Mutui al 100% del valore della casa... e oltre!

Mutuo al 100 percento per giovani coppie (Fonte: moneysupermarket.it - 30/05/2006)

Le giovani coppie difficilmente hanno i soldi sufficienti a coprire il 20 percento del valore di una casa, la soluzione potrebbe essere richiedere un mutuo al 100%.
Questi mutui sono offerti in Italia da poche Banche ed hanno in genere una durata più elevata rispetto alla media: da 15 fino a 25-30 anni. I mutui al 100% sono disponibili con differenti tipologie di tassi, dal fisso al variabile al flessibile.
Vediamo piu' in dettaglio cosa dice la legge:
secondo quanto previsto dal Decreto Legislativo n. 385 del 1° settembre 1993, le Banche possono concedere mutui di credito fondiario per una durata massima di 30 anni e per un ammontare massimo pari all’80% del valore di stima dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere de eseguire sugli stessi. Dovremmo avere quindi una disponibilita' di 40mila euro se volessimo comprare una casa di 200mila euro.
La Banca d’Italia ha pero' concesso una deroga a questa regola e arrivare fino al 100% del valore dell’immobile.
Come funziona allora?
Le Banche, per erogare finanziamenti superiori all’80%, possono richiedere forme di garanzia aggiuntive, tra le quali il pegno su titoli, posto su un bene diverso da un immobile, o una polizza fidejussoria. Questa polizza viene emessa da una Compagnia di Assicurazioni abilitata e copre la parte di finanziamento che va oltre l’80% del valore dell’immobile.

Di sovente le Banche richiedono la stipula, oltre che della polizza incendio, obbligatoria per tutti i mutui, anche di una polizza vita, per tutelarsi maggiormente contro il rischio di insolvenza causato dalla morte del mutuatario.

Attenzione che i mutui al 100% sono concessi solo per l’acquisto o la costruzione della prima casa. Nel caso di seconda casa, l’importo massimo finanziabile torna ad avere un massimo dell’80%.

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Nuovo Mutuo 120% (Fonte: bancanuova.it)

È il nuovo rivoluzionario mutuo di Banca Nuova per l'acquisto della prima casa che consente, con un'unica operazione, di finanziare il 100% del valore dell'immobile oggetto di acquisto più un ulteriore 20% per tutte le spese connesse: dalla ristrutturazione al notaio, dall'arredamento al trasloco.

Destinatari

Mutuo 120% è l'ideale per tutti coloro che, pur non avendo disponibilità iniziali, vogliono comunque realizzare il sogno di una casa "tutto compreso".
Possono accedere al Mutuo 120% tutti i lavoratori dipendenti e i liberi professionisti.

Caratteristiche

Per meglio soddisfare differenti esigenze, Mutuo 120% prevede due tipologie, tasso fisso e tasso variabile, e la massima protezione con una polizza che assicura il rimborso integrale dell'importo in caso di imprevisti della vita.

* Soggetti finanziabili: privati, liberi professionisti (soggetti non fallibili)
* Scopo: finanziamento dell'acquisto dell'immobile residenziale e delle spese connesse all'acquisto (spese notarili, di agenzia, di arredamento, di ristrutturazione etc)
* Importo concedibile: importo massimo pari al 120% del valore di stima dell'immobile
* Garanzie: ipoteca di 1° grado
* Preammortamento: max 3 mesi - dalla stipula alla fine del trimestre solare in corso (scadenze fisse: 31 Marzo / 30 Giugno / 30 Settembre / 31 Dicembre)
* Periodicità: mensile
* Pagamento: addebito in c/c
* Destinatari: prevalentemente giovani coppie che non dispongono di risorse per far fronte a tutte le spese connesse all'acquisto dell'immobile
* Vantaggi: consente di concentrare in un unico finanziamento, con condizioni tipiche di un mutuo ipotecario, tutte le spese connesse all'acquisto dell'immobile

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Mutui edilizi e mutui fondiari (Fonte: telemutuo.it)

Dal punto di vista operativo il mutuo edilizio è una soluzione ben diversa dal mutuo fondiario.

Il primo viene infatti erogato gradualmente, a stato avanzamento lavori, per finanziare la costruzione di un edificio. Con "mutuo fondiario" si usa invece riferirsi a quello rilasciato in unica soluzione, destinato di solito all'acquisto di un immobile già completato.

