente rivista, per quanto riguarda i benefici pubblici, dall’attuale sindaco Luciano Dussin. Tempi lunghi anche in questo caso. A Breda di Piave, dei quattro piruea previsti, sei anni fa, uno solo è in fase di realizzazione. Gru di nuovo in azione, invece, a Carità di Villorba, dove il piano di recupero ex Mondial, lungo la Pontebbana, prevede la nascita di quattro torri da 30 metri, 150 appartamenti di lusso e 60 uffici.
LA DURA ANALISI DI DELLA PUPPA: “INVENDUTO? NO, INVENDIBILE"
La grande quota di invenduto, nel mercato immobiliare è certamente un fenomeno preoccupante. Ma il vero problema è che le migliaia e migliaia di case rimaste vuote, rischiano di essere invendibili anche quando il mercato della casa si risveglierà.
La spietata analisi è di Federico Della Puppa, uno dei maggiori esperti di mercato immobiliare e politiche abitative in Veneto, già studioso del Cresme e docente allo Iuav di Venezia.
Il mercato della casa continua ad essere in stallo. Prezzi in calo, grosse quote di invenduto. Nessuno spiraglio all’orizzonte?
Qualche timido segnale di ripresa a dire il vero c’è, a livello di compravendite. Chiariamo fin da subito, però che non si potrà tornare ai livelli di qualche anno fa. Quella stagione è finita.
Quante case nuove ed invendute ci sono nel nostro territorio, secondo le sue stime?
Fare una stima di questo tipo è sempre complicato, In linea di massima, in Veneto, ci sono tra le 150.000 e le 200.000 unità abitative invendute, 15-20.000 nel veneziano, circa 30.000 in provincia di Treviso e altrettante in quella di Padova. Si badi bene, parlo di case nuove, lo possiamo definire l’invenduto della speculazione. Poi si devono aggiungere i vecchi alloggi non utilizzati, anche se da questo punto di vista il nostro territorio è parecchio virtuoso.
Praticamente case per un’intera provincia... Come sarà possibile riempirle?
Per la verità, negli ultimi dieci anni in Veneto la popolazione è aumentata del 7%, ancora di più in provincia di Treviso. E, attenzione, il numero di “nuclei famigliari” è aumentato del 14%. Se il trend rimane questo, ed è plausibile che ciò avvenga, dobbiamo aspettarci che, una volta usciti da questo momento di crisi, la domanda torni ad essere alta. Il punto è un altro...
Quale?
Che non tutto l’invenduto è “vendibile”. Negli anni scorsi, in piena bolla speculativa, si è costruito a caso, tanti si sono improvvisati immobiliaristi, spinti dalla speranza di realizzare facili guadagni. Così, sono state costruite case non in sintonia con le richieste del mercato, con criteri edilizi superati, pensiamo all’attenzione per le nuove fonti di energia. Se i nuclei famigliari sono aumentati del 14%, vuol dire che sono composti da meno persone e servono dunque alloggi con meno spazi, ma con avanzati standard qualitativi. Chi compra lo fa per andare a star meglio di dove abita ora.
In quest’ottica rischiano di essere bloccati anche i grandi progetti di recupero di aree dismesse, particolarmente numerosi nella nostra zona?
Molti di questi progetti avevano una loro logica, da punto di vista territoriale, meno coerenza invece con l’andamento del mercato. E soprattutto si sono scontrati con l’assalto improvvisato di chi ha tappezzato la campagna veneta di lottizzazioni. Tutti pensavano di essere premiati, invece abbiamo campagne devastate, lottizzazioni vuote, grandi progetti fermi.
Ma possiamo uscirne?
Molti progetti necessitano di una partnership pubblico-privata per essere ripensati ed essere appetibili a chi oggi ha bisogno di casa: il ceto medio, le giovani coppie, i single, che non sono agiati ma neppure così poveri per accedere all’edilizia convenzionata. Una fascia intermedia che oggi non è servita, e che potrebbe esserlo con progetti diversi, ad esempio con il “social housing”, che si pone a metà strada tra l’edilizia pubblica e la proprietà privata. Oppure incentivando un ritorno all’affitto. Certo, ripeto, nessuno pensi di tornare ai guadagni del passato.
Ci sono degli esempi positivi in merito?
Sì, le cito il caso di Vicenza, dove sono stati rimessi in gioco numerosi appartamenti e la popolazione è aumentata in pochi anni del 7-8%. Se incentivata, la gente, torna verso le città.[Modificato da marco--- 23/09/2011 10:43] |