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Servirsi di un‘agenzia (Fonte: solocasenews.it)
Affidarsi ad un agente immobiliare significa semplificare la vendita, avvalendosi dell’opera di un professionista.
L’incarico di mediazione alla vendita deve, per legge, essere chiaro, ed ispirato ai principi della correttezza commerciale e della buona fede contrattuale e non può essere utilizzato se non reca gli estremi di iscrizione nel ruolo dell’agente immobiliare o, nel caso trattasi di società, del legale, nonché gli estremi dell’iscrizione nel ruolo della società stessa.
L'agente immobiliare non può certamente garantire il risultato ma, se in possesso di un’adeguata formazione professionale, può offrire al venditore idonea assistenza utilizzando al meglio i mezzi necessari alla conclusione dell’affare.
Da non sottovalutare che il venditore viene sollevato da fastidiose incombenze e costose iniziative che vanno dalla semplice affissione del cartello “vendesi” agli annunci economici su quotidiani e riviste specializzate; dal ricevimento delle telefonate, che avvengono a qualsiasi ora del giorno e da parte spesso di curiosi o perditempo, alla gestione degli appuntamenti - che richiedono spesso conferme o rinvii - ed infine alla ricerca e predisposizione di tutta la documentazione che attesti la proprietà e l’uso del bene, nonché la sua conformità alle normative urbanistiche e fiscali e la sua corretta individuazione presso il catasto.
Come scegliere l’agenzia giusta?
Il primo controllo da compiere, è che l’agente sia legalmente autorizzato. E’ pertanto buona norma, nel rispetto della legge, nonché a cautela dei propri interessi economici, che colui che si rivolge ad un agente immobiliare si accerti innanzitutto che il suo interlocutore sia abilitato all’esercizio della professione. Ciò vale anche per i collaboratori o funzionari di agenzia che spesso svolgono in modo del tutto illegittimo le funzioni relative all’esercizio della mediazione, con la conseguente violazione degli obblighi di legge. Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi, titolo, le attività disciplinate dalla legge per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l’esercizio dell’attività di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo. Per l’esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti. Prova dell’iscrizione può essere fornita esibendo, a richiesta del cliente, la tessera personale di riconoscimento oppure apposita dichiarazione della camera di commercio attestante la data di delibera ed il numero di iscrizione al ruolo.
Prima di sottoscrivere un incarico di mediazione o un mandato alla vendita si deve pretendere il rilascio di una copia dello stesso per valutare o far valutare da un legale il suo contenuto. Se l’agente immobiliare prende tempo o accampa scuse, è preferibile, se possibile, rivolgersi ad un altro agente ovvero invitarlo ad una maggiore trasparenza e diligenza.
E’ comunque opportuno, prima di affidare un incarico di mediazione, assumere informazioni sull’agenzia al fine di valutarne, con sufficiente diligenza, il grado di affidabilità, professionalità e correttezza commerciale.
L’incarico e il mandato
L'autorizzazione a vendere rilasciata ad un agente immobiliare può assumere la forma di un mandato (senza rappresentanza) o di un incarico a vendere. Vediamo in breve le differenze.
Il mandato e’ un contratto regolato dal Codice Civile con il quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra.
Il mandato può essere con rappresentanza quando il mandatario agisce in nome e per conto del mandante. Se il mandato è senza rappresentanza, il mandatario agisce sempre per conto altrui ma a proprio nome ed "acquista i diritti ed assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato".
L’agente immobiliare può operare, se iscritto nell’apposita sezione del ruolo, anche come mandatario con o senza rappresentanza. In tal caso percepirà il compenso pattuito soltanto da una delle parti dell’affare: colui che gli ha conferito il mandato.
L'incarico è così definito l'incarico di mediazione che consiste nel reperire un acquirente per l’immobile. In definitiva, mentre con il mandato l'agente d'affari in mediazione deve fare gli interessi di una delle parti, con l'incarico deve essere "al di sopra" delle parti.
E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
E' bene sapere che l’incarico di mediazione non deve contenere clausole vessatorie.
Particolare attenzione va prestata alle clausole di esclusività, irrevocabilità e tacito rinnovo inserite nel modulo di incarico di mediazione alla vendita o alla locazione di un immobile. (Vessatorie sono tutte quelle clausole che pongono dei limiti e dei vincoli solo a carico di una delle parti, che in questo caso è il conferente).
L’esclusività dell’incarico non consente al conferente di trattare in proprio, o tramite terzi, la vendita dell’immobile durante il periodo di valenza dell’incarico stesso.
L’irrevocabilità non consente al conferente di poter, liberamente ed in qualsiasi momento, recedere dall’incarico prima della scadenza convenuta.
Un’altra clausola che si riscontra nell’incarico di mediazione a vendere e che va accuratamente evitata riguarda la pratica del sovrapprezzo: ”Il maggior ricavo rispetto a quanto da me richiesto va a beneficio dell’agente nella misura del …”.
- Attenzione alle penali. Nei formulari di incarico vengono poste a carico del conferente e a favore dell’agente immobiliare clausole penali nel caso in cui il venditore receda anticipatamente dal contratto o si rifiuti di vendere alle condizioni stabilite. Tali clausole sono da considerarsi vessatorie, e quindi inefficaci.
· Gli elementi di un incarico di mediazione per la vendita di un immobile
L’incarico di mediazione per la vendita deve contenere:
- i dati identificativi del conferente l’incarico;
- i dati identificativi del/i proprietario/i, se diverso/i dal conferente l’incarico;
- i dati identificativi dell’agente immobiliare;
- l’ubicazione, descrizione e destinazione d’uso dell’immobile;
- le condizioni di vendita: prezzo richiesto e modalità di pagamento
- le modalità di conferimento dell’incarico
- la data di scadenza dell’incarico
- la situazione giuridica dell’immobile
- la provvigione spettante all’agenzia in caso di conclusione dell’affare;
- il compenso dovuto all’agenzia, nel caso il conferente non voglia concludere l’affare alle condizioni e termini d’incarico;
- la clausola penale;
- la clausola relativa al rimborso delle spese, ovvero alla rinuncia a tale diritto da parte dell’agenzia.
Vedi anche: Agenzie immobiliari furbe con la provvigione (Fonte: consumatori.it - aprile 2007) [Modificato da marco--- 28/09/2009 12:03] |