NOTA: Entrambi i mutui possono riguardare un'unica unità immobiliare o anche condomini costituiti da centinaia di appartamenti.

In termini giuridici non esiste tuttavia alcuna differenza tra le due opportunità, in quanto vengono entrambe regolate dalla stessa disciplina sul "credito fondiario".

La materia viene trattata espressamente negli articoli da 38 a 42 del Decreto Legislativo n° 385 del 1° settembre 1993 (Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia) che classifica come credito fondiario quello che ha per oggetto "la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili" (Articolo 38, Comma 1).

Le banche scelgono volentieri di avvalersi della regolamentazione riservata al credito fondiario a motivo della maggiore tutela che ne deriva in caso di fallimento del proprietario dell'immobile ipotecato.

Affinché tale normativa sia applicabile è però necessario che l'operazione soddisfi i cosiddetti "requisiti di fondiarietà, ovvero:

*Iscrizione ipotecaria di primo grado
*Durata contrattuale superiore a 18 mesi
*Concessione non eccedente l'80% del valore immobiliare (salvo in presenza di specifiche garanzie integrative come ad esempio le polizze fideiussorie).

La classificazione del mutuo come "fondiario" favorisce anche il debitore, cui vengono attribuiti alcuni speciali diritti e in modo particolare:

*Pretendere la riduzione della somma ipotecaria iscritta al decrescere del debito residuo (art. 39, comma 5)
*In caso di mutuo non frazionato ottenere il frazionamento contabile e ipotecario proporzionalmente alla quota rappresentata dalla propria unità (art. 39, comma 6)
*Godere della riduzione a metà dell'onorario notarile per l'atto di mutuo (art. 39, comma 7)
*Disporre della facoltà di estinguere il mutuo in misura parziale o totale a fronte di una commissione omnicomprensiva (art. 40, comma 1)
*Contare su una maggiore dilatazione dei tempi dell'azione legale in caso di ritardato pagamento delle rate (art. 40, comma 2).

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Quanto segue è stato precisato da dubbioso1, che ringrazio.

Il mutuo edile lo fanno solo alle imprese costruttrici ed ha durate molto inferiori.
Il mutuo fondiario è preferito perché richiede la iscrizione di ipoteca di primo grado, al contrario dei prestiti personali. Ipoteca di primo grado che ha precedenza assoluta: cioè anche in presenza di 100 creditori per valori altissimi, anche in presenza di dipendenti che aspettano lo stipendio, in qualsiasi caso, la banca si prende la casa e non deve spartire con nessuno. In presenza di ipoteche diverse è invece il giudice che decide quali creditori privilegiare. Immagina che se hai un mutuo anche solo di 10.000 euro su una casa che vale 1 milione di euro, nessun'altra banca (se non quella che già ha in mano l'ipoteca di primo grado) ti farà un 'mutuo ristrutturazione' neanche per 5000 euro perché non potrà avere accesso all'ipoteca di primo grado. A quel punto ti proporranno un prestito personale (meno garanzie ma interessi molto elevati) o al limite una ristrutturazione del mutuo stesso.

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Nella sostanza quindi la deroga della Banca d’Italia rende possibile l'erogazione di mutui di credito fondiario che coprono il 100% del valore immobiliare.
Ringrazio inoltre mauro_1946 che nel forum FOL in questo post mi ha fatto notare come il Decreto Legislativo n. 385 del 1° settembre 1993 identifichi unicamente le caratteristiche che deve avere un finanziamento affinché possa configurarsi quale mutuo di credito fondiario e quindi beneficiare dei termini brevi di consolidamento dell'ipoteca, nulla di più, ossia non vi è nessun limite di legge su quanto la banca possa concedere.
I mutui di credito fondiario quindi costituiscono una particolare forma di finanziamento, classicamente preferita dalle banche, ma non certamente l'unica.

Vedi anche: Mutuo (Fonte: wikipedia.org)

Marco

Importo Massimo Erogabile
L'importo massimo concedibile è pari al 100% dell'acquisto e qualora sussistano i requisiti reddituali ed oggettivi del richiedente, tale finanziamento è estendibile fino ad una percentuale del 110%, a coperture delle spese accessorie dell'operazione, includendo gli oneri notarili.


www.mutuonet.it/mutui.php


www.case-torino.it/mutuo.asp

www.guadagnorisparmiando.com/wp-content/uploads/2008/03/2008-03-10_22...

Negli Stati Uniti stanno avendo fortuna (+20% in aprile: fonte wall street journal: online.wsj.com/article/SB124459828244500783.html). Sicuramente molti di voi ne avranno già sentito parlare: si tratta dei “reverse mortgages”, meglio conosciuti in Italia come prestiti vitalizi ipotecari. Non so quanto da noi sia diffuso, fatto sta che ci sono istituti bancari che lo concedono, nonostante la pratica da noi non sia esattamente vista di buon occhio

Questo tipo di prestito viene concesso a richiedenti che abbiano minimo 65 anni di età e che siano già proprietari di una casa, che, appunto, fungerà da garanzia a fronte del prestito concesso. Il finanziamento massimo erogato dall’istituto di credito è in genere pari al 20-30% del valore dell’immobile (anche se ci sono banche che finanziano fino al 50%), ma non si tratta di un importo fisso, in quanto l’ammontare del prestito dipende da (1) valore dell’abitazione; (2) tasso di interesse e (3) età del richiedente.
La durata, come dice il nome stesso, è vitalizia: il contraente non deve pagare alcuna rata mensile e - detto rozzamente - salderà il proprio debito solo al momento del decesso, quando la banca erogatrice del prestito si prenderà l’immobile. E se ci sono degli eredi? Questi o rinunciano alla casa, oppure la riscattano pagando il debito contratto dal parente defunto
Nel caso invece il debitore dovesse a un certo punto decidere di vendere l’immobile, dovrà allora restituire alla banca il prestito con gli interessi maturati nel frattempo

ginger_spritz, 6/11/2009 5:32 PM:

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Negli Stati Uniti stanno avendo fortuna (+20% in aprile: fonte wall street journal: online.wsj.com/article/SB124459828244500783.html). Sicuramente molti di voi ne avranno già sentito parlare: si tratta dei “reverse mortgages”, meglio conosciuti in Italia come prestiti vitalizi ipotecari. Non so quanto da noi sia diffuso, fatto sta che ci sono istituti bancari che lo concedono, nonostante la pratica da noi non sia esattamente vista di buon occhio

Questo tipo di prestito viene concesso a richiedenti che abbiano minimo 65 anni di età e che siano già proprietari di una casa, che, appunto, fungerà da garanzia a fronte del prestito concesso. Il finanziamento massimo erogato dall’istituto di credito è in genere pari al 20-30% del valore dell’immobile (anche se ci sono banche che finanziano fino al 50%), ma non si tratta di un importo fisso, in quanto l’ammontare del prestito dipende da (1) valore dell’abitazione; (2) tasso di interesse e (3) età del richiedente.
La durata, come dice il nome stesso, è vitalizia: il contraente non deve pagare alcuna rata mensile e - detto rozzamente - salderà il proprio debito solo al momento del decesso, quando la banca erogatrice del prestito si prenderà l’immobile. E se ci sono degli eredi? Questi o rinunciano alla casa, oppure la riscattano pagando il debito contratto dal parente defunto
Nel caso invece il debitore dovesse a un certo punto decidere di vendere l’immobile, dovrà allora restituire alla banca il prestito con gli interessi maturati nel frattempo

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Benvenuto nel forum!
Vero, la legge ha reso possibile il "reverse mortgage" anche in Italia, ho inserito l'argomento che hai segnalato nelle sezione Mutui: Il prestito ipotecario vitalizio (reverse mortgage)
Grazie per la segnalazione.

Marco

lun 15/06/2009
CORRIERECONOMIA
Idee Come far quadrare il budget familiare con il prezzo di acquisto
Così il prestito è sostenibile
Rate mai superiori aI 25/30% deI reddito
Fatevi bene i conti in tasca. Prima di mettersi in caccia della casa è bene soffermarsi a riflettere per capire a che tipo di abitazione si può aspirare, tenendo conto dei risparmi disponibili e valutando bene i sacrifici finanziari a cui si potrebbe andare incontro. Per l’esame preliminare possono essere d’aiuto le due tabelle pubblicate in questa pagina.
La prima consente di stimare la cifra che si può prendere in prestito. Partendo dalla quota mensile che potete destinare al mutuo, si ottiene l’importo che, presumibilmente, la banca è disposta a darvi. Ad esempio con una rata mensile di 700 euro il mutuo oscilla dai 104.000 ai 116.000 euro a 20 anni a seconda che si scelga il tasso fisso o variabile. Allungando il passo a 30 anni la cifra sale molto passando, rispettivamente, a 127.000 e 147,000,
La valutazione della possibilità di indebitamento è uno degli aspetti più delicati da affrontare. Le banche stimano la solvibilità di un cliente sulla base di più fattori: valore reale della casa (e oggi sono caute nelle stime), i redditi e il lavoro.
Di norma la banca concede mutui per cui si devono pagare rate che non superino un terzo di un reddito netto e sicuro; si arrivare fino al 40% in caso di redditi piuttosto elevati; a chi optasse per il tasso variabile alle condizioni attuali consiglieremmo però di non superare il 25%, perché la rata nel tempo è destinata a salire.
La seconda tabella tiene conto anche di questo fattore. In questo caso partiamo dal costo della casa, ipotizzando una spesa che va da 100.000 a 500.000 euro. In base al prezzo dell’immobile viene poi indicato il mutuo ottenibile e, per differenza, il minimo di contanti di cui è necessario disporre. Nel calcolo si è tenuto conto di un 10% di spese che la compravendita porta con sé. Nelle ultime quattro colonne viene indicato il reddito mensile minimo che consente di effettuare l’operazione con tranquillità.
Ad esempio: valore casa 250.000 euro. Il mutuo può arrivare a 165.000 euro, quindi bisogna almeno disporre di 110.000 euro. Perché l’operazione non costringa a sacrifici esagerati, il reddito mensile, a seconda della tipologia di mutuo e della durata, va da un minimo di 2.200 a un massimo di 3.200 euro.


www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/15062009/6ACC...

Mutui al 100 per cento del valore immobiliare (Fonte: comunicati123.com - 28/01/2011)

Se sei intenzionato a acquistare casa, ma non disponi di un capitale, non perderti comunque d'animo, oggigiorno è possibile ottenere dei mutui 100 per cento.
Sono presenti parecchi istituti di credito che finanziano l'acquisto di immobili residenziali anche al 100 %. Ci si può rivolgere direttamente agli istituti creditizi per chiedere loro un opinione sulla fattibilità, o rivolgere le nostre richieste a dei siti di consulenti specializzati, come mutui100-percento.it, che non è altro che l'unione di un gruppo di consulenti, che ha ottenuto delle convenzioni con i maggiori istituti di credito, e che propone la sua consulenza senza spese per l'avvio delle pratiche per la richiesta del prestito. Attraverso le convenzioni che ha attivato con le banche, questo gruppo di consulenti viene pagato dalle banche stesse, il servizio è in pratica completamente gratuito per i privati che intendono accendere il prestito. Si possono per prima cosa compilare il modulo con i propri dati ed avere dei preventivi senza costo e senza impegno che gli istituti convenzionati offrono per rispondere alle nostre necessità, ma anche chiedere il consiglio degli esperti per trovare il mutuo più adatto a noi, e ancora, dopo aver scelto il prodotto finanziario giusto per noi, esiste la possibilità continuare ad affidarci ai nostri consulenti ed avere il loro sostegno in tutte le fasi: ricerca e invio documentazione, istruttoria, perizia dell'immobile, prestazione delle garanzie, stipula del contratto davanti al notaio, e solo in quest'ultima fase sarà necessaria la nostra presenza personale...
Oppure puoi accendere il mutuo in modo tradizionale, recandoti di persona nella filiale dell'istituto di credito scelto. Anche in questo caso ti troverai agevolato dal fatto di conoscere già i prodotti finanziari che l'istituto offre, avere tra le mani il tuo preventivo fatto on line, ed aver studiato anche eventuali quesiti da proporre all'impiegato della banca che ti seguirà nella tua richiesta. Senza dubbio meglio che non rivolgersi alla banca ad occhi chiusi, senza conoscere quello che il mercato ti può proporre...

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Vedi anche: Mutui 100 per cento

E' nullo il mutuo che supera l'80% del valore dell'immobile (Fonte: Il Sole 24 Ore - di Marcello Frisone - 20/12/2014)

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